陳亞綢

摘 要：本文對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本構(gòu)成進(jìn)行相關(guān)介紹，在此基礎(chǔ)上分析出新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理過程中出現(xiàn)的一些亟待解決的問題，并給出相應(yīng)的解決方案，希望能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：新經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 房地產(chǎn) 成本管理

中圖分類號(hào)：272 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2017）04（c）-098-02

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)的發(fā)展也越來越快，甚至已經(jīng)成為了全國(guó)性的話題，其中的成本管理也就變得越來越重要。企業(yè)在控制好成本的前提下才能夠更好地參與到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，才能在激烈的市場(chǎng)環(huán)境下更好地發(fā)展。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成

房地產(chǎn)成本指的是房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品的過程中各項(xiàng)耗費(fèi)之和，包括前期工程費(fèi)、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等。只有在了解了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的基本構(gòu)成之后，才能夠更好地研究房地產(chǎn)開發(fā)成本管理。

房地產(chǎn)開發(fā)成本詳細(xì)的組成如下：（1）市場(chǎng)調(diào)查、房屋開發(fā)設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘察、對(duì)于環(huán)境影響評(píng)價(jià)的可行性研究和土地開發(fā)等過程都是需要在工程施工之前進(jìn)行的，所以在這些過程中產(chǎn)生的費(fèi)用統(tǒng)稱為前期工程費(fèi)。（2）顧名思義，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是房地產(chǎn)企業(yè)使用土地而產(chǎn)生的費(fèi)用，可細(xì)分成兩個(gè)方面：第一，如果房地產(chǎn)企業(yè)所用土地為國(guó)家所有，國(guó)家就要向其收取一定年限的土地使用費(fèi)用，第二，如果房地產(chǎn)企業(yè)所用土地之上原有房屋，就需要進(jìn)行拆遷，而房地產(chǎn)企業(yè)就需要對(duì)被拆除房屋所有人和使用人進(jìn)行一定補(bǔ)償。（3）項(xiàng)目建筑區(qū)內(nèi)供電、供水、道路、排污、環(huán)衛(wèi)、通訊等各項(xiàng)耗費(fèi)之和統(tǒng)稱為基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。（4）相關(guān)人員的辦公費(fèi)、工資福利、差旅費(fèi)等費(fèi)用則歸納為管理費(fèi)。（5）項(xiàng)目建筑區(qū)內(nèi)有些無法進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施就會(huì)產(chǎn)生一定的費(fèi)用，成為公共配套設(shè)施費(fèi)。（6）在進(jìn)行土建、裝飾、安裝和項(xiàng)目周圍基礎(chǔ)設(shè)施等附屬工程時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用稱為建筑安裝工程費(fèi)。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理普遍存在的問題

2.1 成本控制組織體系不完善、不系統(tǒng)

從目前來看，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是讓財(cái)務(wù)部門來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理控制，而不是設(shè)置專門的部門來負(fù)責(zé)，在這種情況下，財(cái)務(wù)部門不僅需要做財(cái)務(wù)方面的本職工作，還要來進(jìn)行成本管理控制方面的工作，一心二用的弊處眾所周知，就極有可能會(huì)造成既做不好財(cái)務(wù)工作，成本管理控制工作又出現(xiàn)成本控制的組織體系不完善、不系統(tǒng)，甚至管理控制與實(shí)際施工脫節(jié)。還有部分房地產(chǎn)企業(yè)為了表面上更好地配置資源，會(huì)把部分工程分包出去，殊不知這樣只會(huì)令工程施工建設(shè)過于分散，成本控制標(biāo)準(zhǔn)也就無法有效地得到統(tǒng)一，資源浪費(fèi)現(xiàn)象只會(huì)更加嚴(yán)重。除此之外，部分企業(yè)中的管理人員沒有深刻認(rèn)識(shí)到成本管理控制的意義，只是認(rèn)為成本控制主要存在于施工階段，而沒有考慮到?jīng)Q策、設(shè)計(jì)階段也是需要進(jìn)行成本控制的，進(jìn)而造成了房地產(chǎn)開放工程前期大量的資源浪費(fèi)。

