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        論中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

        2017-06-09 14:20:28陳永捷
        商情 2017年14期
        關(guān)鍵詞:問題對策

        陳永捷

        【摘要】:我國是一個人口數(shù)量龐大的國家,伴隨著我國人口的不斷增長,對我國的各種基礎(chǔ)設(shè)施要求都有所增加,尤其是住房的需求。房屋的的市場需求與供給結(jié)構(gòu)不匹配,出現(xiàn)了嚴(yán)重的供小于求的現(xiàn)象。人均住房的面積小,住房壓力大,造成以上問題的原因歸根究底也就是房地產(chǎn)的原因。

        【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 問題 對策

        一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)

        (1)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展拉動其他行業(yè)部門的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展的過程中,投資規(guī)模的增加對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了較大的貢獻(xiàn),其中既包括由房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資本身所做出的貢獻(xiàn),也包括對相關(guān)行業(yè)和部門的帶動效應(yīng)做出的間接的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要其他行業(yè)和部門配合,為其提供必要的物質(zhì)資料。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與機(jī)械、設(shè)備、建材、五金、玻璃、陶瓷和燃料動力等行業(yè)緊密相關(guān),對這些部門經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有很大的拉動作用。

        (2)房地產(chǎn)消費(fèi)帶動生活消費(fèi)。住房消費(fèi)作為一種綜合性的消費(fèi)是房地產(chǎn)消費(fèi)的重要方面,它涉及到人們衣、食、住、行、學(xué)習(xí)、健身、娛樂、發(fā)展等生活的各個方面,從這個角度來說,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了居民的生活消費(fèi),而消費(fèi)又是拉動經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車之一,消費(fèi)的發(fā)展必然會帶動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。此外,住房還能為商業(yè)、家電業(yè)、房屋裝修業(yè)、物業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等行業(yè)提供發(fā)展場所。

        (3)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠促進(jìn)就業(yè)增長。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對就業(yè)的促進(jìn)作用主要體現(xiàn)在兩個方面。第一,根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),我國房地產(chǎn)行業(yè)的就業(yè)人數(shù)逐年增加,并且就業(yè)人數(shù)的平均增速大于我國全部就業(yè)人數(shù)的平均增速。第二,通過帶動相關(guān)行業(yè)和部門的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)對其他行業(yè)和部門的就業(yè)增長也產(chǎn)生了積極的促進(jìn)作用。

        二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在的問題

        (1)需求大于供給使得住房價(jià)格過高。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展提高了人們的生活水平,人們對住房條件的要求也隨之提高。隨著城市化進(jìn)程的加快,城鎮(zhèn)居民人口數(shù)迅速增加,加之部分投資者也向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)軍,使得對房地產(chǎn)的需求加劇,同時(shí),我國房地產(chǎn)地塊的規(guī)模、選址等都是由政府預(yù)先規(guī)劃實(shí)施,而不是由市場決定,這些因素都決定了房地產(chǎn)市場是以供給決定需求,供給無法對需求的增加進(jìn)行敏感的反應(yīng),而只能以高房價(jià)表現(xiàn)出來。

        (2)房地產(chǎn)市場不成熟,出現(xiàn)偏離實(shí)際價(jià)值的高地價(jià)或者低地價(jià)。我們知道,土地本身并不是商品,它的價(jià)格是由地租的資本化決定的,同時(shí)受供求關(guān)系的影響。但是,我國房地產(chǎn)的“買方市場”還沒有真正形成,使得土地價(jià)格出現(xiàn)了盲目的高價(jià)或者低價(jià)。高價(jià)下,看似國家的收益很大,其實(shí)不然,因?yàn)榈貎r(jià)高會引起房價(jià)高,而房價(jià)過高,如果超出了消費(fèi)者的消費(fèi)能力,又會抑制生產(chǎn)和消費(fèi)。盲目的低價(jià)一般都是政策上的需求,暴露的是政治體制與市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不相適應(yīng)。

        (3)房地產(chǎn)業(yè)受政府政策干預(yù)的影響。市場經(jīng)濟(jì)條件下,政府出臺的對市場的干預(yù)政策會影響土地的價(jià)格,進(jìn)而造成房價(jià)的波動。土地的所有權(quán)歸屬于國家,政府擁有土地開發(fā)的控制權(quán),房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模直接受政府控制程度的影響。另外,政府干預(yù)政策的出臺,還可能造成房地產(chǎn)市場的不公平競爭,導(dǎo)致滋生腐敗現(xiàn)象,分配不公,國有資源流失。

