楊啟海

摘要：隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國面臨的一個最為顯著的問題就是人口的老齡化問題。人口的老齡化在社會經(jīng)濟建設(shè)中產(chǎn)生了非常大的影響，最為關(guān)注的就是地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的傾向。就目前而言，我國的養(yǎng)老制度還不夠完善，越來越多的老年人沒有合適的居所。因此，我國的養(yǎng)老政策應(yīng)該積極的完善，最基本的就是需要解決老年人的居住問題。文章通過對我國的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展進行研究分析，使得養(yǎng)老地產(chǎn)能夠趨于商業(yè)化的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；對策

中圖分類號：F299.23；D669.6 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）009-0-01

一、前言

近年來，養(yǎng)老問題日益突出，尤其是老年人的住所問題。通過了解目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，以及我國養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該發(fā)展的商業(yè)模式，提出合理化的建議，促進我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。為更多的老年人解決住所的問題，使得他們能夠擁有安靜舒適的晚年生活。

二、政策環(huán)境下加強養(yǎng)老地產(chǎn)的積極意義

養(yǎng)老地產(chǎn)的理念最先產(chǎn)生在上個世紀(jì)八十年代最先進入到老齡化的發(fā)達國家。狹義的定義是指直接將地產(chǎn)的理念融進地產(chǎn)開發(fā)項目中來滿足日益增長的市場需求，廣義的定義則是包含了居住、服務(wù)和養(yǎng)老這幾大功能。

到了21世紀(jì)之后，我國也開始步入了老齡化社會，政府開始加大了老齡化產(chǎn)業(yè)的投入力度，早在2009年，我國政府就推行了養(yǎng)老保險制度，目前已經(jīng)有百分之十的農(nóng)村60歲以上的農(nóng)民已經(jīng)能夠領(lǐng)到國家的基本養(yǎng)老金，大部分城市80歲老人每個月都可以領(lǐng)取基本津貼，養(yǎng)老院和養(yǎng)老機構(gòu)已經(jīng)有將幾千家，十萬多的老年人都可以接受養(yǎng)老護理，全國養(yǎng)老護理組織工作得到了一定的保障。此外，政府也開始加大了養(yǎng)老地產(chǎn)的投入，來妥善解決有房無錢老人的后期的養(yǎng)老問題，對于和養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的土地、稅收政策要加強聯(lián)系。

養(yǎng)老地產(chǎn)的模式主要是以家庭養(yǎng)老為主的，營造一個符合我國發(fā)展國情的養(yǎng)老布局。也就是我們通常所說的9073，90%是家庭照顧養(yǎng)老，7%是社區(qū)幫助養(yǎng)老，3%是養(yǎng)老機構(gòu)幫助養(yǎng)老。從目前的發(fā)展來看，雖然政府的養(yǎng)老工作未從根本上解決養(yǎng)老問題，很多工作也是在摸索階段，但是卻傳達了積極的理念：我國政府已經(jīng)開始重視養(yǎng)老問題，相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也在積極推進，政策等各方面都開始逐漸成熟。

另一個方面，最近幾年房價漲幅較大，為了抑制房價，房地產(chǎn)開始了幾項重大變革，多元化的房產(chǎn)結(jié)構(gòu)也給地產(chǎn)產(chǎn)生了極其深遠(yuǎn)的影響，傳統(tǒng)地產(chǎn)還有將近20年的時間要開發(fā)，買房主要集中在70、80后，90后的長大了之后，家里都有自己的房子，房子的需求量不大，我國在這個時候也進入了老齡化階段，養(yǎng)老地產(chǎn)也必將成為之后的主要部分，養(yǎng)老住房開發(fā)工作不能只靠未來，現(xiàn)在也應(yīng)該緊抓。只是因為關(guān)鍵的金融、土地政策還沒落實到位，也不夠成熟，一旦落實到位，就會呈現(xiàn)爆發(fā)式增長態(tài)勢，現(xiàn)在房地產(chǎn)的開發(fā)商要做好前期準(zhǔn)備工作。

和發(fā)達國家優(yōu)秀的經(jīng)驗相比，再結(jié)合我國的實際國情，確定了兩種模式：第一種是養(yǎng)老機構(gòu)開發(fā)出來的模式，養(yǎng)老和保險基金，功能較為齊全，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高，投資相對較大，但是是有國家補貼的，第二種則是房地產(chǎn)開發(fā)商配套的老年住宅，分布面相對較廣，可以和子女就近居住，這也和中國的傳統(tǒng)緊密相連，但是因為其復(fù)雜性，所以它的可行性有待研究。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)模式分析