2.2 資金管理手段落后

在房地產(chǎn)企業(yè)中，資金是極其重要的，甚至可以說是企業(yè)的血液，所以資金管理也就相應(yīng)地重要起來。從目前來看，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)制定資金管理計(jì)劃來對(duì)資金進(jìn)行細(xì)致的管理，但真實(shí)的情況卻是這些計(jì)劃只停留在表面，企業(yè)并沒有依據(jù)計(jì)劃來進(jìn)行相應(yīng)的管理工作，這樣就會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)的管理控制與預(yù)期計(jì)劃發(fā)生脫離，資金的周轉(zhuǎn)運(yùn)行就不會(huì)順暢。除此之外，部分企業(yè)的資金管理相關(guān)工作缺乏先進(jìn)技術(shù)，資金計(jì)劃無法根據(jù)相關(guān)變化而及時(shí)地進(jìn)行調(diào)整，這樣往往就會(huì)導(dǎo)致實(shí)際項(xiàng)目的成本費(fèi)用超過資金使用計(jì)劃，資金計(jì)劃的制定也就變得毫無意義。

2.3 合同管理有待完善

從目前來看，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都存在著這樣一個(gè)亟待解決的問題：在進(jìn)行合同管理工作時(shí)，沒有成本管理的意識(shí)，進(jìn)而導(dǎo)致無法形成全面管理的思維，體現(xiàn)在具體的事情上，主要有以下幾點(diǎn)：（1）在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，合同涉及的內(nèi)容和工序會(huì)不斷增多，合同的拆分就會(huì)受到影響而出現(xiàn)關(guān)于時(shí)間進(jìn)度和用料成本等方面的問題。（2）部分房地產(chǎn)開發(fā)過程中，合同中并沒有對(duì)項(xiàng)目施工的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目的工程造價(jià)支付方式等進(jìn)行明確的規(guī)定，造成工程項(xiàng)目無法通過審核，進(jìn)而造成項(xiàng)目工期延長(zhǎng)和成本消耗增多。

3 新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)成本管理的有效策略

3.1 建立健全成本管理組織和控制體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)過程中，要根據(jù)自身發(fā)展所處的階段來建立相應(yīng)的成本組織構(gòu)架和運(yùn)營(yíng)模式，減少組織構(gòu)架和管理層級(jí)，以能夠提升管理的績(jī)效，與此同時(shí)，關(guān)鍵的環(huán)節(jié)還應(yīng)該設(shè)立專業(yè)部門和專業(yè)崗位，以求能把關(guān)鍵環(huán)節(jié)做到最好。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于經(jīng)營(yíng)模式的選擇同樣至關(guān)重要，一個(gè)科學(xué)合理的經(jīng)營(yíng)模式能夠有效地幫助企業(yè)提升績(jī)效，對(duì)于經(jīng)營(yíng)模式的選擇具體來說應(yīng)遵循以下原則：（1）如果企業(yè)只有一個(gè)項(xiàng)目在進(jìn)行，就應(yīng)該采取職能制運(yùn)營(yíng)模式，讓各個(gè)部門都接受單一指令調(diào)度。（2）如果企業(yè)在同一地區(qū)同時(shí)開發(fā)了多個(gè)項(xiàng)目，就需要采取矩陣制運(yùn)營(yíng)模式。（3）如果企業(yè)在不同地區(qū)同時(shí)開發(fā)了多個(gè)項(xiàng)目，就應(yīng)該采取分公司運(yùn)營(yíng)模式，根據(jù)地區(qū)來成立分公司，分公司再進(jìn)行本地區(qū)項(xiàng)目的成本管理，等項(xiàng)目完工之后再進(jìn)行匯總工作。

3.2 制定合理的房地產(chǎn)合同

眾所周知，合同在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中有著不可替代的重要性，因而對(duì)于合同的管理工作也就變得十分重要。房地產(chǎn)開發(fā)過程中合同管理的實(shí)質(zhì)就是對(duì)成本控制和利益實(shí)現(xiàn)的實(shí)施過程，該過程包括合同的執(zhí)行和款項(xiàng)的支付兩部分。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，對(duì)于項(xiàng)目合作方的選擇方法應(yīng)該優(yōu)先考慮招投標(biāo)、議標(biāo)和協(xié)議采購(gòu)等，因?yàn)槭褂眠@些方法能夠讓合作方更加合適和有利，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的管理愈發(fā)規(guī)范，大多數(shù)房地產(chǎn)公司都是使用招投標(biāo)的方式來進(jìn)行合作方的尋找。一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的起點(diǎn)是合同的簽訂，簽訂了合同也就意味著工程項(xiàng)目的成本控制和利潤(rùn)得到了有效的保證，這就要求在簽訂合同的過程中要做到以下幾點(diǎn)：（1）界限劃分要清晰，并保證合同雙方的權(quán)益。（2）合同條款的語言要精準(zhǔn)，言辭理解要唯一，避免產(chǎn)生不同的理解而造成不必要的麻煩。（3）合同簽訂過程要嚴(yán)格按照審批流程進(jìn)行，合同審批通過后還要記錄備檔。在合同簽訂工作完成之后，就需要相關(guān)成本管理人員將合同中的成本具體劃分到科目體系中。

