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        基于灰色預測的商品房價格影響因素及預測研究

        2017-05-18 00:07:23朱博男
        時代金融 2017年12期
        關(guān)鍵詞:商品房關(guān)聯(lián)度灰色

        【摘要】在這篇論文里面分析武漢市09年到15年期間對商品房價格影響的因素時使用的是灰色關(guān)聯(lián)分析方法進行的定量分析。在對未來武漢市商品房價格的情況進行預測的時候使用了GM(1,1)模型,這樣有利于政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控。在這次研究的時候是綜合的進行分析,將很多學科的知識融在一起,主張從實踐的過程中發(fā)現(xiàn)問題,進而進行理論研究,然后再用于實踐中進行檢驗。

        【關(guān)鍵詞】商品房價格 灰色關(guān)聯(lián)分析 GM(1,1)模型

        一、研究方法和數(shù)據(jù)來源

        (一)研究方法

        本文在研究影響商品房價格因素預測的時候是在灰色系統(tǒng)基礎(chǔ)上研究的。使用的研究方法是灰色關(guān)聯(lián)度分析方法,對房價未來的走勢研究的時候使用的是GM(1,1)模型。

        1.運用灰色關(guān)聯(lián)度進行分析?;疑碚摬恍枰罅繑?shù)據(jù)即可建立模型進而分析預測,最終進行系統(tǒng)分析。解決了以往由于數(shù)據(jù)少,信息不確定而無法研究或難以研究的軟科學與技術(shù)科學的問題,現(xiàn)已在管理決策和社會經(jīng)濟等許多領(lǐng)域得到了廣泛的應用。研究的時候就是從系統(tǒng)出發(fā),對系統(tǒng)內(nèi)部的灰色數(shù)和灰色關(guān)系進行研究?;疑A測是對灰色系統(tǒng)進行預測,對一定時間內(nèi)的范圍內(nèi)的灰色過程進行預測?;疑A測方法的特點表現(xiàn)在:在提取離散值的時候是將離散數(shù)據(jù)看成是連續(xù)的變量,這樣在處理數(shù)據(jù)的時候就可以使用微分方程。原始數(shù)據(jù)不能直接使用,用的數(shù)據(jù)是由原始數(shù)據(jù)累加生成的,然后對這些數(shù)據(jù)使用微分方程模型,就顯得數(shù)據(jù)有規(guī)律且避免了很多的隨機誤差。

        該理論是我們國家的學者鄧聚龍教授創(chuàng)立發(fā)展的,指的是一些信息已知,一些信息未知這樣的系統(tǒng)。關(guān)聯(lián)度指的是在兩個系統(tǒng)之間的因素,因為對象和時間的原因,在變化過程中關(guān)聯(lián)性大小的量度。在系統(tǒng)發(fā)展的時候,如果這兩個因素變化趨勢是一樣的,而且同步性高,這樣的結(jié)果就是關(guān)聯(lián)度好,通過比較判斷這些因素的主次要因素[4]。本文通過選取不同指標,依次與商品房均價進行關(guān)聯(lián)度分析,并對結(jié)果進行排序,得出各指標對房價的影響程度。

        2.GM(1,1)模型?;疑A測模型里面最重要的就是GM模型,因為這個模型對房價未來發(fā)展趨勢的預測結(jié)果比較優(yōu)良。還有一個優(yōu)點就是在信息特別少的情況下都可以精確的預測,計算方法也比較簡單,所以在很多行業(yè)里面都在使用。

        (二)數(shù)據(jù)來源

        為更好的反映出武漢市商品房價格變化機理,同時考慮到數(shù)據(jù)的真實性和便捷性,進行更好地分析,這次分析的數(shù)據(jù)來源09年到15年的《武漢統(tǒng)計年鑒》。

        二、商品房價格影響因素的灰色關(guān)聯(lián)分析

        (一)影響因素的選取

        根據(jù)統(tǒng)計資料和數(shù)據(jù)的易得性,確定影響房地產(chǎn)價格的主要因素有(見表1):

        影響房地產(chǎn)需求的因素:GDP、總?cè)丝?、城?zhèn)居民人均可支配收入、地方財政收入。

        影響房地產(chǎn)供給的因素:房地產(chǎn)投資、地價、商品房竣工面積、商品房銷售面積。

        上述指標說明如下:

        X0為房屋銷售價格,用房屋銷售價格數(shù)據(jù)說明房價的變動情況。

        X1為國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)。GDP反映社會經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求,GDP增加,需求增加,房價上漲。反之,房價下降。

        X2為年末總?cè)丝凇S媚昴┛側(cè)丝诒硎粳F(xiàn)住戶籍人口的變動。戶籍人口反映對住房需求的規(guī)模趨勢,人口增加,需求增加,房價上漲。反之,房價下降。

