中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)七年多的轉(zhuǎn)型再平衡，由過(guò)去10%左右的高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向中速增長(zhǎng)。未來(lái)將至少有十年的穩(wěn)定增長(zhǎng)期。在這樣的宏觀環(huán)境下進(jìn)行房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，推動(dòng)供給側(cè)改革將是關(guān)鍵。敬請(qǐng)閱讀。

一、目前經(jīng)濟(jì)走勢(shì)：中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本上在中速增長(zhǎng)，至少十年的穩(wěn)定增長(zhǎng)期

首先是勢(shì)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)我講一個(gè)大的判斷，經(jīng)過(guò)七年多的規(guī)范以后，目前應(yīng)該說(shuō)以后非常接近底部，或者開(kāi)始說(shuō)已經(jīng)觸底。過(guò)去六七年的時(shí)間，經(jīng)濟(jì)一直下行壓力很大，原因是各個(gè)地方?jīng)]有找到底，過(guò)去七年的時(shí)間中國(guó)經(jīng)濟(jì)的變化，我有一個(gè)分析框架，就是轉(zhuǎn)型再平衡，也就是由過(guò)去10%左右的高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向中速增長(zhǎng)。過(guò)去七年為什么一直跌跌不休呢，是因?yàn)闆](méi)有找見(jiàn)這個(gè)新的平臺(tái)，而不是說(shuō)觸底?，F(xiàn)在講已經(jīng)非常接近觸底了，應(yīng)該從兩個(gè)方面來(lái)看。

增速回落是“轉(zhuǎn)型再平衡”過(guò)程

從需求側(cè)來(lái)看，主要是高投資觸底。過(guò)去至少十幾年，帶著我們高增長(zhǎng)的主要是三大需求來(lái)源，就是出口、基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)，這三只靴子基本上都落地了，出口大家知道我就不說(shuō)了?；A(chǔ)設(shè)施占整個(gè)投資比重最高的時(shí)候很高，下面說(shuō)一說(shuō)房地產(chǎn)，2014年已經(jīng)達(dá)到了房地產(chǎn)投資峰值，為什么這么講呢？因?yàn)闃?gòu)成房地產(chǎn)投資70%的城鎮(zhèn)居民住宅的歷史是1200-1300多萬(wàn)套住房，這個(gè)峰值2014年就達(dá)到了，達(dá)到了以后總體來(lái)講，增量就不增加了，整個(gè)房地產(chǎn)投資是持平甚至逐步下降。事實(shí)上2015年9月份房地產(chǎn)投資，當(dāng)月同比已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2016年一季度房地產(chǎn)投資起來(lái)了，原因是什么呢？，因?yàn)橹袊?guó)城市房地產(chǎn)出現(xiàn)分化，一線房?jī)r(jià)大幅度調(diào)升，帶動(dòng)房地產(chǎn)投資，我認(rèn)為這樣一個(gè)變化并沒(méi)有改變房地產(chǎn)投資大的趨勢(shì)，目前對(duì)于房地產(chǎn)投資的回升態(tài)勢(shì)不會(huì)時(shí)間太長(zhǎng)，應(yīng)該在年內(nèi)會(huì)逐步恢復(fù)常態(tài)，所謂常態(tài)就是低速增長(zhǎng)，比如說(shuō)2-3%，零增長(zhǎng)甚至負(fù)增長(zhǎng)都是正常的。這樣三只靴子都落地了，從需求來(lái)看。

供給側(cè)來(lái)看，這是最新的數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)行業(yè)投資數(shù)據(jù)我就不說(shuō)了，商品房的銷售額在往下走的，新開(kāi)工的還往上走，但是投資基本持平。

從供給側(cè)來(lái)看，過(guò)去兩年的時(shí)間需求在大幅度下降，供給側(cè)也在調(diào)整，但是調(diào)整相對(duì)較慢，于是出現(xiàn)了嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩，兩年多的時(shí)間我們?cè)谌ギa(chǎn)能，應(yīng)該說(shuō)還是取得很大的成績(jī)，主要的表現(xiàn)就是PPI，經(jīng)歷了54個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)的時(shí)候去年9月份由負(fù)轉(zhuǎn)正，工業(yè)企業(yè)盈利水平經(jīng)歷一年多負(fù)增長(zhǎng)也恢復(fù)正增長(zhǎng)。這兩個(gè)指標(biāo)說(shuō)明已經(jīng)觸底了，這里面最需要關(guān)注還是一個(gè)大宗商品，還有現(xiàn)在石油、煤炭、鋼鐵等等這些大宗商品，前一段時(shí)間價(jià)格是大幅度的反彈，最近開(kāi)始回調(diào)。大宗商品價(jià)格走出底部，盡管還會(huì)有反復(fù)

