葛勇

【摘要】一直以來，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟均存在著較大波動，究其原因在于多方因素的影響，包括土地價格、住房需求和建筑成本等，為此，新時期如果要促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，就必須對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的具體特征有一充分掌握，并對影響其波動的主要成因予以分析。本文筆者結(jié)合自身工作實踐，就房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素進行思考，并提出了控制房地產(chǎn)經(jīng)濟波動影響因素的相關(guān)對策，旨在促進房地產(chǎn)行業(yè)更好的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟 影響因素 對策

改革開放以來，隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，人民物質(zhì)生活水平的不斷提高，使得房地產(chǎn)行業(yè)逐漸在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮重要作用，也極大地影響了我國國民經(jīng)濟水平的穩(wěn)定發(fā)展。而正是因為房地產(chǎn)經(jīng)濟增長重要性的存在，促使越來越多的相關(guān)工作人員開始研究影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的因素，所以，詳細探究房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素和對策現(xiàn)實意義十分重大。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素

（一）土地因素

在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，受到來自兩個方面的影響，即一級市場與二級市場。其中地產(chǎn)市場就屬于一級市場。供給方與需求方分別為國家土地部門與房地產(chǎn)開發(fā)方，而市場交易中的商品就是土地。而在二級市場中，供給房和需求方又分別為房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者。在進行市場交易時，交易的商品就是土地的使用權(quán)與房屋所有權(quán)。在實際影響分析中，則以四個指標(biāo)為主要內(nèi)容，即本年完成的開發(fā)土地面積、土地出讓收人、房屋竣工面積以及新開工面積等。

（二）市場需求因素

快速發(fā)展的市場經(jīng)濟，大大推動了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。因為房地產(chǎn)行業(yè)的供給勢必會影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟，進而讓房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展受到制約。同時，房地產(chǎn)行業(yè)的需求也通過商品房的住宅面積表現(xiàn)出來。所以，在某種程度上可對房地產(chǎn)行業(yè)價格的走向做出預(yù)計。比如，當(dāng)房地產(chǎn)價預(yù)計下滑時，則房地產(chǎn)行業(yè)的需求量就會有所減少，反之其需求量就會增加。

（三）政策因素

所謂政策因素，即為國家針對影響房地產(chǎn)行業(yè)所提出的相關(guān)經(jīng)濟政策。比如，2010年4月，為了對過快上漲的房價予以控制，讓房價保持穩(wěn)定，保障住房，國務(wù)院頒布了“新國五條”政策，而這些經(jīng)濟政策均為國家的宏觀調(diào)控方式，其目的均是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟，政府利用這些相關(guān)經(jīng)濟政策可有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，進而對房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動產(chǎn)生影響。

二、控制房地產(chǎn)經(jīng)濟波動影響因素的相關(guān)對策

（一）規(guī)范土地市場管理

控制房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的一項有效措施即是對土地市場管理工作予以合理規(guī)范。首先，加強土地管理，對土地實行全面控制，建立嚴格的土地劃撥審批機制；其次，嚴格遵循規(guī)定內(nèi)容，對土地招標(biāo)拍賣過程進行規(guī)范，實現(xiàn)土地招標(biāo)的市場化，將市場干預(yù)程度降至最低，完善土地市場管理體制；再次，既要保證國家對土地的供給，也需要進一步市場化管理土地，對土地操縱權(quán)予以整合，通過市場調(diào)控對土地分布進行優(yōu)化重組[1]。另外，建立相應(yīng)的土地供給體制，但必須和市場經(jīng)濟相符，以對我國土地市場管理工作予以有效規(guī)范。

（二）加強房地產(chǎn)投資政策建設(shè)

