余明月

摘 要：黨的十八屆四中全會(huì)指出，要全面推進(jìn)依法治國(guó)。中國(guó)已經(jīng)在法制化的道路上逐漸走向更高的平臺(tái)，要在社會(huì)生活的各個(gè)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)依法行政。早在2007年，我國(guó)就頒布了《物權(quán)法》，隨著我國(guó)法律體系的不斷完善，今年我國(guó)頒布了《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》，并于今年3月開始實(shí)施。這一法律條例的頒布關(guān)系著廣大人民群眾的切身利益，本文以物權(quán)法司法解釋為突破口，較為詳細(xì)地闡述了它對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記與確權(quán)爭(zhēng)議的影響。

關(guān)鍵詞：物權(quán)法司法解釋；不動(dòng)產(chǎn)；確權(quán)

所謂物權(quán)，就是指權(quán)利人依法對(duì)特定物享有直接支配和排他的權(quán)利，或者說，指自然人、法人直接支配不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)?！叭粘Ｉ钪泄袼鶕碛械奈锲范季邆湮餀?quán)，從土地、房屋、汽車到手機(jī)、首飾、衣物，從大到小這些物品屬于誰(shuí)，哪些人才能夠使用、分配以及是否需要擔(dān)保等等一系列問題。”[1]正如古人所云：“有恒產(chǎn)者有恒心?！蔽餀?quán)是我們每一個(gè)公民最基本和重要的權(quán)利，同時(shí)它也是公民參與一切經(jīng)濟(jì)或社會(huì)活動(dòng)的基礎(chǔ)。所以，給予物權(quán)司法解釋，給物權(quán)以更加明晰的界限和保障，是每一個(gè)公民利益得到保護(hù)的重要前提。

一、降低房屋登記的行政訴訟案件數(shù)量

物權(quán)法司法解釋對(duì)于因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬問題作了明確地界限說明，同時(shí)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的買賣、贈(zèng)與、抵押等問題一旦出現(xiàn)爭(zhēng)議，只要當(dāng)事人對(duì)于物權(quán)產(chǎn)生糾紛并提起訴訟的，法院必須依法受理。物權(quán)法司法解釋的這種規(guī)定，會(huì)在很大程度上改變類似沒有權(quán)力處分、通過善意獲得等情況下，當(dāng)事人首先對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行訴訟，然后再解決民事糾紛的方法。以房屋為例，如果對(duì)此物權(quán)產(chǎn)生爭(zhēng)議，對(duì)于已經(jīng)受理的案件，要盡快做出裁定中止訴訟的方案。從這一規(guī)定我們可以看出，最高人民法院對(duì)與該類案件的所持的意見態(tài)度還是比較同意的，如果能夠進(jìn)行科學(xué)有效地引導(dǎo)，會(huì)在很大程度上減輕當(dāng)事人的訴累。

在我們的日常生活當(dāng)中，大部分關(guān)于房屋所有權(quán)的所引發(fā)的案件原因都是民事糾紛，換言之，幾乎都是因?yàn)槔鏇_突導(dǎo)致的，而完全是出自房屋登記機(jī)構(gòu)由于登記錯(cuò)誤而產(chǎn)生的糾紛可以說是九牛一毛。所以，想要完全解決房屋所有權(quán)爭(zhēng)議問題，應(yīng)當(dāng)把民事訴訟作為上策。假如當(dāng)事人認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任，那么在申請(qǐng)解決民事糾紛的同時(shí)，一并將行政申請(qǐng)給予遞交處理。“登記機(jī)構(gòu)在平時(shí)的工作中要注意總結(jié)此類糾紛，再次發(fā)生此類案件時(shí)，首先要積極對(duì)當(dāng)事人做出引導(dǎo)，使其在提出異議登記之后，再讓提出異議申請(qǐng)的個(gè)體提出民事訴訟。”[2]這種方法對(duì)與以房屋所有權(quán)為主的不動(dòng)產(chǎn)糾紛來(lái)說，是一種標(biāo)本兼治的方法。

