【摘要】在這篇論文里面分析武漢市09年到15年期間對商品房價(jià)格影響的因素時(shí)使用的是灰色關(guān)聯(lián)分析方法進(jìn)行的定量分析。在對未來武漢市商品房價(jià)格的情況進(jìn)行預(yù)測的時(shí)候使用了GM(1,1)模型,這樣有利于政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控。在這次研究的時(shí)候是綜合的進(jìn)行分析,將很多學(xué)科的知識(shí)融在一起,主張從實(shí)踐的過程中發(fā)現(xiàn)問題,進(jìn)而進(jìn)行理論研究,然后再用于實(shí)踐中進(jìn)行檢驗(yàn)。
【關(guān)鍵詞】商品房價(jià)格 灰色關(guān)聯(lián)分析 GM(1,1)模型
一、研究方法和數(shù)據(jù)來源
(一)研究方法
本文在研究影響商品房價(jià)格因素預(yù)測的時(shí)候是在灰色系統(tǒng)基礎(chǔ)上研究的。使用的研究方法是灰色關(guān)聯(lián)度分析方法,對房價(jià)未來的走勢研究的時(shí)候使用的是GM(1,1)模型。
1.運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)度進(jìn)行分析?;疑碚摬恍枰罅繑?shù)據(jù)即可建立模型進(jìn)而分析預(yù)測,最終進(jìn)行系統(tǒng)分析。解決了以往由于數(shù)據(jù)少,信息不確定而無法研究或難以研究的軟科學(xué)與技術(shù)科學(xué)的問題,現(xiàn)已在管理決策和社會(huì)經(jīng)濟(jì)等許多領(lǐng)域得到了廣泛的應(yīng)用。研究的時(shí)候就是從系統(tǒng)出發(fā),對系統(tǒng)內(nèi)部的灰色數(shù)和灰色關(guān)系進(jìn)行研究。灰色預(yù)測是對灰色系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)測,對一定時(shí)間內(nèi)的范圍內(nèi)的灰色過程進(jìn)行預(yù)測?;疑A(yù)測方法的特點(diǎn)表現(xiàn)在:在提取離散值的時(shí)候是將離散數(shù)據(jù)看成是連續(xù)的變量,這樣在處理數(shù)據(jù)的時(shí)候就可以使用微分方程。原始數(shù)據(jù)不能直接使用,用的數(shù)據(jù)是由原始數(shù)據(jù)累加生成的,然后對這些數(shù)據(jù)使用微分方程模型,就顯得數(shù)據(jù)有規(guī)律且避免了很多的隨機(jī)誤差。
該理論是我們國家的學(xué)者鄧聚龍教授創(chuàng)立發(fā)展的,指的是一些信息已知,一些信息未知這樣的系統(tǒng)。關(guān)聯(lián)度指的是在兩個(gè)系統(tǒng)之間的因素,因?yàn)閷ο蠛蜁r(shí)間的原因,在變化過程中關(guān)聯(lián)性大小的量度。在系統(tǒng)發(fā)展的時(shí)候,如果這兩個(gè)因素變化趨勢是一樣的,而且同步性高,這樣的結(jié)果就是關(guān)聯(lián)度好,通過比較判斷這些因素的主次要因素[4]。本文通過選取不同指標(biāo),依次與商品房均價(jià)進(jìn)行關(guān)聯(lián)度分析,并對結(jié)果進(jìn)行排序,得出各指標(biāo)對房價(jià)的影響程度。
2.GM(1,1)模型。灰色預(yù)測模型里面最重要的就是GM模型,因?yàn)檫@個(gè)模型對房價(jià)未來發(fā)展趨勢的預(yù)測結(jié)果比較優(yōu)良。還有一個(gè)優(yōu)點(diǎn)就是在信息特別少的情況下都可以精確的預(yù)測,計(jì)算方法也比較簡單,所以在很多行業(yè)里面都在使用。
(二)數(shù)據(jù)來源
為更好的反映出武漢市商品房價(jià)格變化機(jī)理,同時(shí)考慮到數(shù)據(jù)的真實(shí)性和便捷性,進(jìn)行更好地分析,這次分析的數(shù)據(jù)來源09年到15年的《武漢統(tǒng)計(jì)年鑒》。
二、商品房價(jià)格影響因素的灰色關(guān)聯(lián)分析
(一)影響因素的選取
根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料和數(shù)據(jù)的易得性,確定影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素有(見表1):
影響房地產(chǎn)需求的因素:GDP、總?cè)丝凇⒊擎?zhèn)居民人均可支配收入、地方財(cái)政收入。
影響房地產(chǎn)供給的因素:房地產(chǎn)投資、地價(jià)、商品房竣工面積、商品房銷售面積。
上述指標(biāo)說明如下:
X0為房屋銷售價(jià)格,用房屋銷售價(jià)格數(shù)據(jù)說明房價(jià)的變動(dòng)情況。
