談詞鎮(zhèn)，何麗敏

共同意志“難產(chǎn)”下的業(yè)主共益權(quán)個(gè)體保護(hù)

談詞鎮(zhèn)，何麗敏

在業(yè)主共同意志“難產(chǎn)”的情形下，基于業(yè)主共益權(quán)的權(quán)利性與救濟(jì)性、主體復(fù)雜性與形成共同意志的艱難性、現(xiàn)行規(guī)則基礎(chǔ)性與確定的指引性以及訴訟宗旨的公益性與道德性，宜賦予單個(gè)或部分業(yè)主為保護(hù)業(yè)主共同利益以司法保護(hù)請(qǐng)求權(quán)。但是，基于既判力擴(kuò)張理論，從訴訟誠(chéng)信與“經(jīng)濟(jì)人”預(yù)防、業(yè)主參訴能力差異化和司法介入業(yè)主自治有必要限度考量，該權(quán)利應(yīng)受到必要限制，僅在同時(shí)符合業(yè)主共同權(quán)益確已遭受不法侵害或者有發(fā)生不法侵害的“緊迫危險(xiǎn)”、確實(shí)難以形成業(yè)主共同意志以及不提起訴訟將導(dǎo)致業(yè)主共同權(quán)益發(fā)生重大損害三個(gè)條件時(shí)，才能提起保護(hù)請(qǐng)求。作為法院，應(yīng)以形式審查為主，實(shí)質(zhì)審查為輔；以合法性審查為主，合理性審查為輔；以解決現(xiàn)實(shí)侵害為主，潛在危險(xiǎn)為輔；以行為禁止為主，損害賠償為輔；以判決為主，調(diào)解為輔。

業(yè)主；共益權(quán)；個(gè)體保護(hù)；理論基礎(chǔ)；必要限制；具體把握

業(yè)主的權(quán)利可分為對(duì)專有部分享有的自益權(quán)和對(duì)共有及公用部分的共益權(quán)。業(yè)主共益權(quán)包括共有所有人對(duì)共有部分的使用權(quán)、收益權(quán)和單純的改良權(quán)利。[1]業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“兩會(huì)”）在形成業(yè)主共同意志的前提下，可以代表業(yè)主維護(hù)共有部分的本來(lái)用途以及在該共有部分受到不法侵害時(shí)，依法通過(guò)合法手段使該共有部分受到的侵害得以復(fù)原以及請(qǐng)求損害賠償?shù)臋?quán)利。但是，如小區(qū)無(wú)法組成“兩會(huì)”或者即使組成也難以形成業(yè)主共同意志，當(dāng)業(yè)主共益權(quán)受到不法侵害時(shí)，各業(yè)主陷于單兵作戰(zhàn)被“吊打”的境地，難以維護(hù)自身合法權(quán)益和小區(qū)共有利益。因此，在業(yè)主共同意志“難產(chǎn)”情形下，對(duì)單個(gè)或部分業(yè)主基于保護(hù)業(yè)主共益權(quán)而提起訴訟進(jìn)行研究顯得極具現(xiàn)實(shí)意義。

一、問(wèn)題的引出

2013年，恒發(fā)公司將其所開發(fā)的“恒發(fā)御龍尊府”共2166套商品房向社會(huì)銷售。恒發(fā)公司與下屬子公司恒發(fā)物業(yè)公司簽訂《恒發(fā)御龍尊府前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定“恒發(fā)御龍尊府”小區(qū)在業(yè)主委員會(huì)依法決定更換物業(yè)之前，由恒發(fā)物業(yè)公司作為物業(yè)管理公司提供物業(yè)服務(wù)。梁某于2015年1月與恒發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，購(gòu)買126㎡商品房一套。2015年12月，梁某入住后，發(fā)現(xiàn)該小區(qū)雖然全部銷售完畢，但入住率不到50%；而且恒發(fā)物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)極差，小區(qū)衛(wèi)生、保安等基本處于放任狀態(tài)。梁某等業(yè)主試圖組織業(yè)主組成“兩會(huì)”，將恒發(fā)物業(yè)公司更換，卻發(fā)現(xiàn)許多業(yè)主無(wú)法聯(lián)系，致使“兩會(huì)”根本無(wú)法組成。2016年8月，恒發(fā)物業(yè)公司在小區(qū)原有綠地上建設(shè)三層小樓作為物業(yè)及小區(qū)商鋪用房。梁某等業(yè)主多次與恒發(fā)物業(yè)公司交涉，均未果。2016年11月，該新建小樓投入使用，給小區(qū)安全、衛(wèi)生等帶來(lái)重大影響，引起業(yè)主們強(qiáng)烈不滿，多次與物業(yè)人員發(fā)生沖突。小區(qū)所在社區(qū)、街道辦和區(qū)政府相關(guān)部門多次組織調(diào)解，均未果。由于無(wú)法組成“兩會(huì)”，梁某等19名業(yè)主以恒發(fā)物業(yè)公司為被告，向港務(wù)區(qū)法院提起訴訟，請(qǐng)求判決恒發(fā)物業(yè)公司拆除小樓，將該地恢復(fù)為綠地，賠償損失1萬(wàn)元；并因恒發(fā)物業(yè)公司服務(wù)不到位而解除與恒發(fā)物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)合同。

