文／桂世平

如何做立地商圈評估?

文／桂世平

在找尋門店時，租金應(yīng)該占整體營收金額的多少比例才好？由于每個行業(yè)的毛利率不同，很難有一個標(biāo)準(zhǔn)答案，各加盟總部除了開出加盟店的立地條件之外，為了加盟體系的整體競爭力著想，還是應(yīng)該思考如何在地點及租金之間，找出最佳的平衡點。

許多的加盟者由于資金不夠?qū)捲?，所以在找尋門店時，往往會先自我設(shè)定，租金的上限不要超過多少金額。但是，一旦設(shè)定租金的上限之后，所找到的門店是否理想便須打個問號？因為，租金便宜往往門店商圈位置就比較差，業(yè)績自然就不高。反之，想要業(yè)績高地點就要好，租金往往相對就比較高。

連鎖加盟體系在新開設(shè)加盟店時，新開之門店皆須經(jīng)由總部派遣專人評估立地商圈條件，待評估通過后才能開店。以下將說明在進行門店評估時，加盟總部人員應(yīng)該了解及進行的步驟。

做商圈評估時，評估之指標(biāo)應(yīng)包括商圈屬性、門店面積大小、樓層、周遭設(shè)施、附近的競爭店及互補店、租金多寡、合法證照取得難易度、附近是否有大型賣場、捷運、車站，營業(yè)時間、人口（流動、固定）、客源及比例，消費力及消費動機、馬路寬度、發(fā)展前景（商圈變化），該商圈的人口數(shù)以及人口結(jié)構(gòu)，是上班族居多？還是住宅人口？抑或?qū)W生族群？今后增加的趨勢，對該商圈作預(yù)測（人口、交通、住宅等因素），住宅的狀況，住宅戶數(shù)、區(qū)域的水準(zhǔn)，交通工具的狀況，附近公車數(shù)的多寡、遠(yuǎn)近、以及車站、停車的方便程度，以及太陽日照方向、是否曾經(jīng)淹過水？人潮、車流的通行量，鄰近競爭店的狀況，距離遠(yuǎn)近、店面面積、桌椅數(shù)、員工人數(shù)。附近大型商業(yè)設(shè)施的狀況，如商圈的百貨公司、量販店等因素。

商圈一般可大致區(qū)分為商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、辦公區(qū)、學(xué)區(qū)、商住混合區(qū)、商辦混合區(qū)及住辦混合區(qū)等，做商圈評估時，不能只評估單一時段，必須在不同的時段分別去評估。

商圈評估時，可先以掃街的方式在商圈走一遍，把競爭店和主要建筑物等人潮集散地，在地圖上標(biāo)示出來做為參考，如能加注不同時段的人潮流向及動線等資料，將更有利于商圈評估分析。商圈評估時，還應(yīng)該觀察競爭店的狀況，統(tǒng)計其到店人數(shù)，并分析其客層（即是什么人到店里消費）與自家的商品及客層有無重疊，也要評估自我競爭力及利基點所在。

做商圈評估時，通常都會填寫開店商圈評估表。商圈評估表內(nèi)容應(yīng)包括評估店址、電話、坪數(shù)、樓層、租金、押金、面寬、現(xiàn)營、坐落巷內(nèi)臨馬路線道、房東或中介電話、聯(lián)絡(luò)人、店內(nèi)現(xiàn)況描述，以及周邊環(huán)境描述，諸如商區(qū)屬性、周邊環(huán)境、競爭店、互補店、日夜差異等。并畫出評估地點附近位置簡圖，再附上立地實景照片。

此外，商圈評估時還應(yīng)做行人流量調(diào)查表，調(diào)查統(tǒng)計行人流量的多寡，并將通行者加以分類，如家庭主婦、職業(yè)婦女、上班族男性、工廠員工、學(xué)生（高中以上）、學(xué)生（高中以下）、年長者等，并注明動線是上班動線還是下班動線？以及商圈評估時之日期、時段、地點及天氣等因素，皆應(yīng)納入評估考量。

以下是調(diào)查商圈特性時的重點項目：

一、人口結(jié)構(gòu)

商圈內(nèi)之住戶家庭結(jié)構(gòu)，人口年齡分布分析。

二、消費習(xí)性

商圈內(nèi)人口的支出狀況，價格偏好，流行偏好，消費心理分析。

三、經(jīng)濟能力

商圈內(nèi)人口之職業(yè)，所得水準(zhǔn)分析。

四、生活習(xí)性

商圈內(nèi)人口之作息時間，休假方式之掌握。商圈內(nèi)大型機關(guān)團體、公司行號的活動時間及人員分析。

五、人潮特質(zhì)

流動客戶與固定客戶的比例，該商圈內(nèi)辦公、住宅、商店等設(shè)所占之比例。

加盟總部在幫加盟店做商圈評估的時候，還要評估附近是否有嫌惡設(shè)施？如變電所，是否有嫌惡的業(yè)種，如洗車業(yè)、寵物店等。還要做該地點的來客數(shù)預(yù)估，客單價預(yù)估，營業(yè)額預(yù)估，營銷費用預(yù)估，損益平衡點的預(yù)估以及最后做凈利的預(yù)估。所以，必須評估該地點是否能夠達到損益平衡點？到判斷是否能夠獲利？如果評估達不到損益平衡點，當(dāng)然就會虧錢，自然就不符合地點評估的標(biāo)準(zhǔn)無法開店。

而且地點商圈評估完了之后，應(yīng)該出一份完整的地點商圈評估報告給加盟者，而不應(yīng)該只是用口頭說明，要出一份正式的書面報告，以顯示總部對該地點評估審慎而且專業(yè)的。

作者為臺灣連鎖加盟資深顧問