（南京大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，江蘇 南京 210093）

從供給側(cè)視角看當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)
——以合肥為例

韓旭

（南京大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，江蘇 南京 210093）

以2016年我國(guó)一線及部分二線城市房地產(chǎn)價(jià)格大幅波動(dòng)為背景，從供給側(cè)視角探析我國(guó)部分城市房?jī)r(jià)快速上漲內(nèi)因，考察了貨幣供給、土地供給和住宅供給三者對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)的作用。從宏觀視角看，貨幣供給量的快速上漲是導(dǎo)致房?jī)r(jià)攀升的外在背景，從微觀視角看，土地及住宅供應(yīng)的相對(duì)減少是推動(dòng)部分城市房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在因素。因此，政府在制定相關(guān)政策時(shí)應(yīng)主要從供給側(cè)角度出發(fā)，且顯著的政策調(diào)整也存在一定時(shí)滯。

供給側(cè)；房地產(chǎn)；合肥；分析

一、引言

2015年下半年以來(lái)，以一線和部分二線城市房?jī)r(jià)的快速上漲，尤其是在2016年上半年長(zhǎng)三角部分城市翻番式上漲，引發(fā)市場(chǎng)、政府和消費(fèi)者極大的關(guān)注。以合肥為例，2016年合肥市區(qū)房地產(chǎn)銷(xiāo)售均價(jià)首次破萬(wàn)，達(dá)到11298.26元/平方米，同比增幅31.53%，除市區(qū)外，三縣（肥東縣、肥西縣、長(zhǎng)豐縣）也均有超過(guò)20%的漲幅。如何看待這一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生的現(xiàn)象，以及觀察下一步市場(chǎng)的走勢(shì)，本文從供給側(cè)視角出發(fā)，基于2016年合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)，主要考察供給側(cè)結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響，為更好地調(diào)控部分區(qū)域過(guò)熱房?jī)r(jià)提供參考。

二、供給側(cè)數(shù)據(jù)分析

1、貨幣供給側(cè)分析

首先，從回歸貨幣數(shù)量方程式視角看。提到貨幣數(shù)量方程式mv=pq，要提到一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家歐文費(fèi)雪，他是耶魯大學(xué)的第一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，是在耶魯大學(xué)數(shù)學(xué)系獲得這個(gè)學(xué)位，他的博士論文《價(jià)值與價(jià)格理論的數(shù)學(xué)研究》，奠定了他在數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的地位，是美國(guó)的第一位數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)家。1911年出版的《貨幣的購(gòu)買(mǎi)力：其決定因素及其與信貸、利息和危機(jī)的關(guān)系》書(shū)中提到的貨幣數(shù)量方程式，今天我們提到費(fèi)雪時(shí)，更多的是因?yàn)樗谪泿艛?shù)量論和宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的貢獻(xiàn)。mv=pq，m代表貨幣量，v代表貨幣的流通速度，p代表物價(jià)，q代表商品交易量。通俗的可以理解為，在不考慮貨幣流通速度v和商品交易量q的情況下，貨幣的數(shù)量直接決定了商品的價(jià)格。所以，在一定時(shí)期內(nèi)如果房地產(chǎn)的供應(yīng)量沒(méi)有大幅度變化情況下，市場(chǎng)中的貨幣量大多流入房地產(chǎn)時(shí)，將會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)的大幅增長(zhǎng)，當(dāng)然這是從邏輯和大數(shù)的角度來(lái)考慮房?jī)r(jià)的問(wèn)題。當(dāng)前，在全球經(jīng)濟(jì)艱難復(fù)蘇的步伐中，全球主要經(jīng)濟(jì)體利率都維持在零或接近零運(yùn)行，自1945年以來(lái)，70年以來(lái)沒(méi)有發(fā)生大規(guī)模戰(zhàn)爭(zhēng)及主要基礎(chǔ)設(shè)施被摧毀的情況下，整個(gè)資本存量在剔除GDP增長(zhǎng)和資產(chǎn)折舊以后，保持至少每年5%以上的復(fù)合式增長(zhǎng)，70年間資本存量將增長(zhǎng)30倍以上。而中國(guó)近年來(lái)m2每年保持較高水平的增長(zhǎng)，根據(jù)中國(guó)人民銀行的數(shù)據(jù)，2000年中國(guó)大陸m2為13.2萬(wàn)億，2004年25.1萬(wàn)億，2008年47.5萬(wàn)億，2012年97.4萬(wàn)億，2015年139.2萬(wàn)億，2016年9月末達(dá)到151.9萬(wàn)億，幾乎5年翻一番，尤其在2015年下半年，廣義貨幣持續(xù)增長(zhǎng)的情況下，資本市場(chǎng)持續(xù)降溫，固定投資沒(méi)有較大增長(zhǎng)，加上整個(gè)經(jīng)濟(jì)增速下滑，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，在相對(duì)“資本荒”的情況下，市場(chǎng)中流通現(xiàn)金和居民儲(chǔ)蓄集中流向房地產(chǎn)，短期內(nèi)必然導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲。貨幣的增長(zhǎng)及在房地產(chǎn)領(lǐng)域的流通，構(gòu)成本輪房?jī)r(jià)上漲的主要驅(qū)動(dòng)因素，從貨幣數(shù)量角度能很好解釋房產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)的大幅波動(dòng)情況。

