陳永捷

【摘要】：我國是一個人口數(shù)量龐大的國家，伴隨著我國人口的不斷增長，對我國的各種基礎(chǔ)設(shè)施要求都有所增加，尤其是住房的需求。房屋的的市場需求與供給結(jié)構(gòu)不匹配，出現(xiàn)了嚴(yán)重的供小于求的現(xiàn)象。人均住房的面積小，住房壓力大，造成以上問題的原因歸根究底也就是房地產(chǎn)的原因。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 問題 對策

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)

（1）地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展拉動其他行業(yè)部門的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展的過程中，投資規(guī)模的增加對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了較大的貢獻(xiàn)，其中既包括由房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資本身所做出的貢獻(xiàn)，也包括對相關(guān)行業(yè)和部門的帶動效應(yīng)做出的間接的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要其他行業(yè)和部門配合，為其提供必要的物質(zhì)資料。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與機(jī)械、設(shè)備、建材、五金、玻璃、陶瓷和燃料動力等行業(yè)緊密相關(guān)，對這些部門經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有很大的拉動作用。

（2）房地產(chǎn)消費(fèi)帶動生活消費(fèi)。住房消費(fèi)作為一種綜合性的消費(fèi)是房地產(chǎn)消費(fèi)的重要方面，它涉及到人們衣、食、住、行、學(xué)習(xí)、健身、娛樂、發(fā)展等生活的各個方面，從這個角度來說，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了居民的生活消費(fèi)，而消費(fèi)又是拉動經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車之一，消費(fèi)的發(fā)展必然會帶動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。此外，住房還能為商業(yè)、家電業(yè)、房屋裝修業(yè)、物業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等行業(yè)提供發(fā)展場所。

（3）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠促進(jìn)就業(yè)增長。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對就業(yè)的促進(jìn)作用主要體現(xiàn)在兩個方面。第一，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，我國房地產(chǎn)行業(yè)的就業(yè)人數(shù)逐年增加，并且就業(yè)人數(shù)的平均增速大于我國全部就業(yè)人數(shù)的平均增速。第二，通過帶動相關(guān)行業(yè)和部門的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)對其他行業(yè)和部門的就業(yè)增長也產(chǎn)生了積極的促進(jìn)作用。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在的問題

（1）需求大于供給使得住房價(jià)格過高。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展提高了人們的生活水平，人們對住房條件的要求也隨之提高。隨著城市化進(jìn)程的加快，城鎮(zhèn)居民人口數(shù)迅速增加，加之部分投資者也向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)軍，使得對房地產(chǎn)的需求加劇，同時(shí)，我國房地產(chǎn)地塊的規(guī)模、選址等都是由政府預(yù)先規(guī)劃實(shí)施，而不是由市場決定，這些因素都決定了房地產(chǎn)市場是以供給決定需求，供給無法對需求的增加進(jìn)行敏感的反應(yīng)，而只能以高房價(jià)表現(xiàn)出來。

（2）房地產(chǎn)市場不成熟，出現(xiàn)偏離實(shí)際價(jià)值的高地價(jià)或者低地價(jià)。我們知道，土地本身并不是商品，它的價(jià)格是由地租的資本化決定的，同時(shí)受供求關(guān)系的影響。但是，我國房地產(chǎn)的“買方市場”還沒有真正形成，使得土地價(jià)格出現(xiàn)了盲目的高價(jià)或者低價(jià)。高價(jià)下，看似國家的收益很大，其實(shí)不然，因?yàn)榈貎r(jià)高會引起房價(jià)高，而房價(jià)過高，如果超出了消費(fèi)者的消費(fèi)能力，又會抑制生產(chǎn)和消費(fèi)。盲目的低價(jià)一般都是政策上的需求，暴露的是政治體制與市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不相適應(yīng)。

