彭希文

摘 要：自2016年1月以來，我國一些大中城市的房價(jià)瘋狂上漲，這在一定程度上引起了全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場的波動(dòng)。在中國，房地產(chǎn)市場一部分是國家政策的催生物，一部分則是市場主體的自發(fā)物。房地產(chǎn)市場自身具有區(qū)域性強(qiáng)、產(chǎn)品的完全差別化、規(guī)模經(jīng)濟(jì)不明顯、政策性壁壘較高等特點(diǎn)。競爭法之所以適用于房地產(chǎn)市場的調(diào)控，是基于對房地產(chǎn)市場的競爭壟斷性以及我國房地產(chǎn)市場的自身特點(diǎn)的分析。認(rèn)定中國房地產(chǎn)市場屬于區(qū)域性寡頭壟斷市場結(jié)構(gòu)，所以房地產(chǎn)市場對于競爭法有內(nèi)在的需求。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；區(qū)域性寡頭壟斷；競爭法

一、房地產(chǎn)市場自身的特性

房地產(chǎn)，從法學(xué)角度上看包括房產(chǎn)和地產(chǎn)，從物質(zhì)角度上看包括土地和建筑物。建筑物作為人工建筑物，固著于土地上，故房地產(chǎn)與一般商品有著本質(zhì)的區(qū)別，這種區(qū)別源于房地產(chǎn)本身所固有的特性，即土地空間位置的固定性、數(shù)量的有限性、異質(zhì)性。

（一）土地空間位置的固定性

城市經(jīng)濟(jì)形成的過程中，土地是基礎(chǔ)性條件。土地的自然地理位置固定性，源于土地本身是不可移動(dòng)的物質(zhì)，因此土地及其附著于土地上的建筑物在空間位置上是固定不變的，它決定了房地產(chǎn)不能像一般商品任意流動(dòng)。

（二）數(shù)量的有限性

土地?cái)?shù)量的有限性以及人類人口的增長，導(dǎo)致了人們對土地的獨(dú)占和壟斷的欲望，所以土地壟斷問題需要相關(guān)的法律進(jìn)行規(guī)制。從房地產(chǎn)市場的角度，土地?cái)?shù)量的有限性對房地產(chǎn)市場供需雙方的行為特性分析，尤其是有關(guān)競爭行為的分析具有重要的指導(dǎo)意義。

（三）異質(zhì)性

異質(zhì)性，又稱個(gè)別性。由于土地空間位置的固定性，土地的自然條件（如位置、形狀、面積等）、經(jīng)濟(jì)社會條件（如交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等）以及人們對土地區(qū)位的認(rèn)知不同。理論上而言，任何兩塊土地，不可能完全一樣。這與一般人工制造的商品，尤其是機(jī)器制造的商品是不同的。

二、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的壟斷現(xiàn)象

（一）土地供應(yīng)的壟斷

全國的房地產(chǎn)企業(yè)超過四萬家，表面上足以形成充分的競爭局面，但是由于房地產(chǎn)業(yè)的源頭，即土地的一級市場是由政府壟斷，政府的土地儲備和招拍掛政策實(shí)際上充當(dāng)了土地供應(yīng)的壟斷角色。雖然土地市場引入了競價(jià)機(jī)制，但在土地市場由國家高度壟斷和土地資源供不應(yīng)求的情況下，競價(jià)拍賣機(jī)制只會提高房地產(chǎn)企業(yè)對地價(jià)的預(yù)期，不斷把壟斷價(jià)格推向新高。土地供應(yīng)中的壟斷還遠(yuǎn)不止于此。

（二）房地產(chǎn)服務(wù)的壟斷

房地產(chǎn)服務(wù)中存在的壟斷現(xiàn)象包括購房者辦理個(gè)人購房抵押貸款時(shí)限定必須向銀行指定的保險(xiǎn)公司投保，購房者的抵押貸款只能向房地產(chǎn)商指定的銀行申請辦理等。房地產(chǎn)企業(yè)在攫取了高額房價(jià)的壟斷利潤后，購房者即使順利入住，也要受制于特定的電信、網(wǎng)運(yùn)商，理論上業(yè)主可以根據(jù)自己的意愿決定自行管理物業(yè)或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他人管理，但實(shí)踐中的例子比比皆是，物業(yè)公司早已被房地產(chǎn)企業(yè)選定并牢牢把持住。

