張津夷

一、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)面臨的主要問題

1.相關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)準(zhǔn)則不健全，存在滯后性

房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)市場(chǎng)化以來，其相關(guān)的法律法規(guī)、行業(yè)準(zhǔn)則的更新速度極為緩慢。例如，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》僅修訂過2次，且前后相距十多年；北京市的基準(zhǔn)地價(jià)及體系的編制從2002年版本到2014年版本相差12年。在內(nèi)外體制不健全的情況下將房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)市場(chǎng)化，而相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)卻嚴(yán)重滯后，使得市場(chǎng)的亂象無法得到及時(shí)糾正，阻礙了行業(yè)的健康發(fā)展。

2.行政干預(yù)大于市場(chǎng)需求，供需方利益不一致

現(xiàn)階段大多數(shù)估價(jià)行為發(fā)生于各類市場(chǎng)環(huán)節(jié)中某一方的強(qiáng)制要求，并且大多由另一方支付評(píng)估費(fèi)。例如房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)中，金融機(jī)構(gòu)要求由第三方評(píng)估，而委托估價(jià)及支付費(fèi)用的卻是借款方。估價(jià)機(jī)構(gòu)本應(yīng)受估價(jià)規(guī)范及協(xié)會(huì)的要求，獨(dú)立、公正、客觀地為金融機(jī)構(gòu)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，卻受制于支付費(fèi)用借款方的利益訴求（高估值、低費(fèi)用等）。支付費(fèi)用一方的利益訴求與估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任相背離，供需雙方利益不一致，必然無法形成有效的供需機(jī)制。

3.競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制不健全

行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)是規(guī)范市場(chǎng)行為的關(guān)鍵組織，然而我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的自律組織主要職能仍停留于估價(jià)技術(shù)的規(guī)范，對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的制定至今鮮有作為。尤其在服務(wù)定價(jià)方面過于混亂，造成機(jī)構(gòu)之間惡性競(jìng)爭(zhēng)。自從國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部于1995年規(guī)范過房地產(chǎn)中介服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后再無相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)。2015年國(guó)家放開定價(jià)權(quán)，由市場(chǎng)自主定價(jià)，而此時(shí)惡性競(jìng)爭(zhēng)下的估價(jià)服務(wù)費(fèi)早已無市場(chǎng)規(guī)律可循。低價(jià)引發(fā)的服務(wù)質(zhì)量下降、調(diào)查成本壓縮、估價(jià)師技術(shù)水平門檻降低等現(xiàn)象已凸顯。用流水線作業(yè)“生產(chǎn)”評(píng)估報(bào)告，而非有針對(duì)性地進(jìn)行專業(yè)服務(wù)，用“估價(jià)工”代替“估價(jià)師”，低質(zhì)服務(wù)的機(jī)構(gòu)成為主體，將形成“劣幣驅(qū)逐良幣”的不良后果，受損的是整個(gè)行業(yè)。

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)的劇烈變動(dòng)不利于估價(jià)行業(yè)的發(fā)展

房地產(chǎn)市場(chǎng)的劇烈變動(dòng)在近一年內(nèi)尤其明顯，2015年的低迷與2016年的火熱形成鮮明對(duì)比，而放大至估價(jià)服務(wù)方面，造成的直接后果是估價(jià)所依賴的理論方法及數(shù)據(jù)與市場(chǎng)情況差距過大，導(dǎo)致相關(guān)利益方對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的不信任感增加，非常不利于估價(jià)機(jī)構(gòu)及行業(yè)的品牌建設(shè)。

5.產(chǎn)業(yè)上下游（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、專業(yè)調(diào)查機(jī)構(gòu)等）互為競(jìng)爭(zhēng)

例如，原本同屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的估價(jià)與經(jīng)紀(jì)，如今基本被視為兩個(gè)不同行業(yè)。而這兩個(gè)行業(yè)的業(yè)務(wù)交叉其實(shí)很多，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)依賴于估價(jià)，估價(jià)又需要經(jīng)紀(jì)積累的真實(shí)數(shù)據(jù)。然而現(xiàn)實(shí)中兩個(gè)行業(yè)發(fā)展的步調(diào)不一致，并相互芥蒂，造成效率和資源的浪費(fèi)。

