李欣

【摘要】營(yíng)改增目前在建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)以及生活服務(wù)業(yè)得到了廣泛的應(yīng)用，確保企業(yè)的稅負(fù)下降。文章基于這一背景，針對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)改增后的稅負(fù)增減問(wèn)題展開(kāi)討論。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 營(yíng)改增 稅負(fù)增減問(wèn)題

在房地產(chǎn)行業(yè)中推行“營(yíng)改增”是“營(yíng)改增”中的重要環(huán)節(jié)，具有難度大且相對(duì)比較重要，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展有著重要的影響，與社會(huì)發(fā)展也有密切的相關(guān)性，是社會(huì)關(guān)注的重點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)有效實(shí)施“營(yíng)改增”對(duì)于“營(yíng)改增”能夠順利推廣具有重要作用，也關(guān)系者政府宏觀調(diào)控的效果。

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)稅收的影響

（一）房地產(chǎn)稅率變化

從房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅分析，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中都是按照房產(chǎn)5%的稅率進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的繳納。在營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)將以11%的稅率進(jìn)行增值稅的繳納，雖然從增值稅的收納范圍來(lái)看比營(yíng)業(yè)稅多出很多，但是由于增值稅歸屬于價(jià)外稅的范疇，在計(jì)稅時(shí)能夠進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，并且由于“營(yíng)改增”的目的是為了減負(fù)[1]。因此，稅率的高低不是決定房地產(chǎn)稅負(fù)的決定性因素。需要通過(guò)完善抵扣條款，實(shí)現(xiàn)增值稅抵扣的全面性，即使“營(yíng)改增”之后房地產(chǎn)稅率有所提升，但從理論上分析還是能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)稅負(fù)的下降。

（二）房地產(chǎn)計(jì)稅方法的改變

第一，營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅方法為：營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×適用稅率。計(jì)稅依據(jù)是指應(yīng)稅業(yè)務(wù)的銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售無(wú)形資產(chǎn)的款項(xiàng)以及銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的款項(xiàng)，總稱(chēng)為營(yíng)業(yè)額。營(yíng)業(yè)額是指納稅人在出售有形或出租資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜抠M(fèi)用。第二，增值稅計(jì)稅方法為：增值稅應(yīng)繳稅額=當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額。銷(xiāo)項(xiàng)稅額就是指納稅人提供應(yīng)交稅費(fèi)服務(wù)按照銷(xiāo)售額以及增值稅稅率計(jì)算的增值稅額。銷(xiāo)項(xiàng)稅額=銷(xiāo)售額×稅率。進(jìn)項(xiàng)稅額就是指納稅人在購(gòu)買(mǎi)貨物或享受應(yīng)交稅費(fèi)服務(wù)時(shí)支付的增值稅額。

總而言之，營(yíng)業(yè)稅與增值稅在總體來(lái)說(shuō)有很大的差異，主要區(qū)別在于：第一，征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)，營(yíng)業(yè)稅的本質(zhì)就是價(jià)內(nèi)稅，房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)時(shí)從買(mǎi)房獲得的所有款項(xiàng)以及銷(xiāo)售房產(chǎn)而獲得的費(fèi)用，再根據(jù)稅法的相應(yīng)條款，乘以營(yíng)業(yè)稅稅率，即可得到應(yīng)繳稅額；而在實(shí)施增值稅之后，其本質(zhì)是價(jià)外稅，首先需要將含稅營(yíng)業(yè)額通過(guò)計(jì)算分出不含增值稅的稅額，然后在通過(guò)稅法的相關(guān)規(guī)定，乘以增值稅稅率得到銷(xiāo)項(xiàng)稅額，然后將銷(xiāo)項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額相抵扣，從而得到最終應(yīng)當(dāng)繳納的稅額[2]。第二，營(yíng)業(yè)稅與增值稅從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)有著較大的區(qū)別，其在核定稅額時(shí)所用的計(jì)算方法不同；第三，在確定計(jì)稅額時(shí)，營(yíng)業(yè)稅的成本利潤(rùn)率僅需要省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)即可確定，而增值稅則需要有國(guó)家稅務(wù)總局來(lái)確定。