1.“出售”模式

出售模式是一般最為普遍的模式，養(yǎng)老住宅的開發(fā)商將房子建設(shè)好之后，直接進行房產(chǎn)品的銷售，再從銷售的房子中間賺取利潤，就完成了整個銷售的過程。實現(xiàn)了房產(chǎn)成本的回收和利益的獲取。

2.綜合性的銷售方式

對于直接的房產(chǎn)銷售來說，綜合性的銷售方式也是存在的。因為不是所有的人都能夠直接的購買養(yǎng)老房子，這種綜合性的銷售方式，能夠?qū)①徺I的壓力進行暫時的緩解，實現(xiàn)暫時的房產(chǎn)擁有。這個時候就需要相關(guān)的機構(gòu)提供更多的幫助。這種綜合性的經(jīng)營模式，對于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商來說，可以實現(xiàn)房子的快速銷售，還可以給老年人提供更多的服務(wù)需要。

四、加快養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)建議

養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展是社會發(fā)展的需求，也是解決我國老年人養(yǎng)老問題的重要內(nèi)容。對于目前養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀來說需要采取相關(guān)有力措施，加強養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的商業(yè)化模式。

1.加強以房置換形式的發(fā)展

對于目前的老年人來說，單獨的買一套新房是一件非?？嚯y的事情，為了使得更多的老年人能夠買得起養(yǎng)老型的住宅，可以實現(xiàn)以房置換的形式。老年人一般來說都會有自己的住宅，可能年代比較久遠(yuǎn)，房內(nèi)的設(shè)施也比較老舊，還可能缺少一些適合老年人居住的設(shè)施。因此，將原來的老房子換新房子不論是對老年人來說具有好處，對于開發(fā)商來說也能夠加快養(yǎng)老住宅的銷售。

2.政府加大支持力度

對于養(yǎng)老住宅的發(fā)展，需要增加購買人群，才能夠促進養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)化發(fā)展。因此，對于養(yǎng)老住宅的相關(guān)融資產(chǎn)品應(yīng)該加大推廣。例如，可以允許老年人將購買的老年人住宅進行投保，然后以養(yǎng)老金的方式實現(xiàn)資金的反饋。這樣可以實現(xiàn)老年人住宅問題的解決，同時還能夠幫助老年人解決生活費的問題。這個房產(chǎn)的所有權(quán)應(yīng)該歸屬于房產(chǎn)保險公司。政府需要保證保險公司的安全正規(guī)化經(jīng)營，不能夠出現(xiàn)欺騙的現(xiàn)象。

3.創(chuàng)新融資方式，擴大融資渠道

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及不斷受到宏觀政策的調(diào)控，其對資金的依賴性越來越大，而且養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈長，整合的資源多，需要的資金量巨大，傳統(tǒng)的依靠銀行借款方式可能不能滿足對資金的需要，亦可能累積風(fēng)險，增加風(fēng)險隱患。2012年2月28日國務(wù)院會議決定設(shè)立溫州金融綜合改革試驗區(qū)，試行金融改革方案，允許發(fā)展民間金融組織，將民間資本正式納入正規(guī)金融體系。這為吸納海外基金、REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）、保險公司、養(yǎng)老基金等資金，拓寬融資渠道，滿足養(yǎng)老地產(chǎn)對資金的需要提供了可能。

4.積極探索有效的運營模式

傳統(tǒng)的住宅經(jīng)營模式是銷售和出租，并以銷售為主，這種模式資金回籠快，周轉(zhuǎn)速度快，可以實現(xiàn)滾動開發(fā)，而養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤重心從銷售轉(zhuǎn)為對物業(yè)的長期持有經(jīng)營，投資回收期相對較長，而在開發(fā)過程中面對現(xiàn)金流壓力。因此，售出加持有的模式，即養(yǎng)老地產(chǎn)的部分產(chǎn)權(quán)出售給消費者，再收取服務(wù)費提供專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)的一種形式，是一種相對理想的運營模式。但銷售與持有的比例以及對持有的部分如何管理需要針對不同的項目而采取不同的模式。

五、結(jié)語

總而言之，養(yǎng)老問題是一個不能夠忽視的問題，養(yǎng)老問題的解決是社會發(fā)展進步的重要內(nèi)容。政府對此應(yīng)該引起足夠的關(guān)注，加強我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的步伐，使得我國的養(yǎng)老地產(chǎn)能夠趨于商業(yè)化的方向發(fā)展。就目前而言，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展還需要進一步的加強研究，必然會有更為廣闊的發(fā)展空間。

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