張穎

【摘 要】2007年次貸危機之后，美國加強了對政策性住宅金融機構(gòu)體系監(jiān)管機構(gòu)的建立。我國近年來房價持續(xù)走高，超出中低收入者購買基本住房的能力，也顯示我國政策性住宅金融體系的不完善。

【關(guān)鍵詞】政策性；住宅金融；體系

一、我國住宅金融的現(xiàn)狀

近年來，即使政府對房地產(chǎn)行業(yè)有所調(diào)控，但房價依然不斷走高，超過一般居民所能承受能力。一線城市房屋供給不足，價格居高不下；二三線城市房屋相對過剩，越來越多的城市出現(xiàn)“鬼城”、“空城”的現(xiàn)象。一方面反映了近些年房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，存量未盤活，出現(xiàn)了區(qū)域和收入的錯配，導(dǎo)致目前現(xiàn)狀是收入高的人才有能力購買住房；另一方面也反映了建立政策性住宅金融機構(gòu)的緊迫性，加快保障性住房的建設(shè)，為中低端收入者提供在其承受能力范圍內(nèi)的住房。在我國的住宅金融體系中，已經(jīng)抵押貸款買房的中低收入者普遍償債風(fēng)險較高，一旦房價波動劇烈，將會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的沖擊。

二、美國政策性住宅金融機構(gòu)的發(fā)展問題和經(jīng)驗

1.美國政策性住宅金融機構(gòu)設(shè)置和運作

美國的政策性住宅金融機構(gòu)體系，不僅有政府自己設(shè)立的機構(gòu)，還有政府本身并不投資但是提供貸款擔(dān)保的機構(gòu)。主要有以下四類機構(gòu)組成：

（1）住房金融以FHA和吉利美為核心的政府保證機構(gòu)美國政府成立了聯(lián)邦住房管理局（FHA）、退伍軍人管理局（VA）等機構(gòu)，F(xiàn)HA為中低收入家庭提供購房貸款信用保險，VA設(shè)立面向退伍軍人的住房貸款支持和擔(dān)保計劃，吉利美對FHA和VA保險的抵押貸款在二級市場上提供擔(dān)保。

（2）聯(lián)邦住房貸款銀行體系

這一體系由聯(lián)邦住房貸款銀行委員會、12個聯(lián)邦住房貸款銀行及其8000多家會員金融機構(gòu)組成。該體系通過吸收私人資金，為住房開發(fā)建設(shè)和住房購買提供資金來源，還為會員提供多種金融服務(wù)。

（3）以房利美和房地美為核心的房貸資產(chǎn)證券化市場

“兩房”等金融機構(gòu)將信貸市場與資本市場相結(jié)合，發(fā)放抵押擔(dān)保證券和吉利美擔(dān)保的抵押貸款支持證券，在二級市場上占比很大。

（4）住房金融以HUD和FHFA為核心的監(jiān)管體系

該體系包括城市發(fā)展和住房部（HUD）、聯(lián)邦住房金融局（FHFA）以及對美聯(lián)儲、聯(lián)邦存款保險公司等的監(jiān)管機構(gòu)。

2.美國政策性住宅金融機構(gòu)存在的問題

2007年次貸危機將美國政策性住宅金融機構(gòu)存在的一系列弊端徹底顯露出來，資產(chǎn)證券化的高速發(fā)展與政府對金融機構(gòu)風(fēng)險監(jiān)管的力度嚴(yán)重不匹配；而且政府不斷調(diào)低房貸標(biāo)準(zhǔn)，忽視了中低收入群體的還貸能力，使得房地產(chǎn)行業(yè)違約風(fēng)險和道德風(fēng)險大大增大，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個金融體系的崩潰。

3.美國政策性住宅金融機構(gòu)發(fā)展的經(jīng)驗

美國住房金融體系的設(shè)計中，既充分發(fā)揮了商業(yè)性金融機構(gòu)的作用，也通過政府支持有效促進了政策性住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。

（1）美國以“居者有其屋”為其住房政策目標(biāo)，實質(zhì)是為了解決居民住房問題，不以追求利潤最大化為目的，不會和商業(yè)性住房金融機構(gòu)形成競爭。建立與政策目標(biāo)相一致的政策性住房體系（“兩房”），對市場進行一些必要的干預(yù)，進一步解決中低端收入者的住房問題。

（2）政策性金融機構(gòu)可以通過發(fā)行抵押貸款支持證券（MBS）獲得長期、穩(wěn)定、低成本的資金來源，并利用FHA、VA向一級市場的抵押貸款和二級市場的MBS、CDO提供擔(dān)保。

（3）政府促進形成住房抵押貸款的調(diào)控和監(jiān)管機制，逐步向統(tǒng)一監(jiān)管轉(zhuǎn)變，成立聯(lián)邦住房金融局，為其他金融機構(gòu)形成標(biāo)準(zhǔn)。政策性住宅金融機構(gòu)以政府信用為保證，能有效降低市場風(fēng)險。

（4）2008年后，美國國會頒布住房方面的法案70多部，出臺了《聯(lián)邦住房貸款銀行法》，建立了相對完善的住房法律體系。

三、美國政策性住宅金融機構(gòu)對我國的啟示

從美國建立政策性住宅金融體系的歷史經(jīng)驗來看，面對危機進行改革和創(chuàng)新是不變的道理，同時也是一個漫長的過程，期間也面臨很多不確定的后果。對美國來說，其政策性住宅金融機構(gòu)是由政府保證的，市場風(fēng)險較小，信用等級較高，因此，“兩房”在進行市場運作時，融資成本較低，能夠很好地促進房貸市場的發(fā)展，但2007年次貸危機也說明在住房貸款過度證券化之后，容易發(fā)生道德風(fēng)險，政府責(zé)任不可推卸。

因此，我國在進行政策性住宅金融機構(gòu)體系的建立時，要根據(jù)我國的具體情況，在金融機構(gòu)的發(fā)展、擔(dān)保、監(jiān)管等方面全面入手，政府角色不可缺位，不僅要考慮清楚是否對中低收入群體的抵押貸款進行擔(dān)保，如何擔(dān)保，是否和美國一樣允許抵押貸款證券化，還要考慮是否要建立相應(yīng)的市場，如何制定證券化的標(biāo)準(zhǔn)以及如何進行風(fēng)險評估等。

綜上，我國可以從以下幾個方面入手：完善住房公積金制度改革，有強制性儲蓄逐步向半自愿型儲蓄轉(zhuǎn)變；大力推動二級市場中住房抵押貸款證券化的發(fā)展，有效轉(zhuǎn)移金融機構(gòu)的風(fēng)險；加快保障房的建設(shè)，為中低收入群體提供基本住房保障；從法律層面規(guī)范政策性住宅金融體系，明確住宅金融機構(gòu)的責(zé)任；設(shè)立對中低收入群體住房貸款的擔(dān)保機構(gòu)，以國家信用為保證，并建立針對中低收入者的征信體系；政府設(shè)立相應(yīng)監(jiān)管機構(gòu)，為商業(yè)性住宅金融機構(gòu)提供標(biāo)準(zhǔn)等。

參考文獻：

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[4]美國住房和城市發(fā)展部（DepartmentofHousingandUrbanDevelop ment，HUD）：https：//portal.hud.gov/hudportal/HUD.