【摘要】隨著我國經(jīng)濟市場的不斷擴大，各行各業(yè)都在經(jīng)濟市場中面臨著各種機遇和挑戰(zhàn)。隨著我國城市化建設(shè)的不斷推進，建筑行業(yè)有了更為廣闊的發(fā)展前景。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)想要抓住發(fā)展機遇，在市場中占有一席之位，就必須提高企業(yè)的施工給質(zhì)量，從項目的工程質(zhì)量管理上做好管理工作，只有能夠確保項目質(zhì)量的房地產(chǎn)企業(yè)才能在市場競爭中脫穎而出，使企業(yè)更為長久的發(fā)展下去。本文首先介紹了項目質(zhì)量管理的定義和管理內(nèi)容，然后分析了當(dāng)前房地產(chǎn)工程中普遍存在的項目質(zhì)量管理方面的主要問題，并在最后提出相應(yīng)的解決策略，為當(dāng)前房地產(chǎn)公司的質(zhì)量管理方法加以補充和完善。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；工程質(zhì)量管理；解決對策

近幾年，我國市政工程、城鎮(zhèn)化建設(shè)工程項目逐漸增加，為我國房地產(chǎn)行業(yè)帶來了較為廣闊的發(fā)展前景，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了更多的發(fā)展機遇，促使我國房地產(chǎn)行業(yè)在這兩年里發(fā)展速度更加迅猛。然而，這些機遇到來的同時也為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了不少挑戰(zhàn)，各項目工程的結(jié)構(gòu)不同、工期要求等都使房地產(chǎn)企業(yè)在趕工完成工程的同時忽略了工程的質(zhì)量問題，從而造成工程項目的整體下降，影響人民群眾的生活質(zhì)量，甚至對公司、對政府造成一定的經(jīng)濟損失。因此，在項目開展前后，對該項目的質(zhì)量管理顯得更為重要。本文通過分析常見項目質(zhì)量管理中存在的主要問題，并以提高公司項目的質(zhì)量管理水平為目的，提出了與問題相對應(yīng)的解決策略。從而確保公司項目的質(zhì)量管理問題可以有效改善，同時對房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展也具有一定的借鑒作用。

1、房地產(chǎn)質(zhì)量管理的概述

1.1房地產(chǎn)質(zhì)量管理的含義

房地產(chǎn)質(zhì)量管理即是房地產(chǎn)公司安排相關(guān)技術(shù)人員對整個項目的施工過程進行科學(xué)的質(zhì)量管理和控制，在施工中公司相關(guān)部門或施工技術(shù)員需要制定一套完整的質(zhì)量控制管理體系，保障對項目工程的各個方面加以全面規(guī)劃、完全監(jiān)控、技術(shù)改進以及質(zhì)量保證，從而達到工程項目的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)項目中的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理結(jié)構(gòu)如下圖所示：

1.2房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理的內(nèi)容

一個工程項目的質(zhì)量管理需要在工程的立項、勘察設(shè)計和施工以及驗收這四個階段中做好相關(guān)質(zhì)量管理。比如在工程的立項階段，最主要的工作內(nèi)容是編訂工程計劃，這一階段的質(zhì)量管理內(nèi)容主要是合理安排好工作計劃，做好項目預(yù)算工作；在勘察設(shè)計階段，房地產(chǎn)公司應(yīng)組織公司內(nèi)多名具有設(shè)計經(jīng)驗的工程師通過場地勘察，設(shè)計好項目工程的圖紙，還可以直接委托圖紙設(shè)計公司，從而保障圖紙設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化；在施工階段，質(zhì)量管理的內(nèi)容更多樣，更細化，需要技術(shù)人員以及場地施工者共同配合，提高工程質(zhì)量水平；在最后的驗收階段，質(zhì)量管理的主要內(nèi)容是按照標(biāo)準(zhǔn)對工程進行驗收，并對不合格的地方加以修改，提高工程的質(zhì)量保障。各階段的簡要質(zhì)量管理工作內(nèi)容如下表所示：

