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        特色小鎮(zhèn)的“生命力”之開發(fā)架構(gòu)及投融資模式

        2017-03-30 18:23:56
        關(guān)鍵詞:居所特色產(chǎn)業(yè)生命力

        一、特色小鎮(zhèn)的開發(fā)架構(gòu)

        特色小鎮(zhèn)的開發(fā),一般包括7個(gè)部分。

        1.特色產(chǎn)業(yè)引擎

        當(dāng)?shù)氐奶厣a(chǎn)業(yè),一般以新興產(chǎn)業(yè)或傳統(tǒng)的經(jīng)典產(chǎn)業(yè)為主。

        2.旅游引擎

        吸引外來消費(fèi)的關(guān)鍵,一個(gè)或多個(gè)核心旅游休閑項(xiàng)目,如觀光景區(qū)、主體樂園、特色街區(qū)、溫泉養(yǎng)生中心等。

        3.核心產(chǎn)業(yè)園區(qū)

        包括產(chǎn)業(yè)的研發(fā)、生產(chǎn)、制造等核心功能,是城市特色產(chǎn)業(yè)的集中體現(xiàn)。

        4.休閑聚集區(qū)

        聚集了各種休閑業(yè)態(tài),主要功能是留住人流并擴(kuò)大其消費(fèi)。

        5.產(chǎn)業(yè)延伸環(huán)

        圍繞特色產(chǎn)業(yè)及旅游產(chǎn)業(yè),會(huì)形成產(chǎn)業(yè)延伸的一系列項(xiàng)目,往往環(huán)繞中心區(qū),形成輻射或組團(tuán)分布。

        6.獲取土地開發(fā)收益的重點(diǎn)

        包括原有城鎮(zhèn)居民居住,農(nóng)民城鎮(zhèn)化居住,產(chǎn)業(yè)人口聚集居住,外來游客居住等。

        7.社區(qū)配套網(wǎng)

        服務(wù)于居民生活及旅游產(chǎn)業(yè)的金融、醫(yī)療、教育、商業(yè)等產(chǎn)城一體化的公共配套。

        特色小鎮(zhèn)開發(fā)需要產(chǎn)業(yè)與旅游雙核驅(qū)動(dòng)。

        第一大核心開發(fā)是特色產(chǎn)業(yè)開發(fā),不僅涉及了產(chǎn)業(yè)本身的生產(chǎn)制作,還會(huì)延伸到服務(wù)性質(zhì)的第三產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)的應(yīng)用以及教育和研究事業(yè)。

        具體而言,特色產(chǎn)業(yè)開發(fā)具體落地架構(gòu)主要分為事業(yè)導(dǎo)入與產(chǎn)業(yè)開發(fā)兩個(gè)方面。事業(yè)導(dǎo)入主要分為科(產(chǎn)業(yè)科研基地)、教(教育培訓(xùn)園區(qū))、文(產(chǎn)業(yè)博物館)、其他(比如康復(fù)療養(yǎng)醫(yī)院)等。產(chǎn)業(yè)開發(fā)包括產(chǎn)業(yè)本身(科技產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)孵化園、雙創(chuàng)中心、創(chuàng)想園等);產(chǎn)業(yè)應(yīng)用(應(yīng)用示范園等);產(chǎn)業(yè)服務(wù)(產(chǎn)業(yè)+貿(mào)易、產(chǎn)業(yè)+會(huì)議、產(chǎn)業(yè)+康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)+運(yùn)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)+休閑娛樂等)。

        第二大核心開發(fā)是旅游項(xiàng)目,旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目以“旅游吸引核+休閑聚集+商街+居住”的開發(fā)架構(gòu)模式。

        旅游吸引核——特色項(xiàng)目吸引核(包括主題樂園、景區(qū)等)、風(fēng)貌吸引核(包括古鎮(zhèn)、藝術(shù)、創(chuàng)意等)、廣場(chǎng)吸引核(包括激光水秀、篝火晚會(huì)等)、餐飲吸引等。

