文/張全林

兩會(huì)評(píng)論

“房住不炒”尚待刮骨療毒

文/張全林

2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。此后，與房地產(chǎn)相關(guān)的部門陸續(xù)出臺(tái)了與之相配套的政策，涉及到房企融資、購房者信貸等方面。這句話隨之被簡化為“房住不炒”，成為兩會(huì)熱詞。

2017年的政府工作報(bào)告中“房住不炒”被轉(zhuǎn)述為“堅(jiān)持住房的居住屬性”。不難看出，政府工作報(bào)告進(jìn)一步體現(xiàn)了優(yōu)化房地產(chǎn)政策的決心，其中“房住不炒”尤為公眾關(guān)注。

只有打擊炒房投資，才能使得住房的居住功能更好地體現(xiàn)。抑制投機(jī)性需求，滿足合理住房需求，才是房地產(chǎn)發(fā)展的正道。“被GDP牽著鼻子走”，正是過去十多年來調(diào)控成效不穩(wěn)定的根本原因。

炒房的背后有多方利益的博弈。房地產(chǎn)市場的利益變動(dòng)涉及到政府、開發(fā)商、銀行、購房者。各方的利益都來自住房消費(fèi)者。當(dāng)房價(jià)過快上漲超過家庭購買力時(shí)，各方利益會(huì)發(fā)生分歧。中央政府強(qiáng)化宏觀調(diào)控，避免房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生影響社會(huì)穩(wěn)定；地方政府則有意無意地推動(dòng)房價(jià)上漲，憑借高額的地價(jià)出讓收入和稅收取得政績，執(zhí)行調(diào)控措施不主動(dòng)；開發(fā)商會(huì)堅(jiān)持漲價(jià)并進(jìn)一步制造上漲預(yù)期，獲取利潤；銀行風(fēng)險(xiǎn)加大，但相對(duì)其他風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，仍愿意發(fā)放住房信貸；已購房者和投資者、投機(jī)者希望進(jìn)一步上漲；真正的住房需求者希望價(jià)格穩(wěn)定。而影響房地產(chǎn)市場供應(yīng)和定價(jià)權(quán)的地方政府、開發(fā)商是房價(jià)上漲的主要推動(dòng)者和受益者。

“房住不炒”須從房價(jià)上漲預(yù)期上著刀。長期以來，地方政府過分依賴樓市獲取財(cái)政增長。如果緊縮調(diào)控導(dǎo)致樓市平穩(wěn)或疲軟，以致于經(jīng)濟(jì)增長不夠理想，就重新加熱樓市，于是樓市陷入下輪循環(huán)，這就是房價(jià)漲風(fēng)剎不住的基本原因。從利益?zhèn)鲗?dǎo)鏈條中不難發(fā)現(xiàn)，調(diào)動(dòng)地方政府平抑房價(jià)的積極性，需要加大財(cái)政體制改革力度，進(jìn)一步規(guī)范中央和地方在財(cái)權(quán)與事權(quán)分配方面的關(guān)系，踩住目前比較突出的中央出政策、地方出資金的行政慣性，從根本上解決地方政府過度依賴“土地財(cái)政”過日子。

“大庇天下寒士”是政府的擔(dān)當(dāng)?！袄^續(xù)發(fā)展公租房等保障性住房”，讓“房住不炒”成為現(xiàn)實(shí)，要轉(zhuǎn)變地方政府“賣地，不愿長期持有物業(yè)”的模式。香港60%的居民住政府提供的保障房，包括大量公務(wù)員、教師可以免受房奴之苦。如果政府手中有房，就可適當(dāng)對(duì)沖房價(jià)上漲預(yù)期，炒房者自然被擠出。實(shí)現(xiàn)住房保障體系建設(shè)目標(biāo)，關(guān)鍵要提高政策執(zhí)行力，通過采取政績考核、土地出讓金按一定比例投入保障房建設(shè)的強(qiáng)制性管理、保障性住房用地占用地規(guī)劃按比例管理等措施，方可確保保障性住房建設(shè)計(jì)劃全面落地。

房產(chǎn)稅是抑制房產(chǎn)市場投機(jī)性需求的一劑良藥。房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康，需要稅收這架杠桿。在房屋保有環(huán)節(jié)，開征房產(chǎn)稅勢(shì)在必行?！胺孔〔怀础焙魡痉康禺a(chǎn)領(lǐng)域的稅收修法、立法提速。對(duì)城鎮(zhèn)居民一定面積內(nèi)“用來住的”房屋可實(shí)行免稅，而對(duì)超出一定面積“用來炒的”房屋應(yīng)課以重稅。炒房者的房屋持有成本增加了，既能抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)性購房需求，又可以釋放有效需求，這樣住房自然回歸到給人居住的屬性。

2月17日，央行發(fā)布2016年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告。報(bào)告披露，截至2016年末，全國主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額為26.7萬億元，同比增長27%，房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的25%。其中，個(gè)人住房貸款余額為18萬億元，同比增長38.1%，第四季度各月新增個(gè)人住房貸款額均低于2016 年9 月。圖為2017年2月18日，江蘇省淮安市一房地產(chǎn)建設(shè)工地。

(中新社發(fā) 周長國 攝)

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(中新社發(fā) 趙天奇 繪)