表1 合肥市區(qū)土地成交表

2、土地及住宅供給側(cè)分析

誠(chéng)如貨幣數(shù)量方程mv=pq所揭示的那樣，在貨幣量大幅上漲的前提下，商品供應(yīng)量同樣構(gòu)成影響商品價(jià)格的一個(gè)重要變量。從2016年合肥土地和住宅的供給側(cè)角度分析，我們發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是土地還是住宅供銷(xiāo)套數(shù)都較2015年有顯著下降。數(shù)據(jù)顯示，2016年合肥共成交土地6340.33畝，總成交金額853.45億元，成交金額雖為歷年之最，但是土地成交面積確實(shí)近5年來(lái)的最低值，同比降幅6.04%。無(wú)獨(dú)有偶，2016年合肥新增住宅套數(shù)66419套和住宅銷(xiāo)售套數(shù)76501套也均創(chuàng)近5年最低值，同比分別降低14.67%和15.4%，具體數(shù)據(jù)見(jiàn)表2。

表2 合肥市區(qū)住宅年度供銷(xiāo)套數(shù)變化表

綜上所述，我們可以很明顯地發(fā)現(xiàn)，在貨幣供給量大幅攀升，同時(shí)土地及住宅供給量同比減少的情況下，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)攀高是市場(chǎng)的必然選擇。當(dāng)房?jī)r(jià)短期內(nèi)快速上漲的同時(shí)，上漲的空間和預(yù)期會(huì)驅(qū)使消費(fèi)者效仿和跟風(fēng)，從而采取一些非理性的買(mǎi)房投資行為，所以就出現(xiàn)了投資者加大杠桿進(jìn)行投資，這樣一來(lái)又引發(fā)了市場(chǎng)需求量的進(jìn)一步上升，導(dǎo)致供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求，甚至產(chǎn)生一房難求的現(xiàn)象，推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。