但是我們的判斷，這一輪最低點(diǎn)，大宗商品的價(jià)格已經(jīng)連跌數(shù)年，這個(gè)什么意思呢？他也是供給側(cè)觸底的標(biāo)志。從需求和供給兩個(gè)方面來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)需求側(cè)差一點(diǎn)，就是房地產(chǎn)供給側(cè)處于轉(zhuǎn)折時(shí)期，需求、供給兩方面來(lái)看是觸底期，我有一個(gè)大的判斷，2017年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)觸底的一個(gè)驗(yàn)證期，但是這個(gè)觸底的過(guò)程不會(huì)一帆風(fēng)順，中間可能會(huì)有波動(dòng)，需要多次驗(yàn)證。關(guān)于這個(gè)問(wèn)題有一些同志說(shuō)觸底，一聽(tīng)到觸底馬上反彈，他不大幅度的反彈，因?yàn)樗⒉皇窃谕瑯右粋€(gè)平臺(tái)上，先下去了然后起來(lái)，不是這樣的，他是由10%左右高速增長(zhǎng)，將來(lái)進(jìn)入中速增長(zhǎng)，觸底的確切含義是穩(wěn)住了，不再繼續(xù)下降了。

當(dāng)然也有一些人，你說(shuō)穩(wěn)住了，能穩(wěn)住嗎？他也表示懷疑，但是我是想說(shuō)是可以穩(wěn)住。我們現(xiàn)在講到穩(wěn)住了，觸底是經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念，這個(gè)點(diǎn)如果找到了以后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)新的中速增長(zhǎng)平臺(tái)上，大概能夠保持十年左右，至少十年。像日本將近20年的時(shí)間，我們感覺(jué)中國(guó)過(guò)去已經(jīng)下行了七年，但是我想十年是沒(méi)有問(wèn)題的。

2017年將是觸底驗(yàn)證期

我們今年通過(guò)下半年，如果站穩(wěn)中速增長(zhǎng)平臺(tái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)有一個(gè)穩(wěn)定的中速增長(zhǎng)期。

剛才講了判斷，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一種是終端需求，比如說(shuō)房地產(chǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施，還有我們的消費(fèi)者，還有汽車等等這些東西。這是一個(gè)長(zhǎng)周期的變量，這個(gè)變量現(xiàn)在基本上走穩(wěn)了，我們說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)變成中速增長(zhǎng)，這已經(jīng)驗(yàn)明了。還有中周期增長(zhǎng)，就是社會(huì)投資，社會(huì)投資前一段時(shí)間下滑的幅度很大，這就是大家說(shuō)的民間投資下的幅度比較大，有各種各樣的分析，有一些憂慮等等，這實(shí)際上現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始回升了，回升到什么幅度很難說(shuō)。

短周期的因素就是存貨，前一段時(shí)間是大幅度的上行，從去年下半年以后到目前為止經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不錯(cuò)，很多都是上升的概念。但是存貨已經(jīng)出現(xiàn)高點(diǎn)開(kāi)始回調(diào)了，今年下半年社會(huì)投資能不能起來(lái)還要看，估計(jì)會(huì)有一定幅度回聲，但是幅度也不會(huì)很大，我們希望終端需求，就是長(zhǎng)周期的因素能夠穩(wěn)下來(lái)，穩(wěn)下來(lái)以后基本上，即使剛才講存貨下行，社會(huì)投資不是很穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)的基本面會(huì)下來(lái)，這種情況下今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)下半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是一個(gè)減速，但是還不至于說(shuō)讓經(jīng)濟(jì)明顯下滑。

我為什么說(shuō)下半年還要看中速增長(zhǎng)能不能穩(wěn)住有一個(gè)驗(yàn)證期是這個(gè)意思，要驗(yàn)證一下。如果穩(wěn)住了，中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本上在中速增長(zhǎng)，至少十年的穩(wěn)定增長(zhǎng)期。

