蘇海霞

摘要：自中國(guó)住房制度改革以來，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，取得了日新月異的輝煌成就。房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展，不僅提高改善了城鎮(zhèn)環(huán)境和居民住房條件，還成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，為中國(guó)的和平穩(wěn)定崛起做出了巨大貢獻(xiàn)。然而，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過熱，造成大部分地區(qū)空置率過高，甚至出現(xiàn)空城、死城的局面，這些情況不利于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，在國(guó)家宏觀調(diào)控作用下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨土地銀根收縮、消費(fèi)者回歸理性等新局面。因此，全面提高企業(yè)營(yíng)銷策略水平，提高競(jìng)爭(zhēng)力，勢(shì)在必行。本文重點(diǎn)闡述了新形勢(shì)下房地產(chǎn)營(yíng)銷現(xiàn)狀存在的問題，并提出了具備可行的營(yíng)銷策略創(chuàng)新方案，為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供科學(xué)依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營(yíng)銷策略；創(chuàng)新

一、新形勢(shì)下的房地產(chǎn)營(yíng)銷問題

（一）產(chǎn)品定位不合理

一些企業(yè)對(duì)產(chǎn)品的前期市場(chǎng)調(diào)研作用不重視，調(diào)研結(jié)果不夠細(xì)致精確，往往在產(chǎn)品成型銷售時(shí)才發(fā)現(xiàn)，自己開發(fā)的樓盤或多或少存在美中不足的地方，縱然在銷售過程中采取眾多優(yōu)惠措施，仍難以抓住消費(fèi)者購買欲望，致使產(chǎn)品消化速度變慢。房地產(chǎn)開發(fā)者在產(chǎn)品設(shè)計(jì)之初，忽略每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的布局、景觀、樓層等消費(fèi)者關(guān)心的因素，片面追求樓盤的形象、概念，致使產(chǎn)品定位脫離消費(fèi)者需求，產(chǎn)品不是定位虛高就是房屋面積大而不當(dāng)，不能滿足消費(fèi)者的購房需要，無法與其他企業(yè)產(chǎn)品展開競(jìng)爭(zhēng)。尤其是在近年來房?jī)r(jià)飆升的情況下，市民購房回歸理性，這種產(chǎn)品銷售不出去，將最終導(dǎo)致空置房的問題產(chǎn)生，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）品牌意識(shí)不強(qiáng)

伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，消費(fèi)者購房更加理性，品牌對(duì)一個(gè)產(chǎn)品的影響就顯得更加重要，品牌能賦予一個(gè)產(chǎn)品“精神價(jià)值”，讓消費(fèi)者在購房過程中產(chǎn)生對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)同感，愿意為產(chǎn)品買單。然而在中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中，有近90%的只做產(chǎn)品，10%的在做企業(yè)，只有1%的企業(yè)在做品牌。一些房地產(chǎn)企業(yè)不能保障品牌價(jià)值的核心競(jìng)爭(zhēng)力，即企業(yè)在打造一個(gè)成功項(xiàng)目后，依托前者的品牌效應(yīng)，盲目加推產(chǎn)品數(shù)量，忽略產(chǎn)品質(zhì)量，最終失去消費(fèi)者的信任，使得“品牌效應(yīng)”迅速衰落，曇花一現(xiàn)。

（三）營(yíng)銷模式落后

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)采用的營(yíng)銷模式過于傳統(tǒng)、落后。大部分房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行廣告轟炸，其目的是想通過大力宣傳達(dá)到快速營(yíng)銷?？涩F(xiàn)實(shí)恰恰相反，不僅沒有達(dá)到預(yù)期的營(yíng)銷效果，反而，降低市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。甚至，有部分房地產(chǎn)企業(yè)為了營(yíng)銷加大廣告成分，摻雜一些不實(shí)或違法成分，造成消費(fèi)者實(shí)地考察時(shí)眼鏡大跌，令消費(fèi)者產(chǎn)生一種厭煩心理。房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)銷過程中，對(duì)消費(fèi)者定位含糊不清，所制定出來的營(yíng)銷策略與現(xiàn)實(shí)大相徑庭，滿足不了消費(fèi)者的真正需求，導(dǎo)致消費(fèi)者失去興趣，降低成交率。在新形勢(shì)下，營(yíng)銷模式的落后是阻礙房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷的主要原因，不利于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。因此，營(yíng)銷模式一定要打破傳統(tǒng)，推陳出新。

