羅芳

摘要：“營改增”稅制改革是自1994年分稅制改革以來，財(cái)稅體制的又一次深刻改革。自2011年通過該試點(diǎn)方案以來，“營改增”的試點(diǎn)范圍便不斷擴(kuò)大。自2016年5月1日起，營改增的試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和服務(wù)業(yè)，實(shí)現(xiàn)了增值稅對貨物和服務(wù)的全覆蓋。本文主要是針對“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收產(chǎn)生的影響展開闡述，并據(jù)此提出相應(yīng)的改革對策使房地產(chǎn)企業(yè)更好的適應(yīng)“營改增”制度。

關(guān)鍵詞：“營改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收；影響

自2016年5月1日起，國家實(shí)行全面推進(jìn)營改增政策，房地產(chǎn)企業(yè)被納入營改增試點(diǎn)，對促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，營改增消除了重復(fù)征稅，對生活性服務(wù)業(yè)稅收也格外的優(yōu)惠，這就有力的促進(jìn)了第三產(chǎn)業(yè)的加快發(fā)展。2016年我國GDP增長6.8%，但是第三產(chǎn)業(yè)GDP增長是7.9%，高出1.1%。促進(jìn)企業(yè)增效而言，全面推開營改增試點(diǎn)不僅為新增的試點(diǎn)行業(yè)減了稅負(fù)，而且增加了以工業(yè)企業(yè)為主的原增值稅納稅人的抵扣。

一、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的影響

成本是影響企業(yè)利潤的一個重要因素。針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，各類建筑項(xiàng)目（在建工程）的開發(fā)成本是一大關(guān)鍵。在建造工程時，企業(yè)需要購置許多原材料，例如鋼筋、砂石、水泥、鐵釘?shù)鹊?。針對一些訂購量大、有國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的大型材料，企業(yè)往往是選擇有質(zhì)量保證、規(guī)模大的大企業(yè)。但是針對一些小型材料，企業(yè)會選擇從個體小商戶那購買。而個體小商戶作為小規(guī)模納稅人，不具備使用增值稅專用發(fā)票的資格，因此企業(yè)在繳納增值稅時，不能抵扣這些進(jìn)項(xiàng)稅額。而且在實(shí)行“營改增”之前，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了減少勞務(wù)成本，都會選擇外地農(nóng)民或者未成年等廉價(jià)勞動力，由于這些外來務(wù)工人員都是作為獨(dú)立的個體，并不會簽訂正式勞動合同，因此企業(yè)也無法開具增值稅專用發(fā)票，在實(shí)行“營改增”之后，由于這些增值稅額無法抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本會有所增加。

（二）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響

1.減小稅負(fù)

房地產(chǎn)行業(yè)在征收營業(yè)稅時，國家規(guī)定的稅率是5%，實(shí)行“營改增”之后，國家暫定增值稅銷項(xiàng)稅率為11%。下面我們以一道例題進(jìn)行說明。假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)本年度銷售收入為1000萬元，相關(guān)成本為400萬元，按國家規(guī)定稅率計(jì)算，不考慮其他變動因素。

則應(yīng)繳納營業(yè)稅=1000*5%=50萬

實(shí)行“營改增”后應(yīng)交增值稅=1000 /（1+11%）*11%-400/（1+17%）*17%=40.98萬

由此可見，實(shí)行“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納的增值稅小于應(yīng)繳納營業(yè)稅，稅負(fù)有所減少。

2.避免重復(fù)納稅

在實(shí)行“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)銷售房地產(chǎn)時需要繳納兩種稅收：土地增值稅以及營業(yè)稅。根據(jù)稅法規(guī)定，將這兩種稅歸類于價(jià)內(nèi)稅。土地增值稅是以土地增值額為計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行繳稅，以上一例題為例，企業(yè)應(yīng)納稅所得額為600萬（1000-400=600）。營業(yè)稅是以企業(yè)本年度的營業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行繳稅，則應(yīng)納稅所得額為1000萬。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)在繳納稅收出現(xiàn)了重復(fù)征稅的現(xiàn)象，重復(fù)征稅額為600萬元。在實(shí)行“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)主要繳納的是增值稅，增值稅作為一種價(jià)外稅，在繳納時可以直接抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，這樣就避免了重復(fù)征稅的現(xiàn)象，能夠有效減少企業(yè)稅收。

