陳泠璇，劉 壯，王瑞瑞，胡愛(ài)燕

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，安徽省 蚌埠 233030）

供給側(cè)改革背景下三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)去庫(kù)存的探究
——以蚌埠市房地產(chǎn)為例

陳泠璇，劉 壯，王瑞瑞，胡愛(ài)燕

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，安徽省 蚌埠 233030）

房地產(chǎn)去庫(kù)存是今年供給側(cè)改革的“五大任務(wù)”之一，隨著商品房地產(chǎn)市場(chǎng)步入結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的年代，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化趨勢(shì)加劇，一二線(xiàn)城市的火爆與去庫(kù)存政策背離，而三四線(xiàn)城市仍陷泥淖.如何促進(jìn)農(nóng)業(yè)專(zhuān)業(yè)人口市民化和新型城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)去庫(kù)存的核心內(nèi)容.本文將以安徽省蚌埠市為例，探究三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)如何去庫(kù)存.

三四線(xiàn)城市；房地產(chǎn)；去庫(kù)存

1 前言

2月26日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“2016年1月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，2016年首月房?jī)r(jià)同比上漲的城市數(shù)量增至25個(gè)，占比超過(guò)30%.2016年房地產(chǎn)業(yè)政策較好，降低利息，拓寬融資渠道，降低融資成本，促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)，庫(kù)存狀況有所緩解.

但分城市看，《中國(guó)50城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，全國(guó)過(guò)半城市去庫(kù)存效果并不顯著，其中，26座城市去庫(kù)存周期在15（包括）月以上，一二三線(xiàn)35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存同比增幅分別為-12.9%、-3.9和-0.8%.三四線(xiàn)城市的去庫(kù)存效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及一二線(xiàn)城市.對(duì)于一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，后續(xù)補(bǔ)庫(kù)存的迫切程度將加大，否則將加快房?jī)r(jià)上漲的節(jié)奏.國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)亦顯示，絕大多數(shù)三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)同比仍在下降.1月份同比跌幅最大的三個(gè)城市是廣東湛江、安徽蚌埠和湖北襄陽(yáng)，房?jī)r(jià)跌幅都超過(guò)3.5%.同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉分析稱(chēng)，三四線(xiàn)城市受庫(kù)存去化周期過(guò)高的影響，房?jī)r(jià)難以大漲，繼續(xù)下跌的可能性仍較大.三四線(xiàn)城市的去庫(kù)存任務(wù)依然艱巨.

2 房地產(chǎn)去庫(kù)存的理論研究

2.1 房地產(chǎn)去庫(kù)存的概念

房地產(chǎn)庫(kù)存量是指各種已完成開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程并已驗(yàn)收合格，可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N(xiāo)售的各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品.具體包括：已開(kāi)發(fā)完成的房屋、配套設(shè)施、代建工程、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房、分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等.去存庫(kù)，即是通過(guò)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)遵循市場(chǎng)規(guī)律，調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略等多種手段，進(jìn)而達(dá)到降低庫(kù)存量，減緩房地產(chǎn)壓力的目的.

2015年11月，習(xí)近平在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組十一次會(huì)議，首次明確提出，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)性結(jié)構(gòu)改革和城市工作.

2.2 房地產(chǎn)去庫(kù)存的必要性

2.2.1 提高資源的合理配置

2000年后，我國(guó)出口產(chǎn)品大幅度增加，但由于金融危機(jī)的影響，導(dǎo)致全球需求量下降，因而產(chǎn)生我國(guó)產(chǎn)品“賣(mài)不出去”的現(xiàn)象，另外，很多產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了中低端產(chǎn)品過(guò)剩，而高端產(chǎn)品匱乏的情形，因此優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)顯得尤其重要.房地產(chǎn)，作為我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，也面臨著困境.一方面大量房產(chǎn)閑置，賣(mài)不出去；另一方面，許多老百姓購(gòu)買(mǎi)不起住房.

2.2.2 減緩其他行業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩

2013年，全國(guó)房地產(chǎn)投資保持在20%左右的增長(zhǎng)速度，2014年房地產(chǎn)投資超過(guò)10億元.而2015年1月—10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資78801億元，增長(zhǎng)2.1%，創(chuàng)歷史新低.我國(guó)房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率約占50%，因此房地產(chǎn)投資增幅的跌落將對(duì)其他產(chǎn)業(yè)需求有著重要的影響和作用.往往導(dǎo)致了很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩的情形，如鋼鐵等產(chǎn)能利用率均處于低水平.

3 蚌埠市房地產(chǎn)去庫(kù)存的研究

3.1 蚌埠市區(qū)位介紹

蚌埠，是安徽省下轄市，安徽省第一個(gè)設(shè)市的地級(jí)市.總面積5952平方公里，總?cè)丝?67.81萬(wàn)，地處安徽省東北部、淮河中游，京滬鐵路、淮南鐵路的交匯點(diǎn)，同時(shí)也是京滬高鐵、京福高鐵、哈滬高鐵、京臺(tái)高鐵的交匯點(diǎn).是全國(guó)重要的綜合交通樞紐，長(zhǎng)三角城市群成員城市，宿淮蚌都市圈城市，有皖北中心城市、淮畔明珠之稱(chēng).