三、房地產(chǎn)市場競爭法調(diào)控的一般理論框架

（一）房地產(chǎn)市場中的相關(guān)市場

相關(guān)市場是反壟斷法中的一個(gè)核心概念，其含義是指作為競爭主體的企業(yè)從事經(jīng)營活動(dòng)、開展市場競爭的市場范圍，對這個(gè)范圍的確定被稱為相關(guān)市場的界定。競爭作為一種過程，其發(fā)生必須以一定的產(chǎn)品為載體，并有對應(yīng)的地點(diǎn)、時(shí)間。于是便引發(fā)出了三個(gè)對應(yīng)的相關(guān)市場：產(chǎn)品相關(guān)市場、地域相關(guān)市場、時(shí)間相關(guān)市場。具體對應(yīng)到房地產(chǎn)市場，首先是房地產(chǎn)的產(chǎn)品相關(guān)市場，按房地產(chǎn)的用途劃分，可將其分解為如居住物業(yè)市場、商業(yè)物業(yè)市場、特殊物業(yè)市場等。

（二）房地產(chǎn)市場中的限制競爭協(xié)議

限制競爭協(xié)議在反壟斷法中通常分為橫向限制和縱向限制，前者指發(fā)生在同個(gè)市場中競爭者之間，后者指具有上下游產(chǎn)業(yè)關(guān)系的市場的競爭者之間，此處的市場用的便是相關(guān)市場的概念。關(guān)于限制競爭協(xié)議的表現(xiàn)形式，在《中華人民共和國反壟斷法》中主要?dú)w納為以下幾種：（一）固定、維持或者變更商品價(jià)格的行為；（二）限制商品的生產(chǎn)數(shù)量或者銷售數(shù)量的行為；（三）分割銷售市場或者原材料采購市場的行為；（四）限制購買新技術(shù)、新設(shè)備或者限制開發(fā)新技術(shù)、新產(chǎn)品的行為；（五）聯(lián)合抵制交易的行為；（六）房地產(chǎn)市場中濫用市場支配地位的行為。

《反壟斷法》第17條規(guī)定，市場支配地位是指“經(jīng)營者在相關(guān)市場內(nèi)具有能夠控制商品價(jià)格、數(shù)量或者其他交易條件，或者能夠阻礙、影響其他經(jīng)營者進(jìn)入相關(guān)市場能力的市場地位”。從壟斷行為的發(fā)展階段來看，橫向壟斷協(xié)議與濫用市場支配地位屬于不同的市場結(jié)構(gòu)時(shí)期。前者屬于市場壟斷的初級階段，各競爭企業(yè)之間往往相互依賴，尚未形成占據(jù)支配地位的主導(dǎo)型企業(yè)；而后者則屬于市場壟斷的高級階段，個(gè)別主導(dǎo)性企業(yè)通過單獨(dú)利用其市場支配地位即可達(dá)到壟斷目的。從市場表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)企業(yè)濫用市場支配地位主要體現(xiàn)為以不公平高價(jià)銷售房屋。在目前的市場環(huán)境下，全國范圍內(nèi)尚未出現(xiàn)主導(dǎo)性的房地產(chǎn)企業(yè)，但在特定區(qū)域內(nèi)已出現(xiàn)個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)市場支配地位的可能，加之房地產(chǎn)本身特有的區(qū)域?qū)傩?，居于市場支配地位的房地產(chǎn)企業(yè)有可能依靠其強(qiáng)大的市場支配力量銷售房屋，成為房屋不合理高價(jià)的“操縱者”。此行為屬于《反壟斷法》第17條第1項(xiàng)所規(guī)定之“以不公平的高價(jià)銷售商品”的情形，在認(rèn)定“不公平高價(jià)”的司法實(shí)務(wù)過程中，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《反價(jià)格壟斷規(guī)定》第11條第2款的規(guī)定，綜合考慮下列因素：“①銷售價(jià)格或者購買價(jià)格是否明顯高于或者低于其他經(jīng)營者銷售或者購買同種商品的價(jià)格；②在成本基本穩(wěn)定的情況下，是否超過正常幅度提高銷售價(jià)格或者降低購買價(jià)格；③銷售商品的提價(jià)幅度是否明顯高于成本增長幅度，或者購買商品的降價(jià)幅度是否明顯高于交易相對人成本降低幅度；④需要考慮的其他相關(guān)因素。”

