朱玉梅

摘 要：2013年，中央編辦下發(fā)了《關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職責(zé)的通知》，《通知》要求住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理，國土資源部門負責(zé)不動產(chǎn)登記。為確保這項工作落到實處，我縣政府高度重視，多次召開建部門和國土部門等相關(guān)部門的主要領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)舉辦專題會議進行了討論和研究。根據(jù)我縣的實際情況，進行了多次協(xié)商論證，進一步明確了具體的銜接時限、銜接規(guī)范等相關(guān)工作，為實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定了堅實基礎(chǔ)。同時使此項工作真正達到便民、利民，確保了房屋交易、房屋登記安全可靠，做到不動產(chǎn)登記與房屋登記的有序銜接。

關(guān)鍵詞：房屋交易 不動產(chǎn)登記 銜接

1.房屋交易管理與不動產(chǎn)（房屋）登記的關(guān)系

房屋交易管理指房屋交易管理和房屋產(chǎn)權(quán)管理

1.1房屋交易管理

房屋交易是指房屋的轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃。交易管理是對上述行為合法性的審查、確認和備案。其主要內(nèi)容包括商品房的預(yù)售、現(xiàn)售，存量房的轉(zhuǎn)讓，政策性住房銷售和上市，企業(yè)破產(chǎn)兼并和征收安置過程中的房屋轉(zhuǎn)讓、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租賃等交易行為的合法性審查，以及為其配套服務(wù)的合同備案、樓盤表的建立、資金監(jiān)管、房屋面積預(yù)測繪、實際測繪、檔案資料的管理和利用等。

1.2不動產(chǎn)登記

不動產(chǎn)登記中的房屋登記，是指將房屋的自然狀況、權(quán)利狀況以及其他事項記載于不動產(chǎn)登記簿、核發(fā)權(quán)屬證書或權(quán)利證明的行為。

1.3房屋交易管理與房屋登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理鏈條中緊密相連的兩個環(huán)節(jié)

交易管理和登記互為基礎(chǔ)，互相支撐，密不可分。從我國上世紀80年代末開始的全國范圍的總登記歷程來看，是先有市場交易管理制度，后有房屋權(quán)屬登記制度，由于當時交易機構(gòu)和登記機構(gòu)分設(shè)，申請人要跑兩個部門，遞交兩份申請，“辦證難”成了輿論關(guān)注的焦點。原建設(shè)部于2000年推行產(chǎn)權(quán)交易一體化并于2005年在全國推行房屋交易登記規(guī)范化管理，要求房屋交易和登記機構(gòu)一體化，經(jīng)過10年不懈努力，全國基本實現(xiàn)了房屋交易與登記的業(yè)務(wù)整合，很多地方實現(xiàn)了辦公系統(tǒng)合并，檔案合并，一套資料申請，一個窗口受理，一個窗口發(fā)證，轉(zhuǎn)移登記代行交易審核職能，方便快捷。

2.加強房屋交易與不動產(chǎn)登記管理

2.1直管公房、落實政策

公有房屋是指國有房屋和集體所有的房屋，包括住房和非住房。按照權(quán)利（管理）主體，可分為直管公房和自管公房。國有企事業(yè)單位、機關(guān)團體投資興建、自行管理的房屋，稱自管公房；房地產(chǎn)管理部門所有的或直接經(jīng)營管理的房屋，稱直管房屋。按照原《城市公有房屋管理規(guī)定》，公有房屋實行所有權(quán)登記制度，公有房屋所有權(quán)的合法憑證是《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》。原《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門直管的公房由登記機關(guān)直接代為登記。但該辦法第二十一條同時規(guī)定：依法由房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋，由登記機關(guān)依法直接代為登記，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。因此，直管公房中，存在著部分登記發(fā)證、部分登記不發(fā)證的情形。在“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證”的年代，盡管很難理解，卻不得不面對很多直（代）管公房未曾登記發(fā)證的狀況。

當這些房屋因為公有住房出售、落實私房政策發(fā)還以后，必然出現(xiàn)未經(jīng)初始（首次）登記而申請轉(zhuǎn)移登記的情形。此類登記如果直接辦理，則違反了連續(xù)登記原則。所謂連續(xù)登記原則包括兩層含義：其一，不動產(chǎn)未辦理所有權(quán)初始登記的，除非法律另有規(guī)定，否則不得辦理其他權(quán)利登記；其二，因處分不動產(chǎn)而申請相應(yīng)的處分登記的，被處分的不動產(chǎn)權(quán)利應(yīng)當已經(jīng)登記。對此，宜在雙方協(xié)商的基礎(chǔ)上，擬定相關(guān)操作方案，作為轉(zhuǎn)移登記的特殊情形去對待，以保證相關(guān)當事人合法權(quán)益不受影響。