X1為國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)。GDP反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求,GDP增加,需求增加,房價(jià)上漲。反之,房價(jià)下降。
X2為年末總?cè)丝?。用年末總?cè)丝诒硎粳F(xiàn)住戶籍人口的變動(dòng)。戶籍人口反映對住房需求的規(guī)模趨勢,人口增加,需求增加,房價(jià)上漲。反之,房價(jià)下降。
X3為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。人均可支配收入增加,市場需求增加,相對價(jià)格上漲。反之,價(jià)格朝相反方向變動(dòng)。
X4為地方財(cái)政收入。地方財(cái)政收入增加,市場需求增加,價(jià)格上升,反之相反。
X5為房地產(chǎn)投資額。房地產(chǎn)投資增加,供給增加,相對價(jià)格就會(huì)下降。反之,價(jià)格朝相反方向變動(dòng)。
X6為土地交易價(jià)格。用來反映地價(jià)的變化。土地價(jià)格增加,供給減少,房價(jià)增加。反之,房價(jià)減少。
X7為商品房竣工面積。竣工面積增加,供給增加,相對價(jià)格會(huì)下降。反之,價(jià)格朝相反方向變動(dòng)。
X8為商品房銷售面積,用來反映市場需求。銷售面積增加,需求增加,相對價(jià)格會(huì)上升。反之,價(jià)格朝相反方向變動(dòng)。
(二)結(jié)果計(jì)算與分析
1.結(jié)果計(jì)算。根據(jù)關(guān)聯(lián)度的定義,可得關(guān)聯(lián)度的計(jì)算步驟如下:
第一,設(shè)這9個(gè)原始指標(biāo)數(shù)據(jù)序列。
第二,對指標(biāo)數(shù)據(jù)序列用關(guān)聯(lián)算子進(jìn)行無量綱化。
第三,逐個(gè)計(jì)算每個(gè)被評價(jià)對象指標(biāo)序列與參考序列對應(yīng)元素的絕對差值(表2):
(二)預(yù)測結(jié)果分析
從上面的分析得出16年和17年武漢市的商品房價(jià)格預(yù)測是5470.98元/平方米、7033.5元/平方米。這一預(yù)測數(shù)據(jù)可以推定今后的商品房房價(jià)持續(xù)上漲態(tài)勢不變,且漲幅有一個(gè)明顯的提升。
1.在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí),剛性需求量會(huì)持續(xù)增長。居民購房能力會(huì)持續(xù)增長。經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來越好,人均收入水平也會(huì)增長,家庭可支配的收入會(huì)增多,很多都愿意把錢投資在住房上面。這對居民購買能力有很大提高。在城市化進(jìn)程發(fā)展的時(shí)候,很多的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力都去到城市,這樣城市的人口就會(huì)增長規(guī)模也在擴(kuò)大。
2.建房成本上漲。因?yàn)橥恋刭Y源的不可再生特點(diǎn),以后的土地價(jià)格還會(huì)繼續(xù)上漲。隨著耕地資源的逐年減少,國家將從糧食安全的角度,逐步收緊商用土地供應(yīng),可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地也將隨之減少,土地使用成本將隨之增高。目前,我國土地出讓制度已開始廣泛采用市場招標(biāo)、拍賣和掛牌的形式,而且規(guī)定在有條件的前提下,盡量采用拍賣的形式出讓土地。
建筑安裝成本價(jià)格繼續(xù)上漲。因?yàn)槿斯さ膬r(jià)格以及建筑材料的價(jià)格在逐年上漲,所以安裝工程的價(jià)格也在上漲,然后就造成了建房成本在增加,最后住房的價(jià)格也會(huì)長高。
我國城市的住宅供應(yīng)主要是商品房和政策性住房構(gòu)成[8],武漢市也不例外。這其中,除政策性住房中的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房是靠政府劃撥取得土地外,其他方式提供的住房都是通過招拍掛來取得土地,這就導(dǎo)致了土地成本的快速上升,間接提高了房價(jià)。雖然土地成本是影響房價(jià)的重要因素,但是還有其他一些因素對武漢市房價(jià)的快速升高起到了很大的作用。
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作者簡介:朱博男(1992-),男,漢,廣西玉林人,研究生,廣西大學(xué)商學(xué)院,研究方向:數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)。