劉鳳丹

（福建特力惠信息科技股份有限公司）

摘 要：不動產(chǎn)登記自實施以來取得很大的進展，但在實際測繪中也遇到了一些關于測繪成果質量管理的難題。不動產(chǎn)測繪成果的質量在很大程度上影響著不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記。不動產(chǎn)測繪成果作為一項技術成果，一經(jīng)不動產(chǎn)登記部門采用，將成為建立不動產(chǎn)樓盤表和不動產(chǎn)電子登記簿的根本依據(jù)，同時也是不動產(chǎn)價格評估、財政稅收、房屋征收征用等方面不可或缺的依據(jù)。

關鍵詞：不動產(chǎn)；測繪；質量管理

引言

不動產(chǎn)測繪成果是對不動產(chǎn)自然狀況的真實反映，包括不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)、圖件、信息、成果表和測繪質量檢查報告、驗收報告、技術設計與總結以及其他相關材料。此外，不動產(chǎn)測繪成果依據(jù)測繪對象可分為地籍測繪成果、不動產(chǎn)測繪成果、海籍測繪成果三大類。其中與百姓日常生活聯(lián)系密切的主要是地籍測繪成果和房產(chǎn)測繪成果。因此，本文研究如何加強對不動產(chǎn)測繪成果的質量管理具有十分重要的現(xiàn)實意義。

一、影響測繪質量的三大因素

在實際工作中，能夠影響測繪質量的原因非常廣泛，但是對測繪質量產(chǎn)生的影響較大的主要有三個因素，即規(guī)范標準、質量控制體系和從業(yè)人員的素質。

（一）規(guī)范標準對測繪質量的影響。

不動產(chǎn)測繪工作對專業(yè)性和技術性要求比較高，但是不動產(chǎn)測繪領域的規(guī)范標準還不夠完備，相關的法律法規(guī)也很缺失，各省市出臺的地方性不動產(chǎn)測算技術規(guī)程比較具有局限性，不能夠形成全國范圍內(nèi)的統(tǒng)一測算標準。現(xiàn)有的有關不動產(chǎn)測繪的法律法規(guī)對規(guī)范不動產(chǎn)測繪也起到了重要作用，但是隨著建筑形態(tài)多樣化設計以及對藝術造型的追求，許多問題根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)范無法充分判定，不動產(chǎn)測繪從業(yè)人員只能根據(jù)自己的理解、同行間的技術交流和以往的慣例進行判斷，這些都給不動產(chǎn)測繪成果的規(guī)范性、適用性帶來一定的爭議。

（二）質量控制體系對測繪質量的影響

不動產(chǎn)測繪單位質量控制體系的不規(guī)范、不健全，容易導致測繪成果的可追溯性不強，責任分擔難以實現(xiàn)有規(guī)可依、有據(jù)可查。比如對房產(chǎn)進行測繪時，在功能單一、造型簡單的普通住宅、一般商住樓等建筑的測算中，質量體系對不動產(chǎn)測繪成果精度的影響較小，但是商業(yè)綜合體等比較復雜的建筑，測繪數(shù)據(jù)量大，內(nèi)業(yè)制圖成果計算以及功能區(qū)劃分等方面判斷難度大，在測繪時很容易產(chǎn)生質量問題[1]。

（三）從業(yè)人員素質對測繪質量的影響

不動產(chǎn)測繪對從業(yè)人員的專業(yè)素質、技術水平有較高的要求。此外，從業(yè)人員還應具有足夠的責任心和細致的工作技能，在測算過程中遵守職業(yè)道德，堅持公平、公正原則。專業(yè)素質與技術水平落后，有可能客觀造成測繪成果的質量問題；責任意識和工作不到位，則會導致嚴重的人為錯誤；不能在測算過程中按照規(guī)范和法律規(guī)定操作并堅持公平、公正原則，都會產(chǎn)生持久的不良影響。

二、完善質量管控體系

不動產(chǎn)測繪成果的質量在各種影響因素的共同作用下，可能會出現(xiàn)測算成果失實、引發(fā)糾紛。因此，應根據(jù)影響因素有針對性地采取控制措施，有效提高不動產(chǎn)測繪成果質量。

首先，加快完善標準規(guī)范。標準規(guī)程的滯后，對不動產(chǎn)測繪成果的影響是持續(xù)深遠的。因此，建議國家層面加快有關規(guī)范標準的修訂進程，將各種規(guī)則以及名詞術語等盡快在規(guī)范中予以說明；在行業(yè)內(nèi)，應由各地行政管理部門選擇長期從事不動產(chǎn)測繪工作，具有一定影響力的專家成立專家會審認定小組，對實際工作中出現(xiàn)的重大問題和具有爭議的內(nèi)容進行技術指導、協(xié)調解決糾紛，研究出現(xiàn)的新情況、統(tǒng)一業(yè)務處理原則，不斷完善更新適合本地的不動產(chǎn)面積計算規(guī)程，為從業(yè)人員提供技術指導，從而避免質量爭議。