2.2以委托受理方式實現(xiàn)“一口受理”

由于房屋交易管理與不動產(chǎn)登記、相應(yīng)的稅務(wù)申報、房產(chǎn)查詢具有較強的關(guān)聯(lián)性，彼此往往是互為基礎(chǔ)，互相支撐，密不可分的。因此，在當前實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的背景下，筆者建議可以采用委托受理的方式來設(shè)置受理窗口。具體思路為：由當?shù)氐牟粍赢a(chǎn)登記機構(gòu)委托房屋交易管理機構(gòu)代為受理，將房產(chǎn)交易受理窗口增掛“不動產(chǎn)登記窗口”，同時將稅務(wù)窗口及房產(chǎn)查檔窗口也納入其中，實現(xiàn)一個窗口受理。申請人可向窗口一次性提請房屋交易審批、確權(quán)、房屋查檔、納稅和不動產(chǎn)登記申請，并在申請事項中同意在完成房屋交易審批、房屋確權(quán)后自動轉(zhuǎn)為不動產(chǎn)登記申請，從而實現(xiàn)“一口受理”，避免群眾在多個部門中來回跑。

第一，通過委托受理方式實現(xiàn)“一口受理”，將極大地方便群眾辦證，更容易獲得群眾的支持與理解。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的一個重要目的在于方便群眾，進一步保護群眾的個人權(quán)利。如果在實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，反而給群眾增加了麻煩，明顯違反了我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的初衷。而受理窗口的設(shè)置，直接關(guān)系到群眾辦理不動產(chǎn)登記時對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的“第一印象”。因此，在窗口上實行“一口受理”，才能讓群眾在交納不動產(chǎn)登記材料時少跑彎路，才能真正做到便民利民，讓不動產(chǎn)統(tǒng)一登記能更好地獲得群眾的支持。

第二，由于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記目前還屬于新生事物，若重新專門設(shè)置受理窗口，其花費的人力、物力及精力將會非常大，而原房產(chǎn)管理部門已經(jīng)受理房屋登記多年，在窗口的建設(shè)上具有積累優(yōu)勢。因此，在充分利用原房屋交易與登記受理窗口的基礎(chǔ)上，增掛“不動產(chǎn)登記窗口”，并將相關(guān)業(yè)務(wù)窗口也納入其中，將更有利于實現(xiàn)現(xiàn)有資源的優(yōu)勢整合，促進登記工作地快速與平穩(wěn)開展。

第三，通過委托受理方式實現(xiàn)“一口受理”，不但可以保證群眾能在一個窗口交納材料，同時也有利于房屋交易、產(chǎn)權(quán)管理部門與不動產(chǎn)登記部門的工作銜接。因為，無論是相關(guān)資料在不動產(chǎn)部門間的傳遞，還是不同部門間工作的聯(lián)系“，一口受理”的方式更容易實現(xiàn)銜接，從而確保房屋交易、確權(quán)與登記工作之間地順暢，這無論是對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作平穩(wěn)開展，還是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記辦結(jié)時限上地提速都有積極的意義。

2.3房屋已經(jīng)竣工的材料

《物權(quán)法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。通常講合法，應(yīng)包括程序合法及結(jié)果合法。對建造房屋這一事實而言，程序合法即建造過程合法，如領(lǐng)有施工許可證等；結(jié)果合法即通過規(guī)劃、國土等部門驗收合格。雖然說建造的程序和建造的結(jié)果都應(yīng)該合法，并不因為其過程有瑕疵而影響建筑物的合法性，也就是說不能因為未辦理施工許可或竣工驗收備案而導(dǎo)致建筑物成為違法建筑，但相關(guān)主體應(yīng)該受到行政機關(guān)的處罰。由此可見，建設(shè)主體并不因是否辦理竣工驗收備案而影響其物權(quán)。

結(jié)束語：

本文就房屋交易和不動產(chǎn)登記有序管理進行了探討，希望本文的提出能夠為相關(guān)工作人員提供一定的參考價值。

參考文獻：

[1]常鵬翱.預(yù)告登記制度的死亡與再生[J].法學(xué)家，2016，03：125-135+179.

[2]曹利華.不動產(chǎn)登記機構(gòu)與住建部門銜接的幾個問題[J].中國房地產(chǎn)，2016，31：39-42.

[3]馬艷.房屋借名登記行為中的物權(quán)歸屬研究[D].華東政法大學(xué)，2016.

[4]劉萌萌.我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度研究[D].山東建筑大學(xué)，2016.