馮常文　譚希為

摘要：近些年來，國家重拳出擊調控房地產行業(yè)，使得房地產行業(yè)資金壓力增加，拓展新的融資渠道的成為房地產行業(yè)的必然趨勢。中國經濟的高速發(fā)展使得國民財富迅速增加，巨額的民間資本也尋求也在新的投資渠道。房地產私募基金成功吸引了房地產商以及投資者的注意力，從2010年開始，我國房地產私募投資基金快速發(fā)展起來。通過研究指出房地產私募基金的發(fā)展狀況、房地產私募基金在我國發(fā)展的機遇和挑戰(zhàn)，提出了發(fā)展遇到的問題，基于此，提出了發(fā)展建議。希望通過本文的分析研究，能對我國房地產私募基金的運作有個清晰的認識，并為我國地產私募基金的健康和可持續(xù)發(fā)展有所幫助。

關鍵詞：房地產業(yè)；私募基金；房地產私募基金

1房地產私募基金概述

1.1房地產私募基金的概念

房地產私募基金是以非公開方式向特定機構和個人募集資金，以房地產項目或公司為投資對象，在房地產的開發(fā)、經營、銷售等環(huán)節(jié)以及在不同的房地產公司與項目中進行投資的集合投資方式。

1.2房地產私募基金的特點及優(yōu)勢

房地產私募基金作為作為一種金融工具和融資方式，可以集合資金進行項目投資，又可以通過地產私募基金的管理機構對投資項目的評估和管理，克服專業(yè)壁壘，投資人們還可以通過基金分擔了交易成本并降低投資風險，提高資金使用效率。地產私募房地產基金是專業(yè)化的投資管理機構，管理人員多為來自房地產和金融界的精英，具備豐富的行業(yè)工作經驗，因此，對于房地產項目投資篩選、評估判斷、以及投資后的資產管理，地產私募基金都比個人投資者具有絕對的優(yōu)勢。

2我國房地產私募基金發(fā)展中存在的問題

2.1退出渠道狹窄

中國房地產私募基金發(fā)展時間較短，市場并不十分成熟，仍處于起步階段，資本市場退出通道尚不暢通，IPO受限，REITs遲遲不能推出，這些導致房地產私募基金證券化道路受阻，缺乏流動性的房地產私募基金具有極強的風險，這種不穩(wěn)定性使投資者望而卻步。

2.2“大資管”時代面臨的競爭壓力

隨著證監(jiān)會監(jiān)管力度的加大以及監(jiān)管手段的突破，整個金融市場的體系將會逐步完善，并且朝著健康、和諧的方向發(fā)展。房地產私募基金作為一個新生兒，初來咋到，潛力無限，但無法擺脫市場競爭。與眾多金融大鱷相比，不具有金融牌照成為了地產私募基金的短板，市場空間受到擠壓。

3完善中國房地產私募基金的建議

3.1建立成熟的退出機制

國內的房地產私募基金的要想拓寬退出渠道，就要建立成熟的私募地產投資退出機制，應學習國際上的經驗，適度放開房地產開發(fā)企業(yè)的IPO和再融資，深化資產證券化，發(fā)展REITs等多元化金融產品?？紤]到目前對于房企IPO的限制，

3.2完善風險控制體系

建立和完善房地產私募基金的內控體系，加強對地產私募基金的“內功”修煉勢在必行。建議如下：1、制度上保證風控部門的獨立性和權威性，明確風控部門的職責和權限；2、建立項目風險隔離機制，加強房地產項目運營監(jiān)控；3、項目現場監(jiān)管和后續(xù)管理相結合，現場監(jiān)管人員負責對項目公司經營情況進行動態(tài)監(jiān)控，現場監(jiān)管人員應做定期更換，后續(xù)管理中要加強對項目的數據和信息分析，評估項目或有風險，及時做出預警并跟進項目風控措施的落實情況；