薛飛

摘要：2015年以來(lái)，面臨房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)低迷、商品房庫(kù)存加大的嚴(yán)峻形勢(shì)，濮陽(yáng)市政府精準(zhǔn)發(fā)力，積極作為，出臺(tái)政策促進(jìn)濮陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，取得明顯效果?，F(xiàn)側(cè)重于在分析濮陽(yáng)市房地產(chǎn)新政出臺(tái)背景、新政出臺(tái)后市政府采取的各項(xiàng)措施及產(chǎn)生影響的基礎(chǔ)上，提出更好地促進(jìn)濮陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的建議，一是完善供給，釋放需求；二是培育和發(fā)展住房二、三級(jí)市場(chǎng)；三是提高房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)意理念，以期對(duì)不同地區(qū)中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供參考。

關(guān)鍵詞：濮陽(yáng)市；房地產(chǎn)新政；可持續(xù)發(fā)展；對(duì)策建議

一、背景

2014年以來(lái)，受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和日趨嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響，濮陽(yáng)市購(gòu)房者日趨謹(jǐn)慎，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，商品房銷(xiāo)售量下降。全市新建商品房銷(xiāo)售面積224萬(wàn)m2，增速與去年同期相比下降20%；全市二手房成交面積59.65萬(wàn)m2，與去年同期相比下降16.76%。個(gè)別樓盤(pán)甚至出現(xiàn)了退房現(xiàn)象，銷(xiāo)售價(jià)格明顯下降，降幅在10%左右。為提振消費(fèi)者信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康問(wèn)題發(fā)展。2015年濮陽(yáng)市先后出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》、《關(guān)于組織住房困難群體實(shí)施團(tuán)購(gòu)和支持改善性住房需求參與團(tuán)購(gòu)意見(jiàn)》《關(guān)于支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房促進(jìn)住房消費(fèi)的實(shí)施辦法》，在全省率先實(shí)施住房團(tuán)購(gòu)，提出支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房新舉措，打出了系列政策“組合拳”。為深入貫徹中央、省經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和城市工作會(huì)議精神，2016年5月份，研究出臺(tái)了《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展實(shí)施意見(jiàn)》等文件?！秾?shí)施意見(jiàn)》從實(shí)施房地產(chǎn)供給側(cè)改革，擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋面、降低交易稅費(fèi)、創(chuàng)新金融產(chǎn)品、支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房、設(shè)立房產(chǎn)超市、提供高效服務(wù)等十五個(gè)方面，提出房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展政策措施。

二、主要措施及影響

（一）深化改革生活力，發(fā)揮改革拉動(dòng)作用

推進(jìn)城鎮(zhèn)化綜合改革，制定公共服務(wù)、社會(huì)保障等配套政策，拓寬住房保障渠道。在全國(guó)率先推出支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房新舉措，對(duì)農(nóng)民所購(gòu)新建商品房、第二套改善性住房、購(gòu)買(mǎi)二手房每平方米分別給予150、100、200元補(bǔ)貼。將穩(wěn)定就業(yè)的農(nóng)民工納入住房公積金制度覆蓋范圍，保留進(jìn)城落戶農(nóng)民宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不變，讓進(jìn)城農(nóng)民走得放心、進(jìn)得安心，改革拉動(dòng)作用初步顯現(xiàn)。

（二）組織團(tuán)購(gòu)搭臺(tái)子，發(fā)揮活動(dòng)拉動(dòng)作用

2015年6月至10月，在全省率先創(chuàng)新實(shí)施了建市以來(lái)規(guī)模最大的住房團(tuán)購(gòu)活動(dòng)。精心挑選40個(gè)樓盤(pán)，10 000多套房源，舉辦大規(guī)模房產(chǎn)展示會(huì)。利用媒體公示、宣傳車(chē)廣播、群發(fā)短信等廣泛宣傳，采取熱線電話接受咨詢、邀約居民團(tuán)購(gòu)、服務(wù)窗口前移、優(yōu)惠政策激勵(lì)、企業(yè)讓利等多種措施調(diào)動(dòng)群眾參與積極性。市城區(qū)團(tuán)購(gòu)房活動(dòng)四個(gè)月成交房屋7 782套，成交面積89萬(wàn)平方米，成交金額4l億元。這一創(chuàng)新做法得到了國(guó)家住建部的充分肯定，焦點(diǎn)訪談、人民網(wǎng)、新華網(wǎng)、經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)等多家重要媒體予以報(bào)道。

（三）發(fā)展教育增引力，發(fā)揮教育拉動(dòng)作用

加快城區(qū)學(xué)校建設(shè)，放大優(yōu)質(zhì)教育資源，落實(shí)擴(kuò)招政策，降低人學(xué)門(mén)檻，千方百計(jì)擴(kuò)大城區(qū)學(xué)校招生規(guī)模，最大限度挖掘教育資源潛力，市縣城區(qū)中小學(xué)幼兒園擴(kuò)招23 830人，增幅35.8%，教育拉動(dòng)作用顯現(xiàn)，城區(qū)名校、熱點(diǎn)學(xué)校和新建學(xué)校帶動(dòng)了周邊商品房銷(xiāo)售和房屋租賃，學(xué)區(qū)樓盤(pán)熱銷(xiāo)。