3.2 房地產(chǎn)數(shù)據(jù)情況

2016年1月1日-2016年6月30日蚌埠樓市共成交商品房7928套，整個(gè)上半年的成交量走勢(shì)呈拋物線(xiàn)狀.其中，3月成交量最高，單月成交1809套，“金三月”成色不錯(cuò)，雖然單月成交量還是沒(méi)有突破2000套，但依然在上半年拔得頭籌;成交量最低的月份為1月，單月成交量?jī)H為991套，基本為3月成交量的一半，但繼3月之后一直到6月，蚌埠樓市的成交量就一路走低，6月的成交量已經(jīng)接近1月.

在蚌埠商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖中，黃色線(xiàn)為住宅均價(jià)，紅色線(xiàn)為非住宅均價(jià)，蚌埠住宅均價(jià)一直較為平穩(wěn)，基本沒(méi)有大波動(dòng)，而非住宅均價(jià)震蕩式走高，進(jìn)入7月已經(jīng)攀升至超過(guò)11000元/㎡.2015年以來(lái)蚌埠新上市房源量較少,不少樓盤(pán)價(jià)格也有所下降,部分樓盤(pán)銷(xiāo)售情況較好.加上新上市房源量較少,蚌埠市區(qū)商品住宅庫(kù)存下降明顯.據(jù)星空地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù),截止2016年3月14日晚,蚌埠市區(qū)新建商品住宅庫(kù)存18903套,這是繼2014年3月以來(lái)蚌埠樓市庫(kù)存量的最低值.

3.3 房地產(chǎn)去庫(kù)存現(xiàn)狀分析

3.3.1 庫(kù)存量大，消化周期長(zhǎng)

商品房庫(kù)存量大，僅2016年2月庫(kù)存量達(dá)18903套.庫(kù)存量消化期基本穩(wěn)定在15個(gè)月以上，且房產(chǎn)預(yù)售要求渙散，市場(chǎng)化程度不高，加之產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，所以存在著無(wú)法估量的隱形庫(kù)存.

3.3.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)力不足

改革開(kāi)放后，人才、資金的大量“東流”，中西部?jī)?yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)和人力資本大規(guī)模流出，使東部和中西部差距不斷拉大，東部地區(qū)房地產(chǎn)需求成倍擴(kuò)大.作為三四線(xiàn)城市的蚌埠，房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)力逐漸消失.

3.3.3 住房供應(yīng)效率低，需求適應(yīng)性較差

近年來(lái)，隨著高鐵和高速公路的大規(guī)模修建，新城新區(qū)紛紛涌現(xiàn)，蚌埠的“骨架”被擴(kuò)張，形成了東西聯(lián)動(dòng)、南北呼應(yīng)的發(fā)展格局，新房供應(yīng)集中在偏遠(yuǎn)的新區(qū)，因此隨之帶來(lái)了相應(yīng)的交通問(wèn)題.另外，由于部分房地產(chǎn)企業(yè)因此資金不足、管理不善或其他原因，常常停工，導(dǎo)致無(wú)法按期、按時(shí)交樓.除了質(zhì)量問(wèn)題外，物業(yè)管理和小區(qū)配套設(shè)施也欠佳.因此，造成庫(kù)存擠壓、建設(shè)周期長(zhǎng).

3.3.4 消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房意愿低迷

近期蚌埠市人民購(gòu)買(mǎi)房意愿持續(xù)低迷.主要有以下原因：一是受宏觀經(jīng)濟(jì)低迷的趨勢(shì)，一般消費(fèi)者收入無(wú)法支付高額房?jī)r(jià)；二是外來(lái)務(wù)工人員少，不如沿海發(fā)達(dá)城市，人口流通量有限，剛性需求量不足.同時(shí)，購(gòu)房者忌憚未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，于是選擇保持“觀望”的態(tài)度，買(mǎi)房積極性受到嚴(yán)重影響.

4 政策建議

4.1 農(nóng)民市民化去庫(kù)存

4.1.1 改善戶(hù)籍制度

即政府通過(guò)以深化戶(hù)籍改革制度改革為核心的一系列制度改革加快農(nóng)民工市民化.三四線(xiàn)城市常住人口往往小于戶(hù)籍人口，城市的綜合實(shí)力不強(qiáng)是導(dǎo)致人口外流的核心原因.如經(jīng)濟(jì)、教育、醫(yī)療保險(xiǎn)上的不足.因此，戶(hù)籍制度改革是關(guān)鍵，全面放寬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移落戶(hù)人口條件，提高居民證“含金量”，使外來(lái)常住人口盡早在居民地享有就業(yè)醫(yī)療、義務(wù)教育、法律援助等基本公共服務(wù).切實(shí)推進(jìn)戶(hù)籍改革，就要打破地方政府對(duì)落戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)的壟斷，建立穩(wěn)定的落戶(hù)機(jī)制.通過(guò)加快戶(hù)籍制度的改革，促進(jìn)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，增加城市就業(yè)崗位，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)，進(jìn)而達(dá)到環(huán)節(jié)房地產(chǎn)庫(kù)存壓力.