這對(duì)我們搞房地產(chǎn)各個(gè)方面都很重要，比如說(shuō)關(guān)心房地產(chǎn)很重要的是匯率問(wèn)題，股票問(wèn)題，這些影響都很大。中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步進(jìn)入中速增長(zhǎng)期以后和過(guò)去七年的時(shí)間里面很大的區(qū)別，過(guò)去七年是整個(gè)經(jīng)濟(jì)是下行的態(tài)勢(shì)，預(yù)期往往容易比較悲觀?，F(xiàn)在我們基本上是進(jìn)入中速增長(zhǎng)期以后預(yù)期會(huì)逐步的下來(lái)，你像人民幣匯率問(wèn)題，我們感覺(jué)到匯率主要是人民幣和美元比較，美國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)到了高點(diǎn)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)好也好不到哪去了，中國(guó)經(jīng)濟(jì)我們這幾年下行下去了，但是現(xiàn)在穩(wěn)住了，差也差不到哪去。所以人民幣匯率貶值可能是壓力最大的一段時(shí)間，可能很快就過(guò)去了。包括金融市場(chǎng)的其他一些，和經(jīng)濟(jì)的基本面是高度相關(guān)的。

二、房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)：關(guān)鍵是要推動(dòng)供給側(cè)改革

接下來(lái)是道的問(wèn)題。剛剛講了房地產(chǎn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，講的是規(guī)律。這個(gè)領(lǐng)域現(xiàn)在問(wèn)題比較多，房地產(chǎn)現(xiàn)在正在進(jìn)行調(diào)控，但是我想關(guān)鍵要加快房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，這個(gè)建設(shè)的關(guān)鍵是要推動(dòng)這個(gè)領(lǐng)域中間的供給側(cè)改革。

大都市圈成為下一步經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新制高點(diǎn)

剛才講到說(shuō)一線城市房?jī)r(jià)暴漲，大家都知道。背景是什么呢？背景是中國(guó)在過(guò)去幾年的時(shí)間城市化進(jìn)程出現(xiàn)了分化。中國(guó)改革開(kāi)放道路是就是農(nóng)民進(jìn)城，城市化發(fā)展，最近出現(xiàn)了分化，珠三角，長(zhǎng)三角，京津冀內(nèi)地幾個(gè)經(jīng)濟(jì)圈加快成長(zhǎng)，為什么會(huì)加快成長(zhǎng)呢？各種資源，包括人口和其他資源，包括資金，特別是年輕人都朝這幾個(gè)圈去。很多人說(shuō)為什么去北京、上海、深圳呢？直觀的感覺(jué)說(shuō)能掙錢，從城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)講，城市的聚集效應(yīng)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)講是整個(gè)生產(chǎn)力。

當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，中國(guó)目前發(fā)展，大都是圈的加快發(fā)展是符合規(guī)律的。你看日本、東京和大阪，都說(shuō)日本30%靠經(jīng)濟(jì)圈。美國(guó)東西海岸都是如此，入朝著大都是圈里面來(lái)，這就造成剛需。中國(guó)房?jī)r(jià)飆升，甚至超過(guò)大概十年前，我們最大膽的設(shè)想，房?jī)r(jià)漲到這種程度，我們有一些深層次的因素。首先我們的住宅用地占建筑用地比重偏低，中國(guó)一線城市住宅比重占建設(shè)用地比重長(zhǎng)期低于25%，到目前為止也是低于30%，發(fā)達(dá)國(guó)家一般這個(gè)比重在40%以上。韓國(guó)的首爾60%。

我們的城市建設(shè)用地由地區(qū)政府壟斷，農(nóng)村集體土地十八屆三中全會(huì)提出農(nóng)村宅基地也要逐步進(jìn)入流轉(zhuǎn)，這提出來(lái)，但是仍然進(jìn)不來(lái)。房地產(chǎn)可以說(shuō)是城市化進(jìn)程基礎(chǔ)性建設(shè)，到目前還沒(méi)有形成。

非大城市圈的二三線房?jī)r(jià)不樂(lè)觀

當(dāng)然更重要的我們既有的城市化發(fā)展理念、規(guī)劃和戰(zhàn)略和城市化發(fā)展規(guī)律是有距離的，或者說(shuō)有相背離的，這個(gè)差距太大。我們還是采取了很多限制人口的一些方法，更重要的限制這個(gè)是合理的嗎？中國(guó)會(huì)進(jìn)入十年中速增長(zhǎng)期，這個(gè)會(huì)發(fā)展轉(zhuǎn)型創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，包括規(guī)模已經(jīng)很大了，增長(zhǎng)潛力很大了，大部分將會(huì)發(fā)生在大的都市圈。我們政策發(fā)展趨勢(shì)都不適應(yīng)，有的還在驅(qū)趕低端人口，我覺(jué)得低端人口都走了今天會(huì)開(kāi)不成了，誰(shuí)給你倒水呀，誰(shuí)打掃衛(wèi)生，誰(shuí)給你做飯，一個(gè)城市發(fā)展一定是包容性的發(fā)展，包括咱們房地產(chǎn)，我說(shuō)你造出來(lái)房地產(chǎn)低端人口沒(méi)有地方住，這有很大缺陷，這個(gè)城市不可能繁榮的。

