譚妮

【摘 要】 近幾年，很多全國(guó)知名的房地產(chǎn)企業(yè)都轉(zhuǎn)型開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，在全國(guó)范圍內(nèi)掀起了開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的浪潮，并且發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)取得了令人矚目的成績(jī)，但是在發(fā)展過程中面臨越來越多的困境。關(guān)于如何走出困境，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)順利轉(zhuǎn)型和突破，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，本文提供了一些發(fā)展策略，希望能有所幫助。

【關(guān)鍵詞】 商業(yè)地產(chǎn) 現(xiàn)狀 困境 發(fā)展策略

一、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的概念及發(fā)展現(xiàn)狀

（一）商業(yè)地產(chǎn)的概念

商業(yè)地產(chǎn)，狹義上指具有商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)，通常用于百貨、超市、餐飲、化妝品、娛樂、休閑、健身等商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)的重要組成部分，從經(jīng)營(yíng)模式、盈利模式、功能等方面區(qū)別于住宅、公寓、寫字樓。主要以購物中心、商業(yè)街、商業(yè)城、步行街、商鋪、休閑娛樂中心等形式存在。

（二）我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著人民生活水平的逐步提升，消費(fèi)水平也不斷提高，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求越來越大，促進(jìn)了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展。全國(guó)各大中小城市出現(xiàn)了興建城市商業(yè)綜合體的浪潮，其中，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大中城市以修建大型綜合購物中心、步行街、商業(yè)街、休閑娛樂中心等商業(yè)地產(chǎn)形式為主，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)展的小城市以小型購物中心、商鋪等形式存在。一線城市經(jīng)濟(jì)繁榮，城市化水平高，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間較早，發(fā)展速度快，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)量和規(guī)模都趨于飽和狀態(tài)，再加上一線城市房地產(chǎn)政策調(diào)控嚴(yán)格，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資受到限制。二三線城市由于城市起步晚，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也較滯后。2010至2015年，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目呈現(xiàn)井噴式的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)火爆。2016年以來，由于前幾年的過度投資，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目庫存高、空置率高，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度逐漸下降。

二、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的主要困境

（一）實(shí)體店撤離，關(guān)門率較高

據(jù)媒體報(bào)道，部分城市的商業(yè)綜合體實(shí)體店撤離，關(guān)門現(xiàn)象頻頻發(fā)生，其他城市也面臨這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。一方面，自金融危機(jī)爆發(fā)以來，企業(yè)運(yùn)行困難，居民消費(fèi)水平降低；商業(yè)綜合體店鋪或柜面租金高，經(jīng)營(yíng)虧損，最終選擇關(guān)門。另一方面，隨著電商業(yè)務(wù)的蓬勃發(fā)展，人們的消費(fèi)習(xí)慣也隨之改變，線上交易不斷增加，商家對(duì)實(shí)體店的需求越來越少，給實(shí)體店的經(jīng)營(yíng)帶來巨大的沖擊，眾多零售商將電子商務(wù)平臺(tái)作為主要的銷售渠道。

（二）同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)力不足

在各個(gè)城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，都存在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的問題。大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目品牌、功能定位相似，經(jīng)營(yíng)方式雷同，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目無外乎是超市百貨、服裝、餐飲、化妝品、娛樂、休閑的組合標(biāo)配。更有甚者，引進(jìn)的商戶都是同一家。不同的商業(yè)綜合體為消費(fèi)者提供同樣的服務(wù)，差異化不明顯，這就加劇了競(jìng)爭(zhēng)，降低了競(jìng)爭(zhēng)力，很大程度影響了城市商業(yè)綜合體的持續(xù)有效運(yùn)營(yíng)。

（三）商業(yè)地產(chǎn)庫存高，空置率高

近年來，我國(guó)的房地產(chǎn)庫存總規(guī)模逐年增大，商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的重要組成部分，過剩情況也較嚴(yán)重。同時(shí)，隨著國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控越來越嚴(yán)，房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸調(diào)整其業(yè)務(wù)發(fā)展方向，國(guó)內(nèi)眾多知名房企相繼轉(zhuǎn)型或加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)，如萬科、保利、中海等；商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬達(dá)也加快了在各個(gè)城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)布局。商業(yè)地產(chǎn)投資過熱，在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行預(yù)期不太樂觀的情況下，供給遠(yuǎn)大于剛性需求，必然伴隨著高空置率，造成城市優(yōu)質(zhì)土地資源的浪費(fèi)。

