吳鉤

歷史上，房地產(chǎn)市場(chǎng)最活躍的時(shí)代，非兩宋莫屬。當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)換手率極高：“貧富無定勢(shì)，田宅無定主。”為滿足頻繁的房地產(chǎn)交易，宋朝城市滿大街都是房地產(chǎn)中介，叫做“莊宅牙人”。

為什么宋朝的房地產(chǎn)市場(chǎng)這么活躍？不必奇怪，宋代商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城市化方興未艾，人口流動(dòng)頻繁，跟今天的趨勢(shì)一樣，宋人發(fā)跡后也喜歡往大城市擠，南宋的洪邁觀察到，“士大夫發(fā)跡壟畝，貴為公卿，謂父祖舊廬為不可居，而更新其宅者多矣…咱村疃而遷于邑，自邑而遷于郡者亦多矣”。一個(gè)人從農(nóng)村搬到城市，首先必須解決的就是有個(gè)落腳、棲身之所，或購房，或租房，于是便讎了一個(gè)火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

據(jù)中國人民大學(xué)歷史學(xué)院教授包偉民先生估算，北宋后期，汴京市區(qū)的人口密度約為12000～13000人/平方千米；南宋淳祐年間，臨安府市區(qū)內(nèi)的人口密度約為21000人/平方千米，咸淳年問，甚至可能達(dá)到35000人/平方千米。今天紐約、倫敦、巴黎、香港的人口密度大致在8500人/平方千米以下，東京與廣州市區(qū)的人口密度為13000人/平方千米，北京約為14000人/平方千米。換言之，宋代特大城市的人口密度居然超過了今天的國際大都市。

如此之高的城市人口密度，勢(shì)必導(dǎo)致大城市的商品房供不應(yīng)求，房屋的銷售價(jià)與租賃價(jià)越推越高，北宋前期，汴京的—套豪宅少說也要上萬貫，一戶普通人家的住房，叫價(jià)1300貫；而到了北宋末，京師豪宅的價(jià)格更是狂漲至數(shù)十萬貫，以購買力折算成人民幣，少說也得5000萬元以上。難匿宋人要感慨說，“重城之中，雙闕之下，尺地寸土，與金同價(jià)，非熏戚世家，居無隙地”。

租房族

由于京城房價(jià)太高，宋政府又沒有為所有京官提供官邸，所以許多宋朝官員都買不起京師的房子，只好當(dāng)了“租房一族”，有北宋名臣韓琦的話為證：

“自來政府臣僚，在京僦官私合宇居者，比比皆是。”

歐陽修官至“知諫院兼判登聞鼓院”，相當(dāng)于上議院議長兼國家直訴法院院長，還是只能在開封租房子住，而且房子非常簡陋，他曾寫詩發(fā)牢騷：“鄰注涌溝竇，街流溢庭除。出門愁浩渺，閉戶恐為潴?！边@套破舊的古屋，每逢下大雨就浸水。

當(dāng)過御史中丞（相當(dāng)于下議院議長）的蘇轍，也買不起房子，一直住在出租屋。他的朋友李廌喬遷新宅，蘇轍寫詩相賀，同時(shí)也表達(dá)了他的“羨慕嫉妒恨”：“我年七十無住宅，斤斧登登亂朝夕。兒孫期我八十年，宅成可作十年客。人壽八十知已難，從今未死且磐桓。不如君家得眾力，咄嗟便了三十間?！敝钡酵砟?，蘇轍才在二線城市許州蓋了三問新房，喜難自禁，又寫了一首詩：“平生未有三間屋，今歲初成百步廊。欲趁閑年就新宅，不辭暑月臥斜陽?！?/p>

在那個(gè)時(shí)代，連宰相都要租房子，朱熹考證說：“且如祖宗朝，百官都無屋住，雖宰執(zhí)亦是賃屋?！彼握孀跁r(shí)的樞密副使（相當(dāng)于副宰相）楊礪，租住在陋巷，“僦舍委巷中”，他去世時(shí)，宋真宗冒雨前往祭拜，發(fā)現(xiàn)巷子狹窄，連馬車都進(jìn)不了，“步至其第，嗟憫久之”。

直到宋神宗時(shí)，朝廷才撥款在皇城右掖門之前修建了一批官邸。這批官邸，只有副國級(jí)以上的宰相、參知政事、樞密使等官員才有資格入住。部長以下的官員，還是“僦合而居”。

開發(fā)商

由于租房需求旺盛，宋朝城市的租賃市場(chǎng)一直很火爆，要是在宋朝大城市擁有—套像樣的房產(chǎn)出租，基本上就衣食無憂了，司馬光做過一個(gè)估算：

“十口之家，歲收百石，足供口食；月掠房錢十五貫，足供日用?！?/p>

每個(gè)月15貫的租金收入還算是少的。南宋時(shí)，建康府（今南京）的“有房廊之家，少者日掠錢三二十千”，每天收到的房租至少有二三十貫。因此，宋朝的有錢人家，幾乎都熱衷于投資房地產(chǎn)（另一個(gè)投資熱點(diǎn)是放貸業(yè)）?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)商基本上都是蓋房子出售，宋代的開發(fā)商則是蓋房子出租。