6.執(zhí)業(yè)人員能力不足，理論方面停留在簡(jiǎn)單建模，實(shí)務(wù)方面缺乏對(duì)市場(chǎng)、對(duì)全產(chǎn)業(yè)鏈的經(jīng)歷

雖然房地產(chǎn)方向的專業(yè)在很多大專院校都有設(shè)立，但針對(duì)于評(píng)估的院校很少，評(píng)估并未進(jìn)入高等院校的主流研究領(lǐng)域，不僅理論研究有限，而且人才輸出較少。另一方面，對(duì)于評(píng)估這門經(jīng)驗(yàn)性很強(qiáng)的技術(shù)，品牌建設(shè)的缺乏尤其阻礙了行業(yè)對(duì)于優(yōu)秀人才的吸引。目前估價(jià)業(yè)務(wù)的簡(jiǎn)單化、批量化使得技術(shù)門檻降低，估價(jià)服務(wù)人員整體素質(zhì)下降，缺乏對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)、對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的認(rèn)識(shí)。而且相關(guān)行業(yè)自律組織的主要培訓(xùn)對(duì)象是估價(jià)師，缺乏對(duì)承擔(dān)主要技術(shù)工作的普通估價(jià)人員的培養(yǎng)和訓(xùn)練。

7.估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部機(jī)制模糊

很多人常說，評(píng)估是技術(shù)也是藝術(shù)，但也可以說它既不是技術(shù)也不是藝術(shù)。評(píng)估公司大多以作坊式經(jīng)營(yíng)，缺乏明確合理的職級(jí)職位劃分和員工激勵(lì)制度，導(dǎo)致員工離職率高、忠誠(chéng)度下降，同時(shí)加重了行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀人才的流失。

二、核心競(jìng)爭(zhēng)力分析

首先，我們通過波特五力模型來分析一下房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的基本競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)：

1.買方能力，即購(gòu)買者的討價(jià)還價(jià)能力

從目前估價(jià)的大多數(shù)業(yè)務(wù)來看，購(gòu)買者的討價(jià)還價(jià)能力相當(dāng)強(qiáng)，除了法院仲裁項(xiàng)目等業(yè)務(wù)的行政力度強(qiáng)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較為固定外，其他大多業(yè)務(wù)的買方能力更強(qiáng)。在這種環(huán)境下，評(píng)估行為很容易受到買方利益的干擾。

2.賣方能力，即供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)能力

目前大多數(shù)估價(jià)機(jī)構(gòu)主要是供應(yīng)服務(wù)，供應(yīng)鏈上端只有部分?jǐn)?shù)據(jù)公司，且不屬于必須成本，所以目前估價(jià)機(jī)構(gòu)的賣方能力較弱。但隨著社會(huì)對(duì)于估價(jià)服務(wù)質(zhì)量要求的提高，估價(jià)機(jī)構(gòu)會(huì)越來越依賴專業(yè)數(shù)據(jù)或調(diào)研機(jī)構(gòu)的供應(yīng)，賣方能力未來預(yù)計(jì)會(huì)增強(qiáng)。

3.替代產(chǎn)品或服務(wù)的威脅

受到行業(yè)規(guī)范及技術(shù)的要求，估價(jià)服務(wù)基本上沒有可以替代的產(chǎn)品或服務(wù)。但隨著信息科技的迅速發(fā)展，越來越強(qiáng)大的計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)整合能力已經(jīng)逐步顯現(xiàn)出替代成套住宅等估價(jià)業(yè)務(wù)的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)未來替代服務(wù)產(chǎn)品的威脅會(huì)越來越大。但由于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)行業(yè)尚未定型，相關(guān)法律法規(guī)不斷完善，對(duì)人工判斷和處理的依賴仍相當(dāng)關(guān)鍵，信息技術(shù)在現(xiàn)階段尚不能構(gòu)成主要威脅。