2、房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理中存在的問題

2.1施工前準(zhǔn)備工作不到位

房地產(chǎn)工程項目中所涉及的分項、分部工程較多，因此在開工之前對各分項工程進行合理安排，準(zhǔn)備好材料、場地規(guī)劃等都直接影響著后期工程的進展。我國有名的幾家房地產(chǎn)公司會在立項后先派公司的工程師到場地進行實際勘察，然后再進行圖紙設(shè)計，并根據(jù)實地勘察反復(fù)商研更改，直到圖紙設(shè)計完成后，才開始動工。然而，并不是所有的房地產(chǎn)公司都能將前期工作如此細致的完成，據(jù)調(diào)查，我國大部分中小房地產(chǎn)公司，在圖紙設(shè)計時未經(jīng)場地考察，只憑借項目立項書中的項目概況便依照經(jīng)驗開始設(shè)計圖紙，而且在這些中小型公司中，缺乏獨立的質(zhì)量監(jiān)管部門，由于圖紙設(shè)計原本就缺乏實踐性，導(dǎo)致施工中出現(xiàn)臨時修改設(shè)計的幾率較大，如果再沒有質(zhì)量監(jiān)管部門對施工方案加以及時調(diào)整，最終會給整個項目帶來更大的問題，甚至影響到房地產(chǎn)公司的發(fā)展前途。

2.2施工過程中缺乏質(zhì)量管理

施工階段是質(zhì)量管理的重要階段，在這一階段中，包括施工進度安排、施工技術(shù)的合理運用、施工設(shè)備的維護和使用技術(shù)、施工材料的安裝技術(shù)、各工種之間的合作等等都會影響到項目的最終質(zhì)量，同時也需要房地產(chǎn)公司進行控制管理的重要部分。然而很多房地產(chǎn)公司只關(guān)注到了最直面的施工技術(shù)管理，卻忽略了施工過程中的細節(jié)質(zhì)量控制。比如在房建工程中，對不同結(jié)構(gòu)的墻體構(gòu)建都有不同的要求，項目負責(zé)人按照標(biāo)準(zhǔn)要求技術(shù)員嚴加把關(guān)水泥的混合比、施工技術(shù)問題，卻往往會忽略對墻體試塊的施壓是否合格，水泥混合后的壓強是否符合設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，負責(zé)人在忽略這些問題后直接發(fā)號指令，進行施工，致使工程的質(zhì)量問題遭受質(zhì)疑；再比如，在各工種施工時間的安排上缺乏管理，致使拖延工期、激化各工種之間的矛盾等問題出現(xiàn)，最終導(dǎo)致工期延誤，使2.3管理體系不夠完善

在我國大部分房地產(chǎn)公司中，項目質(zhì)量管理體系都不夠完善，甚至有的中小型公司從未建立過管理體系。這些房地產(chǎn)公司大多是由民間工程隊組成，公司負責(zé)開設(shè)項目，然后由民間工程隊進行承包，除了這種關(guān)系之外，公司對工程隊不加以任何管理，也不設(shè)立質(zhì)量管理體系。這種放散式的管理方式，不僅會滋生偷工減料發(fā)生，同時還由于施工人員不受管制而延誤工期，從而導(dǎo)致工程質(zhì)量降低、工期延誤。如果房地產(chǎn)公司再不建立完善質(zhì)量管理體系，必將會影響到公司的發(fā)展。

2.4竣工階段忽視質(zhì)檢驗收

竣工階段的質(zhì)檢驗收是項目質(zhì)量管理的最后一個程序內(nèi)容，然而這一程序卻往往被房地產(chǎn)公司不看重或者忽略。項目竣工后只有加以標(biāo)準(zhǔn)對其進行質(zhì)量檢驗和質(zhì)量評估，才能確保房屋建筑的實際使用質(zhì)量，進而使項目開始進入出售盈利環(huán)節(jié)。如果對這一環(huán)節(jié)草率忽略，則將使項目一直處于未結(jié)工狀態(tài)，影響到公司的正常回利。