對(duì)此，法院有三種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》第76條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第7條規(guī)定，改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第8條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。因此，對(duì)于改變共有部分用途涉及糾紛處理、解聘恒發(fā)物業(yè)公司等，應(yīng)至少得到“雙過(guò)半”的業(yè)主授權(quán)后才能起訴。在本案中，梁某等19位業(yè)主人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)“雙過(guò)半”，因此梁某等業(yè)主不應(yīng)獲得訴權(quán)，應(yīng)駁回起訴。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，《物權(quán)法》第83條規(guī)定，業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。小區(qū)共有部分雖然是所有業(yè)主的共有權(quán)益，但也屬于梁某等業(yè)主的合法權(quán)益，如果該共有部分權(quán)益受到損害，業(yè)主當(dāng)然應(yīng)該有訴權(quán)。該部分業(yè)主也符合《民事訴訟法》第119條規(guī)定的“與本案有直接利害關(guān)系的公民”要求。況且，無(wú)法組成“兩會(huì)”是我國(guó)當(dāng)今社會(huì)的普遍現(xiàn)象，如果一味寄希望于“兩會(huì)”保護(hù)業(yè)主共同利益，顯然難以呼應(yīng)現(xiàn)實(shí)需求。因此，在無(wú)法組成“兩會(huì)”情形下，應(yīng)允許個(gè)別或者部分業(yè)主為保護(hù)業(yè)主共有權(quán)益而起訴。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)賦予業(yè)主基于共益權(quán)的訴權(quán)，但是要進(jìn)行嚴(yán)格限制。業(yè)主只能在業(yè)主共同權(quán)益保護(hù)“情況緊迫”時(shí)，才能起訴。

二、業(yè)主共益權(quán)個(gè)體保護(hù)的理論基礎(chǔ)：共同意志“難產(chǎn)”

業(yè)主共益權(quán)屬全體業(yè)主享有，當(dāng)無(wú)疑義。然而在權(quán)利行使過(guò)程中，卻因“眾口難調(diào)”而難以形成業(yè)主共同意志。此時(shí)，賦予單個(gè)或部分業(yè)主的共益權(quán)司法保護(hù)請(qǐng)求權(quán)，主要由業(yè)主共益權(quán)的基本特征和權(quán)利行使的現(xiàn)實(shí)決定。

