王璽翔

[提要] 我國商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)飛速發(fā)展，商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)也大大增加。很多商業(yè)銀行已經(jīng)開始減少個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，減少未來可能的風(fēng)險(xiǎn)，提高銀行資產(chǎn)流動(dòng)性不足的問題。本文主要針對(duì)目前商業(yè)銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的潛在危險(xiǎn)，提出對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；個(gè)人信貸；流動(dòng)性；風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2017年3月6日

一、我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)現(xiàn)狀

個(gè)人住房貸款是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)是各大銀行在傳統(tǒng)貸款業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上發(fā)展的新業(yè)務(wù)。這一業(yè)務(wù)是所有銀行信貸業(yè)務(wù)中質(zhì)量最好、涉及面最廣的信貸業(yè)務(wù)之一。各個(gè)商業(yè)銀行都在大量開辦個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，相互競(jìng)爭(zhēng)。在越來越激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，各大銀行紛紛制定出更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和最大化的優(yōu)惠政策，吸引更多的人辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，使個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)形成一個(gè)廣闊的空間。

（一）個(gè)人住房貸款的優(yōu)勢(shì)。一般的公司貸款手續(xù)都比較繁雜，公司貸款的期限一般在5年以下，貸款時(shí)需要評(píng)估資產(chǎn)保險(xiǎn)等。并且經(jīng)常出現(xiàn)轉(zhuǎn)貸辦理，利率又高，貸新還舊。每一次轉(zhuǎn)貸客戶都需要支付一定的抵押登記、評(píng)估、公正、保險(xiǎn)等費(fèi)用。銀行在經(jīng)辦部門和審批部門都要承擔(dān)繁瑣的手續(xù)，要投入一定的人力和資源，使銀行經(jīng)營(yíng)增加成本。由于公司貸款的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)集中，如果公司經(jīng)營(yíng)不善會(huì)給銀行帶來重大的損失。

個(gè)人住房貸款不需要繁瑣的手續(xù)，住房貸款期限長(zhǎng)達(dá)30年，手續(xù)簡(jiǎn)單，不存在轉(zhuǎn)貸，不會(huì)有貸新還舊的問題，而且貸款利率低，并且貸款人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用少，致使銀行經(jīng)營(yíng)成本低。再加上個(gè)人住房貸款針對(duì)每一個(gè)個(gè)人，它的貸款涉及面廣，個(gè)人承擔(dān)力小，風(fēng)險(xiǎn)比較分散，對(duì)銀行來說風(fēng)險(xiǎn)程度較少。個(gè)人住房貸款的存在對(duì)整個(gè)社會(huì)的效用非常大，有利于擴(kuò)大銀行的業(yè)務(wù)，更好地吸收資金，有利于調(diào)整信貸產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，讓銀行擁有長(zhǎng)期穩(wěn)定的客戶群和商業(yè)效益。

（二）個(gè)人住房貸款實(shí)施的新分配政策。我國實(shí)施了新的個(gè)人住房分配政策，實(shí)行貨幣化分配，正式停止福利式分房。此政策對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的開展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有著深遠(yuǎn)影響。國家積極鼓勵(lì)個(gè)人買房和建房，并且鼓勵(lì)銀行開辦個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，這不僅刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，同時(shí)對(duì)銀行業(yè)務(wù)的發(fā)展有一定的促進(jìn)作用。

（三）個(gè)人住房貸款成為主要的個(gè)人信貸業(yè)務(wù)。在我國，個(gè)人貸款的需求還不是很大，個(gè)人貸款中如信用卡消費(fèi)貸款、助學(xué)貸款、汽車消費(fèi)貸款、耐用品消費(fèi)貸款、旅游貸款以及奢侈品消費(fèi)貸款等都趕不上個(gè)人住房貸款的個(gè)人群體數(shù)量。

大公司貸款隨著現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，企業(yè)所需求的資金可以通過債券、發(fā)行股票等方式直接融資，對(duì)貸款的需求減少。銀行在這種狀態(tài)下需要十分激烈的競(jìng)爭(zhēng)才能產(chǎn)生效益。銀行對(duì)一般的中小型企業(yè)都有一定的貸款風(fēng)險(xiǎn)。中小型企業(yè)由于自身的經(jīng)營(yíng)管理不完善，抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱，所以銀行很少貸款給中小型企業(yè)。因此，個(gè)人住房貸款就成為個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中的主干，誰擁有個(gè)人住房貸款的群眾數(shù)量越多誰就占領(lǐng)了個(gè)人貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的制高點(diǎn)。

二、商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

任何產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)都會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)是指某種資產(chǎn)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離的可能性或概率。經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)與交易的時(shí)間成正比，最短時(shí)間內(nèi)收回成本和利潤(rùn)就能縮短風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款的貸款年數(shù)最長(zhǎng)為30年，這就在金融理論上形成實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離的可能性更大，因此形成的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增大。

（一）信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)是人與人之間相互信任時(shí)另一方不遵守信約而導(dǎo)致另一方受到損害。個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)是指借款人在還款期內(nèi)由于各種原因，如失業(yè)、天災(zāi)人禍、死亡或者收入銳減而不能按期足額償還放貸月供的情況；這種風(fēng)險(xiǎn)會(huì)對(duì)收回預(yù)期的貸款和貸款利息造成影響。