其次，全程嚴把質量關。一般而言，不動產(chǎn)測繪過程是指對工程概況和現(xiàn)場情況進行分析設計、針對大型綜合項目組織具體實施人員進行設計書學習、外業(yè)實施數(shù)據(jù)采集、內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)校核制圖計算、質檢人員檢查驗收的過程。作業(yè)過程中方法分析設計、外業(yè)實施數(shù)據(jù)采集、檢查驗收尤為重要，其完成的情況直接對不動產(chǎn)測繪成果產(chǎn)生重大影響[2]。一般而言，分析設計過程計算中應注意按照相應批文的要求，來確定測繪的類型、采用的規(guī)范條文、計算方法以及分攤方案。分析設計完成后，再核實現(xiàn)場施工情況。

最后，檢查過程的質量控制。不動產(chǎn)測繪產(chǎn)品實行二級檢查一級驗收制度。一級檢查是在測繪人員全面自查、互查的基礎上，由專職或兼職檢查人員對產(chǎn)品質量實行的過程檢查。主要是按照相應的技術規(guī)范規(guī)程、技術設計書和其他的有關資料，對測繪成果的圖形、數(shù)據(jù)、文字資料以及測繪成果的生產(chǎn)過程是否符合作業(yè)程序規(guī)定進行細致、全面的檢查。自查是保證測繪成果質量的重要環(huán)節(jié)。在整個作業(yè)過程中，第一測繪人員必須在下一環(huán)節(jié)開始前檢查自己前一環(huán)節(jié)的各項作業(yè)方法是否符合要求，對完成的任務要百分之百地進行自我檢查，一旦發(fā)現(xiàn)遺漏或錯誤，必須立即改正，把遺漏、錯誤消滅在生產(chǎn)過程中。自查完成后，由另一組測繪人員進行檢查、確認。二級檢查是在一級檢查的基礎上，由測繪單位質量管理部門的專職質檢人員在一級檢查的基礎上實行的最終檢查。二級檢查應重點檢查測繪成果生產(chǎn)的依據(jù)和過程，對圖形、數(shù)據(jù)、文字資料等進行全面檢查。各級檢查之間必須獨立進行，不得省略或代替。同時，下一級檢查應結合上一級檢查的完成情況，對其忽略的問題重點檢查。產(chǎn)品的驗收工作一般由委托方組織相關技術專家進行驗收，或委托具有資質的質量檢驗機構進行驗收。當委托方不具備以上驗收條件時，可由測繪單位總工程師以對測繪成果的審批代替驗收。

上述過程控制，在以ISO質量管理體系為基礎建立的、具有不動產(chǎn)測繪特色的質量管理體系中，都有規(guī)范的記錄和控制，可以形成完善的質量檢查制度，有效地提高了作業(yè)人員的責任意識、質量意識，實現(xiàn)了責任有序分擔、質量有效追溯。

此外，還要加強對從業(yè)人員培訓。對從業(yè)人員進行培訓也是提高不動產(chǎn)測繪成果質量的一個必要前提。不動產(chǎn)測繪從業(yè)人員包括外業(yè)測繪人員、內(nèi)業(yè)計算人員和檔案管理人員、質量檢驗人員。所有這些人員都必須經(jīng)過認真、有效、細致的培訓，取得從業(yè)資格認證。培訓的內(nèi)容必須包括《物權法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)測量規(guī)范》《不動產(chǎn)測繪管理辦法》《測繪產(chǎn)品檢查驗收規(guī)定》《測繪產(chǎn)品質量評定標準》等以及職業(yè)道德、廉政教育等相關內(nèi)容，從而提高從業(yè)人員的技術水平、職業(yè)素養(yǎng)和法律意識。

結束語

不動產(chǎn)測繪是一項持久復雜的系統(tǒng)工程，通過建立具有不動產(chǎn)測繪特色的質量管理體系、加強從業(yè)人員培訓、加強與專家的交流，可以有效提高不動產(chǎn)測繪成果質量，推進不動產(chǎn)測繪行業(yè)的整體發(fā)展，也有利于避免不動產(chǎn)測繪成果質量糾紛，創(chuàng)建和諧的外部工作環(huán)境。

參考文獻：

[1]杜明奎. 淺談測繪成果質量管理[A]. 東北三省測繪學會、測繪科技信息網(wǎng).2001年東北三省測繪學術與信息交流會論文集[C].東北三省測繪學會、測繪科技信息網(wǎng)：，2001：3.

[2]袁寶華， 李昌兵， 潘偉. 建立有特色的不動產(chǎn)測繪質量管理體系[J]. 中國不動產(chǎn)， 2016（4）：54-56.