（一）共益權(quán)的權(quán)利性與救濟(jì)性

從業(yè)主成員權(quán)的視角說(shuō)，業(yè)主權(quán)利也可以被看作是以物權(quán)為基礎(chǔ)所彰顯的人權(quán)。[2]“無(wú)救濟(jì)則無(wú)權(quán)利”的基本內(nèi)涵即為法律將公民某項(xiàng)權(quán)利規(guī)定為法律權(quán)利，并對(duì)其進(jìn)行了規(guī)定，然如在該項(xiàng)權(quán)利受到不法侵犯時(shí)，卻不能對(duì)它提供切實(shí)保護(hù)，那么該項(xiàng)權(quán)利因無(wú)救濟(jì)而與未規(guī)定無(wú)異。住宅小區(qū)的共有部分由全體業(yè)主共同享有所有權(quán)，為《物權(quán)法》第70條所規(guī)定。該共有部分的權(quán)利當(dāng)然也應(yīng)由所有享有權(quán)益的業(yè)主共同行使，對(duì)侵害該共有權(quán)益的行為也應(yīng)由所有業(yè)主共同提出保護(hù)請(qǐng)求。但是，如果難以形成業(yè)主共同意志達(dá)成業(yè)主共識(shí)而業(yè)主共同權(quán)益確已被侵害或有被侵害的緊急危險(xiǎn)時(shí)，還機(jī)械地等待形成業(yè)主共同意志，無(wú)疑將錯(cuò)過(guò)業(yè)主共益權(quán)的重要保護(hù)時(shí)機(jī)，致使該權(quán)利得不到法律和國(guó)家公權(quán)力救濟(jì)而名存實(shí)亡。此時(shí)，將有強(qiáng)烈保護(hù)業(yè)主共益權(quán)的業(yè)主意志強(qiáng)制捆綁在形成“業(yè)主共同意志”中，致使大好機(jī)會(huì)錯(cuò)失，最后還是由所有業(yè)主共同承擔(dān)不利后果，顯然不利于業(yè)主共同權(quán)益保障，特別對(duì)那些有強(qiáng)烈保護(hù)意愿的業(yè)主極不公平。即使有追責(zé)機(jī)會(huì)，卻一則耗費(fèi)大量的人力、物力和司法資源；二則追責(zé)難度極大，各業(yè)主的過(guò)錯(cuò)程度實(shí)難認(rèn)定；三則將本屬于與業(yè)主共益權(quán)侵害者的外部矛盾轉(zhuǎn)化成業(yè)主的內(nèi)部矛盾，既不符合“和諧社區(qū)”“和諧社會(huì)”的建立，更使業(yè)主共益權(quán)侵害者從“違法行為”中獲益，顯然與法治理念不符。因此可知，該制度設(shè)計(jì)本身即存在瑕疵。為彌補(bǔ)該闕如，在無(wú)法組成“兩會(huì)”或者無(wú)法形成業(yè)主共同意志情形下，在業(yè)主共益權(quán)確已受到不法侵害或者有不法侵害發(fā)生的現(xiàn)實(shí)危險(xiǎn)時(shí)，賦予個(gè)別業(yè)主或者部分業(yè)主訴權(quán)，賦予他們請(qǐng)求國(guó)家公權(quán)力提供保護(hù)的權(quán)利，提起保護(hù)業(yè)主共益權(quán)的訴訟，當(dāng)應(yīng)肯定。

（二）共益權(quán)主體的復(fù)雜性與形成共同意志的艱難性

在區(qū)分所有建筑中，由于業(yè)主團(tuán)體具有恒久性，要在人數(shù)眾多的業(yè)主中充分實(shí)現(xiàn)其對(duì)于公共物業(yè)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，首先要面對(duì)的是業(yè)主間意志和利益的沖突解決。[3]我國(guó)諸多住宅小區(qū)呈現(xiàn)龐大化、復(fù)雜化特征，居住幾萬(wàn)戶、居住人口幾萬(wàn)甚至十幾萬(wàn)人的小區(qū)屢見(jiàn)不鮮。隨著城市化進(jìn)程加快，居住人群的文化程度、職業(yè)經(jīng)歷、思維習(xí)慣、利益訴求等差異極為明顯，這樣形成群體共同意志，做出符合群體利益的決議顯得異常艱難。出現(xiàn)此情形，既有主觀也有客觀原因：主觀原因主要在于業(yè)主權(quán)利理念、自治意識(shí)和公益觀念不強(qiáng)。許多業(yè)主對(duì)侵害業(yè)主共益權(quán)的行為基于各自利益考量不敢管，權(quán)利意識(shí)極為淡薄。還有些業(yè)主“自掃門前雪”，對(duì)專有部分之外的共有部分權(quán)益不想管，存在一定的“搭便車”心理。其中還有個(gè)別業(yè)主與權(quán)利侵害者互相勾結(jié)、串通，損害業(yè)主共同利益。客觀原因主要在于將各業(yè)主集中起來(lái)極為不易。在炒房、囤房等比較嚴(yán)重的小區(qū)，入住率一般都不高，許多業(yè)主根本就無(wú)法聯(lián)系，更談不上組成“兩會(huì)”，致使業(yè)主共同意志難以形成。即使在入住率很高的住宅小區(qū)，因各自工作時(shí)間差異等，組成“兩會(huì)”仍顯得步履維艱。何況在已經(jīng)組成“兩會(huì)”的小區(qū)，各業(yè)主達(dá)成業(yè)主共同意志形成業(yè)主決議也非易事。加之現(xiàn)行法律政策不完善及缺乏積極激勵(lì)規(guī)則、“兩會(huì)”法律地位不明確、政府部門及社區(qū)指導(dǎo)不得力以及平衡各利益主體規(guī)則未能有效運(yùn)行等，致使各業(yè)主處于“單打獨(dú)斗”境地，對(duì)業(yè)主共同權(quán)益維護(hù)有心無(wú)力。然而，如業(yè)主共益權(quán)不法侵害確在發(fā)生或者有發(fā)生的“緊迫危險(xiǎn)”時(shí)，在通過(guò)其他途徑均不能達(dá)到權(quán)益保護(hù)之效果時(shí)，賦予單個(gè)或者部分業(yè)主以司法保護(hù)請(qǐng)求權(quán)是較好的解決之道。

