丁祖昱

2016年全國的商品房成交量打破了此前“天花板”，多數(shù)城市成交創(chuàng)新高，隨之而來的是政策的收緊。

就1月份各城市成交而言，受到供應(yīng)不濟(jì)以及春節(jié)部分城市備案數(shù)據(jù)滯后等影響，成交量環(huán)比均出現(xiàn)大幅下滑，這一點(diǎn)在一線城市中尤為明顯，北京、上海環(huán)比跌幅超過40%。二、三線城市當(dāng)中，南京、東莞、常州成交環(huán)比上漲，同比來看，重慶、青島漲幅較大，均超過70%，市場熱度相對較高。另外，蘇州、沈陽、鄭州同環(huán)比降幅較大，其中蘇州同、環(huán)比分別下降82%和30%。

去化層面來說，1月除重慶以外，其余城市消化周期環(huán)比皆有所上升，部分城市消化周期甚至拉長至20個月以上，其中深圳消化周期已達(dá)26.7個月，而鄭州、武漢、南昌等城市消化周期不足5個月，重慶近幾個月市場熱度較高，去化周期僅剩2.2個月。

一、壓力相對較輕的城市：武漢、南寧、常州、重慶、杭州等

武漢去年價格雖增長7%，主要是結(jié)構(gòu)性影響，實(shí)際上二環(huán)以內(nèi)房價上漲35%，二三環(huán)之間上漲26%，三外環(huán)之間上漲16%，這與其他熱點(diǎn)城市漲幅還是比較接近。整體來看，未來三年武漢供應(yīng)量充足，成交量繼續(xù)穩(wěn)步上漲問題不大。

杭州熱銷項(xiàng)目集中在外圍區(qū)域，價格較低、預(yù)售證好拿，更為主要的是不限購。而且核心區(qū)熱銷項(xiàng)目售價普遍低于市場預(yù)期，整個市場購買力強(qiáng)，由于土地成交結(jié)構(gòu)和中心區(qū)項(xiàng)目全部精裝修，今年房價難降，市場壓力相對較輕。

另外，像常州這類不限購的三線城市，在熱點(diǎn)城市需求外溢之下，2017年市場相對壓力較小。常州春節(jié)后由于投資客迅速回歸，市場快速回暖，1月成交量同環(huán)比均增長。而供應(yīng)和庫存處在低位，也會推動常州房價在今年上半年繼續(xù)上升，需要警惕的是，現(xiàn)階段房價過快上漲可能將面臨一個較大的調(diào)控。

二、壓力相對較大的城市：北京、上海、深圳、南京、西安、福州等

一線城市中除廣州以外，其余三個城市政策壓力將很大程度上影響未來市場，尤其是對的價格限制和典型物業(yè)打擊上威力十足。就2017年而言，延續(xù)嚴(yán)控的政策已達(dá)成共識，無論是新盤定位、推貨節(jié)奏、價格預(yù)期、營銷策略等會以此為依據(jù)。

二線城市中，西安、南京、沈陽、福州今年樓市也需謹(jǐn)慎小心。西安2016年市場雖然總體“量跌價穩(wěn)”，但若對比其他熱點(diǎn)城市來看，5%的房價漲幅與其他熱點(diǎn)城市相距甚遠(yuǎn)，加上庫存壓力較大，限購之下，今年仍困難重重。而南京在政策收緊之下，成交量快速下降，新房市場成交持續(xù)低位徘徊，雖然沒有去化壓力，但供應(yīng)受限，成交量能否止跌回穩(wěn)較為關(guān)鍵。

三、相對較為樂觀的城市：成都、青島、廣州等

2016年的廣州在一線城市當(dāng)中“一枝獨(dú)秀”，商品住宅市場供不應(yīng)求加劇，成交量、成交均價、成交金額也再創(chuàng)歷史新高?？紤]到供應(yīng)不足，接下來成交量將繼續(xù)下滑，但“地王”效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要構(gòu)成有效支撐下，廣州房價將保持緩慢上漲。另外，在商業(yè)/公寓可以改為租賃住宅政策推動下，這一塊原本平淡的市場將會回暖。

而成都在經(jīng)歷了去年“量價齊升”后，如果2017年政府不追加更苛刻的政策，成都市場或許整體看漲，且看漲的幅度不亞于2016年全年漲幅。

值得注意的是，青島盡管部分熱點(diǎn)樓盤簽約受限，1月份成交環(huán)比下滑，但簽約量同比大幅上漲，特別是春節(jié)假期之后，到訪量和成交量較高，表明當(dāng)前購房需求依然在擴(kuò)大，市場熱度不減。另外，政策面來看，青島相對其他熱點(diǎn)城市相對寬松。筆者認(rèn)為今年青島市場變化將與一線城市和強(qiáng)二線城市基本同步，但時間上會有所滯后。價格仍會上升階段，前三季度將繼續(xù)補(bǔ)庫存。

作者系易居（中國）企業(yè)集團(tuán)CEO