曹利華

在二手房交易過(guò)程中，買賣雙方簽訂房屋買賣合同，一方負(fù)有交付房屋、協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)，享有收受房款的權(quán)利；另一方負(fù)有給付房款的義務(wù)，享有取得房屋并要求對(duì)方協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記的權(quán)利。盡管不動(dòng)產(chǎn)登記作為物權(quán)變動(dòng)效力的標(biāo)志，但不動(dòng)產(chǎn)登記與房款給付、房屋交付并沒(méi)有必然聯(lián)系，也無(wú)法避免延期交付、逾期給付的問(wèn)題。本文以防范交易風(fēng)險(xiǎn)為出發(fā)點(diǎn)，提出幾點(diǎn)看法。

一、繼續(xù)做好二手房資金監(jiān)管工作

資金監(jiān)管，特別是全額資金監(jiān)管，是降低交易風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。在經(jīng)過(guò)房源核驗(yàn)、賣方資格審查、購(gòu)房人資格審查、購(gòu)房人貸款資格預(yù)審、合同網(wǎng)簽、不動(dòng)產(chǎn)登記、貸款審核、貸款指定賬戶撥付、交易資金給付等流程后，買方的首付款、應(yīng)得的后續(xù)房款可以保證不被挪用；如交易不能繼續(xù)，賣方也能順利追回首付款。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，監(jiān)管所涉各方由原來(lái)房屋登記機(jī)構(gòu)與銀行、交易當(dāng)事人變成了房屋交易、不動(dòng)產(chǎn)登記、銀行、交易當(dāng)事人。格局的變化帶來(lái)了流程的變動(dòng)，部分交易登記分設(shè)的城市，原監(jiān)管機(jī)構(gòu)無(wú)法獨(dú)立完成交易登記事項(xiàng)，監(jiān)管流程整合未能跟上，監(jiān)管平臺(tái)未能更新，導(dǎo)致二手房交易資金監(jiān)管名存實(shí)亡。監(jiān)管部門宜根據(jù)住建部《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》要求，繼續(xù)做好二手房資金監(jiān)管工作，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予以協(xié)助。

二、以不動(dòng)產(chǎn)登記為抓手保護(hù)交易安全

以二手房交易登記為例，買方負(fù)有在一定期限內(nèi)給付房款的義務(wù)，由于這個(gè)期限與登記時(shí)間不一致，必然導(dǎo)致登記與給付不同步。這種不同步便是交易雙方風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。從預(yù)告登記、抵押權(quán)首次登記著手，完善交易登記流程，可以有效避免風(fēng)險(xiǎn)。

首先，在交易雙方簽訂房屋買賣合同后申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記前，雙方當(dāng)事人可按照合同約定申請(qǐng)房屋所有權(quán)（建設(shè)用地使用權(quán)）預(yù)告登記。買方可根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，取得物權(quán)的期待權(quán)，防范賣方一房?jī)少u。需要注意的是，預(yù)告登記的有效保護(hù)時(shí)間為自核準(zhǔn)預(yù)告登記至能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月。因此，買方應(yīng)督促賣方在合理的時(shí)間內(nèi)完成登記申請(qǐng)。

其次，交易雙方簽訂房屋買賣合同時(shí)，雙方當(dāng)事人可在合同中約定：買方取得房屋后，將該房屋作為給付后續(xù)房款的擔(dān)保。雙方在申請(qǐng)房屋所有權(quán)（建設(shè)用地使用權(quán)）轉(zhuǎn)移登記時(shí)同時(shí)申請(qǐng)抵押權(quán)首次登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以一并受理并登記。賣方可以了解貸款（抵押）的進(jìn)度，防范買方將房屋惡意變賣或用于其他目的的抵押。需要注意的是，辦理二手房貸款的銀行可能會(huì)對(duì)此持有不同意見(jiàn)，不愿接受已設(shè)有抵押房屋作為抵押物，應(yīng)加強(qiáng)協(xié)調(diào)。

三、加強(qiáng)二手房貸款資金流向監(jiān)管

一般來(lái)說(shuō)，銀行對(duì)二手房貸款的審核包括貸款原因、貸款用途、貸款人信用、還款能力、抵押物有無(wú)瑕疵、抵押價(jià)值是否足夠等，并不審查所貸款項(xiàng)的去向。

鑒于二手房交易的購(gòu)房貸款中，貸款申請(qǐng)人明確貸款目的為購(gòu)房，銀行在審核階段，可以接受擬用于抵押的房屋已為剩余房款的給付提供擔(dān)保，具體可按如下流程操作：

1.交易雙方簽訂合同；2.申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記及余款給付抵押登記；3.買方申請(qǐng)貸款；4.銀行、交易雙方簽訂付款協(xié)議，明確貸款全部用于清償房款，并直接撥付至雙方共同指定的賬戶，錢款到達(dá)指定賬戶后，視為房款給付；5.銀行審核；6.銀行申請(qǐng)抵押權(quán)順位登記；7.買方申請(qǐng)注銷抵押權(quán)登記，銀行撥付貸款；8.銀行自動(dòng)轉(zhuǎn)為第一順位抵押權(quán)人。

四、銀行監(jiān)管二手房貸款資金流向的難點(diǎn)及對(duì)策

一是銀行很介意貸款人提供的房屋已設(shè)定抵押。但如前文如述，鑒于貸款目的用于購(gòu)房，而第一順位的抵押權(quán)人為房款收受人，只要貸款撥付到位，其抵押權(quán)自然消滅，且銀行可在貸款撥付前要求第一順位的抵押權(quán)人注銷抵押登記。

二是銀行不愿意介入貸款資金的去向?qū)彶椤?shí)踐中銀行確實(shí)也不審查貸款人資金的去向，或僅作形式審查。但根據(jù)《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定，為保證信貸資產(chǎn)的安全，提高貸款使用的整體效益，銀行理應(yīng)加強(qiáng)貸款資金去向監(jiān)管。這既是對(duì)貸款人履約情況的核實(shí)，也是對(duì)貸款人履約情況的監(jiān)督。

陳品祿/責(zé)任編輯