（三）現(xiàn)行規(guī)則的基礎(chǔ)性與確定指引性

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第14條規(guī)定，建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無(wú)效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。作為小區(qū)共有部分的共同所有人，業(yè)主當(dāng)然是該條規(guī)定的“權(quán)利人”。《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第56條規(guī)定，共同財(cái)產(chǎn)權(quán)利受到他人侵害，部分共有權(quán)人起訴的，其他共有權(quán)人應(yīng)當(dāng)列為共同訴訟人。第58條規(guī)定，人民法院追加共同訴訟的當(dāng)事人時(shí)，應(yīng)通知其他當(dāng)事人；應(yīng)當(dāng)追加的原告，已明確表示放棄實(shí)體權(quán)利的，可不予追加；既不愿意參加訴訟，又不放棄實(shí)體權(quán)利的，仍追加為共同原告，其不參加訴訟，不影響人民法院對(duì)案件的審理和依法作出判決。該《意見(jiàn)》已經(jīng)規(guī)定對(duì)于共同財(cái)產(chǎn)權(quán)利受到不法侵害時(shí)，賦予了部分共有人的訴權(quán)，只是在訴訟程序上盡量確保其他共有人參與訴訟，但是“不參加訴訟，不影響人民法院對(duì)案件的審理和依法作出判決”。因此，在業(yè)主共益權(quán)受到不法侵害時(shí)，單個(gè)或部分業(yè)主為保護(hù)業(yè)主共益權(quán)而提起訴訟，應(yīng)是在現(xiàn)行實(shí)體和程序規(guī)則允許范疇內(nèi)。然而，該規(guī)則均為基礎(chǔ)性規(guī)則，需要通過(guò)演繹而得出單個(gè)或部分業(yè)主可訴的結(jié)論。在尋求立法原意的同時(shí)，也給予了適用者的懷疑空間，此也是造成司法適用過(guò)程出現(xiàn)不同理解和判決的重要原因。當(dāng)法院不能夠依據(jù)一致的法律價(jià)值進(jìn)行裁判時(shí),集體與業(yè)主的利益會(huì)承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn),因此需要一種可預(yù)期的司法審查標(biāo)準(zhǔn)。[4]因此，對(duì)于單個(gè)業(yè)主或者部分業(yè)主的共益訴權(quán)，應(yīng)由規(guī)則制定機(jī)關(guān)予以明確規(guī)定。在此之前，不可否認(rèn)以上規(guī)則能為單個(gè)或部分業(yè)主的共益權(quán)訴訟提供可適用的確定性指引。

對(duì)于《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第8條的規(guī)定，不能簡(jiǎn)單理解成只有業(yè)主大會(huì)才有權(quán)解聘物業(yè)，而否定單個(gè)或者部分業(yè)主的訴權(quán)，其重點(diǎn)應(yīng)是規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的訴權(quán)。“兩會(huì)”的權(quán)利只是業(yè)主權(quán)利的集中或者讓渡。在能組成“兩會(huì)”或者能形成業(yè)主共同意志的時(shí)候，固然可以集中智慧保護(hù)共益權(quán)；但是在無(wú)法組成“兩會(huì)”的情形下，業(yè)主共同意志無(wú)法形成，權(quán)利讓渡無(wú)法展開，此時(shí)當(dāng)然仍須由業(yè)主本人行使權(quán)利保護(hù)自身權(quán)益。如果剝奪了業(yè)主訴諸公權(quán)力保護(hù)的資格，顯然將致業(yè)主權(quán)益處于任人宰割的境地。即使業(yè)主委員會(huì)可行使訴權(quán)，也僅是“代表”業(yè)主行使權(quán)利。當(dāng)該“代表”不存在時(shí)，而業(yè)主權(quán)益侵害確已發(fā)生或有發(fā)生的緊迫危險(xiǎn)時(shí)，保護(hù)業(yè)主共同權(quán)益的只能是業(yè)主自身。

