可行性報(bào)告與開(kāi)發(fā)貸款報(bào)告?zhèn)戎孛娣治?/h1>
2017-06-02 14:39:11陳永紅
中國(guó)房地產(chǎn)·綜合版 2017年5期
陳永紅
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，具有投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、涉及面廣等特點(diǎn)；同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也是一個(gè)高投資、高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，其主要風(fēng)險(xiǎn)有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策性風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。
作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，在日常工作中，經(jīng)常需要撰寫(xiě)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究及開(kāi)發(fā)貸款評(píng)估報(bào)告。開(kāi)發(fā)可行性報(bào)告的委托方一般是開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商出具可行性研究報(bào)告是為了解項(xiàng)目的贏利能力、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等，從而為是否進(jìn)行投資作出決策；開(kāi)發(fā)貸款報(bào)告的委托方通常是銀行，銀行出具開(kāi)發(fā)貸款報(bào)告則為了解項(xiàng)目可行性、還款能力、還款周期等，從而為是否貸款作出決策。因此，兩個(gè)報(bào)告都是分析房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前的狀態(tài)，其報(bào)告內(nèi)容有很多雷同或相似的地方，這通常會(huì)對(duì)新人造成困擾。
一、可行性報(bào)告與開(kāi)發(fā)貸款報(bào)告的相似點(diǎn)
1.研究對(duì)象的開(kāi)發(fā)狀態(tài)相似
可行性報(bào)告及開(kāi)發(fā)貸款所分析的開(kāi)發(fā)狀態(tài)是房地產(chǎn)項(xiàng)目未竣工時(shí)，一般從開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備拿地之后一直到竣工之前都有撰寫(xiě)這兩個(gè)報(bào)告的需要。從時(shí)序來(lái)說(shuō)，可行性報(bào)告比開(kāi)發(fā)貸款更靠前，開(kāi)發(fā)貸款報(bào)告需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目取得“四證一書(shū)”之后，而可行性研究報(bào)告一般是取得“四證一書(shū)”之前。但由于項(xiàng)目均未竣工，因此兩種報(bào)告分析的內(nèi)容有較多相似的地方。
2.報(bào)告內(nèi)容相似點(diǎn)
可行性研究報(bào)告及開(kāi)發(fā)貸款報(bào)告需要對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行重點(diǎn)研究，這是兩者相似的地方。
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是由房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況變動(dòng)引起的，或者說(shuō)是由市場(chǎng)運(yùn)行狀況的不確定因素引起的；在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)是各種經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的集中表現(xiàn)。一般在房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)中，需要從地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后的影響等方面，來(lái)分析項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)長(zhǎng)周期、投資額大的特點(diǎn)決定了國(guó)家政策對(duì)項(xiàng)目影響的重要性，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)方面政策的調(diào)控，以及國(guó)家和房地產(chǎn)法律法規(guī)等方面變動(dòng)形成政策風(fēng)險(xiǎn)，需要從土地出讓條件、房屋用途、房屋出讓條件、銷(xiāo)售價(jià)位、套數(shù)、套型面積及工程進(jìn)度是否受到政府控制性要求，以及稅費(fèi)、財(cái)政政策等方面來(lái)研究對(duì)項(xiàng)目的影響程度。
影響項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵性因素是市場(chǎng)前景，因此對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及政策風(fēng)險(xiǎn)的分析兩種報(bào)告均需要詳細(xì)進(jìn)行。
二、可行性報(bào)告與開(kāi)發(fā)貸款報(bào)告的側(cè)重面分析
雖然兩種報(bào)告均有較多的相似點(diǎn)，但因研究目的不同，其側(cè)重面存在差異：
1.可行性研究報(bào)告?zhèn)戎孛?/p>