（三）房地產(chǎn)操作遇到困難

房地產(chǎn)企業(yè)是屬于產(chǎn)業(yè)鏈較為復(fù)雜的行業(yè)，實(shí)行“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)的操作帶來了實(shí)際性難題，例如不動產(chǎn)經(jīng)營者發(fā)生的購入土地、拆遷安置的成本等，在支付時取得憑據(jù)不符合增值稅扣稅憑證的管理規(guī)定，導(dǎo)致無法減少稅收。而且實(shí)行“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行發(fā)票管理以及成本控制也會比較困難。

二、在“營改增”制度之下，房地產(chǎn)企業(yè)的改革對策分析

（一）適應(yīng)和學(xué)習(xí)“營改增”制度

企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，多為財(cái)務(wù)人員提供學(xué)習(xí)機(jī)會，督促財(cái)務(wù)人員認(rèn)真學(xué)習(xí)“營改增”制度。充分了解“營改增”的具體規(guī)定以及各項(xiàng)稅負(fù)核算，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員對增值稅專用發(fā)票的了解與運(yùn)用，提高內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的稅收處理能力，使他們能夠做到準(zhǔn)確進(jìn)行核算以及納稅申報(bào)。只有企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員對“營改增”制度有一個全面系統(tǒng)的掌握，房地產(chǎn)企業(yè)才能更好的適應(yīng)“營改增”制度。

（二）對房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，因此在開發(fā)周期內(nèi)，依據(jù)國家規(guī)定政策，尋找合法的方法對開發(fā)成本進(jìn)行分?jǐn)偺幚?，這樣就可以將應(yīng)繳納增值稅平均分?jǐn)偟礁鱾€環(huán)節(jié)，減少稅收從而減少開發(fā)成本。在建設(shè)前期通過精確合理的計(jì)算制定好成本預(yù)算方案，那么企業(yè)的開發(fā)成本也會有所下降。

（三）對房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)支出進(jìn)行稅收籌劃

建筑工地上的工人大部分是外來人員，這種情況會使企業(yè)的稅收增加，因此對房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)支出進(jìn)行稅收籌劃，企業(yè)可以選擇通過正規(guī)勞動部門招聘勞動工人或者選擇正規(guī)的建筑隊(duì)伍進(jìn)行建筑，通過與他們簽訂正式勞動合同，取得增值稅專用發(fā)票從而進(jìn)行稅額抵扣，這樣有利于減小稅負(fù)。

（四）重視對供貨商的選擇

原材料供貨商屬于一般納稅人具有開發(fā)增值稅專用發(fā)票的資格時，企業(yè)進(jìn)行購貨就能夠取得進(jìn)項(xiàng)稅專用發(fā)票從而進(jìn)行抵扣，減少稅收。因此在實(shí)行“營改增”之后，企業(yè)管理者需要加大對供貨商選擇的重視度，選擇從正規(guī)渠道以及一般納稅人供貨商進(jìn)行進(jìn)貨，在取得增值稅專用發(fā)票時，財(cái)務(wù)人員要進(jìn)行妥善保管，避免出現(xiàn)發(fā)票丟失狀況。

三、結(jié)束語

“營改增”是國家稅制改革的一項(xiàng)重大決策，它有利于為企業(yè)減小稅負(fù)，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)剛納入“營改增”試點(diǎn)不久，因此發(fā)展尚未成熟，“營改增”制度為企業(yè)減少稅收的同時，帶來的挑戰(zhàn)也影響著企業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好自身規(guī)劃調(diào)整，盡快適應(yīng)“營改增”制度，這樣才能適應(yīng)現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)環(huán)境，做到又好又快發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：廣西路橋集團(tuán)置業(yè)有限公司）