摘 要：人防車庫實際上是一種人防工程，戰(zhàn)爭時，為了保障人身安全，掩護物資等而修建的建筑。和平時，地下人防設施一般投入其他應用：地下超市，商場，還有小區(qū)內(nèi)的地下停車場。并非位于地下的建設就一定屬于人防建設，需要人防部門的批準才屬于人防建設。

關鍵詞：人防車庫；人防建設；權屬

一、案件援引和爭議焦點

1.基本案情

某小區(qū)有一個地下人防工程，平時作為車庫，后來，地產(chǎn)公司對其進行改變，引發(fā)了業(yè)主不滿。原告業(yè)主委員會訴稱，地下停車庫應由小區(qū)業(yè)主共有，但房地產(chǎn)公司擅自將車庫出口堵塞，私搭違章建筑出租。原告認為，被告行為侵犯了原告合法權益，給小區(qū)造成了嚴重的火災隱患，請求法院判令被告將地下車庫恢復原狀，承擔全部訴訟費用。

被告辯稱，地下車庫屬經(jīng)人防部門批準的地下人防設施，沒有計入公攤面積，不屬于小區(qū)公用部分。

2.爭議焦點

（1）地下車庫是否為人防車庫。人防車庫實際上是一種人防工程。但是并非位于地下的建設就一定屬于人防建設，需要有人防部門的批準認可才屬于人防建設。本案的地下停車庫是由開發(fā)商在建造小區(qū)時一并建造的，雖然平時用于地下停車，但是經(jīng)人防部門進行批準的，由此可見，確實屬于人防車庫。

（2）人防車庫的權屬劃分。《防空法》第五條第二款規(guī)定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”這一法條規(guī)定了防空車庫的使用規(guī)則，在整個法律的環(huán)境中，人防建設遵循著“誰投資，誰使用，誰收益”的總體原則，但卻并沒有涉及權屬的劃分。

根據(jù)經(jīng)濟中“誰投資，誰所有”，就可以將人防車庫的所有權歸于投資者。但在現(xiàn)實生活中，人防車庫的投資者并不單一，這一系列的情況導致地下人防車庫并不能統(tǒng)一劃分統(tǒng)一管理。因此，從目前的情況看，法律并沒有對其權屬進行明確規(guī)定。

二、本案中導致權屬不明問題分析

1.業(yè)主委員會如何主張權利

本案中小區(qū)業(yè)主委員會代表業(yè)主們，向人民法院起訴開發(fā)商要求拆除私自搭建的建筑。其主要的理由是地下人防車庫屬于小區(qū)業(yè)主們共有的部分，開發(fā)商不經(jīng)業(yè)主們的同意在共有的部分上進行建筑，侵犯了業(yè)主們的合法權益。但開發(fā)商稱此面積沒有計入公攤，并且法院也認可了這一說法，也就是說，業(yè)主委員會不能依據(jù)業(yè)主的共有權進行主張，而業(yè)主們又沒有其他的權利。那么，業(yè)主委員會應當如何主張業(yè)主們的權益呢？

2.業(yè)主委員會是否有使用資格

法律對于人防車庫的歸屬并沒有具體的規(guī)定，但是法律允許一些主體對人防工程進行使用。而對這些主體也沒有進行劃定，業(yè)主委員會作為一個組織，并且與人防車庫有著較為緊密的聯(lián)系，可否劃為這一類主體中？

3.開發(fā)商是否有權堵塞出口

本案中的人防車庫是由開發(fā)商投資建設的，使用權歸開發(fā)商。開發(fā)商可以對人防車庫進行改造，可是法律對于這種改造的行為沒有具體的規(guī)定，因此開發(fā)商對其進行怎樣的改造，改造的界限在哪里，就成了一個需要研究的問題。

在本案中，開發(fā)商經(jīng)過有關部門的批準，對人防車庫進行了改建，并且堵塞了車庫的出口。這種改建的行為是否符合法律的規(guī)定，堵塞出口的行為又是否可行？

4.人防車庫可否用于轉(zhuǎn)讓

本案中，開發(fā)商對地下人防車庫的使用和改建都經(jīng)過了人防行政部門的批準，屬于合理使用。那么，在改建之后，開發(fā)商只具有使用權，并不享有人防車庫的所有權。是否可以基于使用權將其改建的部分用于出租收益？

三、針對人防車庫有關問題的解決辦法

1.業(yè)主委員會基于相鄰關系主張權利

本案的地下人防車庫的建造費用并沒有計入公攤中，其面積也沒有計入公用面積中，因此并不屬于小區(qū)業(yè)主的共有部分。開發(fā)商在進行局部變更時，經(jīng)過人防行政部門的批準，屬于合理使用。因此業(yè)主委員會并沒有理由要求開發(fā)商拆除所有的建筑。但開發(fā)商在東側(cè)出口的建筑，堵塞了停車位的出口，嚴重影響了小區(qū)業(yè)主們的正常通行。開發(fā)商和業(yè)主們是不動產(chǎn)的相鄰兩方，應當基于相鄰關系給對方提供必要便利。

2.業(yè)主委員會不具有使用權

在本案中，開發(fā)商可以申請地下人防設施的改建，并且有人防部門批準具有人防車庫的使用權，因為開發(fā)商投資建造了人防車庫，并且具有法律上的主體資格。業(yè)主委員會的性質(zhì)是業(yè)主自治組織，并沒有經(jīng)過法律的登記認可，因此不具有法律上的組織性質(zhì)，也就不能成為法律主體，不能對地下人防車庫具有使用資格。

3.開發(fā)商無權堵塞出口

本案中的原被告是相鄰關系的主體，既是相鄰關系就應當為對方正常的使用需要提供相應的便利。堵塞停車庫出口的行為已經(jīng)嚴重影響了小區(qū)業(yè)主們正常停放車輛，開發(fā)商應當及時停止并將其恢復。此外，開發(fā)商堵塞停車庫出口的行為并沒有得到相關部門的批準，不具有法律上的正當性，開發(fā)商無權擅自堵塞。

4.人防車庫可以轉(zhuǎn)讓

法律規(guī)定人防建設的投資人在平時可以對其進行使用收益，而出租行為屬于使用的一種，也相應的帶來了收益，是被法律所允許的。本案中的開發(fā)商作為投資人和使用權人，自然也是可以將地下人防車庫出租給他人并獲取收益。因此，開發(fā)商與承租人之間的合同是合法有效的，承租人對房屋事項有使用權的。

參考文獻：

[1]齊恩平.《建筑物區(qū)分所有權法案例評析》.對外經(jīng)濟貿(mào)易大學出版社.

[2]顏雪明.《關于住宅小區(qū)車位車庫的權屬問題》.載于“中國民商法律網(wǎng)”.http：//www.civillaw.com.cn/article/default.asp？id=55008，2012年12月9日訪問.

作者簡介：

陳泉妤（1991.11～），女，漢族，遼寧丹東人，沈陽師范大學，14級在讀研究生，碩士學位，研究方向：民商法學。