由于在我國現(xiàn)階段個(gè)人信息管理難以全面掌握，商業(yè)銀行在進(jìn)行個(gè)人放貸時(shí)很難準(zhǔn)確的判斷風(fēng)險(xiǎn)。再加上國外的金融危機(jī)間接的影響著我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)，使得借款人工作不穩(wěn)定，收入減少，導(dǎo)致還款能力降低。甚至有的借款人直接放棄房屋產(chǎn)權(quán)，給銀行帶來違約風(fēng)險(xiǎn)。還有的購房者故意欺騙銀行，偽造個(gè)人收入進(jìn)行銀行貸款。由于個(gè)人住房貸款還貸年限較長(zhǎng)，購房者如果收入過低，欺騙銀行購得房屋，又無力償還房貸，這樣就把貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)換給銀行。還有一種情況就是“假按揭”現(xiàn)象。按揭貸款一般是指購房人在購房過程中因沒有足夠的資金而以所購買的房屋作為抵押向銀行借款的一種形式。假按揭實(shí)際上是購房人鉆了法律的空子以沒有實(shí)際付款的房子作為抵押，購房人不需要付出太多的損失。銀行得不到保證資金，一旦出現(xiàn)購房人無力償還房貸，會(huì)給銀行信貸資金帶來巨大的損失。

（二）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于個(gè)人房貸的貸款年限比較長(zhǎng)，而且貸款群體數(shù)量又比較大，銀行資金過度集中投放在期限較長(zhǎng)的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)中，這將會(huì)造成商業(yè)銀行面臨流動(dòng)性不足的情況；這種情況一旦出現(xiàn)，銀行將面臨資金不足的問題。

雖然由個(gè)人住房貸款引發(fā)的銀行整體流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)并不明顯，但是對(duì)于銀行來說也是需要重視和面對(duì)的重點(diǎn)問題。在一段時(shí)間內(nèi)對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債期限過長(zhǎng)，商業(yè)銀行是可以接受的，但是對(duì)長(zhǎng)期負(fù)債必須控制在一定的比率范圍之內(nèi)。當(dāng)商業(yè)銀行對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理和利率風(fēng)險(xiǎn)管理在個(gè)人住房貸款比率接近20%，才會(huì)對(duì)商業(yè)銀行總體流動(dòng)性和中長(zhǎng)期貸款比例形成顯著突出的問題。

（三）利率風(fēng)險(xiǎn)。銀行貸款利率和存款利率應(yīng)該適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。當(dāng)個(gè)人辦理住房貸款時(shí)往往是按照當(dāng)時(shí)的利率每月提供月供。當(dāng)利率有所調(diào)整或有浮動(dòng)時(shí)，借款人每期的還款金額會(huì)因?yàn)槔实淖兓兓?。利率調(diào)整一旦變化較大，會(huì)增加借款人的還款壓力，信貸風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)變大。商業(yè)銀行有可能遭受損失。

（四）市場(chǎng)與法律風(fēng)險(xiǎn)。任何商品都有價(jià)格漲幅的情況，當(dāng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅度降價(jià)，房子貶值的時(shí)候會(huì)對(duì)銀行造成損失。很多人現(xiàn)在都是采取以房養(yǎng)房的方式還房貸，當(dāng)房子貶值時(shí)，房租也會(huì)隨之下降，有可能導(dǎo)致借款人還款能力降低。

國家本身具有對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的能力，因此國家宏觀調(diào)控會(huì)直接影響到國內(nèi)的投資市場(chǎng)。在國家鼓勵(lì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的時(shí)候，國內(nèi)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)繁榮景象?？墒且坏﹪页雠_(tái)有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)和個(gè)人房貸業(yè)務(wù)相關(guān)政策的負(fù)面政策的時(shí)候，國內(nèi)商業(yè)銀行的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)會(huì)遭受巨大影響。

三、規(guī)避個(gè)人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

在我國，由于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)對(duì)商業(yè)銀行造成的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的措施規(guī)避這一風(fēng)險(xiǎn)。第一，要做到以法律作為依據(jù)，按照房地產(chǎn)與市場(chǎng)相關(guān)管理的法律，制定《房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》與法律掛鉤，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；第二，通過充分的調(diào)研市場(chǎng)和市場(chǎng)分析，根據(jù)各家商業(yè)銀行提供的意見及建議，遵循個(gè)人住房貸款的基本原則及禁忌，制定嚴(yán)格的信貸程序，規(guī)范各大銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)市場(chǎng)的無序競(jìng)爭(zhēng)；第三，各大商業(yè)銀行再不能為了擴(kuò)大業(yè)務(wù)就放松信貸條例，商業(yè)銀行認(rèn)識(shí)要改變，必須嚴(yán)格按照信貸條例對(duì)貸款人進(jìn)行詳細(xì)的個(gè)人調(diào)查，這樣才能將信用風(fēng)險(xiǎn)降低。