可行性研究的根本目的，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化，減少或避免投資決策失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實(shí)的解決和落實(shí)，提出合理結(jié)論，使開(kāi)發(fā)商決策建立在科學(xué)的、風(fēng)險(xiǎn)可控而不是單憑經(jīng)驗(yàn)或感覺(jué)的基礎(chǔ)上。
可行性研究一般發(fā)生在開(kāi)發(fā)貸款之前，很多開(kāi)發(fā)手續(xù)尚未辦理，甚至委托方只提出一個(gè)基本意向，所有的藍(lán)圖交給評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)描繪。因太多不確定性，評(píng)估機(jī)構(gòu)需要參照各項(xiàng)房地產(chǎn)政策、制度對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行透徹的研究，對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)以及市場(chǎng)等方面進(jìn)行詳細(xì)和深入的分析論證、確定項(xiàng)目的有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，并對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行仔細(xì)地調(diào)查、分析、計(jì)算、評(píng)估。在此基礎(chǔ)上提出一個(gè)或幾個(gè)可供選擇的方案，作為經(jīng)營(yíng)管理的決策依據(jù)。
針對(duì)上述幾種市場(chǎng)可行方案，分別對(duì)各方案的市場(chǎng)定位、技術(shù)指標(biāo)、工程進(jìn)度、資金總額及籌措、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益與國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益等重大問(wèn)題得出明確結(jié)論，并對(duì)各方案的利弊進(jìn)行比較分析，為開(kāi)發(fā)商提供較為詳盡的投資策略依據(jù)。
2.開(kāi)發(fā)貸款報(bào)告?zhèn)戎孛?/p>
開(kāi)發(fā)貸款評(píng)估報(bào)告的根本目的為了確認(rèn)項(xiàng)目的貸款額、貸款期限、貸款償還能力。該類(lèi)報(bào)告是在可行性研究報(bào)告內(nèi)容的基礎(chǔ)上增加貸款方面的分析。銀行需要開(kāi)發(fā)貸款報(bào)告是為了保證貸款的效益性、安全性，所以它對(duì)以下方面有特別的要求：
一是貸款對(duì)象評(píng)估：需披露貸款企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制、信用和財(cái)務(wù)狀況，通過(guò)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、近幾年財(cái)務(wù)報(bào)告，以確定企業(yè)是否確有償還貸款本息的能力；確認(rèn)其具有一定比例的自有資金（一般應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算投資總額的30%），并能夠在銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)。
二是資料齊全：項(xiàng)目的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)手續(xù)一般都要求齊全，土地使用權(quán)證、項(xiàng)目規(guī)劃投資許可證、建設(shè)許可證、開(kāi)工許可證、預(yù)售許可證，并完成各項(xiàng)立項(xiàng)手續(xù)，且全部立項(xiàng)文件完整、真實(shí)、有效。
三是功能相符：要求貸款項(xiàng)目申報(bào)用途與其功能相符，也使研究有了明確的方向，市場(chǎng)研究工作量相對(duì)較少。
四是貸款額度、期限及利率：根據(jù)項(xiàng)目屬性、自有資金、投入成本、租售資金回籠來(lái)預(yù)測(cè)資金缺口，確定項(xiàng)目貸款額度及借款償還期，并按各銀行不同的利率要求計(jì)算利息。
五是貸款擔(dān)保與保險(xiǎn)：為進(jìn)一步保證貸款安全，需對(duì)抵（質(zhì)）押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，或?qū)Φ谌綋?dān)保企業(yè)的擔(dān)保能力進(jìn)行評(píng)價(jià)。
六是風(fēng)險(xiǎn)分析：對(duì)項(xiàng)目證件不齊全、建筑工期本體風(fēng)險(xiǎn)、擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)、自籌資金風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及政策風(fēng)險(xiǎn)等方面找出風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因及其因果關(guān)系，并針對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)因素提出相應(yīng)的防范措施。
總之，評(píng)估機(jī)構(gòu)在接受上述兩類(lèi)估價(jià)委托后，工作流程是相同的，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和政策分析明確該項(xiàng)目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等是否可行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品有無(wú)市場(chǎng)、有無(wú)競(jìng)爭(zhēng)能力，從而得出該項(xiàng)目投資效果。但因估價(jià)目的不同，評(píng)估機(jī)構(gòu)在編制報(bào)告時(shí)要對(duì)其側(cè)重面進(jìn)行不同分析，為決策部門(mén)的最終決策提供科學(xué)依據(jù)。