（3）房地產(chǎn)業(yè)受政府政策干預(yù)的影響。市場經(jīng)濟(jì)條件下，政府出臺的對市場的干預(yù)政策會影響土地的價(jià)格，進(jìn)而造成房價(jià)的波動。土地的所有權(quán)歸屬于國家，政府擁有土地開發(fā)的控制權(quán)，房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模直接受政府控制程度的影響。另外，政府干預(yù)政策的出臺，還可能造成房地產(chǎn)市場的不公平競爭，導(dǎo)致滋生腐敗現(xiàn)象，分配不公，國有資源流失。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道單一，商業(yè)銀行的監(jiān)督管理機(jī)制不健全。房地產(chǎn)開發(fā)一般都需要大量的資金，大部分的房地產(chǎn)開發(fā)商主要依靠銀行貸款來維持日常的運(yùn)營，出售房屋后用收入來歸還貸款，這樣，房地產(chǎn)開發(fā)商就把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了商業(yè)銀行。金融危機(jī)爆發(fā)后，商業(yè)銀行的金融監(jiān)管問題提上了日程，但是現(xiàn)階段我國相關(guān)的制度還不完善，給商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的監(jiān)管帶來了較大困難。

三、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來的發(fā)展方向

（1）政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)市場與其他各種市場一樣，由于自身市場機(jī)制的缺陷，在經(jīng)濟(jì)資源的配置過程中可能存在諸多不合理，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場壟斷、信息不對稱、投機(jī)行為和不能提供“公共住宅”。由此可能導(dǎo)致投資過熱、高房價(jià)和高空置率并存、市場結(jié)構(gòu)矛盾、容易形成泡沫等后果。歷史經(jīng)驗(yàn)和理論研究證明，為避免房地產(chǎn)市場自身缺陷引發(fā)的后果，政府必須進(jìn)行干預(yù)。具體而言，政府干預(yù)的產(chǎn)生是與市場失靈相聯(lián)系的，當(dāng)市場機(jī)制不能實(shí)現(xiàn)資源的有效配置時(shí)，一方面政府可以通過干預(yù)以矯正和改善市場機(jī)制存在的缺陷，使經(jīng)濟(jì)資源得到更有效的配置，另一方面政府可以通過干預(yù)以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)資源分配的公平性，這種干預(yù)就是通常所說的宏觀調(diào)控。

（2）加速完善房地產(chǎn)市場。首先，政府應(yīng)該重視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中稅收的作用，理順各種稅收政策的關(guān)系，根據(jù)房地產(chǎn)市場的具體情況來制定不同的稅收政策，切實(shí)發(fā)揮稅收政策的宏觀調(diào)控作用。其次，政府可以利用政府管制和市場決定雙重機(jī)制來影響土地的價(jià)格，在房地產(chǎn)市場過熱的時(shí)候，通過減少土地供應(yīng)來減緩經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象，相應(yīng)的，房地產(chǎn)市場疲軟的時(shí)候，應(yīng)該適當(dāng)增加土地的供應(yīng)量，以此來刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長。再次，政府應(yīng)該通過制定具體的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃來完善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場。

（3）創(chuàng)新體制和制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的公平競爭。政府應(yīng)該從制度創(chuàng)新和體制創(chuàng)新入手，一方面，消除造成房地產(chǎn)市場不公平競爭的條件，使房地產(chǎn)的市場機(jī)制不被扭曲，保護(hù)國有資源的完整性，另一方面，調(diào)整收入格局，使分配真正做到公平公正，維護(hù)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會的長久穩(wěn)定。

（4）加快房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的多元化發(fā)展，加大商業(yè)銀行的監(jiān)督管理力度。房地產(chǎn)開發(fā)商除了向商業(yè)銀行貸款外，還可以積極拓寬融資渠道，例如發(fā)行房地產(chǎn)股票融資，既可以短時(shí)間內(nèi)獲得穩(wěn)定的資金，還降低了固定的還款日期和歸還借款利息的風(fēng)險(xiǎn)。完善相關(guān)的金融監(jiān)督管理制度，使商業(yè)銀行能夠?qū)嵸|(zhì)性的對房地產(chǎn)融資進(jìn)行金融監(jiān)管?？傊?，通過市場這只“看不見的手”和政府這只“看得見的手”之間的相互配合及共同調(diào)控，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一定會走上健康的發(fā)展道路。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有非常大的發(fā)展?jié)摿?，購房者會不斷的增加，但是房價(jià)卻成為了一個很高的門檻，讓很多的人買不起房子，但是有的富豪都有自己的別墅，并且還有好幾處房產(chǎn)。這是我國貧富差距過大引起的。這就要求政府對其價(jià)格直接管制，加大對房地產(chǎn)的關(guān)注度，制定相應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格上限，控制房地產(chǎn)價(jià)格的無限上漲。讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到更好的發(fā)展。