        X3為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。人均可支配收入增加,市場需求增加,相對價格上漲。反之,價格朝相反方向變動。

        X4為地方財政收入。地方財政收入增加,市場需求增加,價格上升,反之相反。

        X5為房地產(chǎn)投資額。房地產(chǎn)投資增加,供給增加,相對價格就會下降。反之,價格朝相反方向變動。

        X6為土地交易價格。用來反映地價的變化。土地價格增加,供給減少,房價增加。反之,房價減少。

        X7為商品房竣工面積??⒐っ娣e增加,供給增加,相對價格會下降。反之,價格朝相反方向變動。

        X8為商品房銷售面積,用來反映市場需求。銷售面積增加,需求增加,相對價格會上升。反之,價格朝相反方向變動。

        (二)結(jié)果計算與分析

        1.結(jié)果計算。根據(jù)關(guān)聯(lián)度的定義,可得關(guān)聯(lián)度的計算步驟如下:

        第一,設這9個原始指標數(shù)據(jù)序列。

        第二,對指標數(shù)據(jù)序列用關(guān)聯(lián)算子進行無量綱化。

        第三,逐個計算每個被評價對象指標序列與參考序列對應元素的絕對差值(表2):

        (二)預測結(jié)果分析

        從上面的分析得出16年和17年武漢市的商品房價格預測是5470.98元/平方米、7033.5元/平方米。這一預測數(shù)據(jù)可以推定今后的商品房房價持續(xù)上漲態(tài)勢不變,且漲幅有一個明顯的提升。

        1.在經(jīng)濟發(fā)展的同時,剛性需求量會持續(xù)增長。居民購房能力會持續(xù)增長。經(jīng)濟發(fā)展越來越好,人均收入水平也會增長,家庭可支配的收入會增多,很多都愿意把錢投資在住房上面。這對居民購買能力有很大提高。在城市化進程發(fā)展的時候,很多的農(nóng)村剩余勞動力都去到城市,這樣城市的人口就會增長規(guī)模也在擴大。

        2.建房成本上漲。因為土地資源的不可再生特點,以后的土地價格還會繼續(xù)上漲。隨著耕地資源的逐年減少,國家將從糧食安全的角度,逐步收緊商用土地供應,可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地也將隨之減少,土地使用成本將隨之增高。目前,我國土地出讓制度已開始廣泛采用市場招標、拍賣和掛牌的形式,而且規(guī)定在有條件的前提下,盡量采用拍賣的形式出讓土地。

        建筑安裝成本價格繼續(xù)上漲。因為人工的價格以及建筑材料的價格在逐年上漲,所以安裝工程的價格也在上漲,然后就造成了建房成本在增加,最后住房的價格也會長高。

        我國城市的住宅供應主要是商品房和政策性住房構(gòu)成[8],武漢市也不例外。這其中,除政策性住房中的廉租房和經(jīng)濟適用房是靠政府劃撥取得土地外,其他方式提供的住房都是通過招拍掛來取得土地,這就導致了土地成本的快速上升,間接提高了房價。雖然土地成本是影響房價的重要因素,但是還有其他一些因素對武漢市房價的快速升高起到了很大的作用。

        參考文獻

        [1]柳興國.我國城市住宅價格問題剖析[J].價格理論與實踐,2013,12:47-48.

        [2]杜曉芳,張金鎖.我國商品住宅價格灰色預測[J].西安科技大學學報,2012,12(4):568-571.

        [3]李宏博,黃華,閻曉紅.基于灰色關(guān)聯(lián)度和嶺回歸分析的房地產(chǎn)價格影響因素分析[J].測繪地理信息2015,6:82-85.

        [4]鄧聚龍.灰色理論基礎(chǔ)[M].武漢:華中科技大學出版社,2012.

        [5]劉思峰,郭天榜,黨耀國.灰色系統(tǒng)理論及其應用[M].北京:科學出版社,2010.

        [6]肖武權(quán),冷伍明.軟土地基承載力指標灰色關(guān)聯(lián)分析[J].勘察科學技術(shù),2014,(2):3-5.

        [7]武漢統(tǒng)計局.武漢統(tǒng)計年鑒[M].北京:中國統(tǒng)計出版社,2013-2009.

        [8]劉翎,楊大蓉.商品住宅價格的決定——上海市場的計量模型研究[J].科學經(jīng)濟社會2012,1(24):26-29.

        作者簡介:朱博男(1992-),男,漢,廣西玉林人,研究生,廣西大學商學院,研究方向:數(shù)量經(jīng)濟學。

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