陳品祿/責(zé)任編輯
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作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，在日常工作中，經(jīng)常需要撰寫(xiě)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究及開(kāi)發(fā)貸款評(píng)估報(bào)告。開(kāi)發(fā)可行性報(bào)告的委托方一般是開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商出具可行性研究報(bào)告是為了解項(xiàng)目的贏利能力、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等，從而為是否進(jìn)行投資作出決策；開(kāi)發(fā)貸款報(bào)告的委托方通常是銀行，銀行出具開(kāi)發(fā)貸款報(bào)告則為了解項(xiàng)目可行性、還款能力、還款周期等，從而為是否貸款作出決策。因此，兩個(gè)報(bào)告都是分析房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前的狀態(tài)，其報(bào)告內(nèi)容有很多雷同或相似的地方，這通常會(huì)對(duì)新人造成困擾。
一、可行性報(bào)告與開(kāi)發(fā)貸款報(bào)告的相似點(diǎn)
1.研究對(duì)象的開(kāi)發(fā)狀態(tài)相似
可行性報(bào)告及開(kāi)發(fā)貸款所分析的開(kāi)發(fā)狀態(tài)是房地產(chǎn)項(xiàng)目未竣工時(shí)，一般從開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備拿地之后一直到竣工之前都有撰寫(xiě)這兩個(gè)報(bào)告的需要。從時(shí)序來(lái)說(shuō)，可行性報(bào)告比開(kāi)發(fā)貸款更靠前，開(kāi)發(fā)貸款報(bào)告需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目取得“四證一書(shū)”之后，而可行性研究報(bào)告一般是取得“四證一書(shū)”之前。但由于項(xiàng)目均未竣工，因此兩種報(bào)告分析的內(nèi)容有較多相似的地方。
2.報(bào)告內(nèi)容相似點(diǎn)
可行性研究報(bào)告及開(kāi)發(fā)貸款報(bào)告需要對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行重點(diǎn)研究，這是兩者相似的地方。
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是由房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況變動(dòng)引起的，或者說(shuō)是由市場(chǎng)運(yùn)行狀況的不確定因素引起的；在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)是各種經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的集中表現(xiàn)。一般在房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)中，需要從地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后的影響等方面，來(lái)分析項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)長(zhǎng)周期、投資額大的特點(diǎn)決定了國(guó)家政策對(duì)項(xiàng)目影響的重要性，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)方面政策的調(diào)控，以及國(guó)家和房地產(chǎn)法律法規(guī)等方面變動(dòng)形成政策風(fēng)險(xiǎn)，需要從土地出讓條件、房屋用途、房屋出讓條件、銷(xiāo)售價(jià)位、套數(shù)、套型面積及工程進(jìn)度是否受到政府控制性要求，以及稅費(fèi)、財(cái)政政策等方面來(lái)研究對(duì)項(xiàng)目的影響程度。
影響項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵性因素是市場(chǎng)前景，因此對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及政策風(fēng)險(xiǎn)的分析兩種報(bào)告均需要詳細(xì)進(jìn)行。
二、可行性報(bào)告與開(kāi)發(fā)貸款報(bào)告的側(cè)重面分析
雖然兩種報(bào)告均有較多的相似點(diǎn)，但因研究目的不同，其側(cè)重面存在差異：
1.可行性研究報(bào)告?zhèn)戎孛?/p>
可行性研究的根本目的，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化，減少或避免投資決策失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實(shí)的解決和落實(shí)，提出合理結(jié)論，使開(kāi)發(fā)商決策建立在科學(xué)的、風(fēng)險(xiǎn)可控而不是單憑經(jīng)驗(yàn)或感覺(jué)的基礎(chǔ)上。