（四）創(chuàng)新服務(wù)添活力，發(fā)揮服務(wù)拉動(dòng)作用

專(zhuān)門(mén)開(kāi)設(shè)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房服務(wù)窗口，開(kāi)通綠色通道，簡(jiǎn)化辦理程序，做好農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼審核、發(fā)放等工作。擴(kuò)大公積金繳存范圍，降低使用門(mén)檻，提高貸款額度，將更多進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民、個(gè)體工商戶等納入公積金制度范圍，發(fā)揮了公積金拉動(dòng)作用。市房管中心、市農(nóng)行推出支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房完善金融服務(wù)舉措，創(chuàng)新推出“農(nóng)民安家貸”、“龍都幸?？ā?。在全省設(shè)立首家房產(chǎn)超市，人駐企業(yè)40余家，入駐項(xiàng)目45個(gè)，精選一萬(wàn)多套房源，自7月份正式開(kāi)業(yè)以來(lái)，共成交房屋914套，成交面積10萬(wàn)平方米，成交金額5億元。成立濮陽(yáng)市房地產(chǎn)投資建設(shè)有限公司和市房地產(chǎn)投資基金，對(duì)存量房房地產(chǎn)進(jìn)行資本運(yùn)作，推進(jìn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，形成了擴(kuò)需求、去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制。

三、促進(jìn)濮陽(yáng)市房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策建議

濮陽(yáng)市房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)增長(zhǎng)迅速，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期向好。但也存在一些問(wèn)題，一是供給結(jié)構(gòu)矛盾，庫(kù)存壓力仍然很大。高端優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)供給不足，中低端同質(zhì)化樓盤(pán)供大于求，雖然經(jīng)過(guò)多種舉措去庫(kù)存，目前銷(xiāo)售持續(xù)回升，但由于大環(huán)境疲軟、市場(chǎng)行情不好、群眾觀望心態(tài)較重、房?jī)r(jià)較高等多種原因，庫(kù)存壓力仍然很大。二是土地購(gòu)置面積仍然下降，土地供應(yīng)過(guò)剩明顯。土地供應(yīng)節(jié)奏過(guò)快，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆椴桓撸壳叭薪迥昱垂┙ㄔO(shè)用地6萬(wàn)畝，存量土地庫(kù)存壓力很大。三是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨困境。濮陽(yáng)市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小，實(shí)力不夠強(qiáng)，自有資金少，融資難度大，大部分房地產(chǎn)樓盤(pán)層次低，技術(shù)含量低，開(kāi)發(fā)樣式單一，設(shè)計(jì)缺少特色，建設(shè)檔次與新型城鎮(zhèn)發(fā)展不相協(xié)調(diào)。由于資金困難和審批手續(xù)嚴(yán)格，商品房竣工交房違約現(xiàn)象有增加現(xiàn)象。對(duì)此，提出以下幾點(diǎn)建議。

（一）完善供給，釋放需求

抓好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，確保市場(chǎng)有序供應(yīng)。目前，濮陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)由于產(chǎn)業(yè)鏈條短、初始投資大、運(yùn)輸成本高等因素，主要存在成本居高不下、供給結(jié)構(gòu)不完善的問(wèn)題.應(yīng)建立以需求為導(dǎo)向的供給機(jī)制，充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，合理調(diào)控供給節(jié)奏，對(duì)周期長(zhǎng)的地區(qū)要減少供地或停止供地。優(yōu)化用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。支持開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)結(jié)構(gòu)，對(duì)已供應(yīng)、未開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，可以申請(qǐng)轉(zhuǎn)換用途、調(diào)整商住比例。對(duì)于在建商品住房項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以申請(qǐng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型做出調(diào)整。優(yōu)化房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)。引導(dǎo)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)精品戶型，將建筑設(shè)計(jì)與城市設(shè)計(jì)融合，兼顧室內(nèi)裝修，減少無(wú)效供給。對(duì)用產(chǎn)業(yè)化、集成化、信息化手段和新型建造方式生產(chǎn)的高品質(zhì)新型住宅，要給予信貸、稅收優(yōu)惠政策。支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，發(fā)展被動(dòng)式房屋等綠色節(jié)能建筑，將綠色、節(jié)能、智能等要求納入建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，將住宅性能等主要指標(biāo)，作為項(xiàng)目招標(biāo)、土地出讓的前置條件，使更多綠色建筑、節(jié)能建筑獲得政策支持。需求要順應(yīng)農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城趨勢(shì)，著力探索農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)推進(jìn)、良性互動(dòng)的制度體系，借鑒四川眉山經(jīng)驗(yàn)，建立新型城鎮(zhèn)化發(fā)展引導(dǎo)基金，基金由政府土地出讓收益提取資金和房地產(chǎn)企業(yè)出資共同建立，對(duì)農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房專(zhuān)項(xiàng)給予支持，讓農(nóng)民工和農(nóng)民買(mǎi)得起房。同時(shí)吸引外籍人士前來(lái)購(gòu)房，優(yōu)化調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，達(dá)到產(chǎn)城融合，以產(chǎn)興城、依城促產(chǎn)，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，建設(shè)布局合理、開(kāi)發(fā)適度、智慧人文、富有特色的現(xiàn)代化城市，不斷增強(qiáng)城市吸引力。

