石菲 劉芳

近年來，隨著房價的飛速上漲，保障房成為人們爭相追逐申請的對象。為了讓自己符合保障房申請的資格，很多人不惜通過放棄繼承權(quán)、假離婚、借名買房、借名投資等方式，來保證自己“身無分文”。隨著個別申請人規(guī)避手段的升級，住建委保障房資格審查的深度、廣度、速度也在不斷升級中。就如同下面的案例一樣，申請人貌似蜻蜓點水一般的動作，依然逃不過住建委保障房資格審查的法眼。一時的投機取巧，終究會釀成后續(xù)的麻煩重重。

為免過度緬懷逝者子力勸母賣房

天有不測風云，人有旦夕禍福。一向身體康健的王大爺突發(fā)心臟病去世，這讓總以王大爺為精神支柱的王大娘實在接受不了。作為獨生子的小王也甚為難過，年屆四十的他正處于事業(yè)有成、家庭美滿的得意時光，卻在想多盡孝道時發(fā)生如此憾事。但是，更讓小王擔心的，卻是母親王大娘的狀況。

自從王大爺去世后，王大娘就自己一人居住在舊小區(qū)里。失去了王大爺?shù)呐惆?，早已退休的王大娘無所事事，整日因思念老伴而涕淚漣漣。每當看到房間里的一花一草、小區(qū)里的鄰里街坊，王大娘都會未語淚先流。久而久之，王大娘不可避免地有了輕微的抑郁癥狀。

百般無奈之下，孝順的小王做了一個重大決定，就是說服王大娘賣房，然后重新買房換個新環(huán)境。經(jīng)過親朋好友們的輪番勸說，王大娘點頭同意了。母子倆將房子的信息掛到房屋買賣中介那里不到一周，就有買主陸續(xù)上門看房。北京二手房市場買賣火熱，很快母子倆就與其中一位買主達成了買賣意向，雙方約好在中介的見證下簽訂合同。孰料，買主在查看房屋產(chǎn)權(quán)登記證書時發(fā)現(xiàn)，上面登記的名字既非王大娘，也非小王，而是王大爺。中介告知小王母子倆，因房屋產(chǎn)權(quán)登記在王大爺名下，而王大爺已經(jīng)去世，所以無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。要想賣房，必須把房屋的產(chǎn)權(quán)人變更為他們母子。

為順利賣房子力勸母訴訟

為了順利賣房，小王開始了更名之旅。小王先是帶母親去了住建委，要求其工作人員將房屋過戶到母親名下，可工作人員告知小王，根據(jù)法律規(guī)定，因繼承發(fā)生的產(chǎn)權(quán)變更登記，繼承人應(yīng)當提交法院生效裁判文書或公證文書等繼承權(quán)證明，方能辦理。王大娘當場表示不樂意去法院，于是小王和王大娘就去公證處詢問繼承辦理手續(xù)。公證處人員告知了他們辦理繼承公證應(yīng)當提供的證明材料及應(yīng)當收取的費用后，王大娘覺得公證的費用太高了，一時間猶豫不定。

盡管王大娘否決了法院訴訟的方案，小王還是私下里打聽了法院的繼承案件處理情況。小王法院的朋友告訴他，現(xiàn)在他們法院的立案庭設(shè)有訴前調(diào)解，經(jīng)過該方式解決糾紛既省錢（達成和解撤訴的免收訴訟費；需要法院出具調(diào)解書的，則在訴訟費減半收取的基礎(chǔ)上還有減免），又省時間（只要備齊材料，當事人到場，當日即可出具法律文書）。

聽完法院內(nèi)部人員的介紹，加之在小王的心目中，法院裁判文書的效力本就比其他文書更具權(quán)威。于是，小王開始勸說母親到法院“調(diào)解”。他和母親說，他已經(jīng)打聽好了，就是起訴到法院，他們母子兩個也不用對簿公堂，法官就像嘮家常一樣，和兩個人聊聊天，問問情況，就可以給出繼承證明了。王大娘半信半疑地被小王拉去法院訴前調(diào)解室調(diào)解，王大娘發(fā)現(xiàn)，法官還真的一點都不可怕，就像鄰家的姐妹嘮家常一樣，問了問老伴的去世時間，老兩口什么時間買的房子，有幾個孩子，房子分給誰，等等，唯一不同的，就是旁邊有一個女孩一直在記錄他們的談話內(nèi)容。法官問到證據(jù)的問題，王大娘不太懂，就看到兒子把一沓材料交給法官，法官仔細地審查了一會兒，還拿給王大娘看。王大娘一看，原來證據(jù)就是他們家的戶口本、房本、獨生子女證，還有公公婆婆的火化證。不到一個小時，小王和王大娘就拿到了法院的調(diào)解書。王大娘對法院的訴前調(diào)解很滿意，發(fā)現(xiàn)原來法院的公堂也可以是溫馨的。

拿著新出爐的房產(chǎn)由王大娘繼承的調(diào)解書，小王帶著王大娘順利辦理了過戶登記手續(xù)。之后，小王喜滋滋地聯(lián)系房產(chǎn)中介，告知其這回可以賣房了。

為高價賣房避稅子力勸母贈房

房屋買賣中介公司很快為小王及買主安排了詳談合同細節(jié)的時間。在洽談過程中，中介公司經(jīng)紀人向雙方提供了一個成交建議，即鑒于王大娘名下有兩套房，若其與買家簽訂合同，則買主需要交納很高的交易稅，故建議先將房子過戶到小王名下，這樣買主就可以避免較高的交易稅；同時買主可以多給部分購房價款，以此補償賣家過戶的手續(xù)費和辛苦費等。買主表示十分贊同這種雙利模式，就和小王商量，如果小王配合自己辦理相應(yīng)手續(xù)以降低交易稅，買主就可以多給部分購房款。

