【摘要】在這篇論文里面分析武漢市09年到15年期間對商品房價(jià)格影響的因素時(shí)使用的是灰色關(guān)聯(lián)分析方法進(jìn)行的定量分析。在對未來武漢市商品房價(jià)格的情況進(jìn)行預(yù)測的時(shí)候使用了GM（1，1）模型，這樣有利于政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控。在這次研究的時(shí)候是綜合的進(jìn)行分析，將很多學(xué)科的知識(shí)融在一起，主張從實(shí)踐的過程中發(fā)現(xiàn)問題，進(jìn)而進(jìn)行理論研究，然后再用于實(shí)踐中進(jìn)行檢驗(yàn)。

【關(guān)鍵詞】商品房價(jià)格 灰色關(guān)聯(lián)分析 GM（1，1）模型

一、研究方法和數(shù)據(jù)來源

（一）研究方法

本文在研究影響商品房價(jià)格因素預(yù)測的時(shí)候是在灰色系統(tǒng)基礎(chǔ)上研究的。使用的研究方法是灰色關(guān)聯(lián)度分析方法，對房價(jià)未來的走勢研究的時(shí)候使用的是GM（1，1）模型。

1.運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)度進(jìn)行分析?；疑碚摬恍枰罅繑?shù)據(jù)即可建立模型進(jìn)而分析預(yù)測，最終進(jìn)行系統(tǒng)分析。解決了以往由于數(shù)據(jù)少，信息不確定而無法研究或難以研究的軟科學(xué)與技術(shù)科學(xué)的問題，現(xiàn)已在管理決策和社會(huì)經(jīng)濟(jì)等許多領(lǐng)域得到了廣泛的應(yīng)用。研究的時(shí)候就是從系統(tǒng)出發(fā)，對系統(tǒng)內(nèi)部的灰色數(shù)和灰色關(guān)系進(jìn)行研究。灰色預(yù)測是對灰色系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)測，對一定時(shí)間內(nèi)的范圍內(nèi)的灰色過程進(jìn)行預(yù)測?；疑A(yù)測方法的特點(diǎn)表現(xiàn)在：在提取離散值的時(shí)候是將離散數(shù)據(jù)看成是連續(xù)的變量，這樣在處理數(shù)據(jù)的時(shí)候就可以使用微分方程。原始數(shù)據(jù)不能直接使用，用的數(shù)據(jù)是由原始數(shù)據(jù)累加生成的，然后對這些數(shù)據(jù)使用微分方程模型，就顯得數(shù)據(jù)有規(guī)律且避免了很多的隨機(jī)誤差。

該理論是我們國家的學(xué)者鄧聚龍教授創(chuàng)立發(fā)展的，指的是一些信息已知，一些信息未知這樣的系統(tǒng)。關(guān)聯(lián)度指的是在兩個(gè)系統(tǒng)之間的因素，因?yàn)閷ο蠛蜁r(shí)間的原因，在變化過程中關(guān)聯(lián)性大小的量度。在系統(tǒng)發(fā)展的時(shí)候，如果這兩個(gè)因素變化趨勢是一樣的，而且同步性高，這樣的結(jié)果就是關(guān)聯(lián)度好，通過比較判斷這些因素的主次要因素[4]。本文通過選取不同指標(biāo)，依次與商品房均價(jià)進(jìn)行關(guān)聯(lián)度分析，并對結(jié)果進(jìn)行排序，得出各指標(biāo)對房價(jià)的影響程度。

2.GM（1，1）模型。灰色預(yù)測模型里面最重要的就是GM模型，因?yàn)檫@個(gè)模型對房價(jià)未來發(fā)展趨勢的預(yù)測結(jié)果比較優(yōu)良。還有一個(gè)優(yōu)點(diǎn)就是在信息特別少的情況下都可以精確的預(yù)測，計(jì)算方法也比較簡單，所以在很多行業(yè)里面都在使用。

（二）數(shù)據(jù)來源

為更好的反映出武漢市商品房價(jià)格變化機(jī)理，同時(shí)考慮到數(shù)據(jù)的真實(shí)性和便捷性，進(jìn)行更好地分析，這次分析的數(shù)據(jù)來源09年到15年的《武漢統(tǒng)計(jì)年鑒》。

二、商品房價(jià)格影響因素的灰色關(guān)聯(lián)分析

（一）影響因素的選取

根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料和數(shù)據(jù)的易得性，確定影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素有（見表1）：

影響房地產(chǎn)需求的因素：GDP、總?cè)丝凇⒊擎?zhèn)居民人均可支配收入、地方財(cái)政收入。

影響房地產(chǎn)供給的因素：房地產(chǎn)投資、地價(jià)、商品房竣工面積、商品房銷售面積。

上述指標(biāo)說明如下：

X0為房屋銷售價(jià)格，用房屋銷售價(jià)格數(shù)據(jù)說明房價(jià)的變動(dòng)情況。

X1為國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）。GDP反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求，GDP增加，需求增加，房價(jià)上漲。反之，房價(jià)下降。