        休閑聚集——餐飲聚集、酒吧與夜間聚集、創(chuàng)意客棧聚集等。

        商街——?jiǎng)?chuàng)意工坊街區(qū)(諸如百工坊、百藝坊等)、娛樂游樂街區(qū)(演藝、洗浴、養(yǎng)療等)、休閑街區(qū)與商業(yè)地產(chǎn)。

        居住——就業(yè)與本地居民第一居所、大城市與周末居住第二居所、養(yǎng)老與度假居住第三所等。

        二、特色小鎮(zhèn)的商業(yè)模式

        特色小鎮(zhèn)以企業(yè)為參與主體,政府引導(dǎo)、服務(wù),負(fù)責(zé)小鎮(zhèn)的定位、規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施和審批服務(wù),在市場(chǎng)運(yùn)作的基礎(chǔ)上,引進(jìn)民營企業(yè)建設(shè)特色小鎮(zhèn)。

        商業(yè)模式主要有以下幾種類型。

        1.土地一級(jí)開發(fā)

        僅做土地的一級(jí)開發(fā),直接獲利;進(jìn)行一級(jí)土地開發(fā),同時(shí)通過其他模式(如補(bǔ)貼方案等),享受升值收益結(jié)構(gòu)。

        2.二級(jí)房產(chǎn)開發(fā)

        包括六大房產(chǎn)結(jié)構(gòu):一居所地產(chǎn)、商鋪型地產(chǎn)、客棧公寓型地產(chǎn)、二居所地產(chǎn)(周末)、三居所地產(chǎn)(度假)、養(yǎng)老地產(chǎn)。通過銷售回收經(jīng)營等方式形成銷售運(yùn)營模式。

        3.產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)

        一是特色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā),包括科教文衛(wèi)等產(chǎn)業(yè)事業(yè)導(dǎo)入及產(chǎn)業(yè)園、孵化園等產(chǎn)業(yè)本身開發(fā);二是旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā),包括旅游吸引核項(xiàng)目(如主題公園)、休閑消費(fèi)聚集項(xiàng)目(如休閑商街)、夜間休閑聚集項(xiàng)目(如水秀表演等);通過項(xiàng)目的運(yùn)營獲得收益。

        4.產(chǎn)業(yè)鏈整合開發(fā)

        兩大產(chǎn)業(yè)鏈:泛旅游產(chǎn)業(yè)鏈和特色產(chǎn)業(yè)鏈;兩大產(chǎn)業(yè)鏈相互支撐,構(gòu)建區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈,包括金融、教育、居住人群、城市化機(jī)構(gòu)和政府政策等。

        5.城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)

        城市服務(wù):公共交通服務(wù)、社會(huì)服務(wù)等;城市管理:城市智能化管理、政府政策等;城市配套:銀行、學(xué)校、醫(yī)院等。

        三、特色小鎮(zhèn)的投融資模式

        特色小鎮(zhèn)的投融資主要以構(gòu)建以項(xiàng)目為核心;以城市投資及旅游投資為支撐,多種投資平臺(tái)相互協(xié)調(diào);特色小鎮(zhèn)投融資平臺(tái)為互相支撐的投融資框架結(jié)構(gòu)。

        1.投資平臺(tái)建構(gòu)

        包括兩大塊,一塊是城市投資;一塊是旅游投資。前者包括健康、水利、健康投資;后者包括文化投資、農(nóng)業(yè)投資、養(yǎng)老投資等。

        2.多種融資方式

        包括基金資金、開發(fā)性銀行政策資金、PPP開發(fā)資金、商業(yè)銀行信貸資金、ABS資產(chǎn)證券化、政府貼息、貸款資金等。

        3.外部資源導(dǎo)入

        一方面,導(dǎo)入外部投資資源,如九鼎投資、中興通集團(tuán)、中國健康產(chǎn)業(yè)基金、綠維文旅控股、賽伯樂、發(fā)改委PPP項(xiàng)目辦公室、全經(jīng)聯(lián)等。

        另一方面,導(dǎo)入大量優(yōu)質(zhì)的IP資源,包括知識(shí)資本的導(dǎo)入以及成熟品牌的導(dǎo)入。

        本文由本刊編輯依據(jù)網(wǎng)絡(luò)素材整理而成

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