林偉婭

摘 要：項目投資決策分析是房地產(chǎn)項目投資開發(fā)的重要依據(jù)，在投資之前對擬開發(fā)項目的市場、技術、經(jīng)濟以及財務等方面進行全面細致的調(diào)查與研究，根據(jù)可能采用的規(guī)劃設計方案深入進行經(jīng)濟分析，并對項目建成后的經(jīng)濟效益進行預測和評價，從而為房地產(chǎn)企業(yè)項目投資決策提供科學依據(jù)，本文將以某市XX項目為研究對象，對其投資決策過程進行分析。

關鍵詞：項目投資；項目決策

一、項目概況

XX項目位于沿海地區(qū)，東面為大面積林地，北面為城市主干道和大量居住區(qū)，西側為規(guī)劃中商業(yè)區(qū)。本地塊東西長495m，南北長830m，用地面積400畝（2666667平方米）；一期建筑面積300513.10平方米，其中地下73950.85平方米，地上226562.25平方米；共有科研辦公樓、綜合醫(yī)院醫(yī)技樓、住院樓、感染疾病區(qū)、心理疾病區(qū)、備勤宿舍和能源中心組成。

二、項目投資決策主要內(nèi)容

1.市場及項目調(diào)研階段 市場調(diào)研包括目標城市同類項目供需狀況、土地市場狀況、國家調(diào)控及地方政策情況、目標城市規(guī)劃情況、稅收政策、開發(fā)成本等情況，項目調(diào)研包括規(guī)劃指標、用地情況以及周邊配套等，調(diào)研結束后，要將調(diào)查內(nèi)容形成調(diào)研報告，并由專業(yè)部門組成團隊進行產(chǎn)品定位分析，才能為項目投資提供合理的依據(jù)。醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)關系到人民群眾的身體健康與切身利益，是社會高度關注的熱點，因此該項目在某市的需求量很大。國家鼓勵改善居民就醫(yī)條件，提高公共服務質(zhì)量，長期以來該片區(qū)醫(yī)院由于缺少資金，設備設施嚴重老化，造成服務能力下降，同時醫(yī)療人才向東、南部轉(zhuǎn)移，更加重了南北醫(yī)療差距，因此政府對建設醫(yī)療健康中心項目是保持鼓勵態(tài)度。該項目現(xiàn)狀基礎設施配套條件不足，特別是區(qū)域內(nèi)醫(yī)療衛(wèi)生、教育等相關服務設施不足，不能滿足經(jīng)濟社會發(fā)展的需要，為促進該片區(qū)的建設與發(fā)展，確定建立XX建設工程。該項目的建設有助于某市醫(yī)療機構合理布局，衛(wèi)生資源優(yōu)化配置，解決該市北部地區(qū)醫(yī)療設施服務供應不足的矛盾，縮小南北差距，實現(xiàn)城市的均衡發(fā)展；同時為人民群眾提供更為可靠的健康保障，為建設和諧社會提供有力支撐。

2.規(guī)劃方案設計階段 根據(jù)項目指標和規(guī)劃要求，綜合調(diào)研報告的產(chǎn)品定位分析進行項目規(guī)劃方案設計，規(guī)劃設計方案要細致、合理，符合相關規(guī)范要求，該項目的功能定位于某市北部醫(yī)療中心，由綜合醫(yī)療、感染性疾病、心理精神疾病等功能組成。該項目的設計標準包括安全使用年限50年，耐火等級一級，抗震設防烈度7度，結構形式為鋼筋混凝土框架結構、樓板采用井字梁結構、內(nèi)外墻均采用加氣混凝土砌塊。該項目的建設標準參照《民用建筑設計通則》GB50352-2005、《建筑結構荷載規(guī)范》GB50009-2012、《建筑抗震設計規(guī)范》GB50011-2010、《建筑地基基礎設計規(guī)范》GB50007-2011、《地下工程防水技術規(guī)范》GB50108-2008、《建筑給排水設計規(guī)范》GB50015-2010（2014年版）、《綜合醫(yī)院建設標準》（2014年修訂版報批稿）、《綜合醫(yī)院建筑設計規(guī)范》GB51039-2014、《無障礙設計規(guī)范》GB50763-2012、《建筑設計防火規(guī)范》GB50016-2014、《公共建筑節(jié)能設計標準》GB50189-2005。項目經(jīng)濟技術指標如表1所示。

3.項目風險 該項目投資方式主要采用政府資本和社會資本聯(lián)合發(fā)展機制，項目實施期限較長，一些風險可能會出現(xiàn)政府和社會資本都無法預料的變化，導致風險發(fā)生概率上升或財務損失增加。在項目協(xié)議中，應按項目參與方的財務實力、技術能力、管理能力等因素設定風險損失承擔上限，不能由某一方單獨承擔超過其承受能力的風險。

