丁祖昱

2016年全國(guó)的商品房成交量打破了此前“天花板”，多數(shù)城市成交創(chuàng)新高，隨之而來的是政策的收緊。

就1月份各城市成交而言，受到供應(yīng)不濟(jì)以及春節(jié)部分城市備案數(shù)據(jù)滯后等影響，成交量環(huán)比均出現(xiàn)大幅下滑，這一點(diǎn)在一線城市中尤為明顯，北京、上海環(huán)比跌幅超過40%。二、三線城市當(dāng)中，南京、東莞、常州成交環(huán)比上漲，同比來看，重慶、青島漲幅較大，均超過70%，市場(chǎng)熱度相對(duì)較高。另外，蘇州、沈陽、鄭州同環(huán)比降幅較大，其中蘇州同、環(huán)比分別下降82%和30%。

去化層面來說，1月除重慶以外，其余城市消化周期環(huán)比皆有所上升，部分城市消化周期甚至拉長(zhǎng)至20個(gè)月以上，其中深圳消化周期已達(dá)26.7個(gè)月，而鄭州、武漢、南昌等城市消化周期不足5個(gè)月，重慶近幾個(gè)月市場(chǎng)熱度較高，去化周期僅剩2.2個(gè)月。

一、壓力相對(duì)較輕的城市：武漢、南寧、常州、重慶、杭州等

武漢去年價(jià)格雖增長(zhǎng)7%，主要是結(jié)構(gòu)性影響，實(shí)際上二環(huán)以內(nèi)房?jī)r(jià)上漲35%，二三環(huán)之間上漲26%，三外環(huán)之間上漲16%，這與其他熱點(diǎn)城市漲幅還是比較接近。整體來看，未來三年武漢供應(yīng)量充足，成交量繼續(xù)穩(wěn)步上漲問題不大。

杭州熱銷項(xiàng)目集中在外圍區(qū)域，價(jià)格較低、預(yù)售證好拿，更為主要的是不限購(gòu)。而且核心區(qū)熱銷項(xiàng)目售價(jià)普遍低于市場(chǎng)預(yù)期，整個(gè)市場(chǎng)購(gòu)買力強(qiáng)，由于土地成交結(jié)構(gòu)和中心區(qū)項(xiàng)目全部精裝修，今年房?jī)r(jià)難降，市場(chǎng)壓力相對(duì)較輕。

另外，像常州這類不限購(gòu)的三線城市，在熱點(diǎn)城市需求外溢之下，2017年市場(chǎng)相對(duì)壓力較小。常州春節(jié)后由于投資客迅速回歸，市場(chǎng)快速回暖，1月成交量同環(huán)比均增長(zhǎng)。而供應(yīng)和庫(kù)存處在低位，也會(huì)推動(dòng)常州房?jī)r(jià)在今年上半年繼續(xù)上升，需要警惕的是，現(xiàn)階段房?jī)r(jià)過快上漲可能將面臨一個(gè)較大的調(diào)控。

二、壓力相對(duì)較大的城市：北京、上海、深圳、南京、西安、福州等

一線城市中除廣州以外，其余三個(gè)城市政策壓力將很大程度上影響未來市場(chǎng)，尤其是對(duì)的價(jià)格限制和典型物業(yè)打擊上威力十足。就2017年而言，延續(xù)嚴(yán)控的政策已達(dá)成共識(shí)，無論是新盤定位、推貨節(jié)奏、價(jià)格預(yù)期、營(yíng)銷策略等會(huì)以此為依據(jù)。

二線城市中，西安、南京、沈陽、福州今年樓市也需謹(jǐn)慎小心。西安2016年市場(chǎng)雖然總體“量跌價(jià)穩(wěn)”，但若對(duì)比其他熱點(diǎn)城市來看，5%的房?jī)r(jià)漲幅與其他熱點(diǎn)城市相距甚遠(yuǎn)，加上庫(kù)存壓力較大，限購(gòu)之下，今年仍困難重重。而南京在政策收緊之下，成交量快速下降，新房市場(chǎng)成交持續(xù)低位徘徊，雖然沒有去化壓力，但供應(yīng)受限，成交量能否止跌回穩(wěn)較為關(guān)鍵。

三、相對(duì)較為樂觀的城市：成都、青島、廣州等

2016年的廣州在一線城市當(dāng)中“一枝獨(dú)秀”，商品住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求加劇，成交量、成交均價(jià)、成交金額也再創(chuàng)歷史新高?？紤]到供應(yīng)不足，接下來成交量將繼續(xù)下滑，但“地王”效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要構(gòu)成有效支撐下，廣州房?jī)r(jià)將保持緩慢上漲。另外，在商業(yè)/公寓可以改為租賃住宅政策推動(dòng)下，這一塊原本平淡的市場(chǎng)將會(huì)回暖。

而成都在經(jīng)歷了去年“量?jī)r(jià)齊升”后，如果2017年政府不追加更苛刻的政策，成都市場(chǎng)或許整體看漲，且看漲的幅度不亞于2016年全年漲幅。

值得注意的是，青島盡管部分熱點(diǎn)樓盤簽約受限，1月份成交環(huán)比下滑，但簽約量同比大幅上漲，特別是春節(jié)假期之后，到訪量和成交量較高，表明當(dāng)前購(gòu)房需求依然在擴(kuò)大，市場(chǎng)熱度不減。另外，政策面來看，青島相對(duì)其他熱點(diǎn)城市相對(duì)寬松。筆者認(rèn)為今年青島市場(chǎng)變化將與一線城市和強(qiáng)二線城市基本同步，但時(shí)間上會(huì)有所滯后。價(jià)格仍會(huì)上升階段，前三季度將繼續(xù)補(bǔ)庫(kù)存。

作者系易居（中國(guó)）企業(yè)集團(tuán)CEO