        (4)房地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道單一,商業(yè)銀行的監(jiān)督管理機(jī)制不健全。房地產(chǎn)開發(fā)一般都需要大量的資金,大部分的房地產(chǎn)開發(fā)商主要依靠銀行貸款來維持日常的運(yùn)營,出售房屋后用收入來歸還貸款,這樣,房地產(chǎn)開發(fā)商就把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了商業(yè)銀行。金融危機(jī)爆發(fā)后,商業(yè)銀行的金融監(jiān)管問題提上了日程,但是現(xiàn)階段我國相關(guān)的制度還不完善,給商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的監(jiān)管帶來了較大困難。

        三、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來的發(fā)展方向

        (1)政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)市場與其他各種市場一樣,由于自身市場機(jī)制的缺陷,在經(jīng)濟(jì)資源的配置過程中可能存在諸多不合理,主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場壟斷、信息不對稱、投機(jī)行為和不能提供“公共住宅”。由此可能導(dǎo)致投資過熱、高房價(jià)和高空置率并存、市場結(jié)構(gòu)矛盾、容易形成泡沫等后果。歷史經(jīng)驗(yàn)和理論研究證明,為避免房地產(chǎn)市場自身缺陷引發(fā)的后果,政府必須進(jìn)行干預(yù)。具體而言,政府干預(yù)的產(chǎn)生是與市場失靈相聯(lián)系的,當(dāng)市場機(jī)制不能實(shí)現(xiàn)資源的有效配置時(shí),一方面政府可以通過干預(yù)以矯正和改善市場機(jī)制存在的缺陷,使經(jīng)濟(jì)資源得到更有效的配置,另一方面政府可以通過干預(yù)以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)資源分配的公平性,這種干預(yù)就是通常所說的宏觀調(diào)控。

        (2)加速完善房地產(chǎn)市場。首先,政府應(yīng)該重視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中稅收的作用,理順各種稅收政策的關(guān)系,根據(jù)房地產(chǎn)市場的具體情況來制定不同的稅收政策,切實(shí)發(fā)揮稅收政策的宏觀調(diào)控作用。其次,政府可以利用政府管制和市場決定雙重機(jī)制來影響土地的價(jià)格,在房地產(chǎn)市場過熱的時(shí)候,通過減少土地供應(yīng)來減緩經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象,相應(yīng)的,房地產(chǎn)市場疲軟的時(shí)候,應(yīng)該適當(dāng)增加土地的供應(yīng)量,以此來刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長。再次,政府應(yīng)該通過制定具體的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃來完善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策,進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場。

        (3)創(chuàng)新體制和制度,促進(jìn)房地產(chǎn)市場的公平競爭。政府應(yīng)該從制度創(chuàng)新和體制創(chuàng)新入手,一方面,消除造成房地產(chǎn)市場不公平競爭的條件,使房地產(chǎn)的市場機(jī)制不被扭曲,保護(hù)國有資源的完整性,另一方面,調(diào)整收入格局,使分配真正做到公平公正,維護(hù)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會的長久穩(wěn)定。

        (4)加快房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的多元化發(fā)展,加大商業(yè)銀行的監(jiān)督管理力度。房地產(chǎn)開發(fā)商除了向商業(yè)銀行貸款外,還可以積極拓寬融資渠道,例如發(fā)行房地產(chǎn)股票融資,既可以短時(shí)間內(nèi)獲得穩(wěn)定的資金,還降低了固定的還款日期和歸還借款利息的風(fēng)險(xiǎn)。完善相關(guān)的金融監(jiān)督管理制度,使商業(yè)銀行能夠?qū)嵸|(zhì)性的對房地產(chǎn)融資進(jìn)行金融監(jiān)管??傊?,通過市場這只“看不見的手”和政府這只“看得見的手”之間的相互配合及共同調(diào)控,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一定會走上健康的發(fā)展道路。

        四、結(jié)語

        房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有非常大的發(fā)展?jié)摿?,購房者會不斷的增加,但是房價(jià)卻成為了一個很高的門檻,讓很多的人買不起房子,但是有的富豪都有自己的別墅,并且還有好幾處房產(chǎn)。這是我國貧富差距過大引起的。這就要求政府對其價(jià)格直接管制,加大對房地產(chǎn)的關(guān)注度,制定相應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格上限,控制房地產(chǎn)價(jià)格的無限上漲。讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到更好的發(fā)展。

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