趙鑫華

摘 要：明確闡述不動(dòng)產(chǎn)登記電子化的必要性，以及發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記自主化的優(yōu)勢(shì)，以期為推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的發(fā)展，充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值提供參考價(jià)值。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記；電子化；自主化

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2017）13-0171-02

國(guó)務(wù)院于2015年3月1日頒布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（簡(jiǎn)稱《暫行條例》），不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的試點(diǎn)工作已全面啟動(dòng)，許多城市先行試點(diǎn)，逐步全面推開。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記即將實(shí)現(xiàn)多層次的信息共享，國(guó)土部建立了不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)?！稌盒袟l例》還提出，要加強(qiáng)各多個(gè)部門的信息共享互通，建立相關(guān)系統(tǒng)內(nèi)部互聯(lián)網(wǎng)，建立部委信息互聯(lián)。信息平臺(tái)的建立不僅提高了登記效率，也提高了管理效率。不動(dòng)產(chǎn)登記效率的提高，有利于不動(dòng)產(chǎn)的流傳，也有利于不動(dòng)產(chǎn)發(fā)揮價(jià)值。因此，縮短登記時(shí)間，提高登記效率，對(duì)于國(guó)家經(jīng)濟(jì)活力的提高是很有必要性的。不動(dòng)產(chǎn)登記的電子化與自主化分析，是在網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)高速發(fā)展的背景下，是社會(huì)公眾與政府部門的共同需求，為了滿足這個(gè)需求，就需要在登記簿的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)過(guò)程的電子化和自主化。

根據(jù)局國(guó)土資源部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)工作的通知，要求全國(guó)聯(lián)網(wǎng)登記，建立統(tǒng)一的全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)信息登記管理平臺(tái)。不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生的數(shù)據(jù)是國(guó)家的信息資源，是需要與法人庫(kù)和人口庫(kù)對(duì)接的。這就需要加快對(duì)各類登記軟件系統(tǒng)的融合，開發(fā)支持業(yè)務(wù)協(xié)同，多重部門業(yè)務(wù)合作，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)信息化操作，推動(dòng)監(jiān)管與實(shí)際登記部門共享資源。不動(dòng)產(chǎn)電子登記依托的是互聯(lián)網(wǎng)以及數(shù)據(jù)庫(kù)的技術(shù)，為的就是實(shí)現(xiàn)數(shù)字化管理，為相關(guān)關(guān)系人和國(guó)家機(jī)關(guān)提供查詢服務(wù)，這樣能夠提高不動(dòng)產(chǎn)交易效率，登記和查詢效率同樣上升。基于此，我們就對(duì)目前不動(dòng)產(chǎn)登記的電子化與自主化來(lái)進(jìn)行分析。

一、明確不動(dòng)產(chǎn)登記電子化的必要性

不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)日益顯著。因?yàn)樵诓粍?dòng)產(chǎn)管理中問(wèn)題很多，而且由于房產(chǎn)融資、土地等多重因素影響，違規(guī)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)象屢見不鮮，所以不動(dòng)產(chǎn)的登記具有風(fēng)險(xiǎn)。這就要求建設(shè)好不動(dòng)產(chǎn)信息化監(jiān)管系統(tǒng)，做好監(jiān)督工作，進(jìn)入電子登記理想狀態(tài)。什么是電子登記的理想狀態(tài)？那就是在初始登記后，由登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的狀況進(jìn)項(xiàng)查驗(yàn)，然后進(jìn)項(xiàng)電子登記。就中國(guó)而言，在電子登記的實(shí)施更為徹底，而且是必要可行的。

第一，不動(dòng)產(chǎn)登記的電子化可以降低登記費(fèi)用，促進(jìn)登記工作效率的提升。當(dāng)前很多地區(qū)的登記項(xiàng)目工作效率有所提升，但仍有部分項(xiàng)目花費(fèi)的時(shí)間較長(zhǎng)，甚至還會(huì)出現(xiàn)假冒情況的發(fā)生。當(dāng)進(jìn)行自主登記時(shí)，能夠瞬間完成不動(dòng)產(chǎn)變更登記，并不需要在時(shí)間上加以限制。另外，不動(dòng)產(chǎn)自主登記可為當(dāng)事人提供較大便利，有效解決異地登記困難的狀況。事實(shí)上，不動(dòng)產(chǎn)登記部門的大部分工作集中在不動(dòng)產(chǎn)抵交易信息的變更上，如果這一部分登記業(yè)務(wù)委托電腦辦理，登記工作量將會(huì)降低。而且自主化網(wǎng)絡(luò)登記也能夠免去出入登記的各種費(fèi)用，降低登記成本，促進(jìn)交易。