（四）訴訟宗旨的公益性與道德性

賦予單個(gè)或者部分業(yè)主以訴權(quán)，最大隱憂在于該訴訟可能損害業(yè)主共同權(quán)益或者其他業(yè)主的合法權(quán)益。對(duì)此，筆者認(rèn)為應(yīng)從三個(gè)方面理解：首先，不能因?yàn)橛袚p害其他業(yè)主利益可能時(shí)，就對(duì)侵害業(yè)主權(quán)益的現(xiàn)實(shí)危險(xiǎn)置之不理。對(duì)現(xiàn)實(shí)權(quán)利的漠視，應(yīng)是法律最大的悲哀，在“可能侵權(quán)”與“現(xiàn)實(shí)危險(xiǎn)”之間博弈中，保護(hù)現(xiàn)實(shí)利益應(yīng)是最不壞的選擇。在僅有侵害其他業(yè)主的“可能”并有可能阻止該可能發(fā)生時(shí)，對(duì)現(xiàn)實(shí)存在的侵害視若不見(jiàn)，不是“良法”所追求的價(jià)值。因此，應(yīng)著重避免或者阻止損害其他業(yè)主權(quán)益發(fā)生的可能性，抽去該負(fù)面因素發(fā)生作用的因子或者瓦解其發(fā)生作用的效能組合，而不能“因噎廢食”地剝奪單個(gè)或者部分業(yè)主的司法救濟(jì)請(qǐng)求權(quán)。其次，本文探討單個(gè)或者部分業(yè)主基于“業(yè)主共益權(quán)”而提起的司法保護(hù)請(qǐng)求，必須確保為“業(yè)主共同利益”而否認(rèn)業(yè)主為個(gè)人利益。一切訴訟活動(dòng)都必須圍繞“業(yè)主共同利益”展開，否則即剝奪訴權(quán)或勝訴權(quán)。在此過(guò)程中，將“業(yè)主共同利益”審查權(quán)交由掌握國(guó)家司法權(quán)并擁有專業(yè)知識(shí)的法官審查，使司法有限度地介入到業(yè)主自治中，不失為一種高效的社會(huì)治理方法。再次，提起訴訟的業(yè)主其實(shí)需付出許多訴訟成本，與律師溝通、收集證據(jù)、參與庭審、申請(qǐng)執(zhí)行等過(guò)程中需耗費(fèi)大量的人力、財(cái)力、物力和時(shí)間、精力成本，還冒著敗訴承擔(dān)訴訟費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)。而該訴訟如果勝訴，所獲得的利益卻歸全體業(yè)主所有。即使參與訴訟所花費(fèi)的費(fèi)用可從判決執(zhí)行所得中予以扣除，但其中所耗費(fèi)的時(shí)間與精力是難以衡量的，實(shí)際上一般也難以獲得補(bǔ)償。因此，對(duì)于為業(yè)主共益權(quán)而提起訴訟的業(yè)主，雖有其自身利益考量，不可否認(rèn)其行為帶有很強(qiáng)的“公益性”，具有一定的積極道德因素，與某些業(yè)主“搭便車”心理相比，顯得彌足珍貴，也是應(yīng)予肯定的。

三、業(yè)主共益權(quán)個(gè)體保護(hù)的必要限制：既判力擴(kuò)張

既判力的主觀范圍一般情況下只能限制在當(dāng)事人之間，不允許擴(kuò)大到當(dāng)事人之外的人。[5]既判力的相對(duì)性原則要求既判力原則上只作用于對(duì)立的雙方當(dāng)事人，但是，在某些情況下，如果在對(duì)訴訟標(biāo)的權(quán)利關(guān)系具有利害關(guān)系的第三人與一方當(dāng)事人之間不產(chǎn)生既判力，那么在當(dāng)事人之間通過(guò)訴訟所作出解決的實(shí)效性就無(wú)法確保，或者在某些情況下，為了在所有相關(guān)人之間做出劃一性處理，必須將判決既判力一般地及于第三人，此即為既判力擴(kuò)張。[6]強(qiáng)調(diào)業(yè)主共益權(quán)的個(gè)體保護(hù)，賦予個(gè)別或者部分業(yè)主訴權(quán)，目的在突出業(yè)主行使訴權(quán)的正當(dāng)性，并非意味著業(yè)主在行使訴權(quán)上具有絕對(duì)的自由，其訴權(quán)行使必須以尊重其他業(yè)主的權(quán)利為前提，確保生效判決既判力擴(kuò)張得以正當(dāng)化。