（四）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)模式不科學(xué)

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)為了快速回收成本，大多采取只售不租模式。這是由商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目地理位置優(yōu)越、地價(jià)高、資金需求量大造成的。這種模式下，開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割出售。產(chǎn)權(quán)為不同的業(yè)主，按照自己的意愿經(jīng)營(yíng)管理。開發(fā)商難以對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃、招商及經(jīng)營(yíng)管理，難以樹立品牌效應(yīng)，項(xiàng)目運(yùn)行效率低，持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展遭遇瓶頸。

三、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展策略

（一）運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維創(chuàng)新服務(wù)方式

互聯(lián)網(wǎng)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中扮演著越來越重要的角色，整個(gè)社會(huì)都在運(yùn)用“互聯(lián)網(wǎng)+”和大數(shù)據(jù)進(jìn)行創(chuàng)新變革。由于經(jīng)濟(jì)不景氣和電商的沖擊，城市商業(yè)綜合體遭遇關(guān)閉的風(fēng)險(xiǎn)越來越大。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)不懼困難，主動(dòng)迎難而上。積極運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維改造傳統(tǒng)項(xiàng)目，充分發(fā)揮信息資源優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新服務(wù)模式和消費(fèi)者的進(jìn)店體驗(yàn)?zāi)Ｊ?，提升消費(fèi)者的體驗(yàn)度，培養(yǎng)體驗(yàn)型消費(fèi)。這樣，實(shí)體店才不會(huì)被淘汰，城市商業(yè)綜合體才能持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

（二）加強(qiáng)品牌定位，提高自身競(jìng)爭(zhēng)力

在千篇一律的城市商業(yè)綜合體中，顧客很難有不一樣的購物、娛樂、休閑體驗(yàn)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商需要根據(jù)市場(chǎng)多樣化的需求，優(yōu)先考慮品牌定位，重視品牌建設(shè)，如開發(fā)不同主題的商業(yè)購物廣場(chǎng)、建設(shè)不同的娛樂設(shè)施項(xiàng)目、吸引不同的商家、提供差異化的服務(wù)和體驗(yàn)等，才能形成獨(dú)特的品牌效應(yīng)，提升品牌的辨識(shí)度和認(rèn)知度，增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力。這不僅能對(duì)消費(fèi)群體產(chǎn)生持久的吸引力，還能促進(jìn)城市商業(yè)綜合體的保值增值。

（三）探索去庫存的新思路

合理進(jìn)行城市規(guī)劃，科學(xué)布局城市商業(yè)用地是政府的職責(zé)之一。在多數(shù)城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資過剩的大背景下，政府應(yīng)縮緊商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的審批、嚴(yán)控商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的準(zhǔn)入。同時(shí)，也要探索新思路，積極尋找去庫存、降低空置率的新方法：一是“商改住”和“商改寫”，即把商業(yè)用房改為租賃住房，把商場(chǎng)改為寫字樓。二是利用全國(guó)旅游市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的契機(jī)，積極探索利用商業(yè)用房發(fā)展民宿客棧、短租公寓、長(zhǎng)租公寓的可能性，滿足多樣化消費(fèi)需求的同時(shí)，還可以有效降低空置率，提高優(yōu)質(zhì)資源使用率。

（四）改變開發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)模式

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商亟需改變陳舊的“拿地—建設(shè)—招商—出售”開發(fā)模式，引進(jìn)和借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的開發(fā)程序，即 “拿地—定位—招商—建設(shè)—經(jīng)營(yíng)管理”。項(xiàng)目開發(fā)之前，先對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃定位，有效解決項(xiàng)目因不符合零售商的功能需求而出現(xiàn)招商困難的情況。

四、結(jié)語

隨著商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模越來越大，面臨的困境也日益增多。這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來說，既是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇。必須不斷提高商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理水平，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，才能使商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)、健康、繁榮發(fā)展。

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