4.1.2 建立租購(gòu)并舉的住房制度

按照因城施策化解庫(kù)存危機(jī)，建立租購(gòu)并舉的住房制度，可將現(xiàn)有部分庫(kù)存，如過(guò)剩的商品房、未出售的棚戶(hù)區(qū)，變?yōu)樽赓U房或者保障型房屋，例如公租房、廉租房等.讓部分城市居民以及外來(lái)務(wù)工農(nóng)民先租房后買(mǎi)房，既滿(mǎn)足人們住房需求，還可緩解庫(kù)存壓力，另外，在一定程度，為人們由“租房”到“買(mǎi)房”奠定了時(shí)間基礎(chǔ).同時(shí)，政府可以設(shè)置專(zhuān)門(mén)的“公租房保障基金”，指定用于購(gòu)買(mǎi)各種過(guò)剩的庫(kù)存住房，在審定資格條件后先租給后賣(mài)給外來(lái)的部分農(nóng)民，出臺(tái)相關(guān)優(yōu)惠政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)廠(chǎng)商降價(jià)銷(xiāo)售庫(kù)存商品房.

4.2 政府嚴(yán)格控制商品住房供地規(guī)模

針對(duì)目前商品房不易賣(mài)出的實(shí)際情況，政府應(yīng)從真正源頭上，控制商品房供給增量.通過(guò)減少供地，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的信心，緩解市場(chǎng)房產(chǎn)庫(kù)存壓力.把握土地供應(yīng)的“閘口”，嚴(yán)格落實(shí)國(guó)土資文件，對(duì)房地產(chǎn)待售面積和施工面積明顯偏多的區(qū)縣，依法調(diào)整未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的用途，重新辦理用地手續(xù)、重新核定土地價(jià)款，用于養(yǎng)老、文化等有社會(huì)現(xiàn)實(shí)需求的項(xiàng)目.嚴(yán)格落實(shí)從供給、生產(chǎn)端入手，解放生產(chǎn)力，提高競(jìng)爭(zhēng)力促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展.住房供給政策對(duì)住房銷(xiāo)售同樣有顯著影響，地方政府利用好政策的出臺(tái)，一定程度上，也可以刺激住房銷(xiāo)量的增加.

4.3 房企提高商品房性?xún)r(jià)比，增強(qiáng)并購(gòu)重組能力

房產(chǎn)商應(yīng)該積極提高房屋設(shè)計(jì)等等各方面硬性質(zhì)量；完善小區(qū)服務(wù)，物流管理服務(wù)，使得商品房能夠最大程度滿(mǎn)足居民的生活居住需求.同時(shí)，也適當(dāng)降低房?jī)r(jià)，擠出泡沫化.在市場(chǎng)變化中，最易遭到危機(jī)的即是高庫(kù)存的房企，因此應(yīng)當(dāng)從房企角度出發(fā)，進(jìn)行宏觀調(diào)控.鼓勵(lì)房企的兼并重組，加大房地產(chǎn)行業(yè)的集中程度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存能力與承受金融風(fēng)險(xiǎn)的能力.

5 結(jié)語(yǔ)

三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)艱巨，不僅需要政府出臺(tái)有效措施，改善戶(hù)籍制度，建立租購(gòu)并舉的住房制度，減少商品房土地供應(yīng)量，還需要當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商提高住房質(zhì)量，加大房地產(chǎn)行業(yè)集中程度，滿(mǎn)足居民住房需求.通過(guò)共同努力，達(dá)到房地產(chǎn)去庫(kù)存的目標(biāo)，緩解住房壓力.

〔1〕李宇嘉.三四線(xiàn)城市樓市的“痛點(diǎn)”和解決路徑[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2016.

〔2〕張敬偉.三四線(xiàn)城市庫(kù)存下降，將妨礙供給側(cè)改革[N].每日經(jīng)濟(jì)新聞，2016.

〔3〕潘家華.三四線(xiàn)城市的去庫(kù)存壓力有多大[J].人民論壇，2016.

〔4〕孫萍.蚌埠市房地產(chǎn)需求情況調(diào)查[J].當(dāng)代建設(shè)，2001.

〔5〕朱宏亮.從房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)看蚌埠房地產(chǎn)泡沫[J].長(zhǎng)春教育學(xué)院學(xué)報(bào)，2013.

F293.3

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1673-260X（2017）01-0063-02

2016-10-07