個(gè)人房貸符合我國持續(xù)的產(chǎn)業(yè)政策，也是對(duì)我國商業(yè)銀行利潤(rùn)的一個(gè)增長(zhǎng)項(xiàng)目。商業(yè)銀行不可能也不會(huì)錯(cuò)過這個(gè)發(fā)展良機(jī)。但是，一定的機(jī)遇必將迎來一定的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行必須有足夠清醒的認(rèn)識(shí)，重視風(fēng)險(xiǎn)，思考對(duì)策。

（一）做好貸款業(yè)務(wù)的貸前調(diào)查。任何貸款，銀行都應(yīng)該做好貸前調(diào)查，個(gè)人住房貸款也不例外。商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的調(diào)查應(yīng)該調(diào)查清楚貸款人的資產(chǎn)、抵押、工作、收入、消費(fèi)支出、常住地址及身體狀況。不能出于形式的調(diào)查，一定要認(rèn)真調(diào)查清楚，如果出于形式調(diào)查，會(huì)對(duì)銀行帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）管控制度的不斷完善。降低銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，除了要對(duì)貸款人進(jìn)行貸前調(diào)查和銀行正確的經(jīng)營(yíng)理念外，還要完善銀行自身的管控制度。第一，加強(qiáng)上下級(jí)行的溝通和協(xié)調(diào)，很多時(shí)候上級(jí)行并不了解下級(jí)行所承接的貸款業(yè)務(wù)真實(shí)情況，這樣很難從貸款人資料上了解貸款人的實(shí)際信息，難以做到風(fēng)險(xiǎn)控制；第二，避免一房多貸；第三，完善貸后管理體系，確保貸款人按時(shí)還貸。

（三）金融改革可以降低個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。必須穩(wěn)妥引進(jìn)新的金融產(chǎn)品和商品，很多發(fā)達(dá)國家選擇導(dǎo)入房地產(chǎn)投資信托和資產(chǎn)證券化，確保銀行流動(dòng)資金，降低在個(gè)人住房貸款方面的風(fēng)險(xiǎn)，更好地處理房地產(chǎn)信用貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（四）完善資產(chǎn)證券化市場(chǎng)。商業(yè)銀行一般會(huì)采取市場(chǎng)化的手段解決個(gè)人住房貸款帶來的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，將其風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給證券市場(chǎng)。首先，商業(yè)銀行將推行住房抵押貸款，從而形成二級(jí)市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)建立后，房地產(chǎn)貸款本質(zhì)上發(fā)生了改變，它由貸款銀行或其他金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造出來的一種借貸關(guān)系。購房者通過向銀行借款購買房子，對(duì)房子進(jìn)行投資，或用房子作為擔(dān)保抵押給銀行進(jìn)行貸款，從而促進(jìn)抵押貸款債券市場(chǎng)的發(fā)展。抵押貸款經(jīng)過一級(jí)以及二級(jí)市場(chǎng)的銜接，使銀行資金的流動(dòng)性逐步提高。銀行為了滿足個(gè)人信貸資金的需求，發(fā)行抵押貸款債券從證券市場(chǎng)獲得充足的資金。抵押貸款債券發(fā)行量和額度應(yīng)當(dāng)匹配，這樣不但減小了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，而且可以使個(gè)人住房貸款的證券化日益完善。

（五）內(nèi)控制度的建設(shè)。商業(yè)性房地產(chǎn)貸款管理應(yīng)當(dāng)按照要求制定可實(shí)施性的規(guī)則，建立完善可行的個(gè)人住房貸款政策控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。在商業(yè)性房地產(chǎn)貸款過程中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其專業(yè)性的特征，嚴(yán)格按照申請(qǐng)的受理、審核、審批、貸后管理等環(huán)節(jié)詳細(xì)地做好相應(yīng)的放貸程序，進(jìn)行嚴(yán)格的貸款操作和監(jiān)督管理，明確權(quán)責(zé)和考核管理，避免銀行風(fēng)險(xiǎn)。

（六）個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)制度的建立。保險(xiǎn)業(yè)務(wù)是降低風(fēng)險(xiǎn)的最有效的辦法之一，商業(yè)銀行將貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)部分轉(zhuǎn)移給專業(yè)保險(xiǎn)公司，為貸款降低風(fēng)險(xiǎn)從而找到一定的保障。高質(zhì)量的保險(xiǎn)公司會(huì)以保障貸款抵押物的安全，對(duì)抵押物進(jìn)行受保，可以保證信貸資金的安全貸入貸出，從而使借貸制度更加完善，內(nèi)控監(jiān)督更加嚴(yán)密，來避免和控制個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。

四、總結(jié)

我國商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)群體中，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行的一個(gè)極為重要的客戶群體，它對(duì)于商業(yè)銀行既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。商業(yè)銀行作為一種商業(yè)活動(dòng)，與之而來的利益和風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)等的。商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中存在很多潛在風(fēng)險(xiǎn)，減小及規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，尤其中小商業(yè)銀行應(yīng)該早做一些防范和控制的方法和措施，以使我國的商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)能夠更好地、更快地、更安全地發(fā)展。

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