商品房在建工程抵押有沒有實現(xiàn)分套注銷呢？

做法錯誤吧，應(yīng)該是變更登記。

辦了預(yù)售后如果出售的話有沒有分套注銷，還是只是要求抵押權(quán)人出具相關(guān)同意銷售的意見？

我們從房屋登記時候開始，在建工程抵押就一直按套登記的。

我們都走變更登記，沒有部分注銷的業(yè)務(wù)。

我們采取的減少抵押物和增加抵押物調(diào)整。

這種調(diào)整就是抵押變更啊。

變更是否收回原證書？是否重新發(fā)證明？

我們是一套一套解，初始登記時，變更轉(zhuǎn)房產(chǎn)抵押同時辦理。

你們怎么增加，是不是隨著樓層不斷建成增加抵押物，那每次需要不斷變更樓盤表嗎？

我們是重新發(fā)證，樓盤表一次建成。

那一套一套解的話抵押范圍就不斷減少，對吧？

對。

經(jīng)抵押權(quán)人同意，能否在不注銷抵押權(quán)的基礎(chǔ)上直接辦轉(zhuǎn)移登記？

我認(rèn)為是可以的。

抵押范圍在不斷調(diào)整，假如一套或者幾套要出售，是先注銷抵押登記，然后加入新的房屋作為抵押物？還是讓抵押人先還款一部分？

糾正一下，可以買賣，處分是處分，登記是登記，所以登記要變更出那一套。但是現(xiàn)在賣出的依然存在抵押登記。

可以納入網(wǎng)簽，但不能辦理登記。

抵押權(quán)人同意以什么樣的格式體現(xiàn)出來？這個同意是登記的收件范圍？

交易管理要審查，所以2014版合同有這個附件。登記上來說權(quán)利不能沖突。因為規(guī)范里有這一條（9.3.4）。法理上講，只要三方合意登記也沒問題吧。

即使三方同意也會產(chǎn)生很多后續(xù)問題吧。

債權(quán)和物權(quán)在這里是分離的。我認(rèn)為只要能排出債權(quán)轉(zhuǎn)讓的善意和后續(xù)轉(zhuǎn)移登記的善意第三人就ok了。

對的，一個是《擔(dān)保法》的要求，一個是《物權(quán)法》的要求。

預(yù)售狀態(tài)下一套或幾套一個注銷申請表，在樓盤表上辦解押登記。初始登記轉(zhuǎn)正式房產(chǎn)抵押后，不能分套解，必須一次性解除抵押。

可是如果在建工程抵押登記沒有注銷的話，也會影響辦理首次登記吧？

不會影響的，合法建造的房屋本來就屬于它的建造者。首次登記是一個權(quán)利公示，不是權(quán)利生效的要件。

其實這個銀行也吐槽過，說看著自己的抵押物不斷減少，不讓出售不合適，出售了還款不及時他們也損失。

所以項目貸款銀行應(yīng)該搞好資金監(jiān)管。