二、房地產(chǎn)營(yíng)銷策略創(chuàng)新方法

（一）注重市場(chǎng)定位

從市場(chǎng)營(yíng)銷過程中可以看出，一個(gè)企業(yè)如果忽略前期市場(chǎng)調(diào)研，那么這個(gè)企業(yè)就必須在銷售過程中投入大量精力來彌補(bǔ)前期的失誤，這不僅造成了資源的極大浪費(fèi)，還影響產(chǎn)品的銷售情況。做好前期市場(chǎng)定位則能避免這種情況發(fā)生，所謂不打無把握之仗便是這個(gè)道理。做好前期市場(chǎng)調(diào)研，瞄準(zhǔn)產(chǎn)品市場(chǎng)定位，從消費(fèi)者實(shí)際需求出發(fā)，了解消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的戶型、大小、價(jià)格等實(shí)際需求，以市場(chǎng)需求來做產(chǎn)品策劃，最終達(dá)到消費(fèi)者歡迎，實(shí)現(xiàn)暢銷、熱銷的目的。

（二）加大品牌建設(shè)

品牌代表了一個(gè)產(chǎn)品的品質(zhì)，而品牌的認(rèn)知程度代表了消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的肯定，把一個(gè)品牌做大做強(qiáng)，將大大增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。把品牌做大做強(qiáng)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度來看，符合企業(yè)的利益追求。因此，企業(yè)要保持品牌策略發(fā)展的持續(xù)性，培養(yǎng)消費(fèi)者對(duì)品牌的認(rèn)同感，企業(yè)既要有廣告推廣、促銷活動(dòng)等方式讓消費(fèi)者熟知品牌，又要用產(chǎn)品的質(zhì)量讓消費(fèi)者認(rèn)可品牌。通過品牌建設(shè)，讓消費(fèi)者體會(huì)到企業(yè)對(duì)產(chǎn)品的嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度，對(duì)消費(fèi)者的誠(chéng)意，從而提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）創(chuàng)新營(yíng)銷模式

傳統(tǒng)的營(yíng)銷模式是廣告宣傳、產(chǎn)品推廣和直銷，這些模式已無法適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)今社會(huì)是一個(gè)信息大爆炸的新時(shí)代，計(jì)算機(jī)技術(shù)、信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)飛速發(fā)展為房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷創(chuàng)造了有利條件。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行營(yíng)銷時(shí)，利用互聯(lián)網(wǎng)開創(chuàng)房地產(chǎn)營(yíng)銷新“舞臺(tái)”。通過網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷可以加強(qiáng)產(chǎn)品的宣傳和推廣，也可以改變傳統(tǒng)營(yíng)銷模式中的一些弊端。消費(fèi)者在網(wǎng)絡(luò)“舞臺(tái)”可以進(jìn)行更多資料的查找，解決在各大樓盤來回顛簸的困擾。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷既能有效的鎖定消費(fèi)者，也可以通過網(wǎng)絡(luò)“舞臺(tái)”更好的摸清客戶需求，制定精確的方案，提高營(yíng)銷成效?？傊?，在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下，靈活運(yùn)用多種營(yíng)銷手段，來應(yīng)對(duì)消費(fèi)者的多元化，創(chuàng)新化，發(fā)揮營(yíng)銷的更大價(jià)值，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展。

三、結(jié)論

綜上所述，在我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控成為一種常態(tài)，在這充滿機(jī)遇與挑戰(zhàn)的新形式下，營(yíng)銷策略創(chuàng)新將要首當(dāng)其沖。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要從市場(chǎng)定位、品牌意識(shí)和營(yíng)銷模式等方面著手，不斷探索出更多科學(xué)、合理、有效的營(yíng)銷策略途徑，為房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展注入新的活力，為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展開拓更廣闊的空間。

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（作者單位：中鐵十六局集團(tuán)置業(yè)投資有限公司）