（一）業(yè)主共益權(quán)個(gè)體保護(hù)必要限制原因

1.訴訟誠(chéng)信與“經(jīng)濟(jì)人”預(yù)防。根據(jù)民事訴訟誠(chéng)實(shí)信用原則，當(dāng)事人在進(jìn)行民事訴訟時(shí)必須公正、誠(chéng)實(shí)和善意，不得以欺騙方法形成不正當(dāng)?shù)脑V訟狀態(tài)，從而獲得法規(guī)的不當(dāng)使用或不適用。[7]在制定規(guī)則時(shí)，需預(yù)防最壞之結(jié)果發(fā)生并給予充分的救濟(jì)手段。我國(guó)正處于社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，社會(huì)公眾誠(chéng)信意識(shí)相對(duì)薄弱，公民誠(chéng)信系統(tǒng)尚未建立。社會(huì)公眾將法律賦予的正當(dāng)權(quán)利為實(shí)現(xiàn)自己不法目的而加以濫用時(shí)有發(fā)生，濫用訴權(quán)現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。因此，在業(yè)主共益訴訟中，即使面臨敗訴承擔(dān)訴訟費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)，某些業(yè)主仍然提起訴訟，首先需肯定某些業(yè)主確實(shí)為業(yè)主共同利益考慮，但不可否認(rèn)存在個(gè)別業(yè)主利用訴訟達(dá)到個(gè)人不法目的，將訴訟作為其追求個(gè)人利益而非業(yè)主共同利益的工具。比如，個(gè)別業(yè)主可能與物業(yè)公司勾結(jié)，利用“一事不再理”原則，故意在與物業(yè)公司的訴訟中敗訴，從而導(dǎo)致其他業(yè)主不能再提起訴訟而損害其他業(yè)主利益。因此，在業(yè)主共益訴訟中，要預(yù)防個(gè)別業(yè)主為追求個(gè)人不法利益最大化而損害其他業(yè)主利益的“經(jīng)濟(jì)人”現(xiàn)象。

2.業(yè)主參訴能力差異化。在訴訟中，業(yè)主固然有為保護(hù)業(yè)主共同權(quán)益而提起訴訟的良好意愿和動(dòng)機(jī)。但是，良好的意愿并不等于出色的參加訴訟能力。參與訴訟需要較強(qiáng)的法律知識(shí)運(yùn)用、證據(jù)收集分析能力以及訴訟辯證技巧等，而這些并非輕易就能很好理解和掌握。而一旦由“蹩腳”業(yè)主提起訴訟，最后由于證據(jù)收集不充分、法律運(yùn)用錯(cuò)誤等原因?qū)е聰≡V，該敗訴結(jié)果由全體業(yè)主共同承擔(dān)。實(shí)際上是將某些業(yè)主的訴訟能力風(fēng)險(xiǎn)由全體業(yè)主共同承擔(dān)，在未經(jīng)其他業(yè)主同意或授權(quán)情形下，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益，顯然對(duì)其他業(yè)主不公平。因此，對(duì)單個(gè)或者部分業(yè)主提起訴訟必須嚴(yán)格加以限制。

3.司法介入業(yè)主自治有必要限度。業(yè)主自治為在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和民主原則建立自治組織、確立自治規(guī)范，管理本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的一種基層治理模式。業(yè)主自治具有產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的自發(fā)性、真實(shí)性、社會(huì)自治性，更能體現(xiàn)出多中心治理中平等合作的內(nèi)在要求。[8]業(yè)主只要在法律、法規(guī)許可下行使業(yè)主自治權(quán)，國(guó)家公權(quán)力就不應(yīng)給予過(guò)多干預(yù)。《物權(quán)法》等法律、法規(guī)通過(guò)“兩會(huì)”等形式，賦予業(yè)主充分的自治權(quán)，并通過(guò)民主決議機(jī)制充分保障業(yè)主的自治權(quán)。當(dāng)然，業(yè)主自治具有一定邊界，業(yè)主自治在一定框架內(nèi)行使才不至于產(chǎn)生對(duì)其他業(yè)主權(quán)利損害和對(duì)社會(huì)的負(fù)外部效力。也即是說(shuō)，作為國(guó)家公權(quán)力的司法權(quán)介入業(yè)主自治，具有補(bǔ)充性。只有在業(yè)主自治無(wú)法運(yùn)作的情形下，才有適用空間，司法介入業(yè)主自治必須以該“限度”為前提。

（二）業(yè)主共益權(quán)個(gè)體保護(hù)的有限范圍

如上所述，賦予單個(gè)或部分業(yè)主為業(yè)主共益權(quán)而行使訴權(quán)，必須是確為“業(yè)主共同利益”且盡量不損害其他業(yè)主權(quán)益，對(duì)于其司法保護(hù)請(qǐng)求審查必須極為審慎。筆者認(rèn)為，單個(gè)或部分業(yè)主只能在同時(shí)具備以下情形下才能行使業(yè)主共益權(quán)保護(hù)請(qǐng)求權(quán)：

