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        地產(chǎn)融資:資本不是活雷鋒

        2017-03-30 18:40:34陳方勇
        關(guān)鍵詞:開(kāi)發(fā)商融資資金

        陳方勇

        那天,朋友介紹了一位準(zhǔn)備在縣級(jí)城市拿項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商過(guò)來(lái)談融資,因?yàn)槭呛苁斓呐笥?,又看到?lái)的人是位長(zhǎng)者,感覺(jué)還算樸實(shí),于是本來(lái)可以一眼就斃掉的項(xiàng)目,還是耐心跟他做了兩個(gè)多小時(shí)的溝通,雖然合作的可能性不大,但還是希望有些話他能聽(tīng)的進(jìn)去,也算是能幫到他?;叵胱龅禺a(chǎn)基金的這些年,遇到類似的情況還真不少,大量所謂的“好項(xiàng)目”最終還是堅(jiān)決的放棄,里面很多還是挺遺憾的,其實(shí)可能真的好,但放在了不合適的人手里,就不好說(shuō)了。

        以這位大哥的項(xiàng)目做個(gè)例子吧。他準(zhǔn)備拿的這個(gè)項(xiàng)目位于城市最核心的地段,當(dāng)?shù)厝私^對(duì)認(rèn)可,只要有房肯定搶光。我就問(wèn)他:這個(gè)城市核心商圈在哪里?最好的商業(yè)一年有多少流水?最好賣的商鋪能賣多少價(jià)格?平均一個(gè)月能賣掉多少套?都是多大面積的好賣?買的人是自用的多還是投資的多?自用又是做什么買賣的?他告訴我,那個(gè)城市很小,你自己去問(wèn)就知道了。好吧,看來(lái)您壓根沒(méi)做過(guò)市場(chǎng)調(diào)查,我就問(wèn),那您這個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃何時(shí)啟動(dòng)銷售,住宅和商鋪是怎樣的銷售節(jié)奏,每個(gè)月計(jì)劃怎么樣的回款,工程投入在開(kāi)盤(pán)前如何,開(kāi)盤(pán)后又如何,融資的額度如何考慮,計(jì)劃何時(shí)能還款?他說(shuō),我們計(jì)劃兩年完工,利潤(rùn)大概是兩個(gè)億,融資金額越多越好,最好能用滿兩年,至于其中的資金安排沒(méi)有考慮過(guò)。我說(shuō),私募的資金雖然不是高利貸,但也不便宜哦,一般是能少借就少借,能早點(diǎn)還就早點(diǎn)還,這個(gè)您可得慎重。

        一般說(shuō)到這里,基本上已經(jīng)可以判斷這是個(gè)完全沒(méi)有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的生手開(kāi)發(fā)商在拍腦袋拿地,可以不用談下去了。即使真的是絕好的地段,放在一個(gè)毫無(wú)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人手里也可能是爛尾工程,就算是在北京,這樣的案例也比比皆是。我有意打住,朋友卻還有些不甘,說(shuō)這些開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)我們找個(gè)好的操盤(pán)團(tuán)隊(duì)就能解決,我們還是重點(diǎn)看看項(xiàng)目是不是真的好,通過(guò)融資結(jié)構(gòu)的安排是否能把你們的擔(dān)心解決掉,比如讓你們資金方控股?我說(shuō)好吧,那您來(lái)告訴我這塊地好在哪里,您有什么樣的特殊優(yōu)勢(shì)能保證您能拿到,又怎么證明您拿到的價(jià)格確實(shí)便宜,而且別人想搶還搶不走?他給我出示了當(dāng)?shù)卣猩痰囊幌盗形募?,還是和政府簽訂的招商協(xié)議,里面約定了一些出讓的程序,還有一些隱晦的排他條款(比如方案需要政府審定,要有回遷安置面積等)。我說(shuō)這些還無(wú)法確定就是您的,即使寫(xiě)了那也是違反程序,仍然無(wú)效,如果這塊地的價(jià)值確實(shí)大,要確保這塊地的權(quán)利,還是要盡快啟動(dòng)招拍掛,完成摘牌才是您的,才有條件拿這塊地來(lái)當(dāng)?shù)盅簵l件談融資。當(dāng)然了,談可以先談,調(diào)研也可以先做,但合作基礎(chǔ)不確定是沒(méi)法實(shí)質(zhì)跟進(jìn)的。

