蓋揚帆

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟健康發(fā)展的重要促進因素。但是，由于宏觀調(diào)控政策的收緊等因素，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展仍存在不小的困難。為此，我們必須制定房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的路徑，從拓展多元化的融資渠道、加強風險管理和實施住宅的標準化等方面切入。

【關鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟 可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 宏觀經(jīng)濟

一、前言

房地產(chǎn)行業(yè)與我國國民經(jīng)濟以及人民居住條件的改善有著密不可分的關系。它是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，是實現(xiàn)人民群眾“居者有其屋”的物質(zhì)基礎。我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了數(shù)十年的超高速增長，目前已步入了穩(wěn)定發(fā)展階段。商品住房作為一種耐用品和投資品，其所在行業(yè)發(fā)展的動因是不斷加速的城市化步伐和消費者消費模式上的升級和轉(zhuǎn)變。從長遠看，土地成本不斷抬升的趨勢、房價上漲趨于理性以及國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展構(gòu)成直接的影響。在微觀層面上，房地產(chǎn)企業(yè)之間的同質(zhì)化產(chǎn)品競爭、利潤下降和競爭日趨激烈也是本行業(yè)亟待解決的問題。國家有必要在土地供給、投融資優(yōu)惠以及購房貸款等方面出臺更為有利的措施，解決制約房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的各種因素，以市場化的方式來進行宏觀政策管理，為可持續(xù)發(fā)展打下良好基礎。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展概況

房地產(chǎn)經(jīng)濟是以商品房以及其他類型的房產(chǎn)資源作為指向性目標，在房產(chǎn)的生產(chǎn)、分配、交換和消費領域進行的經(jīng)濟活動關系。它是生產(chǎn)力與生產(chǎn)關系在房地產(chǎn)上的結(jié)合和體現(xiàn)。房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是對世界最新發(fā)展觀念和趨勢的一種順應。所謂可持續(xù)發(fā)展，是指發(fā)展要有前瞻性，既要滿足當前發(fā)展需要，又為后世留有余地。這種新型的發(fā)展觀念于上世紀八十年代出現(xiàn)，并由于與社會的發(fā)展現(xiàn)實和困惑不謀而合而受到廣泛的認同和踐行。可持續(xù)發(fā)展觀對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)健、良性發(fā)展也是意義重大的。房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國的支柱產(chǎn)業(yè)，它的產(chǎn)業(yè)鏈條綿長，涉及的相關產(chǎn)業(yè)據(jù)估計有四十余個。房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展是國民經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定的重要支撐力量。2017年一季度，我國的經(jīng)濟增長率為6.9%左右，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟對國民經(jīng)濟增長的貢獻率超過了七個點。因此，我們必須重視房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，在滿足我國居民合理的住房需求時，有效利用資源和保護環(huán)境，為后人的發(fā)展留下更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

三、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的現(xiàn)狀分析

2017年一季度，我國經(jīng)濟企穩(wěn)回升，國內(nèi)生產(chǎn)總值實現(xiàn)了6.9%的增長。根據(jù)4月18日國家統(tǒng)計局發(fā)布的一季度統(tǒng)計數(shù)字，房地產(chǎn)業(yè)是繼信息技術業(yè)、服務業(yè)和運輸業(yè)之外增長率最快的行業(yè)，達到7.8%，高出國民經(jīng)濟增長率近一個百分點。綜合分析，一季度實現(xiàn)經(jīng)濟增速的回升是投資、消費與出口共同作用的結(jié)果，其中房地產(chǎn)行業(yè)的帶動作用不容忽視。在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)占比為31%。

受到一些地區(qū)和城市商品房銷售順暢的作用，與土地及房地產(chǎn)相涉的稅種都獲得了十個點以上的增長幅度，其中土地增值稅達26.1 %，房產(chǎn)稅達到13.5%。一季度的國家財政收入收入也實現(xiàn)了恢復性的高速增長，一般公共預算收入為4.4萬億元人民幣，同比增長14.1%。這里面部分歸功于房地產(chǎn)銷售快速增長。一季度，土地出讓收入同比增長29.9%，達到近萬億元大關。土地價格呈現(xiàn)出綜合地價持續(xù)溫和增長，住宅地價較快增長以及熱點城市住宅地價增速趨緩的特點。

四、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略路徑選擇

房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國國民經(jīng)濟的重要成員，它是實現(xiàn)社會再生產(chǎn)的一個經(jīng)濟環(huán)節(jié)，為社會再生產(chǎn)的順利開展提供了土地和房屋等的基本資源。我國的經(jīng)濟發(fā)展歷史表明，房地產(chǎn)行業(yè)一直是經(jīng)濟增長的重要拉動因素，其涉及到的直接或者間接的經(jīng)濟利益與經(jīng)濟增長具有正相關性。房地產(chǎn)行業(yè)在整個國民經(jīng)濟中的占比非常高，并且把相關的建筑業(yè)、建材業(yè)、裝備制造業(yè)、運輸業(yè)和服務業(yè)等行業(yè)整合在一個經(jīng)濟生態(tài)中。

（一）建立暢通的多樣化融資渠道

房地產(chǎn)經(jīng)濟是資本密集型的產(chǎn)業(yè)門類，土地與資金的最優(yōu)化組合是房地產(chǎn)經(jīng)濟順利發(fā)展的一雙翅膀。融資渠道的有效性及效率對于房地產(chǎn)行業(yè)的生存與發(fā)展有著極大的影響。融資渠道和方式不僅為房地產(chǎn)行業(yè)供給了金融血液，而且它體現(xiàn)了資本與該行業(yè)的有效的配比關系。當前，房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴以銀行借貸為主要形式的間接融資形式。在國家宏觀信貸政策趨嚴的嚴峻形式下，極易放到房地產(chǎn)整個行業(yè)的金融風險，出現(xiàn)大量企業(yè)資金鏈斷裂或者資金無法維繼的風險。

（二）重視風險管理

風險管理是系統(tǒng)工程，企業(yè)一定要從市場定位、品質(zhì)定位和房產(chǎn)環(huán)境定位等各方面全面加強風險管理，降低各種風險對企業(yè)發(fā)展存在的潛在危險，提高經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)在進行風險管理時，一定要遵循可持續(xù)的發(fā)展觀，以科學的專家論證和準確的市場調(diào)研以及對項目的可行性研究等方式，進行科學的風險管控。在實施風險管理時，企業(yè)要在各個層面上落實責任主體和權責，采用可靠的風險管理手段和技術，提高風險管理的水平和效益，提升房地產(chǎn)企業(yè)的科學管理水平。

（三）實現(xiàn)住宅的標準化

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入了品牌化和產(chǎn)品標準化的發(fā)展階段，大的房地產(chǎn)商主導了這一過程。標準化的設計與生產(chǎn)，可以有效減少物件的損耗，縮短建設周期，節(jié)約大量資金。最為重要的是，標準化的開發(fā)方式可以最大程度地保障商品房的優(yōu)秀品質(zhì)。在產(chǎn)品標準化的過程中，制定標準化的指導文件是前提條件。房地產(chǎn)商應當在標準化文件和流程的指引下，實現(xiàn)對成本的目標管理，有效控制資金投入，提供優(yōu)秀的工程管理能力，推動可持續(xù)性發(fā)展。

五、結(jié)語

總之，可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展的不二選擇。為此，我們必須因勢利導，在拓寬融資渠道、進行風險管理和實現(xiàn)產(chǎn)品的標準化等方面苦下功夫。

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