胡巧榮

摘 要：筆者日常接觸企業(yè)中，有不少從建筑施工企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉型。這些企業(yè)的管理者認為房產(chǎn)開發(fā)公司無非是建設房子，然后銷售。在拿到土地后，按對施工業(yè)務管理方式，管理房地產(chǎn)業(yè)務。等到房子賣完，開始清算土地增值稅、企業(yè)所得稅時，才發(fā)現(xiàn)稅款占到利潤的大半。后悔前期不關心建筑施工企業(yè)與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的差異。確實，建筑施工企業(yè)轉型為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在項目建設管理上存在優(yōu)勢。但若不了解兩個行業(yè)差異，則會給企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展帶來巨大風險。

關鍵詞：建筑施工企業(yè) 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財務管理 差異性

一、經(jīng)營對象

建筑施工企業(yè)是從事建筑商品生產(chǎn)和經(jīng)營的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。

建筑施工企業(yè)承接的是“先有買主（即客戶），后有標的（即資產(chǎn)）”的建造合同。在建設中，按客戶（建設單位）的施工圖紙實施建設。不承擔設計不合理的責任，也不面對市場銷售產(chǎn)品。

與建筑施工企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在業(yè)務構成上，多出設計、銷售兩個部分。這兩部分中，需要解決的核心問題是：項目產(chǎn)品定位。

舉個例子：收入水平不同的消費群體，在面對高層、洋房、別墅這三個業(yè)態(tài)時，其購買能力及購買意愿有著質的區(qū)別。

項目產(chǎn)品定位決定了項目物業(yè)類型、產(chǎn)品方案、建造標準、部品部件檔次等要素。而不同的物業(yè)類型，或相同物業(yè)類型下的不同建造標準，工程成本的差異可能會較大。這也讓房產(chǎn)開發(fā)公司的成本控制更加復雜。

為了做好項目產(chǎn)品定位，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要深入細致地開展項目前期市場調研，力求使項目產(chǎn)品定位與市場需求相吻合，做到項目成本與售價相匹配，避免產(chǎn)品定位偏離市場。

二、上下游企業(yè)

建筑施工企業(yè)的上游企業(yè)有建筑勞務公司、材料及設備供應商、建筑分包單位等，下游企業(yè)是建設單位（包括了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），上下游關系相對簡單。

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上游企業(yè)是建筑施工單位、（部分）材料及設備供應商，下游企業(yè)有營銷策劃公司、銷售代理公司、物業(yè)公司、商業(yè)地產(chǎn)運營公司。隨著社會分工的進一步細化，下游關系日趨完善。在整個投資過程中，還得依賴投資公司提供資金。

三、行業(yè)特點

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有資源整合、資金密集、政策性強等特點。資源整合包括內(nèi)外兩個方面。對外，企業(yè)在融資、拿地、建設、銷售、交付產(chǎn)品各階段，需要與各類型金融單位、政府多個部門、各類供應商、不同產(chǎn)品需求的客戶打交道，完成“整合”工作。在內(nèi)，單從房產(chǎn)公司的部門（人員）設置看，真可謂“麻雀雖小，五臟俱全”。房地產(chǎn)企業(yè)受國家宏觀調控政策影響大，政府對土地供應、貸款利率、各種稅費、交易政策的宏觀調控，都可能會對企業(yè)產(chǎn)生深遠影響。房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)還是資金密集型行業(yè)，籌集資金渠道多元性，資金占用形態(tài)多元化。

而建筑施工企業(yè)具有“生產(chǎn)型”特點，靠自有工人、設備、按進度生產(chǎn)、回款。發(fā)展壯大的主要壓力是承攬施工業(yè)務、提升自身技術實力等。

四、納稅主體

由于施工企業(yè)生產(chǎn)具有流動性大、施工生產(chǎn)分散、地點不固定等特點。在“營改增“前，國家征管營業(yè)稅的納稅地點是建筑業(yè)應稅勞務發(fā)生地。對于簡易征收的建筑施企業(yè)，在外地施工時，需開具《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》。按開具發(fā)票金額的一定比例，在施工地點繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，代扣個人所得稅等。這讓長期從事建筑施工行業(yè)的財務人員，在納稅中認為稅收主體是“項目”，日常工作中更關注“項目”的開票金額、收入、回款。

在“營改增”后，由于增值稅的特點，國家征管增值稅的納稅地點是個‘混合體，即按照一定比例的預征率在建筑服務發(fā)生地預繳增值稅后，向機構所在地主管稅務機關進行增值稅納稅申報。

由于房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”前，是地方稅收的重要來源，各地稅務局為了完成地方稅收任務，往往要求在土地所在地成立房產(chǎn)開發(fā)公司或子公司（也有用分公司形式，按子公司方式納稅的），在當?shù)乩U納營業(yè)稅，土地增值稅、企業(yè)所得稅等各稅種。這讓長期從事房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的財務人員，以“企業(yè)”為稅收主體。在納稅申報中關注企業(yè)的收入、成本、費用。

五、適用稅收征管文件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅收征繳中，需執(zhí)行行業(yè)專用稅收文件。如：國稅發(fā)【2009】31號，是專門針對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征繳企業(yè)所得稅的文件。國稅發(fā)【2009】91號，是針對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征繳土地增值稅的專項文件。這兩個稅收文件與國家其他稅收文件有很大差異。