（三）發(fā)票使用情況變化

第一，“營(yíng)改增”前：2007年國(guó)家就發(fā)布規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)時(shí)所獲得的收入必須依照相關(guān)條款開(kāi)具發(fā)票，發(fā)票可以由納稅人自開(kāi)以及稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)，而其他機(jī)關(guān)和單位禁止代開(kāi)。第二，“營(yíng)改增”后：增值稅專(zhuān)用發(fā)票只提供給符合納稅人資格的納稅人，其是會(huì)計(jì)憑證也是完稅證據(jù)，在增值稅的審核與計(jì)算中具有重要作用，也是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的重要證據(jù)。增值稅專(zhuān)用發(fā)票與 一般發(fā)票有很大的差異，這主要是由于發(fā)票上所寫(xiě)的增值稅稅額能夠抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，增值稅稅額主要來(lái)自于房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商品以及服務(wù)時(shí)向?qū)Ψ街Ц兜脑鲋刀?，其深層含義在于增值稅發(fā)票將產(chǎn)品從生產(chǎn)到消費(fèi)時(shí)的每個(gè)環(huán)節(jié)都聯(lián)系起來(lái)，能夠反映完整的增值稅鏈條，從而充分表現(xiàn)增值稅對(duì)于推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展的作用。總體來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票僅能作為會(huì)計(jì)憑證，管理和處理的層次相對(duì)較低，且不能用作抵扣；增值稅專(zhuān)用發(fā)票除了能夠作為會(huì)計(jì)憑證，且管理和處理更加嚴(yán)格，能夠作為抵扣款項(xiàng)的憑證。

（四）優(yōu)惠政策的變化

目前房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策主要有兩條：第一，企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)向其他企業(yè)融資并獲得股份，與其他股東一樣承擔(dān)投資所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，但是這種行為根據(jù)國(guó)家稅法相關(guān)條例是不征收營(yíng)業(yè)稅的；第二，房地產(chǎn)企業(yè)自己投資建設(shè)并使用的建筑，這種做法可以免繳營(yíng)業(yè)稅。但是在2016年實(shí)施營(yíng)改增之后，優(yōu)惠政策如何改動(dòng)尚未給出具體回答。但是財(cái)政部新聞發(fā)言人發(fā)表聲明指出，為了確?！盃I(yíng)改增”降低行業(yè)稅負(fù)的目的，原則上將保持現(xiàn)有稅收的優(yōu)惠政策，從而促使企業(yè)得到更好的發(fā)展。由此可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠政策會(huì)將持續(xù)實(shí)現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何面對(duì)“營(yíng)改增”

（一）提升納稅意識(shí)

在“營(yíng)改增”之后，由于增值稅計(jì)算方法不同于營(yíng)業(yè)稅計(jì)算方法，其重點(diǎn)在于進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，那么就需要收集增值稅相關(guān)發(fā)票，房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，重視增值稅發(fā)票的收集，同若為了銷(xiāo)售方給出的優(yōu)惠而沒(méi)有獲得增值稅發(fā)票，就無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，這就導(dǎo)致重復(fù)納稅的問(wèn)題出現(xiàn)。此外，如果不注重辨識(shí)所取得增值稅發(fā)票的真?zhèn)我约皝?lái)源，不但不能夠抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，而且很可能會(huì)涉及到司法訴訟。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要爭(zhēng)取認(rèn)識(shí)增值稅發(fā)票對(duì)計(jì)稅的重要性，確保發(fā)票的準(zhǔn)確性、真實(shí)性以及合法性。

（二）提高財(cái)務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)水平

實(shí)施“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理以及會(huì)計(jì)核算將會(huì)更加復(fù)雜，因此對(duì)財(cái)務(wù)人員專(zhuān)業(yè)水平提出了更高的要求，企業(yè)要督促財(cái)會(huì)人員積極學(xué)習(xí)新的稅收政策，并調(diào)整財(cái)務(wù)管理體系以及會(huì)計(jì)核算體系，使之與“營(yíng)改增”更加符合，避免在工作中出錯(cuò)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注重發(fā)揮財(cái)務(wù)人員的作用，通過(guò)設(shè)立相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)財(cái)會(huì)人員考取中高級(jí)會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師以及注冊(cè)會(huì)計(jì)師等資格證，從而提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。

三、結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)與2012年開(kāi)展了第四次稅收改革，主要改革內(nèi)容就是將營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，也是就是標(biāo)題提到的“營(yíng)改增”，主要是為了解決目前稅收方面存在的重復(fù)交稅的問(wèn)題，有助于提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)

[1]于紅娜.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)影響及對(duì)策分析[J].中國(guó)商貿(mào)，2015，23（14）：133-134.

[2]鄒忠明.營(yíng)改增后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅及相關(guān)業(yè)務(wù)處理[J].財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)，2016，32（21）：44-45.