第二，不動(dòng)產(chǎn)登記的電子化能夠?qū)崿F(xiàn)多重操作并存，簡(jiǎn)化辦事流程。不動(dòng)產(chǎn)登記電子化具有動(dòng)態(tài)性特點(diǎn)，使得變更登記的自主電子化成為可能。一方面，電子登記操作中需要對(duì)相關(guān)信息加以實(shí)地查驗(yàn)，而后進(jìn)行登記在冊(cè)操作，形成最新的電子登記簿；另一方面，如登記時(shí)不需要進(jìn)行實(shí)地查驗(yàn)操作，當(dāng)事人自主進(jìn)行電子登記時(shí)法律也應(yīng)給予支持。以不動(dòng)產(chǎn)買賣與抵押為例進(jìn)行自主登記需要按照以下流程進(jìn)行：第一步，申請(qǐng)人需要借助網(wǎng)絡(luò)終端訪問(wèn)全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)，登錄的過(guò)程需要身份認(rèn)證，這樣可以登錄個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)賬戶。另外，登記操作支持異地操作，即登記歸屬地管轄和不動(dòng)產(chǎn)登記電子信息化兩者間并不矛盾，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人即便不在物地，也可通過(guò)網(wǎng)絡(luò)登錄系統(tǒng)。第二步，雙方申請(qǐng)人提出抵押或者交易或者確認(rèn)的指令。需要特別明示的是，不能更改登記簿上的權(quán)利限制、自然狀況以及權(quán)利內(nèi)容等信息，只允許發(fā)出相關(guān)指令。而且當(dāng)進(jìn)行變更操作時(shí)，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)識(shí)別加以限制。使用傳統(tǒng)方法進(jìn)行登記時(shí)，需考慮當(dāng)事人信息安全問(wèn)題，如防止他人冒充，很難取得對(duì)方的信任等。因此，只能通過(guò)中立的登記機(jī)關(guān)加以解決。但在電子信息時(shí)代，當(dāng)事人的登記行為完全自主，使得登記工作效率得以顯著提升。

二、發(fā)揮電子自主化登記的優(yōu)勢(shì)

不動(dòng)產(chǎn)電子自主登記，為了實(shí)現(xiàn)登記的自主化，即，當(dāng)不需要登記機(jī)關(guān)進(jìn)行查驗(yàn)時(shí)，使可通過(guò)系統(tǒng)完成登記操作。不過(guò)進(jìn)行自主登記需要進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)，并對(duì)登記機(jī)關(guān)的職責(zé)加以明確劃分，不過(guò)這樣做并不能全部消除人們的擔(dān)心。在技術(shù)上而言，電子自主登記是安全可行，具有強(qiáng)大技術(shù)保障的。就不動(dòng)產(chǎn)登記電子化而言，基礎(chǔ)設(shè)施的構(gòu)成能夠幫助我們實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理。因?yàn)椴还苁怯?jì)算資源，存貯資源，還是網(wǎng)絡(luò)資源一起組成的服務(wù)程序，都是利用“云管理平臺(tái)實(shí)現(xiàn)集中管理的，這樣能夠發(fā)揮當(dāng)前軟件與硬件資源結(jié)合，讓虛擬化的電子資源更有益。

首先，不動(dòng)產(chǎn)電子自主化可以減少錯(cuò)誤。比較常見的不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤就是假冒，在紙媒登記體制中，會(huì)通過(guò)實(shí)質(zhì)審查用來(lái)避免假冒失誤，但是在實(shí)際操作中，即使進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查仍存在登記信息虛假的情況，而且部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)假冒登記的事件，由此可見實(shí)質(zhì)審查不能全面保證查過(guò)。不過(guò)相對(duì)而言，利用不動(dòng)產(chǎn)自主登記可有效防止一些錯(cuò)誤的發(fā)生，即利用高端數(shù)字技術(shù)對(duì)申請(qǐng)人與權(quán)利人的信息進(jìn)行匹配。所以說(shuō)，在當(dāng)前信息化環(huán)境下，應(yīng)改變登記思維，注重引進(jìn)先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，提高不動(dòng)產(chǎn)登記工作的工作效率，保證不動(dòng)產(chǎn)登記的安全性。

其次，不動(dòng)產(chǎn)電子登記有助于物權(quán)交易的順利實(shí)現(xiàn)。當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)復(fù)雜多變，傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)注重改變，充分利用當(dāng)前社會(huì)發(fā)展新技術(shù)，實(shí)施網(wǎng)絡(luò)自主登記，原因在于一些復(fù)雜的交易活動(dòng)中，如登記不及時(shí)往往措施良好的機(jī)會(huì)，而且登記手續(xù)的煩瑣同樣會(huì)給交易造成不利影響。如果交易協(xié)議能夠電子化，那么交易的成本會(huì)減少，雙方也能自主協(xié)商交易過(guò)程。

最后，不動(dòng)產(chǎn)登記的安全性是具有保障的。金融資產(chǎn)早就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了電子化的登記，比如貨幣、證券等。雖然不動(dòng)產(chǎn)為物體，而金融類產(chǎn)品則不依托于物體，但就權(quán)利而言沒有本質(zhì)區(qū)別。既然國(guó)人使用網(wǎng)銀、銀行卡沒有安全問(wèn)題疑問(wèn)，鑒于不動(dòng)產(chǎn)的特性，也無(wú)須擔(dān)心安全問(wèn)題。不動(dòng)產(chǎn)登記的自主化不僅在技術(shù)上合理可靠，在法理上也無(wú)須擔(dān)心。

要實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)電子化自主化的統(tǒng)一發(fā)展，重點(diǎn)是加強(qiáng)管理信息化建設(shè)，利用互聯(lián)網(wǎng)日新月異的新趨勢(shì)，就要發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)資源的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，借助大數(shù)據(jù)科技手段，保護(hù)個(gè)人信息，促進(jìn)政務(wù)服務(wù)更加高效快捷?？偠灾?，在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記電子信息化是更符合現(xiàn)代社會(huì)需求的，有利于規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)的登記業(yè)務(wù)，能夠提高管理目標(biāo)與治理能力，有利于職責(zé)部門資源整合，最重要的是能夠保護(hù)人民的合法權(quán)益。

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[責(zé)任編輯 史麗麗]