林偉婭

摘 要：項(xiàng)目投資決策分析是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)的重要依據(jù)，在投資之前對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)以及財(cái)務(wù)等方面進(jìn)行全面細(xì)致的調(diào)查與研究，根據(jù)可能采用的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案深入進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，并對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，從而為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策提供科學(xué)依據(jù)，本文將以某市XX項(xiàng)目為研究對(duì)象，對(duì)其投資決策過程進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目投資；項(xiàng)目決策

一、項(xiàng)目概況

XX項(xiàng)目位于沿海地區(qū)，東面為大面積林地，北面為城市主干道和大量居住區(qū)，西側(cè)為規(guī)劃中商業(yè)區(qū)。本地塊東西長(zhǎng)495m，南北長(zhǎng)830m，用地面積400畝（2666667平方米）；一期建筑面積300513.10平方米，其中地下73950.85平方米，地上226562.25平方米；共有科研辦公樓、綜合醫(yī)院醫(yī)技樓、住院樓、感染疾病區(qū)、心理疾病區(qū)、備勤宿舍和能源中心組成。

二、項(xiàng)目投資決策主要內(nèi)容

1.市場(chǎng)及項(xiàng)目調(diào)研階段 市場(chǎng)調(diào)研包括目標(biāo)城市同類項(xiàng)目供需狀況、土地市場(chǎng)狀況、國(guó)家調(diào)控及地方政策情況、目標(biāo)城市規(guī)劃情況、稅收政策、開發(fā)成本等情況，項(xiàng)目調(diào)研包括規(guī)劃指標(biāo)、用地情況以及周邊配套等，調(diào)研結(jié)束后，要將調(diào)查內(nèi)容形成調(diào)研報(bào)告，并由專業(yè)部門組成團(tuán)隊(duì)進(jìn)行產(chǎn)品定位分析，才能為項(xiàng)目投資提供合理的依據(jù)。醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)關(guān)系到人民群眾的身體健康與切身利益，是社會(huì)高度關(guān)注的熱點(diǎn)，因此該項(xiàng)目在某市的需求量很大。國(guó)家鼓勵(lì)改善居民就醫(yī)條件，提高公共服務(wù)質(zhì)量，長(zhǎng)期以來該片區(qū)醫(yī)院由于缺少資金，設(shè)備設(shè)施嚴(yán)重老化，造成服務(wù)能力下降，同時(shí)醫(yī)療人才向東、南部轉(zhuǎn)移，更加重了南北醫(yī)療差距，因此政府對(duì)建設(shè)醫(yī)療健康中心項(xiàng)目是保持鼓勵(lì)態(tài)度。該項(xiàng)目現(xiàn)狀基礎(chǔ)設(shè)施配套條件不足，特別是區(qū)域內(nèi)醫(yī)療衛(wèi)生、教育等相關(guān)服務(wù)設(shè)施不足，不能滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，為促進(jìn)該片區(qū)的建設(shè)與發(fā)展，確定建立XX建設(shè)工程。該項(xiàng)目的建設(shè)有助于某市醫(yī)療機(jī)構(gòu)合理布局，衛(wèi)生資源優(yōu)化配置，解決該市北部地區(qū)醫(yī)療設(shè)施服務(wù)供應(yīng)不足的矛盾，縮小南北差距，實(shí)現(xiàn)城市的均衡發(fā)展；同時(shí)為人民群眾提供更為可靠的健康保障，為建設(shè)和諧社會(huì)提供有力支撐。

2.規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段 根據(jù)項(xiàng)目指標(biāo)和規(guī)劃要求，綜合調(diào)研報(bào)告的產(chǎn)品定位分析進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案要細(xì)致、合理，符合相關(guān)規(guī)范要求，該項(xiàng)目的功能定位于某市北部醫(yī)療中心，由綜合醫(yī)療、感染性疾病、心理精神疾病等功能組成。該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)包括安全使用年限50年，耐火等級(jí)一級(jí)，抗震設(shè)防烈度7度，結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)、樓板采用井字梁結(jié)構(gòu)、內(nèi)外墻均采用加氣混凝土砌塊。該項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)參照《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-2005、《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2012、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-2010、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007-2011、《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》GB50108-2008、《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015-2010（2014年版）、《綜合醫(yī)院建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》（2014年修訂版報(bào)批稿）、《綜合醫(yī)院建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》GB51039-2014、《無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50763-2012、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2014、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-2005。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如表1所示。

3.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 該項(xiàng)目投資方式主要采用政府資本和社會(huì)資本聯(lián)合發(fā)展機(jī)制，項(xiàng)目實(shí)施期限較長(zhǎng)，一些風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)出現(xiàn)政府和社會(huì)資本都無法預(yù)料的變化，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率上升或財(cái)務(wù)損失增加。在項(xiàng)目協(xié)議中，應(yīng)按項(xiàng)目參與方的財(cái)務(wù)實(shí)力、技術(shù)能力、管理能力等因素設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)損失承擔(dān)上限，不能由某一方單獨(dú)承擔(dān)超過其承受能力的風(fēng)險(xiǎn)。