        沒(méi)想到這位先生還是看過(guò)一些融資案例的,他將了我一軍:你們不是股權(quán)投資基金嗎?我可以把控股權(quán)給你們,假設(shè)出現(xiàn)問(wèn)題,我的出資也可以作為你們的墊底賠償啊。我說(shuō),好,那我們就來(lái)談股權(quán)投資。股權(quán)投資有兩種選擇,一種是投團(tuán)隊(duì),我們相信一個(gè)優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)有好的商業(yè)模式可以做好一件事或一個(gè)項(xiàng)目,但是缺錢(qián),基金作為財(cái)務(wù)投資人出現(xiàn),可以做階段性的支持;另外一種是直接投項(xiàng)目,看好項(xiàng)目,本身也有操作團(tuán)隊(duì),基金就會(huì)接手項(xiàng)目,自己來(lái)操盤(pán),獲利退出。我說(shuō),您肯定不符合第一種,第二種情況即使您舍得撒手,我們也還得詳細(xì)論證一下項(xiàng)目?jī)r(jià)值,而且還需要權(quán)衡為這樣一個(gè)小項(xiàng)目組建團(tuán)隊(duì)去操作的利弊。他說(shuō),那不是有信托都愿意和開(kāi)發(fā)商一起配資去拿地的嗎?那也不能說(shuō)一定能拿到啊?我說(shuō),您不看看那些都是些什么樣的開(kāi)發(fā)商,一般的中小開(kāi)發(fā)商有可能嗎?人家那看重的是公司的整體調(diào)度能力,咱不要求達(dá)到萬(wàn)科那樣的高度,您能給我們提供一個(gè)第二還款來(lái)源,就是說(shuō)假設(shè)這個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)意外,還有其他的備手可以化解或者緩沖風(fēng)險(xiǎn)的嗎?他說(shuō):沒(méi)有。

        這個(gè)時(shí)候,老先生已經(jīng)清楚是不可能從我們這里融到資了,不甘心的嘟囔了一聲:要是我拿到了地,我還用來(lái)北京找你們?nèi)谫Y嗎?當(dāng)?shù)鼐鸵欢奄Y金找過(guò)來(lái)了!我很平靜的告訴他:您說(shuō)的真對(duì)!確實(shí)可能您那個(gè)地塊的價(jià)值是遠(yuǎn)在北京的我們以及我們身后的投資人看不到的,所以出于朋友的建議,如果地塊的價(jià)值確實(shí)存在,而自己的資金又不足以做最基本的啟動(dòng),那么不如讓渡一點(diǎn)股權(quán)給當(dāng)?shù)赜型顿Y需要的朋友,害怕自己的控制力削弱,那就盡量分散一些,這樣雖然可能犧牲一點(diǎn)利益,但實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)就小很多,等土地權(quán)利確實(shí)拿到了,再去找機(jī)構(gòu)融資可能會(huì)更好,甚至可能當(dāng)?shù)氐你y行這樣的低成本資金都會(huì)介入,整體資金成本壓力就小很多,熬過(guò)了開(kāi)始的苦日子,后面就會(huì)順暢很多。而至于我們,地產(chǎn)基金還是有自己的底線,我們可以不計(jì)較城市,不計(jì)較開(kāi)發(fā)商的資質(zhì),不計(jì)較是否一定“四三二”,但一定需要一個(gè)資金進(jìn)出的邏輯,資金用在了哪里,是否合法合理,后期通過(guò)什么方式來(lái)歸還資金,重點(diǎn)是項(xiàng)目本身是否盈利,利潤(rùn)是否足以支撐這樣的融資成本,融資期限內(nèi)項(xiàng)目本身是否有足夠的現(xiàn)金流既能保證項(xiàng)目正常運(yùn)作又能產(chǎn)生富余現(xiàn)金來(lái)還本付息??床坏竭@些,那么投資就變成了賭博,這種事不該是地產(chǎn)基金去干。