二、需求側(cè)視角旁證

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整是本輪房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在邏輯。然而，一線城市、二線城市及部分地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格在本輪調(diào)整中也出現(xiàn)了分化的趨勢(shì)，究其原因，需求側(cè)的冷熱不均是導(dǎo)致北上廣深等一線城市以及包括合肥、廈門(mén)、南京等二線城市持續(xù)上漲的主要因素。從需求側(cè)角度分析，如果這個(gè)城市人口是持續(xù)凈流入，特別高等院校畢業(yè)生持續(xù)凈流入，再結(jié)合一部分改善型住房的需求，就會(huì)在一個(gè)城市形成旺盛的市場(chǎng)需求和購(gòu)買(mǎi)力，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲。以合肥為例，隨著合肥納入到整個(gè)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)都市圈，政府部門(mén)對(duì)合肥有個(gè)長(zhǎng)期的發(fā)展規(guī)劃，合肥逐步成為安徽省6000多萬(wàn)人口背后重要政治、經(jīng)濟(jì)、教育、醫(yī)療和養(yǎng)老的聚集地，合肥常住人口從2007年的491萬(wàn)增長(zhǎng)到2015年的779萬(wàn)，年均凈人口流入約30萬(wàn)人，從而推動(dòng)了需求量的快速提升，導(dǎo)致短期內(nèi)房?jī)r(jià)快速上漲。

三、政策建議與展望

綜合以上研究，我們可以發(fā)現(xiàn)，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)的影響十分顯著，主要體現(xiàn)在貨幣供應(yīng)量的大幅攀升以及土地和住宅供應(yīng)量的同比減少上，所以政府要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效干預(yù)，就一定要從供給側(cè)著手，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行降溫。然而2016年9月30日上漲過(guò)快的城市所出臺(tái)的大部分限制政策，往往是從限貸角度出發(fā)去抑制需求側(cè)，這些政策也許能在一定程度上打壓投機(jī)資金炒作房市制造泡沫，但無(wú)法從根本上解決部分城市房?jī)r(jià)快速上漲的問(wèn)題。從貨幣供應(yīng)角度看，在m2的高速上漲無(wú)可避免的條件下，應(yīng)注意拓寬國(guó)內(nèi)投資渠道，引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，防止房市和股市之間的雙反饋效應(yīng)；從土地和住宅供給角度看，應(yīng)加大土地投放量，同時(shí)制定相關(guān)政策限制房地產(chǎn)企業(yè)囤地以及囤房惜售等行為，通過(guò)擴(kuò)大供給量去平衡需求的快速上漲。但是，整體而言，無(wú)論從需求端還是供給端角度，房地產(chǎn)出現(xiàn)兩極分化趨勢(shì)會(huì)越來(lái)越明顯，城市之間分化嚴(yán)重，有著人口和購(gòu)買(mǎi)力支撐的一二線城市在短周期內(nèi)受限政府調(diào)控，局部會(huì)出現(xiàn)一些盤(pán)整和價(jià)格的穩(wěn)定，但在城鎮(zhèn)化率遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到75%的背景下，未來(lái)仍然具備上漲空間，更不會(huì)出現(xiàn)所謂泡沫現(xiàn)象，更何況像北京這種一線城市的房產(chǎn)不僅是一種居住的商品，包括全國(guó)集中的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、金融、醫(yī)療等綜合資源的附加值也都體現(xiàn)在房屋中，所以有著旺盛的需求；三、四線城市去庫(kù)存仍然存在很大壓力，在人口主要購(gòu)買(mǎi)力不增加的情況下，去庫(kù)存任重道遠(yuǎn)，房?jī)r(jià)無(wú)望上漲；供給端的角度，小開(kāi)發(fā)商拿地的成本和門(mén)檻越來(lái)越高，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)進(jìn)入并購(gòu)的時(shí)代，規(guī)模有限的小開(kāi)發(fā)商面臨轉(zhuǎn)型和生存的危機(jī)，需要結(jié)合供給端的改革和政策來(lái)決定未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略。

[1]劉晶晶、刁節(jié)文:我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣政策的動(dòng)態(tài)關(guān)系研究[J].中國(guó)商貿(mào),2014(29).

[2]李勇:房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的財(cái)富效應(yīng)研究——基于省際面板數(shù)據(jù)的實(shí)證分析[J].蘇州市職業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào),2014(04).

（責(zé)任編輯：王瑞芬）