可行性研究一般發(fā)生在開(kāi)發(fā)貸款之前，很多開(kāi)發(fā)手續(xù)尚未辦理，甚至委托方只提出一個(gè)基本意向，所有的藍(lán)圖交給評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)描繪。因太多不確定性，評(píng)估機(jī)構(gòu)需要參照各項(xiàng)房地產(chǎn)政策、制度對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行透徹的研究，對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)以及市場(chǎng)等方面進(jìn)行詳細(xì)和深入的分析論證、確定項(xiàng)目的有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，并對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行仔細(xì)地調(diào)查、分析、計(jì)算、評(píng)估。在此基礎(chǔ)上提出一個(gè)或幾個(gè)可供選擇的方案，作為經(jīng)營(yíng)管理的決策依據(jù)。
針對(duì)上述幾種市場(chǎng)可行方案，分別對(duì)各方案的市場(chǎng)定位、技術(shù)指標(biāo)、工程進(jìn)度、資金總額及籌措、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益與國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益等重大問(wèn)題得出明確結(jié)論，并對(duì)各方案的利弊進(jìn)行比較分析，為開(kāi)發(fā)商提供較為詳盡的投資策略依據(jù)。
2.開(kāi)發(fā)貸款報(bào)告?zhèn)戎孛?/p>
開(kāi)發(fā)貸款評(píng)估報(bào)告的根本目的為了確認(rèn)項(xiàng)目的貸款額、貸款期限、貸款償還能力。該類(lèi)報(bào)告是在可行性研究報(bào)告內(nèi)容的基礎(chǔ)上增加貸款方面的分析。銀行需要開(kāi)發(fā)貸款報(bào)告是為了保證貸款的效益性、安全性，所以它對(duì)以下方面有特別的要求：
一是貸款對(duì)象評(píng)估：需披露貸款企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制、信用和財(cái)務(wù)狀況，通過(guò)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、近幾年財(cái)務(wù)報(bào)告，以確定企業(yè)是否確有償還貸款本息的能力；確認(rèn)其具有一定比例的自有資金（一般應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算投資總額的30%），并能夠在銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)。
二是資料齊全：項(xiàng)目的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)手續(xù)一般都要求齊全，土地使用權(quán)證、項(xiàng)目規(guī)劃投資許可證、建設(shè)許可證、開(kāi)工許可證、預(yù)售許可證，并完成各項(xiàng)立項(xiàng)手續(xù)，且全部立項(xiàng)文件完整、真實(shí)、有效。
三是功能相符：要求貸款項(xiàng)目申報(bào)用途與其功能相符，也使研究有了明確的方向，市場(chǎng)研究工作量相對(duì)較少。
四是貸款額度、期限及利率：根據(jù)項(xiàng)目屬性、自有資金、投入成本、租售資金回籠來(lái)預(yù)測(cè)資金缺口，確定項(xiàng)目貸款額度及借款償還期，并按各銀行不同的利率要求計(jì)算利息。
五是貸款擔(dān)保與保險(xiǎn)：為進(jìn)一步保證貸款安全，需對(duì)抵（質(zhì)）押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，或?qū)Φ谌綋?dān)保企業(yè)的擔(dān)保能力進(jìn)行評(píng)價(jià)。
六是風(fēng)險(xiǎn)分析：對(duì)項(xiàng)目證件不齊全、建筑工期本體風(fēng)險(xiǎn)、擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)、自籌資金風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及政策風(fēng)險(xiǎn)等方面找出風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因及其因果關(guān)系，并針對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)因素提出相應(yīng)的防范措施。
總之，評(píng)估機(jī)構(gòu)在接受上述兩類(lèi)估價(jià)委托后，工作流程是相同的，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和政策分析明確該項(xiàng)目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等是否可行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品有無(wú)市場(chǎng)、有無(wú)競(jìng)爭(zhēng)能力，從而得出該項(xiàng)目投資效果。但因估價(jià)目的不同，評(píng)估機(jī)構(gòu)在編制報(bào)告時(shí)要對(duì)其側(cè)重面進(jìn)行不同分析，為決策部門(mén)的最終決策提供科學(xué)依據(jù)。
陳品祿/責(zé)任編輯
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