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        2017樓市政策冰火兩重天

        2017-03-30 18:28:53丁祖昱
        中國房地產(chǎn)·市場版 2017年3期
        關鍵詞:成交量常州熱點

        丁祖昱

        2016年全國的商品房成交量打破了此前“天花板”,多數(shù)城市成交創(chuàng)新高,隨之而來的是政策的收緊。

        就1月份各城市成交而言,受到供應不濟以及春節(jié)部分城市備案數(shù)據(jù)滯后等影響,成交量環(huán)比均出現(xiàn)大幅下滑,這一點在一線城市中尤為明顯,北京、上海環(huán)比跌幅超過40%。二、三線城市當中,南京、東莞、常州成交環(huán)比上漲,同比來看,重慶、青島漲幅較大,均超過70%,市場熱度相對較高。另外,蘇州、沈陽、鄭州同環(huán)比降幅較大,其中蘇州同、環(huán)比分別下降82%和30%。

        去化層面來說,1月除重慶以外,其余城市消化周期環(huán)比皆有所上升,部分城市消化周期甚至拉長至20個月以上,其中深圳消化周期已達26.7個月,而鄭州、武漢、南昌等城市消化周期不足5個月,重慶近幾個月市場熱度較高,去化周期僅剩2.2個月。

        一、壓力相對較輕的城市:武漢、南寧、常州、重慶、杭州等

        武漢去年價格雖增長7%,主要是結構性影響,實際上二環(huán)以內(nèi)房價上漲35%,二三環(huán)之間上漲26%,三外環(huán)之間上漲16%,這與其他熱點城市漲幅還是比較接近。整體來看,未來三年武漢供應量充足,成交量繼續(xù)穩(wěn)步上漲問題不大。

        杭州熱銷項目集中在外圍區(qū)域,價格較低、預售證好拿,更為主要的是不限購。而且核心區(qū)熱銷項目售價普遍低于市場預期,整個市場購買力強,由于土地成交結構和中心區(qū)項目全部精裝修,今年房價難降,市場壓力相對較輕。

        另外,像常州這類不限購的三線城市,在熱點城市需求外溢之下,2017年市場相對壓力較小。常州春節(jié)后由于投資客迅速回歸,市場快速回暖,1月成交量同環(huán)比均增長。而供應和庫存處在低位,也會推動常州房價在今年上半年繼續(xù)上升,需要警惕的是,現(xiàn)階段房價過快上漲可能將面臨一個較大的調(diào)控。

        二、壓力相對較大的城市:北京、上海、深圳、南京、西安、福州等

        一線城市中除廣州以外,其余三個城市政策壓力將很大程度上影響未來市場,尤其是對的價格限制和典型物業(yè)打擊上威力十足。就2017年而言,延續(xù)嚴控的政策已達成共識,無論是新盤定位、推貨節(jié)奏、價格預期、營銷策略等會以此為依據(jù)。

        二線城市中,西安、南京、沈陽、福州今年樓市也需謹慎小心。西安2016年市場雖然總體“量跌價穩(wěn)”,但若對比其他熱點城市來看,5%的房價漲幅與其他熱點城市相距甚遠,加上庫存壓力較大,限購之下,今年仍困難重重。而南京在政策收緊之下,成交量快速下降,新房市場成交持續(xù)低位徘徊,雖然沒有去化壓力,但供應受限,成交量能否止跌回穩(wěn)較為關鍵。

        三、相對較為樂觀的城市:成都、青島、廣州等

        2016年的廣州在一線城市當中“一枝獨秀”,商品住宅市場供不應求加劇,成交量、成交均價、成交金額也再創(chuàng)歷史新高??紤]到供應不足,接下來成交量將繼續(xù)下滑,但“地王”效應和經(jīng)濟發(fā)展需要構成有效支撐下,廣州房價將保持緩慢上漲。另外,在商業(yè)/公寓可以改為租賃住宅政策推動下,這一塊原本平淡的市場將會回暖。

        而成都在經(jīng)歷了去年“量價齊升”后,如果2017年政府不追加更苛刻的政策,成都市場或許整體看漲,且看漲的幅度不亞于2016年全年漲幅。

        值得注意的是,青島盡管部分熱點樓盤簽約受限,1月份成交環(huán)比下滑,但簽約量同比大幅上漲,特別是春節(jié)假期之后,到訪量和成交量較高,表明當前購房需求依然在擴大,市場熱度不減。另外,政策面來看,青島相對其他熱點城市相對寬松。筆者認為今年青島市場變化將與一線城市和強二線城市基本同步,但時間上會有所滯后。價格仍會上升階段,前三季度將繼續(xù)補庫存。

        作者系易居(中國)企業(yè)集團CEO

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