3、加強房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理的對策

3.1做好施工準(zhǔn)備工作，明確員工職責(zé)

施工準(zhǔn)備工作包括了考察調(diào)研工作、圖紙設(shè)計工作、材料準(zhǔn)備、施工人員準(zhǔn)備等各類工作。在這些準(zhǔn)備工作中缺乏規(guī)范化的管理是影響房地產(chǎn)公司質(zhì)量控制的主要問題所在。因此，房地產(chǎn)公司需要對每一個環(huán)節(jié)的工作都加以認真對待。在立項階段，做好項目調(diào)查工作，在勘察階段，做好圖紙設(shè)計工作，明確圖紙設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，同時安排好施工前的各項材料、設(shè)備準(zhǔn)備，以保障工程項目能夠按期開始，為高質(zhì)量項目建設(shè)提供一個良好的開工環(huán)境。另外，房地產(chǎn)公司還可以通過建立員工崗位責(zé)任制度，對每一個施工人員加以管理，明確他們的崗位責(zé)任，通過明確員工職責(zé)，來保障項目的質(zhì)量不受人為因素影響，同時也提高公司的質(zhì)量管理水平。

3.2加強施工過程管理，完善質(zhì)量管理體系

施工過程往往是工期最長、環(huán)節(jié)最多、施工質(zhì)量要求最高的一個環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)公司必須對施工過程的每一個環(huán)節(jié)嚴加把關(guān)，并依照房建標(biāo)準(zhǔn)對每一個需要檢測的環(huán)節(jié)都進行檢測實驗，只有試驗合格后，才可以按照標(biāo)準(zhǔn)進行施工。比如施工中所用的鋼筋，使用部位的不同對鋼筋的抗壓、抗彎要求以及鋼筋的型號數(shù)量要求都不相同，負責(zé)人應(yīng)在某一部位施工前先按照設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和施工要求對相同型號的鋼筋進行抗壓、抗彎實驗，試驗合格后才可用在房建中，如果試驗不合格，則需尋找抗壓失敗的原因，鋼筋抗壓失敗的原因有兩種，一是鋼筋材料不符合標(biāo)準(zhǔn)，二是由于鋼筋的腐蝕性較為嚴重。負責(zé)人應(yīng)確保鋼筋材料供貨源的正規(guī)，并對鋼筋養(yǎng)護工作加以管理，然后找出未經(jīng)氧化的鋼筋再送去質(zhì)檢。另外，房地產(chǎn)的相關(guān)技術(shù)負責(zé)人需要多對施工中的技術(shù)問題加以管理，保障施工技術(shù)和施工工藝都符合設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。

同時為了提升房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理水平，房地產(chǎn)公司應(yīng)盡快成立質(zhì)量監(jiān)督部門，完善公司內(nèi)部的質(zhì)量管瑾體系，做到對施工工地的實時監(jiān)督，以確保及早發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，并及時得以解決，從而使項目工程可以更有效的完成。

3.3完善施工竣工驗收，保障工程項目質(zhì)量

工程的竣工驗收是項目工程的最后一個環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)公司應(yīng)完善竣工驗收步驟，在竣工階段根據(jù)圖紙設(shè)計要求以及房建驗收標(biāo)準(zhǔn)來對工程的每一處細節(jié)進行驗收工作，并做好記錄，并準(zhǔn)備好之前的各項質(zhì)量檢測資料，以及驗收工具等。如果驗收出現(xiàn)了質(zhì)量問題，必須及時通知技術(shù)員進行修繕，預(yù)防后期質(zhì)量問題的再出現(xiàn)，同時將這些驗收結(jié)果記錄并制作一份質(zhì)量評估報告，公司以后的質(zhì)量管理工作積累經(jīng)驗，從而使公司的質(zhì)量管理水平不斷的提高。