X2為年末總?cè)丝?。用年末總?cè)丝诒硎粳F(xiàn)住戶籍人口的變動(dòng)。戶籍人口反映對住房需求的規(guī)模趨勢，人口增加，需求增加，房價(jià)上漲。反之，房價(jià)下降。

X3為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。人均可支配收入增加，市場需求增加，相對價(jià)格上漲。反之，價(jià)格朝相反方向變動(dòng)。

X4為地方財(cái)政收入。地方財(cái)政收入增加，市場需求增加，價(jià)格上升，反之相反。

X5為房地產(chǎn)投資額。房地產(chǎn)投資增加，供給增加，相對價(jià)格就會(huì)下降。反之，價(jià)格朝相反方向變動(dòng)。

X6為土地交易價(jià)格。用來反映地價(jià)的變化。土地價(jià)格增加，供給減少，房價(jià)增加。反之，房價(jià)減少。

X7為商品房竣工面積。竣工面積增加，供給增加，相對價(jià)格會(huì)下降。反之，價(jià)格朝相反方向變動(dòng)。

X8為商品房銷售面積，用來反映市場需求。銷售面積增加，需求增加，相對價(jià)格會(huì)上升。反之，價(jià)格朝相反方向變動(dòng)。

（二）結(jié)果計(jì)算與分析

1.結(jié)果計(jì)算。根據(jù)關(guān)聯(lián)度的定義，可得關(guān)聯(lián)度的計(jì)算步驟如下：

第一，設(shè)這9個(gè)原始指標(biāo)數(shù)據(jù)序列。

第二，對指標(biāo)數(shù)據(jù)序列用關(guān)聯(lián)算子進(jìn)行無量綱化。

第三，逐個(gè)計(jì)算每個(gè)被評價(jià)對象指標(biāo)序列與參考序列對應(yīng)元素的絕對差值（表2）：

（二）預(yù)測結(jié)果分析

從上面的分析得出16年和17年武漢市的商品房價(jià)格預(yù)測是5470.98元/平方米、7033.5元/平方米。這一預(yù)測數(shù)據(jù)可以推定今后的商品房房價(jià)持續(xù)上漲態(tài)勢不變，且漲幅有一個(gè)明顯的提升。

1.在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，剛性需求量會(huì)持續(xù)增長。居民購房能力會(huì)持續(xù)增長。經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來越好，人均收入水平也會(huì)增長，家庭可支配的收入會(huì)增多，很多都愿意把錢投資在住房上面。這對居民購買能力有很大提高。在城市化進(jìn)程發(fā)展的時(shí)候，很多的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力都去到城市，這樣城市的人口就會(huì)增長規(guī)模也在擴(kuò)大。

2.建房成本上漲。因?yàn)橥恋刭Y源的不可再生特點(diǎn)，以后的土地價(jià)格還會(huì)繼續(xù)上漲。隨著耕地資源的逐年減少，國家將從糧食安全的角度，逐步收緊商用土地供應(yīng)，可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地也將隨之減少，土地使用成本將隨之增高。目前，我國土地出讓制度已開始廣泛采用市場招標(biāo)、拍賣和掛牌的形式，而且規(guī)定在有條件的前提下，盡量采用拍賣的形式出讓土地。

建筑安裝成本價(jià)格繼續(xù)上漲。因?yàn)槿斯さ膬r(jià)格以及建筑材料的價(jià)格在逐年上漲，所以安裝工程的價(jià)格也在上漲，然后就造成了建房成本在增加，最后住房的價(jià)格也會(huì)長高。

我國城市的住宅供應(yīng)主要是商品房和政策性住房構(gòu)成[8]，武漢市也不例外。這其中，除政策性住房中的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房是靠政府劃撥取得土地外，其他方式提供的住房都是通過招拍掛來取得土地，這就導(dǎo)致了土地成本的快速上升，間接提高了房價(jià)。雖然土地成本是影響房價(jià)的重要因素，但是還有其他一些因素對武漢市房價(jià)的快速升高起到了很大的作用。

參考文獻(xiàn)

[1]柳興國.我國城市住宅價(jià)格問題剖析[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2013，12：47-48.

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[3]李宏博，黃華，閻曉紅.基于灰色關(guān)聯(lián)度和嶺回歸分析的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析[J].測繪地理信息2015，6：82-85.

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[6]肖武權(quán)，冷伍明.軟土地基承載力指標(biāo)灰色關(guān)聯(lián)分析[J].勘察科學(xué)技術(shù)，2014，（2）：3-5.

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[8]劉翎，楊大蓉.商品住宅價(jià)格的決定——上海市場的計(jì)量模型研究[J].科學(xué)經(jīng)濟(jì)社會(huì)2012，1（24）：26-29.

作者簡介：朱博男（1992-），男，漢，廣西玉林人，研究生，廣西大學(xué)商學(xué)院，研究方向：數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)。