（二）培育和發(fā)展住房二、三級(jí)市場(chǎng)

一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該是以存量流動(dòng)為主、租售并舉的市場(chǎng)。應(yīng)采取措施、政策，把房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中的存量房地產(chǎn)的交易激活、放大，帶動(dòng)二級(jí)市場(chǎng)增量房地產(chǎn)的銷(xiāo)售，根據(jù)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)的流量情況，規(guī)劃一級(jí)市場(chǎng)。降低二手房交易成本，促進(jìn)住房梯度消費(fèi)，西方國(guó)家每年上市銷(xiāo)售的住房，舊房占80%，新房不到20%。由于舊房?jī)r(jià)格低（包括舊住房平均面積小的因素），就降低了上市的平均房?jī)r(jià)。培育發(fā)展房屋置換市場(chǎng)，通過(guò)房屋置換，既能調(diào)劑住房激活二手房市場(chǎng)，也能與新房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。創(chuàng)建“先買(mǎi)后賣(mài)”的置換模式，組建房屋置換機(jī)構(gòu)聯(lián)合銀行提供“賣(mài)方信用”，支持居民改善住房條件。搞活住房租賃市場(chǎng)，培育專(zhuān)業(yè)化住房租賃機(jī)構(gòu)，推動(dòng)住房租賃規(guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。引導(dǎo)企業(yè)投資購(gòu)房用于租賃經(jīng)營(yíng)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整資產(chǎn)配置持有住房用于租賃經(jīng)營(yíng)，支持專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)通過(guò)租賃或購(gòu)買(mǎi)社會(huì)閑置住房開(kāi)展租賃經(jīng)營(yíng)。建立租賃市場(chǎng)房源信息平臺(tái)，規(guī)范租賃行為，維護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益。

（三）提高房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)意理念

促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)型向資本經(jīng)營(yíng)型、專(zhuān)業(yè)服務(wù)型轉(zhuǎn)變，從房地產(chǎn)業(yè)的單一經(jīng)營(yíng)模式向多種經(jīng)營(yíng)模式并存轉(zhuǎn)變。現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在著周期太長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)極為困難等因素，全部流程由一家開(kāi)發(fā)商完成占用資金量極大，應(yīng)加快房地產(chǎn)業(yè)的專(zhuān)業(yè)化協(xié)作步伐，提高與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的專(zhuān)業(yè)化協(xié)作程度，加強(qiáng)行業(yè)內(nèi)同業(yè)間的聯(lián)合和跨業(yè)的合作。如與互聯(lián)網(wǎng)合作，利用信息通信技術(shù)推動(dòng)自身業(yè)務(wù)與模式升級(jí)實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)+，為打造智慧社區(qū)、探索智慧化生活提供技術(shù)支撐，建立“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)管理”模式，整合各類(lèi)行政和市場(chǎng)資源，建立以社區(qū)住戶為核心，集電子政府、物業(yè)服務(wù)、電子商務(wù)和業(yè)主自治功能為一體、面向公眾的在線公共服務(wù)體系，加快物業(yè)服務(wù)向現(xiàn)代化多元集約型服務(wù)轉(zhuǎn)變。.促進(jìn)創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)由于具備低投入、高產(chǎn)出的高附加值特性，是智能化、知識(shí)化的高附加值產(chǎn)業(yè)，能帶動(dòng)一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能促使房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生新的增長(zhǎng)點(diǎn)。應(yīng)重視提高房地產(chǎn)品的附加值和技術(shù)含量，匯聚有規(guī)模、有實(shí)力、有技術(shù)的產(chǎn)業(yè)集群，開(kāi)發(fā)創(chuàng)意住宅、創(chuàng)意商鋪、創(chuàng)意寫(xiě)字樓、創(chuàng)意老街、創(chuàng)意產(chǎn)品成果體驗(yàn)中心等創(chuàng)意房產(chǎn)，改造利用舊城空間比如改造原有傳統(tǒng)工業(yè)的舊倉(cāng)庫(kù)和舊廠房發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，盤(pán)活已經(jīng)失去生命力的廠房，吸引社會(huì)資金投入到舊城房屋修繕工作中，發(fā)展旅游服務(wù)和文化創(chuàng)意等適合舊城區(qū)特點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)新舊城改造方式，為舊城改造注入資金和活力。

[責(zé)任編輯：王鑫]