3.3 把控好各個(gè)階段的資金

在房地產(chǎn)企業(yè)中，資金是極其重要的，甚至可以說是企業(yè)的血液。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金管理時(shí)應(yīng)按照以下幾個(gè)步驟進(jìn)行：（1）要求各業(yè)務(wù)部門每個(gè)月份都向資金管理部門上報(bào)資金使用計(jì)劃（即月度資金計(jì)劃）。（2）資金管理部門進(jìn)行各部門的資金計(jì)劃情況的匯總工作。（3）公司按照匯總結(jié)果來進(jìn)行資金的統(tǒng)一調(diào)度。此種成本體系的建立能夠讓“資金計(jì)劃”的編制依據(jù)更多的來源于各業(yè)務(wù)部門的“資金預(yù)算”，讓企業(yè)能夠更加快速和準(zhǔn)確地進(jìn)行未來現(xiàn)金流的測(cè)算。

3.4 營(yíng)改增后房地產(chǎn)要籌劃合理的稅收體系

隨著營(yíng)改增的全面開展，房地產(chǎn)企業(yè)要籌劃合理的稅收體系，降低成本，具體來說應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：（1）通過成立專門的稅務(wù)管理部門來拓展稅務(wù)管理的空間，系統(tǒng)研究稅政，認(rèn)真評(píng)估分析，科學(xué)確定工作方案，制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，值得注意的是必須要加強(qiáng)對(duì)增值稅的稅務(wù)管理，此部門應(yīng)該由公司各個(gè)部門的代表組成，這樣才能夠保證意見的廣泛性。（2）投標(biāo)報(bào)價(jià)和合同管理部門的職責(zé)要更加明確。在當(dāng)前營(yíng)改增的背景下，招投標(biāo)體系和預(yù)算報(bào)價(jià)必然會(huì)發(fā)生一些變化，投標(biāo)報(bào)價(jià)和合同管理部門就應(yīng)該做到及時(shí)學(xué)習(xí)新增政策，并根據(jù)新增政策來繼續(xù)保持正確測(cè)算相關(guān)成本和簽訂合法有效的合同，除此之外，還應(yīng)繼續(xù)進(jìn)行嚴(yán)格的合同審批手續(xù)和流程，以防止意外發(fā)生。（3）加強(qiáng)物資、資產(chǎn)的管理。在進(jìn)行物資和資產(chǎn)的購(gòu)置時(shí)，要充分考慮到購(gòu)置方式和時(shí)間對(duì)稅負(fù)的影響，并在此基礎(chǔ)上制定合理的購(gòu)置計(jì)劃。（4）加強(qiáng)資金管理。在當(dāng)前營(yíng)改增的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該重視起對(duì)于資金的管理，具體來說應(yīng)該做到：合理規(guī)劃建設(shè)和銷售方案，制定詳盡的資金計(jì)劃，盡力平衡資金流，盡量降低稅改對(duì)融資成本造成的沖擊。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)成本管理來說，機(jī)構(gòu)、人員、流程、工具、手段等各個(gè)方面都需要進(jìn)行必要的調(diào)整，才能提升成本管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是全成員性、全過程性的管理，企業(yè)需要建立完善的成本管理體系，同時(shí)加強(qiáng)實(shí)施過程的成本監(jiān)督和分析，并及時(shí)反饋。這樣才能為企業(yè)營(yíng)銷策略的制定和調(diào)整提供依據(jù)，使企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。

4 結(jié)語

總而言之，成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)中占據(jù)著重要的位置，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就要做到像重視經(jīng)濟(jì)效益一樣重視成本控制。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)更應(yīng)該明白成本控制的重要性，明確成本控制的目標(biāo)，加強(qiáng)成本控制的思想建設(shè)和對(duì)成本控制人員專業(yè)性的培訓(xùn)，讓企業(yè)能夠在激烈的市場(chǎng)環(huán)境下更好地發(fā)展。

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