有些貪婪的官員，違規(guī)經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)，如徽宗朝的宰相何執(zhí)中，“廣殖貲產(chǎn)，邸店之多，甲于京師”，“日掠百二十貫房錢”，每日租金收入有120貫，月入3600貫，是宰相月俸的8倍。北宋“六賊”之一的朱勔更厲害，“田園第宅富擬王室，房緡日掠數(shù)百貫”。

宋朝政府是歷代少見的商業(yè)驅(qū)動(dòng)型政府，眼看著房地產(chǎn)市場(chǎng)如此有利可圖，也積極投身進(jìn)去，在都城與各州設(shè)立“店宅務(wù)”，專門經(jīng)營官地與公屋的租賃。天禧元年（1017年），汴京店宅務(wù)轄下有23300問公租屋；天圣三年（1025年），京師公租屋的數(shù)目又增加到26100問。

宋政府設(shè)“店宅務(wù)”經(jīng)營公租屋，目的有三：

—是分割房屋租賃市場(chǎng)的利潤，以增加財(cái)政收入。

二是將公租屋的租金設(shè)為專項(xiàng)基金，用于維持當(dāng)?shù)氐墓媸聵I(yè)。

三是為城市的中低收入者提供基本住房。

相對(duì)于私人放租的高檔房屋，“店宅務(wù)”的房租比較低廉，天禧元年開封府一問公租屋，每月租金約為500文；到了天圣三年，在物價(jià)略有上漲的情況下，租金反而降為每間每月430文。當(dāng)時(shí)一名擺攤做小買賣的城市底層人，月收入約有3000文，每月四五百文錢的房租，還是負(fù)擔(dān)得起的。

房市調(diào)控

房子不僅是開發(fā)商與政府的搖錢樹，更是居民生存于社會(huì)必不可少的容身之所，因此，宋政府也不敢放任房價(jià)一再飆升，動(dòng)用行政手段干預(yù)市場(chǎng)是少不了的。

今人見識(shí)到的“限購”政策，其實(shí)宋朝政府已經(jīng)在使用了。宋真宗咸平年問，朝廷申明—條禁約：

“禁內(nèi)外臣市官田宅。”

即不準(zhǔn)中央及地方官員購買政府出讓的公屋。希望將申購公屋的機(jī)會(huì)留給—般平民。宋仁宗天圣七年，宋政府又出臺(tái)“第二套房限購”政策：

“詔現(xiàn)任近臣除所居外，無得于京師置屋。”

現(xiàn)任高官除了正在居住的房產(chǎn)之外，禁直在京師購置第二套房。

由于兩宋時(shí)期大城市的房屋自住率不高，“租房族”數(shù)目龐大，宋政府將房市調(diào)控的重點(diǎn)放在房屋租賃價(jià)格上，時(shí)常發(fā)布法令蠲免或減免房租，如大中祥符五年（1012年）正月。

“詔：以雪寒，店宅務(wù)賃屋者，免僦錢三日?！?/p>

大中祥符七年（1014年）二月，這里的“官合”，就是“店宅務(wù)”經(jīng)營的公屋。公屋具有“廉租房”的性質(zhì)，租住者又多為城市的中低收入群體，因而，宋政府在極端天氣時(shí)節(jié)（雪寒）或重要節(jié)日免除租戶數(shù)日房租，合拾理。

不過，有時(shí)候宋政府也會(huì)要求私人出租的房屋與公屋一起減免租金，如北宋至和元年（1054年）二月，仁宗“詔天下州縣自今遇大雨雪，委長吏詳酌放官私房錢三日，歲毋得過三次”；這里有一個(gè)“度”需要政府把握好，否則勢(shì)必受到業(yè)主的抵制、市場(chǎng)的報(bào)復(fù)。南宋末有一位叫做胡太初的官員，就對(duì)政府頻繁放免房租的做法提出非議：

“不知僦金既已折閱，誰肯以屋予人？積至塌壞傾摧，不復(fù)整葺，而民益無屋可居矣。是蓋不知貧富相資之義者也?！?/p>

意思是說，官府老是要求業(yè)主將租金打折，那今后誰還愿意將房屋租給別人居住？就算租出去，房屋壞了，業(yè)主也必不愿意掏錢修葺，最后租戶將“無屋可居”。官府的做法看似是恤民，其實(shí)是不知道“貧富相資”的道理。

宋朝畢竟是商品經(jīng)濟(jì)很發(fā)達(dá)的時(shí)代，人們對(duì)市場(chǎng)的定價(jià)機(jī)制并不陌生，如葉適認(rèn)為，“開闔、斂散、輕重之權(quán)不一出于上，而富人大賈分而有之，不知其幾千百年也，而遽奪之，可乎？”對(duì)富人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，宋人也明確提出要給予保護(hù)，如蘇轍痛罵王安石：

“王介甫，小丈夫也。不忍貧民而深疾富民，志欲破富民以惠平民，不知其不可也”

所以才有明白人站出來非議政府的減租政策，強(qiáng)調(diào)“貧富相資”的道理。