將項目風險進行劃分，其中政府承擔的風險包括國有化、取消、扣押、沒收風險，政府無作為或負面作為風險，稅率提高風險，政府中止特許合同風險，場地可用性/準備風險，外部配套條件可用性風險，政府部門違約風險，法律變更風險，土地使用權變化風險；社會資本承擔的風險包括融資風險，承包商違約風險，工程質(zhì)量風險，工地安全風險，勞資/設備的獲取風險，民工爭端風險，建設成本超支風險，工期風險，地質(zhì)條件風險，工程變更引起的工期或成本風險，運營成本超支，服務質(zhì)量差，維修成本高，運營效率低，設備設施使用情況，移交后設施情況，收益不足風險，原輔料價格上漲風險，投資人破產(chǎn)風險，違反融資合同，第三方延誤/違約風險，資產(chǎn)完整性（抵押、擔保）風險，貸款利率變化風險；共同承擔的風險包括項目審批延誤風險以及不可抗力風險。

4.項目效益測算階段

（1）價格預測：通過調(diào)研某市分析，項目周邊物業(yè)租金價格0.7-2.0元/m2·天，平均價格1.2元/m2·天?？紤]項目醫(yī)院設施特點，設定調(diào)整系數(shù)1.0，本項目出租價格約1.2元/m2·天。

（2）收入估算：項目整體經(jīng)營期為10年，出租收入約28.0億元。

（3）稅金：包括營業(yè)稅金及附加、房產(chǎn)稅等。營業(yè)稅按收入的5%計算，城市維護建設費按營業(yè)稅的7%計算，教育費附加按營業(yè)稅的5%計算。計算期內(nèi)合計約1.6億元。房產(chǎn)稅按收入12%計算，約3.4億元。

項目可以為區(qū)域的居民創(chuàng)造一定就業(yè)機會，提高區(qū)域居民的收入，這主要體現(xiàn)在項目的建設期間和使用期間。項目的建設會對建筑材料、綠化苗木、餐飲、住宿、娛樂設施、交通運輸?shù)犬a(chǎn)生一定的需求，創(chuàng)造部分就業(yè)機會，提高居民的收入水平。同時，項目經(jīng)營期間需要就近聘請相關崗位的服務人員，可提供就業(yè)崗位約200個。

三、項目投資決策過程需要注意的問題

1.注重組建專業(yè)團隊 我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷幾十年的風風雨雨，在取得豐富經(jīng)驗的同時也接受了很多教訓，在實踐操作過程中，單是憑借企業(yè)領導人的個人才智或是一時運氣畢竟不是企業(yè)經(jīng)營的長久之計，因此筆者認為企業(yè)在項目投資決策過程中，最重要的就是要組建專業(yè)團隊，科學、系統(tǒng)的展開項目投資決策研究才是正確的方法。組建專業(yè)化程度高的團隊，可以更加客觀、理智的分析市場形勢和項目投資大環(huán)境，為企業(yè)做出最好的決策提供參考依據(jù)，才能提高企業(yè)項目開發(fā)的經(jīng)濟效益，降低企業(yè)開發(fā)風險。

2.注重市場調(diào)研 市場調(diào)研是掌握市場最新信息的重要手段，建立完善的市場調(diào)研機制首先需要確定健全的市場調(diào)研流程，形成調(diào)研工作的指導性文件，明確每個參與調(diào)研工作人員的責任和義務，做到每次調(diào)研工作都是清晰明確的；其次是要選擇專業(yè)能力強、業(yè)務水平高的人員參與調(diào)研活動，才能保證調(diào)研工作的質(zhì)量和效率，同時企業(yè)還要定期組織專業(yè)知識培訓活動，促使職工及時更新專業(yè)知識；最后是要建立日常工作監(jiān)督機制，通過互聯(lián)網(wǎng)平臺對目標城市的房地產(chǎn)市場進行監(jiān)控，形成相對完善的認識和掌控，提高項目投資決策的科學性和可靠性。

3.做好規(guī)劃設計方案 好的規(guī)劃設計方案是投資決策成功的基礎，雖然前期基本上屬于概念設計，但是設計思想能夠體現(xiàn)一個項目的價值和市場定位，一份具有競爭力的規(guī)劃設計方案能夠增加企業(yè)項目成功的可能性，只有讓企業(yè)領導人看到項目投資回收效益，才能降低企業(yè)投資風險。

四、結語

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展是否健康對國民經(jīng)濟發(fā)展有著非常重要的影響，因此為了保證國民經(jīng)濟健康發(fā)展，要對項目投資決策進行全面細致的分析，才能確保社會經(jīng)濟發(fā)展井然有序。

參考文獻

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（作者單位：西安建筑科技大學）