趙自軍

摘 要：隨著我國改革開放的深入，我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了一個高速發(fā)展的階段。在這個過程中，離不開房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展在一定程度加快了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是房地產(chǎn)行業(yè)競爭也比較激烈，這也就對房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理提出了更高的要求。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 成本管理 競爭力

目前，房地產(chǎn)成本管理已經(jīng)成為了備受關(guān)注的話題之一。對于企業(yè)做好成本管理可以為其發(fā)展打造堅實的基礎(chǔ)，同時也可以提高企業(yè)的競爭力。在企業(yè)發(fā)展中，經(jīng)營利潤是企業(yè)發(fā)展的主要目標(biāo)，也是關(guān)系到企業(yè)生存的主要問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理存在的問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般會先進(jìn)行成本的預(yù)算，才會進(jìn)一步開發(fā)和運營。另外后期也是根據(jù)合同來執(zhí)行具體的開發(fā)事宜。但是在后期開發(fā)和經(jīng)營中，很多開發(fā)商會成本控制做的不到位，大都只關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益的情況，對于建設(shè)成本和銷售成本沒有足夠的重視，對于人員的成本控制也不足，往往就會造成企業(yè)成本管理的缺失。

（一）任意設(shè)立成本核算對象

企業(yè)成本核算工作對于成本控制有著重要的意義，其中成本核算對象的選擇是其主要的內(nèi)容。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，進(jìn)行項目開發(fā)時，必須要首先明確成本核算對象，從整體進(jìn)行科學(xué)合理的分析，指定有效的控制方案。但是我國很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有設(shè)立明確的成本核算目標(biāo)，或者設(shè)定了目標(biāo)但是執(zhí)行力度不足，這就對成本控制造成了影響，甚至對企業(yè)的盈利也造成了很大的影響。

（二）隨意分?jǐn)偦蛘呶捶謹(jǐn)偝杀?/p>

成本攤銷在成本控制中有著重要的作用，在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，一般通過合理的分?jǐn)偅瑏磉_(dá)到控制成本目的，進(jìn)而還可以增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。就目前來看，很多企業(yè)對于成本分?jǐn)傊匾暢潭炔粔?，隨意分?jǐn)偦蛘呶捶謹(jǐn)偝杀镜默F(xiàn)象較多，這就容易導(dǎo)致項目后期企業(yè)成本控制中不能進(jìn)行合理分配，影響到整個項目的順利進(jìn)行，也會影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）實際工作量與財務(wù)成本結(jié)算不一致

在拆遷舊房、建造新房等過程中，因為管理上的混亂，容易導(dǎo)致成本管理可靠性較差，成本核算的數(shù)據(jù)與實際不符，例如在拆遷差價中，直接將調(diào)房收入對沖拆遷成本等，這就容易使得房地產(chǎn)企業(yè)中書面賬目和實物數(shù)量不一致的現(xiàn)象，同時也會造成企業(yè)的損失。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的對策

（一）建立合理的成本管理制度

在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中，合理有效的制度是其前提，通過在企業(yè)發(fā)展的各個階段，建立與之對應(yīng)的成本管理制度，更好的控制企業(yè)成本，提高企業(yè)的收益。在制定成本管理制度時，必須要由專業(yè)的人來做或者找專家進(jìn)行指導(dǎo)，這樣才能做出契合企業(yè)實際的制度。房地產(chǎn)企業(yè)往往項目比較分散，有時會在同一地區(qū)有多個項目同時在建，可以將每個獨立的項目分別建立管理部門，進(jìn)行矩陣式管理運營，在成本管理時，各個項目的管理人員既要做好本項目的成本管理工作，又要與其他的項目之間做好協(xié)調(diào)工作。若是企業(yè)只開發(fā)一個項目，就需要多個部門配合進(jìn)行，做好這個項目的成本管理。另外，采用集中化與差異化相結(jié)合的手段，從整體著手制定高效的、有針對性的成本管理制度，更好的為企業(yè)發(fā)展服務(wù)。

（二）建立目標(biāo)成本管理制度

及時做好項目策劃工作，做好各項工作的預(yù)算準(zhǔn)備。通過更為精準(zhǔn)的投資估算來為企業(yè)決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)大都在投資估算的基礎(chǔ)上進(jìn)行編制目標(biāo)成本，這也是防止目標(biāo)成本混亂的有效途徑。在企業(yè)經(jīng)營階段，隨時將實際成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比對，適時進(jìn)行調(diào)整。目前目標(biāo)成本主要包含一下幾部分：準(zhǔn)備費、土地價款、基礎(chǔ)建設(shè)費、管理費和財務(wù)費等等，這些費用可以分類整理成指定科目。在房地產(chǎn)企業(yè)日常運營中，直接將發(fā)生的費用歸類到相應(yīng)的科目中。在之后根據(jù)成本制定出目標(biāo)成本后交付給公司，有決策部門進(jìn)行審核和處理，在其通過之后，及時的將項目目標(biāo)通知到相應(yīng)的部門，然后從整體制定出目標(biāo)成本控制書。成本審核部門需要對每個部門的項目成本執(zhí)行情況定期檢查，同時還要負(fù)責(zé)制定、修改成本制度，及時的就出現(xiàn)的問題進(jìn)行處理，對相關(guān)人員進(jìn)行警告。另外，在項目完成之后，成本核算部門還需要對目標(biāo)成本和實際成本進(jìn)行核算，若是有偏差需要進(jìn)行分析，同時針對性的提出修改方案。

（三）企業(yè)全面執(zhí)行預(yù)算管理理念

企業(yè)預(yù)算的編制必須要圍繞企業(yè)的情況進(jìn)行，同時也根據(jù)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行。在預(yù)算編制過程中進(jìn)行組織各部門都能參與，這也是確保預(yù)算落實的途徑之一。同時在預(yù)算審批通過后，各部門必須要將其細(xì)化到每個崗位和人員上，所有人必須要認(rèn)真負(fù)責(zé)執(zhí)行。在全面編制預(yù)算的過程中，必須要有實事求是的態(tài)度，通過將年度預(yù)算分割為季度預(yù)算來分散執(zhí)行。

同時在執(zhí)行過程中，各個部門需要定期匯總，將相關(guān)的情況進(jìn)行分析，出現(xiàn)的問題及時的解決。

三、結(jié)束語

綜上，房地產(chǎn)企業(yè)必須要重視和做好企業(yè)的成本管理工作，提高成本控制的地位，制定明確的成本控制目標(biāo)，同時不斷提高成本控制人員的專業(yè)素質(zhì)，進(jìn)而提高企業(yè)的競爭力。

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