1.業(yè)主共同權(quán)益確已遭受不法侵害或者有發(fā)生不法侵害的“緊迫危險(xiǎn)”。比如本文案例中，小區(qū)綠地被物業(yè)侵占作為物業(yè)用房，已經(jīng)影響小區(qū)業(yè)主的居住和生活，這即為已經(jīng)發(fā)生的侵害業(yè)主共益權(quán)行為。又如，某部門不按照規(guī)定擅自在小區(qū)安裝帶有強(qiáng)烈輻射的電子設(shè)備，雖然該電子設(shè)備還未投入使用，但是該危險(xiǎn)確實(shí)存在。再如，小區(qū)物業(yè)不提供合同約定的服務(wù)，致使小區(qū)發(fā)生重大衛(wèi)生和安全隱患等。該現(xiàn)實(shí)侵害和“緊迫危險(xiǎn)”即為單個(gè)或者部分業(yè)主享有訴權(quán)的“度”。

2.確實(shí)難以形成業(yè)主共同意志。因?yàn)椴环ㄇ趾p害的是業(yè)主共同權(quán)益，原則上應(yīng)該由受損害的全體業(yè)主共同提起司法保護(hù)請(qǐng)求，此由權(quán)利與救濟(jì)對(duì)等性和民事權(quán)利補(bǔ)償性決定。但是，如上文所述，基于主客觀原因，確實(shí)難以形成業(yè)主共同意志、達(dá)成業(yè)主合意，而業(yè)主共同權(quán)益確實(shí)在遭受侵害或者存在被侵害“緊迫性”，此時(shí)可以由單個(gè)或者部分業(yè)主提起司法保護(hù)請(qǐng)求。

3.不提起訴訟將導(dǎo)致業(yè)主共同權(quán)益發(fā)生重大損害。對(duì)此應(yīng)從兩個(gè)方面理解：一是已經(jīng)窮盡訴訟外的其他辦法，只能通過(guò)訴訟方式保護(hù)業(yè)主共益權(quán)。對(duì)業(yè)主共益權(quán)的保護(hù)方式有小區(qū)所在社區(qū)、街道辦、行政機(jī)關(guān)調(diào)解以及不法侵害人與業(yè)主的和解等等。只有在運(yùn)用這些方式均不能達(dá)到制止侵害行為時(shí)，才能允許單個(gè)或者部分業(yè)主提起訴訟。二是必須在發(fā)生“重大損害”情形下才能提起。在住宅小區(qū)特別是某些大型小區(qū)，人多成分雜，侵害權(quán)益事情時(shí)有發(fā)生。如果允許只要發(fā)生侵害即可提起訴訟，極可能導(dǎo)致訴訟案件暴漲，使法院不堪重負(fù)。因此，只有達(dá)到對(duì)全體業(yè)主共同權(quán)益造成“重大損害”程度時(shí)，才能賦予單個(gè)或者部分業(yè)主司法保護(hù)的請(qǐng)求權(quán)。

三、業(yè)主共益權(quán)個(gè)體保護(hù)的具體把握

對(duì)于法院而言，如何審查單個(gè)或部分業(yè)主為保護(hù)業(yè)主共益權(quán)而提起的共益權(quán)訴訟，需要綜合考慮各相關(guān)因素，權(quán)衡各方利益，注重職權(quán)主義與當(dāng)事人主義交錯(cuò)進(jìn)行。要把握好“度”，過(guò)分介入會(huì)侵害業(yè)主自治權(quán)，過(guò)少介入則不利于保護(hù)業(yè)主權(quán)益。因此，法院應(yīng)重點(diǎn)從以下幾方面考量：

（一）應(yīng)以形式審查為主，實(shí)質(zhì)審查為輔

法院在審查單個(gè)或者部分業(yè)主提起的訴訟時(shí)，應(yīng)著重審查業(yè)主資格、組成“兩會(huì)”情況、是否窮盡其他救濟(jì)手段以及有重大現(xiàn)實(shí)不法侵害或者有發(fā)生重大不法侵害的危險(xiǎn)等。對(duì)于單個(gè)或者部分業(yè)主基于業(yè)主共同利益的“善”，只需進(jìn)行形式審查即可，一般無(wú)須探究其內(nèi)在動(dòng)機(jī)。但是，必須嚴(yán)格把握是否“窮盡其他救濟(jì)手段”等前置程序，確保司法手段為最后且唯一的糾紛解決辦法。