我們講到小城鎮(zhèn)，這些年講到小城鎮(zhèn)發(fā)展，但是你看一看小城鎮(zhèn)在什么地方發(fā)展。小城鎮(zhèn)關(guān)鍵在大都市圈里面發(fā)展很快，不在這個(gè)圈子里面小城鎮(zhèn)也呆不住，中國(guó)房?jī)r(jià)不要說(shuō)二三線房?jī)r(jià)，關(guān)鍵看在不在大都市圈，不在這個(gè)圈里面也會(huì)往出走。

房地產(chǎn)泡沫或高位扭曲

高房?jī)r(jià)好不好呢？有房子都希望高房?jī)r(jià)好，但是一個(gè)地方，一個(gè)城市房?jī)r(jià)過(guò)高以后，現(xiàn)在已經(jīng)有了產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)要下降。將來(lái)有可能發(fā)展不起來(lái)的，比如說(shuō)最近一線城市，有一些城市著名企業(yè)往出走，有一些城市應(yīng)該服務(wù)業(yè)大發(fā)展，現(xiàn)在服務(wù)業(yè)都是負(fù)增長(zhǎng)。特別是香港那個(gè)地方，這幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展是有一些困難，這是經(jīng)濟(jì)缺少競(jìng)爭(zhēng)力，轉(zhuǎn)型特點(diǎn)有直接關(guān)系。原因是什么呢？很大程度是房?jī)r(jià)過(guò)高，高房?jī)r(jià)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)下一步發(fā)展，轉(zhuǎn)型升級(jí)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)有美好的發(fā)展前景，這一點(diǎn)要有主觀認(rèn)識(shí)。下一步房地產(chǎn)領(lǐng)域要加快供給側(cè)的改革，要增加住宅用地占建設(shè)用地比重，應(yīng)該提到40%以上。

城市結(jié)構(gòu)要變，由各種資源高度集中在主城區(qū)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)移到城市核心區(qū)加大批小城鎮(zhèn)，八成里面一些產(chǎn)業(yè)今后疏散出去，形成產(chǎn)業(yè)支撐。比如說(shuō)交通搞起來(lái)，公共服務(wù)搞上去，形成這樣新的城市核心區(qū)加上大批小城鎮(zhèn)構(gòu)成的新的城市網(wǎng)絡(luò)。

小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題敏感但不難解決

集體建設(shè)用地要加快，包括小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題很敏感，但是不難，該交稅費(fèi)要交上，給他一個(gè)適當(dāng)?shù)纳矸葸M(jìn)入市場(chǎng)。要積極發(fā)展長(zhǎng)期公共租賃住房，我們現(xiàn)在租售比拉的很大了，租是租的價(jià)格，售是炒出來(lái)的價(jià)格，一般的年輕人現(xiàn)在為什么在北京沒(méi)有信心，他買不起房，他很想在城市里面居住。你讓他租個(gè)房子過(guò)兩天房東讓他走，他心里沒(méi)有底，很難把租來(lái)的房子當(dāng)成家來(lái)經(jīng)營(yíng)，我們能不能學(xué)一下大力發(fā)展公共租賃，可以長(zhǎng)期租賃，比如說(shuō)十年二十年，三十年，這個(gè)房子不愿意往出搬，別人不能給你往出趕，房租隨行就市，這樣可以把租來(lái)房子作為家。包括現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期持有可以搞租賃。

最后是房地產(chǎn)稅，這個(gè)事也不能拖。有人說(shuō)房地產(chǎn)稅提出來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)什么影響。因?yàn)榉績(jī)r(jià)問(wèn)題很復(fù)雜，有很多種因素在影響，這可能是影響因素之一。但是房地產(chǎn)稅對(duì)地方政府收入，包括對(duì)整個(gè)地價(jià)房?jī)r(jià)的調(diào)控工具方面的作用，沒(méi)有房地產(chǎn)稅不行，這是一項(xiàng)基本制度建設(shè)。這個(gè)里面涉及到很復(fù)雜的利益關(guān)系，我想經(jīng)過(guò)精心的設(shè)計(jì)應(yīng)該能夠拿出合情合理合規(guī)的解決辦法?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，現(xiàn)在講的地方政府要拿目標(biāo)，現(xiàn)在基本上需求為主，下一步應(yīng)該轉(zhuǎn)成供給側(cè)。（本文選自微信公眾號(hào)“地產(chǎn)情報(bào)站”，