面對房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動，既要對市場控制予以強化，還需在房地產(chǎn)投資政策建設(shè)上做進一步加強。建設(shè)房地產(chǎn)投資政策，應(yīng)符合有效發(fā)展我國房地產(chǎn)經(jīng)濟。第一，應(yīng)立足于我國當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展實況，選用科學(xué)合理的房地產(chǎn)投資政策，以對房地產(chǎn)經(jīng)濟現(xiàn)狀做出有效調(diào)整和改善，進而快速、平穩(wěn)的發(fā)展我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟。在制定房地產(chǎn)投資政策時，一定要對投資主體予以明確，保證產(chǎn)權(quán)分明，將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)各項職責(zé)落到實處，以免一些不可預(yù)估的風(fēng)險出現(xiàn)。為了使房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資和規(guī)劃化發(fā)展得到保證，讓房地產(chǎn)投資日趨合理，針對周期領(lǐng)域出現(xiàn)的變化，就需對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟做出有效控制，并及時觀察房地產(chǎn)經(jīng)濟現(xiàn)狀。

除此之外，還需制定長遠的，且適合我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的投資政策，就普通房地產(chǎn)投資政策體制而言，即使房地產(chǎn)經(jīng)濟在短期內(nèi)出現(xiàn)下滑，抑制了經(jīng)濟發(fā)展，也必須采取科學(xué)的手段和措施，將投資政策予以全面貫徹執(zhí)行[2]。針對一些不當(dāng)或失控的經(jīng)濟政策，就必須利用相關(guān)方法對其進行糾正、執(zhí)行，以讓我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展更加健康、穩(wěn)定。在制定相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟投資政策時，一定要對以下幾點引起重視：首先，必須明確投資主體，做到職責(zé)清晰、產(chǎn)權(quán)分明，有效控制房地產(chǎn)經(jīng)濟存在的周期性變化；其次，密切關(guān)注我國房地產(chǎn)經(jīng)濟中存在的規(guī)模性變化，以使房地產(chǎn)中的固定資產(chǎn)投資與其規(guī)模發(fā)展規(guī)律相符，使之投資趨于合理；最后，明確房地產(chǎn)市場定位，重視市場調(diào)查，在明確房地產(chǎn)市場需求的基礎(chǔ)上，保證市場投資的理性化。

（三）逐步完善經(jīng)濟管理及房地產(chǎn)開發(fā)金融制度

房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到國計民生的支柱性產(chǎn)業(yè)，當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟和國民經(jīng)濟體系愈加密切時，其就會有很大的幾率受到宏觀經(jīng)濟的影響。換言之，房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定性受到國家經(jīng)濟中任何行業(yè)波動的影響，但波動必須相對較大，且影響分為直接或間接兩種，特別是目前重點突出城市化建設(shè)的階段，更是增加了房地產(chǎn)經(jīng)濟的敏感性。為防止房地產(chǎn)經(jīng)濟波動受受市場經(jīng)濟的影響，可采取以下措施：一是對房價做出合理控制，豐富優(yōu)惠途徑。比如，若居民提出經(jīng)濟適用的居住要求，那么在工程規(guī)劃期間，主要建設(shè)對象就可選擇經(jīng)濟適用房；二是構(gòu)建完善的金融管制體系，既要將整體經(jīng)濟要求結(jié)合起來，也不能將區(qū)域經(jīng)濟管理體制的要求忽略掉，促進房地產(chǎn)企業(yè)更快、更好發(fā)展。完善開發(fā)金融制度。在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中，必須要完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融制度，具體要完善房地產(chǎn)融資體系，暢通的住房融資渠道，如商業(yè)銀行貸款、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人墊資等等；完善的金融管理制度，要求房地產(chǎn)要積極探索發(fā)展出路，也要考慮到資金安全、房屋安全。

結(jié)語：綜上所述，探討房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素和對策，一方面可對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展趨勢與規(guī)律有一充分把握，另一方面也可針對異常經(jīng)濟波動的現(xiàn)象提出行之有效的建議，進一步掌控房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟，優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]柳亞.房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素及對策分析[J].低碳世界，2016，（23）：214-215.

[2]張金艷.房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素分析及對策[J].中外企業(yè)家，2016，（03）：25.