（三）房地產(chǎn)市場中的企業(yè)集中現(xiàn)象

企業(yè)集中的形式在《中華人民共和國反壟斷法》第二十條規(guī)定，“經(jīng)營者集中是指下列情形：（一）經(jīng)營者合并；（二）經(jīng)營者取得其他經(jīng)營者足夠數(shù)量的有表決權(quán)的股份或者資產(chǎn)；（三）經(jīng)營者通過合同等方式取得對其他經(jīng)營者的控制權(quán)或者能夠?qū)ζ渌?jīng)營者施加決定性影響。簡單來說，便是合并、控股、合同等其他方式。我國的房地產(chǎn)市場在企業(yè)集中方面，總結(jié)來說有三點(diǎn)：首先，房地產(chǎn)一系列新的調(diào)控政策，加劇了房地產(chǎn)行業(yè)集中度，對于一些中小企業(yè)而言，準(zhǔn)入門檻越來越高，而對一些有多個(gè)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)的全國型拓展大企業(yè)來說，風(fēng)險(xiǎn)也加大，通過企業(yè)合并、合作開發(fā)等方式就能有效分散風(fēng)險(xiǎn)。其次，相對于各地方的房地產(chǎn)商的集中，更吸引人眼球的是中央企業(yè)的集中。從法律角度看，對企業(yè)集中進(jìn)行規(guī)制，實(shí)際上出于預(yù)防市場的集中化趨勢，因?yàn)樵谄髽I(yè)占有市場支配地位之后，再對其進(jìn)行監(jiān)督就變得十分困難，與其事后采取分拆等方法進(jìn)行補(bǔ)救，不如事先對其兼并行為進(jìn)行控制。

四、房地產(chǎn)企業(yè)壟斷行為的現(xiàn)行法規(guī)制

（一）法律責(zé)任

針對房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷行為，可以依據(jù)《反壟斷法》從行政和民事責(zé)任兩個(gè)方面來加以規(guī)制：其一，反壟斷執(zhí)法機(jī)構(gòu)有權(quán)依據(jù)《反壟斷法》第46條第1款和第47條之規(guī)定對達(dá)成并實(shí)施壟斷協(xié)議、濫用市場支配地位的房地產(chǎn)企業(yè)，處以責(zé)令停止違法行為、沒收違法所得、罰款等行政處罰。其二，受損害的其他市場主體有權(quán)依據(jù)《反壟斷法》第50條的規(guī)定要求房地產(chǎn)企業(yè)對其壟斷行為承擔(dān)民事責(zé)任。

（二）寬恕制度

我國《反壟斷法》第46條第2款對經(jīng)營者主動(dòng)報(bào)告壟斷協(xié)議行為設(shè)定了寬恕制度。實(shí)質(zhì)上，寬恕制度的減免機(jī)制是反壟斷法為反壟斷機(jī)構(gòu)與秘密卡特爾成員創(chuàng)設(shè)的一種交易機(jī)制，但相較于發(fā)達(dá)國家的規(guī)定，我國反壟斷法寬恕制度的設(shè)計(jì)顯得過于簡單，使用條件、減免幅度、減免處罰的類型等方面都尚未明確。針對房地產(chǎn)企業(yè)間簽訂的壟斷協(xié)議，同樣可以對主動(dòng)報(bào)告壟斷協(xié)議的參與企業(yè)適用寬恕制度，從而減少房地產(chǎn)業(yè)反壟斷執(zhí)法的阻力和執(zhí)法成本。

五、進(jìn)一步完善反壟斷法規(guī)

有效規(guī)制房地產(chǎn)企業(yè)壟斷行為由上可知，目前《反壟斷法》對于房地產(chǎn)企業(yè)的主要壟斷行為已規(guī)定了基本的規(guī)制措施，但上述措施仍無法兼顧房地產(chǎn)市場本身的特殊屬性，尤其是對于實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)難以形成真正的威懾，因此，未來可以從房地產(chǎn)市場的特殊屬性出發(fā)，采取更為多元化的反壟斷規(guī)制措施。

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