二、二手房預(yù)告登記量大幅度上升

就目前的工作來(lái)看，預(yù)告登記尚未在大范圍進(jìn)行推廣。很多人都把預(yù)告登記看成是房屋開發(fā)商購(gòu)房貸款的尚方寶劍，其實(shí)這種理解是完全錯(cuò)誤的?！拔餀?quán)法司法解釋當(dāng)中對(duì)于預(yù)告登記的相關(guān)內(nèi)容有著明確地規(guī)定，其中包含它的保全以及限制處分的作用。”[3]預(yù)告登記對(duì)于很多公民來(lái)說還是一項(xiàng)比較陌生的業(yè)務(wù)，所以登記機(jī)構(gòu)要通過各種渠道和方式加大政策和業(yè)務(wù)宣傳的力度，有效擴(kuò)大業(yè)務(wù)辦理的范圍，從而促使公民通過此方式來(lái)使自身的合法物權(quán)得到保護(hù)。預(yù)告登記的適用范圍非常廣闊，具體包含一般的二手房轉(zhuǎn)讓以及其他需要辦理預(yù)告的情況?！袄?，在實(shí)際的房屋買賣過程中，有非常多的賣方都會(huì)擔(dān)心交易過程中自己的房屋會(huì)由于某種原因被有關(guān)機(jī)關(guān)查封限制，在這種情況下，賣方就可以采用預(yù)告登記的方式，在簽訂買賣合同之后進(jìn)行預(yù)告登記?！盵4]一個(gè)簡(jiǎn)單的預(yù)告登記，既能保證公民的物權(quán)，又能避免不可知因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，所以，這一規(guī)定在未來(lái)的生活中很可能會(huì)激發(fā)大量二手房預(yù)告登記的數(shù)量。

三、配合異議登記界定善意取得的判斷標(biāo)準(zhǔn)

在不動(dòng)產(chǎn)登記中，異議登記的發(fā)展經(jīng)歷了一個(gè)十分漫長(zhǎng)的演變過程，在這一過程中它的作用和效力也在慢慢地壯大。2008年實(shí)施的《房屋登記辦法》中明確提到，在異議登記期間，所有登記的當(dāng)事人決定處理房屋進(jìn)行申請(qǐng)登記時(shí)，有關(guān)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該暫時(shí)緩解處理。從這一項(xiàng)規(guī)定當(dāng)中可以得知，異議登記期間，它所發(fā)揮的作用相當(dāng)于司法查封，是法律特別授予相關(guān)責(zé)任人的一種補(bǔ)救方法?！霸凇都?xì)則》實(shí)施之后，對(duì)這一項(xiàng)措施有了較大的改觀，假若相關(guān)責(zé)任人在熟悉了解有關(guān)異議登記的規(guī)定時(shí)，依然選擇自己來(lái)承擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)，那么能夠?yàn)槠滢k理相應(yīng)的登記。實(shí)質(zhì)上，這一規(guī)定打破了原先住建部對(duì)于異議登記效力的界定?！盵5]在物權(quán)法司法解釋當(dāng)中，對(duì)于善意取得做出了詳細(xì)地界定，特別是是對(duì)于異議登記有著具體細(xì)致的規(guī)定。凡是當(dāng)事人在登記時(shí)留有有效異議登記的記錄，必須讓受讓人了解轉(zhuǎn)讓人沒有處分的權(quán)利，從而將原有的對(duì)善意取得判斷標(biāo)準(zhǔn)與登記緊密的聯(lián)系起來(lái)，從而也有效地保障了相關(guān)責(zé)任人的合法權(quán)益。

綜上所述，有關(guān)物權(quán)法司法解釋的科學(xué)化規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記和確權(quán)的影響是重大且深遠(yuǎn)的，雖然剛剛處于起步階段，但是未來(lái)的大致走向已經(jīng)呈大勢(shì)所趨。不管是哪一類主體都會(huì)受益，包括登記的申請(qǐng)人、登記機(jī)構(gòu)還有法院。所有有關(guān)的當(dāng)事人或責(zé)任人都應(yīng)該在日常生活和工作中對(duì)以上法律規(guī)定進(jìn)行理解并加以實(shí)踐運(yùn)用，從而來(lái)維護(hù)好各自的合法權(quán)益，最終推動(dòng)我國(guó)法治國(guó)家建設(shè)能夠順利揚(yáng)帆遠(yuǎn)航。

參考文獻(xiàn)：

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