        老先生悻悻地拉著行李箱離開(kāi)了我的辦公室,看的出來(lái)風(fēng)塵仆仆,讓他如此掃興的離開(kāi)我也有些于心不忍。不過(guò)我還是希望我說(shuō)的一些話會(huì)對(duì)他有所觸動(dòng),如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)早就不是拍個(gè)腦袋就能賺錢(qián)的時(shí)代了,拎著自己半輩子積累的血汗錢(qián),憑著直覺(jué)就想扎進(jìn)這個(gè)已經(jīng)非常兇險(xiǎn)的市場(chǎng)里撈錢(qián),恐怕現(xiàn)實(shí)會(huì)比想象殘酷得多。如果運(yùn)氣好,遇到一個(gè)職業(yè)操守好又愿意幫他好好梳理的職業(yè)團(tuán)隊(duì),這個(gè)項(xiàng)目或許還真就碰對(duì)了。否則,如他跟我表述的一樣,只能希望他后面遇到的人都還能如我們一樣善良了。

        地產(chǎn)行業(yè)早已不是當(dāng)年那個(gè)遍地黃金的年代了,賭博模式只會(huì)帶來(lái)慘重代價(jià)。對(duì)于很多急于需求融資的中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),他們大概是看到了“借雞生蛋”的妙處,但可能忽略了杠桿也是雙刃劍,它既能助你以小博大,也能放大你的風(fēng)險(xiǎn),一著不慎滿盤(pán)皆輸,甚至可能是把老本都賠了進(jìn)去!云南有個(gè)做的不錯(cuò)的開(kāi)發(fā)商借助信托的力量在天津拿了一個(gè)地王,沒(méi)想到等待他的不是金山而是沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān),結(jié)果不僅賠掉了天津項(xiàng)目,連在云南的基業(yè)也只好拱手讓人。這還是前兩年的事,現(xiàn)在恐怕類似的案例會(huì)更多。真是:杠桿有風(fēng)險(xiǎn),融資需謹(jǐn)慎!

        一位做地產(chǎn)基金的前輩有一個(gè)選擇項(xiàng)目投資的“四好標(biāo)準(zhǔn)”:好區(qū)域(有發(fā)展?jié)摿?,聚人氣的地方),好?xiàng)目(租售比例合理,產(chǎn)品適銷對(duì)路),好公司(良好的信用基礎(chǔ),家底夠厚),好團(tuán)隊(duì)(充分的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn),溝通順暢)。話很樸實(shí),卻基本概括了資本在選擇項(xiàng)目合作上重點(diǎn)需要看的內(nèi)容,非常實(shí)用。說(shuō)白了,資本只能干“錦上添花”的事,而不可能是“濟(jì)危扶困”的雷鋒,需要借助資本的幫助,只能是自己夠強(qiáng)。不夠強(qiáng)怎么辦?首先,檢討自己,這樣的投資是否真的有價(jià)值?自己是否真的能駕馭?想好了,就趕緊補(bǔ)強(qiáng)自己的弱項(xiàng),否則,就不如早點(diǎn)放棄。千萬(wàn)不要被自己的想象誤導(dǎo),實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn),要想說(shuō)服別人就要拿現(xiàn)實(shí)的數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)話,真實(shí)的投資容不得沒(méi)有根據(jù)的假設(shè)。

        后地產(chǎn)時(shí)代,無(wú)論是做地產(chǎn)開(kāi)發(fā),還是地產(chǎn)金融,都請(qǐng)拿出點(diǎn)專業(yè)的誠(chéng)意吧,這樣才對(duì)得起投資人,對(duì)得起你自己。一個(gè)通過(guò)努力才會(huì)有回報(bào)的事業(yè),才會(huì)是值得長(zhǎng)久投入的事業(yè)。你,做好準(zhǔn)備了嗎?

        作者系佰仕信(上海)股權(quán)投資基金管理有限公司董事長(zhǎng)

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