而建筑施工企業(yè)，在稅收征繳上適用于通用的國家增值稅、企業(yè)所得稅文件。

六、稅種與稅負

建筑施工企業(yè)的主稅種是流轉稅（“營改增”前是營業(yè)稅，“營改增“后是增值稅），企業(yè)所得稅。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主稅種是流轉稅（“營改增”前是營業(yè)稅，“營改增“后是增值稅），土地增值稅、企業(yè)所得稅等各稅種。比建筑施工企業(yè)多了個土地增值稅。

土地增值稅依據(jù)增值額占（稅法認可的）成本的比例，實行四級超率累進稅率，稅率依次為30%、40%、50%、60%。若不做規(guī)劃及管理，可能“吃掉”房產(chǎn)公司大部分的項目利潤。

兩個行業(yè)在國家稅收稅種上的差異，以及高稅負的稅種，加上房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的獲利率普遍高于建筑施工行業(yè)，導致兩個行業(yè)在稅收總額、稅種、稅負上有著很大差異。

七、稅務籌劃的作用

稅務籌劃，是指在不違反法律、法規(guī)前提下，在納稅行為發(fā)生前，通過對納稅主體經(jīng)營、投資活動的涉稅事項，進行交易結構規(guī)劃、調整、控制，達到減輕稅負目的的活動。

由于建筑施工企業(yè)繳納的流轉稅，是按收入比例繳稅。行業(yè)毛利率較低，企業(yè)所得稅稅負不高。對于規(guī)模不大的建筑施工企業(yè)，經(jīng)稅務管理部門批準，可采用按收入的一定比例的核定征收方式。

而房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于土地增值稅計算上，在（稅法準予的）扣除項目金額上，有專項規(guī)定，加之實行四級超率累進稅率，稅負間距較大，再加上前期毛利率較高，導致房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍關注稅收籌劃。

在關注時間上，往往在項目拿地之前，就結合項目實際情況，對各稅種進行測算、分析、謀劃，確定稅收籌劃要點。

八、經(jīng)濟合同類型

建筑施工企業(yè)的合同類型相對簡單，對上是與業(yè)主簽訂的合同，對下是建筑勞務施工合同、分包合同、材料設備采購合同， 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同類型則要豐富的多，包括：設計合同、（甲供材/設備）采購合同、建筑施工合同、營銷合同、商品房銷售（預售）合同、物業(yè)服務合同、商業(yè)運營管理合同、融資合同、咨詢服務合同等。不同合同類型，在權利義務界定上，涉及不同的國家標準、行業(yè)標準、企業(yè)管理要求。

九、營銷推廣費用

在建筑施工企業(yè)財務賬面，較少看到有大額營銷費用。當然，有些建筑施工企業(yè)通過分包方式、轉包方式、“掛靠”又分包方式，讓拿到項目的“關系人”分享了項目收益。

而房產(chǎn)開發(fā)公司的營銷推廣費用可以說是金額大，種類全。隨著房產(chǎn)營銷產(chǎn)業(yè)鏈的進一步分工細化，形式日趨多樣，營銷費用的構成越加豐富。對營銷費用的規(guī)劃、監(jiān)督、費效評估等，是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作日程上，是一個重要組成部分。

十、財務核算方面

（一）財務核算的集中程度

由于施工企業(yè)的流動性大，地點分散等特點，為了讓會計核算直接反映施工生產(chǎn)的經(jīng)濟效果，多采用分級核算、分級管理的辦法。

而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資金額大、籌資成本高、土地增值稅和企業(yè)所得稅存在先預繳再清算方式等，需要在開發(fā)公司層面集中核算。

（二）成本的計劃與控制方式

建筑施工企業(yè)是簽定建造合同，在合同范圍內(nèi)管理成本。多采用“定單成本計算法”，單獨核算每項工程的成本，形成預算成本。在成本控制中，將實際成本與預算成本進行對比、分析、考核。

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則根據(jù)開發(fā)地塊來建項目，往往項目數(shù)量少，投資總額巨大，。大多企業(yè)采用 “項目全成本管理”，將全成本劃分為各成本構成要素。為了實現(xiàn)目標利潤，對各構成要素進行分析，要素數(shù)量很多，且相互關聯(lián)。當某一項成本要素發(fā)生變化時，需要系統(tǒng)、全面地對其他成本要素進行測算。比如：項目搶工產(chǎn)生的搶工費會加大項目的工程成本，此時應測算項目提前銷售對降低財務成本的有利影響；項目增值率處于土地增值稅率區(qū)間臨界點附近時，要測算稅負與售價的敏感性。

（三）經(jīng)營成果的確認方式

由于建筑施工企業(yè)的施工周期比較長，為正確反映各項的經(jīng)營成果，核實墊付資金，要分階段進行工程成本核算、工程價款結算。在季未、年未按照“已完工程”分期確認成本、收入、利潤，并與建設單位進行工程價款結算。

而房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務核算，大多與國稅發(fā)【2009】31號保持一致，依據(jù)2009年第多少號文件，在簽訂《商品房預售合同》后，按取得的預售收入，繳納增值稅、預繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。在達到“完工條件”時，確認收入、結轉成本。

參考文獻：

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