將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行劃分，其中政府承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)包括國(guó)有化、取消、扣押、沒收風(fēng)險(xiǎn)，政府無作為或負(fù)面作為風(fēng)險(xiǎn)，稅率提高風(fēng)險(xiǎn)，政府中止特許合同風(fēng)險(xiǎn)，場(chǎng)地可用性/準(zhǔn)備風(fēng)險(xiǎn)，外部配套條件可用性風(fēng)險(xiǎn)，政府部門違約風(fēng)險(xiǎn)，法律變更風(fēng)險(xiǎn)，土地使用權(quán)變化風(fēng)險(xiǎn)；社會(huì)資本承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)包括融資風(fēng)險(xiǎn)，承包商違約風(fēng)險(xiǎn)，工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，工地安全風(fēng)險(xiǎn)，勞資/設(shè)備的獲取風(fēng)險(xiǎn)，民工爭(zhēng)端風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)成本超支風(fēng)險(xiǎn)，工期風(fēng)險(xiǎn)，地質(zhì)條件風(fēng)險(xiǎn)，工程變更引起的工期或成本風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)營(yíng)成本超支，服務(wù)質(zhì)量差，維修成本高，運(yùn)營(yíng)效率低，設(shè)備設(shè)施使用情況，移交后設(shè)施情況，收益不足風(fēng)險(xiǎn)，原輔料價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)，投資人破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，違反融資合同，第三方延誤/違約風(fēng)險(xiǎn)，資產(chǎn)完整性（抵押、擔(dān)保）風(fēng)險(xiǎn)，貸款利率變化風(fēng)險(xiǎn)；共同承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)包括項(xiàng)目審批延誤風(fēng)險(xiǎn)以及不可抗力風(fēng)險(xiǎn)。

4.項(xiàng)目效益測(cè)算階段

（1）價(jià)格預(yù)測(cè)：通過調(diào)研某市分析，項(xiàng)目周邊物業(yè)租金價(jià)格0.7-2.0元/m2·天，平均價(jià)格1.2元/m2·天?？紤]項(xiàng)目醫(yī)院設(shè)施特點(diǎn)，設(shè)定調(diào)整系數(shù)1.0，本項(xiàng)目出租價(jià)格約1.2元/m2·天。

（2）收入估算：項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)期為10年，出租收入約28.0億元。

（3）稅金：包括營(yíng)業(yè)稅金及附加、房產(chǎn)稅等。營(yíng)業(yè)稅按收入的5%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)按營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的5%計(jì)算。計(jì)算期內(nèi)合計(jì)約1.6億元。房產(chǎn)稅按收入12%計(jì)算，約3.4億元。

項(xiàng)目可以為區(qū)域的居民創(chuàng)造一定就業(yè)機(jī)會(huì)，提高區(qū)域居民的收入，這主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的建設(shè)期間和使用期間。項(xiàng)目的建設(shè)會(huì)對(duì)建筑材料、綠化苗木、餐飲、住宿、娛樂設(shè)施、交通運(yùn)輸?shù)犬a(chǎn)生一定的需求，創(chuàng)造部分就業(yè)機(jī)會(huì)，提高居民的收入水平。同時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間需要就近聘請(qǐng)相關(guān)崗位的服務(wù)人員，可提供就業(yè)崗位約200個(gè)。

三、項(xiàng)目投資決策過程需要注意的問題

1.注重組建專業(yè)團(tuán)隊(duì) 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷幾十年的風(fēng)風(fēng)雨雨，在取得豐富經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)也接受了很多教訓(xùn)，在實(shí)踐操作過程中，單是憑借企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的個(gè)人才智或是一時(shí)運(yùn)氣畢竟不是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)久之計(jì)，因此筆者認(rèn)為企業(yè)在項(xiàng)目投資決策過程中，最重要的就是要組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)，科學(xué)、系統(tǒng)的展開項(xiàng)目投資決策研究才是正確的方法。組建專業(yè)化程度高的團(tuán)隊(duì)，可以更加客觀、理智的分析市場(chǎng)形勢(shì)和項(xiàng)目投資大環(huán)境，為企業(yè)做出最好的決策提供參考依據(jù)，才能提高企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，降低企業(yè)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

2.注重市場(chǎng)調(diào)研 市場(chǎng)調(diào)研是掌握市場(chǎng)最新信息的重要手段，建立完善的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)制首先需要確定健全的市場(chǎng)調(diào)研流程，形成調(diào)研工作的指導(dǎo)性文件，明確每個(gè)參與調(diào)研工作人員的責(zé)任和義務(wù)，做到每次調(diào)研工作都是清晰明確的；其次是要選擇專業(yè)能力強(qiáng)、業(yè)務(wù)水平高的人員參與調(diào)研活動(dòng)，才能保證調(diào)研工作的質(zhì)量和效率，同時(shí)企業(yè)還要定期組織專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)活動(dòng)，促使職工及時(shí)更新專業(yè)知識(shí)；最后是要建立日常工作監(jiān)督機(jī)制，通過互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)對(duì)目標(biāo)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)控，形成相對(duì)完善的認(rèn)識(shí)和掌控，提高項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性和可靠性。

3.做好規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 好的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是投資決策成功的基礎(chǔ)，雖然前期基本上屬于概念設(shè)計(jì)，但是設(shè)計(jì)思想能夠體現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值和市場(chǎng)定位，一份具有競(jìng)爭(zhēng)力的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案能夠增加企業(yè)項(xiàng)目成功的可能性，只有讓企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人看到項(xiàng)目投資回收效益，才能降低企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展是否健康對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著非常重要的影響，因此為了保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，要對(duì)項(xiàng)目投資決策進(jìn)行全面細(xì)致的分析，才能確保社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展井然有序。

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（作者單位：西安建筑科技大學(xué)）