（二）應(yīng)以合法性審查為主，合理性審查為輔

對(duì)于業(yè)主提起的保護(hù)業(yè)主共益權(quán)的訴訟，法院應(yīng)著重于法律規(guī)范的審查和適用，對(duì)于合理性一般不予審查。比如，本文案例中，業(yè)主主張因恒發(fā)物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)不到位而請(qǐng)求解除與恒發(fā)物業(yè)的合同。對(duì)此請(qǐng)求，法院應(yīng)仔細(xì)審查《前期物業(yè)服務(wù)合同》的具體內(nèi)容，嚴(yán)格依照合同內(nèi)容做出判決。因?yàn)榉?wù)是否到位屬于“度”的問(wèn)題，應(yīng)屬于合理性范疇，法院一般不應(yīng)處理。

（三）應(yīng)以解決現(xiàn)實(shí)侵害為主，潛在危險(xiǎn)為輔

法院對(duì)于業(yè)主提起的業(yè)主共益權(quán)保護(hù)請(qǐng)求，對(duì)于確有現(xiàn)實(shí)不法侵害存在，不處理將會(huì)損害業(yè)主的共同權(quán)益，甚至有發(fā)生不可逆損害可能時(shí)，應(yīng)及時(shí)做出判決。在侵害還未發(fā)生時(shí)，可建議業(yè)主盡量通過(guò)行政調(diào)解等其他途徑解決，減輕訴累。

（四）應(yīng)以行為禁止為主，損害賠償為輔

在發(fā)生業(yè)主共同權(quán)益遭受不法侵害時(shí)，法院可判決停止侵害、恢復(fù)原狀等。但是對(duì)于業(yè)主提起的損害賠償一般應(yīng)不予處理，除非該損失極為確定且之后不可能變化。因該損害賠償最終還是由全部業(yè)主共同享有。如果起訴的業(yè)主存在主觀惡意或者因訴訟能力所限，導(dǎo)致判決賠償數(shù)額低于應(yīng)賠償?shù)臄?shù)額，則直接損害其他業(yè)主權(quán)益。更何況，即使法院判決的賠償數(shù)額符合法律要求和業(yè)主期待，對(duì)該筆賠償金處理也難以操作。起訴的業(yè)主作為原告，對(duì)該賠償金能否申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行？能否由該業(yè)主管理？很顯然，由起訴的個(gè)別業(yè)主管理并不合適，容易引發(fā)系列糾紛。那么，該損害賠償?shù)呐袥Q該如何執(zhí)行？實(shí)際上，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第14條規(guī)定中也僅對(duì)“擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)”而提起的損害賠償進(jìn)行處理，對(duì)其他損害賠償則未加以規(guī)定，一定程度上也說(shuō)明了最高司法機(jī)關(guān)對(duì)賠償損失處理的謹(jǐn)慎態(tài)度。

（五）應(yīng)以判決為主，調(diào)解為輔

調(diào)解、判決都作為息訴的手段。在建設(shè)“和諧社會(huì)”過(guò)程中，調(diào)解手段確能更好發(fā)揮服判息訴效果。但是，在單個(gè)或者部分業(yè)主為業(yè)主共同利益而提起的訴訟中，應(yīng)還是以判決為主。因調(diào)解本身即為雙方妥協(xié)的過(guò)程，作為單個(gè)或部分業(yè)主，其實(shí)質(zhì)上并未得到全體業(yè)主的授權(quán)，其本無(wú)放棄實(shí)體權(quán)利的權(quán)利。然該調(diào)解結(jié)果卻對(duì)所有業(yè)主均有法律約束力。如果允許此類案件調(diào)解，根據(jù)“一事不再理”原則，將實(shí)際損害其他業(yè)主利益，因此不值得提倡，除非在訴訟過(guò)程中得到其他業(yè)主的一致同意或追認(rèn)。否則，法院生效法律文書在執(zhí)行過(guò)程當(dāng)中極易引發(fā)其他業(yè)主的對(duì)立情緒，即損害司法裁決的既判力和司法權(quán)威，也不利于糾紛解決。同時(shí)，還須注意在案件審理過(guò)程中被告提出反訴和抵銷的處理，與上同理，為避免將起訴的單個(gè)或部分業(yè)主利益與業(yè)主共同利益混淆，損害其他業(yè)主利益，對(duì)反訴或抵消應(yīng)不在該案一并處理，另案處理為好。

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責(zé)任編輯：丁金榮

D923.2

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1671-6531（2017）04-0019-06

談詞鎮(zhèn)/海南大學(xué)法學(xué)院在讀碩士(海南?？?70228)；何麗敏/廣西防城港市中級(jí)人民法院審判員，碩士（廣西防城港538001）。