因小王正在申請經(jīng)濟適用房，他擔心將房屋過戶到自己名下會影響自己的申請資格，這也是當時辦理繼承調(diào)解時小王主動放棄繼承權(quán)的根本原因，于是就向中介公司咨詢相關(guān)事宜。其經(jīng)紀人員答復(fù)說，交易房屋自王大娘名下過戶到小王名下然后再行出賣的行為，不會影響小王申請經(jīng)濟適用房。小王聽了之后雖然還有些擔心，但考慮到自己已經(jīng)將經(jīng)紀人員說的話錄了音，就琢磨起如何順利地將房屋過戶到自己名下。

說起房子，王大娘就小王一個兒子，她并不介意房子給兒子，但是卻介意房子給了兒子之后，萬一兒媳哪天和兒子離婚就會被兒媳分去一半。兒子也明白母親的心理，他勸說母親，把房屋贈與給他只是一個手續(xù)而已，辦完贈與之后，房子立刻就賣給別人了，賣房的錢也是給媽媽買新房子，兒媳分不去的。況且，這種方式還能多賣點錢，將來買房后有結(jié)余，就都給媽媽存上。聽完兒子的勸說，母親終于同意了。

想到可能多得的購房款，小王的心情十分愉快。房本一拿到手，小王就興高采烈地聯(lián)系中介公司和買主辦理買賣房屋手續(xù)。在中介公司的見證下，小王與買主簽訂了北京市存量房買賣合同（經(jīng)紀成交版）和房地產(chǎn)經(jīng)紀合同，并隨即辦理了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

保障房資格被取消子怒斥中介賠償

事情如果只是發(fā)展到這里，小王就成了“投機取巧”的獲益者了。然而世事往往難以預(yù)料。原來，在此兩年前，小王曾向其所在街道辦事處住房保障科備案申請北京市經(jīng)濟適用住房。次年，該街道辦事處住房保障科向小王發(fā)放了保障性住房配售入圍搖號確認通知單，初步確定小王的家庭在本次保障性住房搖號范圍，并告知其在輪候期間，人口、住房、收入、資產(chǎn)發(fā)生變化，未如實申報的不得參加此次搖號配售。同年底，該街道辦事處住房保障科審核通過了小王家庭申請購買經(jīng)濟適用房住房條件，并再次告知小王如通過購買經(jīng)濟適用住房資格審核的家庭，每年應(yīng)按期向街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）住房保障管理部門如實申報家庭收入、人口、住房、資產(chǎn)等變動情況。再隔一年后，區(qū)住房保障辦公室向小王發(fā)出經(jīng)濟適用住房配售通知書，小王選擇了一套滿意的二居室樓房。

如此，小王預(yù)購了經(jīng)濟適用房，又圓滿地解決了王大娘賣房的事情。正當小王欣喜地等待入住新房時，卻被有關(guān)部門告知，因小王名下曾有房產(chǎn)記錄，故其家庭申請經(jīng)濟適用房的資格喪失。原來，小王將王大娘的房屋過戶到自己名下并出售的行為，到底是影響了小王申請經(jīng)濟適用房的資格。小王想起去年中介公司信誓旦旦的保證，不由怒上心來。憤懣不平之下，小王以中介公司的欺騙行為影響其經(jīng)濟適用房的申請為由向法院提起訴訟，要求中介公司賠償其經(jīng)濟損失。

中介公司則抗辯稱，其提供的是居間服務(wù)，并非法律上的服務(wù)。小王將其母親房產(chǎn)過戶到其名下，是為了促成房屋買賣的成交，在價格上取得優(yōu)勢，是商品房買賣雙方協(xié)商的結(jié)果。小王在申請保障性住房之前，就應(yīng)該了解申請保障性住房的法律法規(guī)，其將母親名下房產(chǎn)過戶到自己名下的行為系個人行為。中介公司提供居間服務(wù)時，小王僅取得了經(jīng)濟適用房的資格，并未受到任何損失，因此不同意小王的訴訟請求。

法院審理后認為，中介公司為小王提供居間服務(wù)時，已通過合同形式向小王告知和提示了在此次商品房交易過程中的風險及稅費等事項；而小王卻未能提供有效證據(jù)證明中介公司提供居間服務(wù)過程中，存在故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，致使其喪失經(jīng)濟適用房資格。此外，作為保障性住房的申請方，小王應(yīng)當知曉申請經(jīng)濟適用房的相關(guān)法律法規(guī)。因此，其要求中介公司賠償?shù)脑V訟請求，因證據(jù)不足，法院不予支持。

最終，小王既沒能獲得經(jīng)濟適用房，也未能獲得中介公司賠償。

本是避免睹物思人才賣房，卻因投機取巧而失了一房。小王用合法的手段高價賣房符合交易之本質(zhì)，用合規(guī)的方式積極爭取保障住房亦無可厚非。繼承、贈與、賣房、失房、訴訟，小王的賣房過程可謂波折重重，本想投機取巧多獲利，卻不想弄巧成拙反失利。如果小王發(fā)生的一切可以重來，那么希望他能認識到：有時候，不走“捷徑”，往往才是走了捷徑。買賣也好，交易也好，大家本該實事求是，有時候循規(guī)蹈矩反而能讓事情更加順利，投機取巧則常常讓人得不償失。