4.新進(jìn)入行業(yè)者的威脅

目前房地產(chǎn)估價(jià)在技術(shù)上的進(jìn)入壁壘很低，但已在估價(jià)行業(yè)占有一席之地的估價(jià)機(jī)構(gòu)，鑒于其已經(jīng)建立的與政府、協(xié)會(huì)、金融機(jī)構(gòu)的合作關(guān)系較為穩(wěn)固，新進(jìn)入者較難打破原有競(jìng)爭(zhēng)格局。

5.現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的威脅

根據(jù)前文的描述，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)已然形成惡性競(jìng)爭(zhēng)的格局，以不合理評(píng)估值及低收費(fèi)博取評(píng)估業(yè)務(wù)，種種跡象表明現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者威脅較大。

通過上述分析，現(xiàn)階段房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力并非估價(jià)技術(shù)本身，而主要在于與政府、協(xié)會(huì)、金融機(jī)構(gòu)的合作關(guān)系，以及當(dāng)前在社會(huì)民眾對(duì)估價(jià)服務(wù)質(zhì)量要求不嚴(yán)珂的情況下，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以較低成本運(yùn)行的優(yōu)勢(shì)。然而，隨著政府、協(xié)會(huì)、金融機(jī)構(gòu)等各方利益的牽制、社會(huì)資源透明化、以及評(píng)估費(fèi)用的大幅度縮減，這兩種競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)會(huì)逐漸消失。隨之而來的必然是與專業(yè)數(shù)據(jù)、調(diào)研機(jī)構(gòu)的密切合作，業(yè)務(wù)上向更不可替代的咨詢、顧問業(yè)務(wù)拓展，以及在技術(shù)層面的深度挖掘，從而應(yīng)對(duì)替代產(chǎn)品及新進(jìn)入行業(yè)者的威脅。估價(jià)行業(yè)的轉(zhuǎn)變，已是迫在眉睫，箭在弦上。

三、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略分析

從戰(zhàn)略層面考慮，我們應(yīng)如何改變呢？

首先，應(yīng)重新審視房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)的使命和目標(biāo)，它在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中扮演什么樣的角色，它在社會(huì)中承擔(dān)什么樣的責(zé)任，以此作為企業(yè)戰(zhàn)略制定和評(píng)估的依據(jù)。在人民素質(zhì)普遍提高的當(dāng)下，估價(jià)服務(wù)作為房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)中不可或缺的角色，已經(jīng)越來越被大眾需要，然而實(shí)務(wù)層面上卻很難取得大眾認(rèn)可，這極需要估價(jià)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人將戰(zhàn)略眼光從“拉關(guān)系”向合理的渠道管理轉(zhuǎn)變、從“無條件服從”向?qū)Φ鹊墓┬桕P(guān)系轉(zhuǎn)變。

其次，外部環(huán)境分析。了解企業(yè)所處的環(huán)境（包括宏觀、微觀環(huán)境）正在發(fā)生哪些變化，這些變化給企業(yè)將帶來更多的機(jī)會(huì)還是更多的威脅。正如前文競(jìng)爭(zhēng)格局的分析，很多企業(yè)也許還沉溺于這些年行政導(dǎo)向下估價(jià)服務(wù)帶來的巨大利益，并未察覺到環(huán)境的變化，也或許察覺到了變化但思維僵化、改革困難。然而不可否認(rèn)的是，信息科技的大潮一旦涌來，有可能造成的是毀滅性的打擊。

最后，內(nèi)部條件分析。評(píng)估企業(yè)自身所處的相對(duì)地位，具有哪些資源以及戰(zhàn)略能力；制定有效的戰(zhàn)略方案，不斷了解并調(diào)整與企業(yè)有關(guān)的利益和相關(guān)者的利益期望、利益相關(guān)者的反應(yīng)以及這些反應(yīng)對(duì)組織可能產(chǎn)生的影響和制約，主動(dòng)解決可以克服的困難、盡量避免不可控制的風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該有做大做強(qiáng)的志向，加強(qiáng)整合資源的能力從而提高買方和賣方能力，建立合理的利益制約機(jī)制及員工激勵(lì)制度，從而改善品牌形象、應(yīng)對(duì)外界威脅。

陳品祿/責(zé)任編輯