岳 珍

(中共淮北市委黨校， 安徽淮北 235000)

■區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展研究

新常態(tài)下小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫存”問題的深度解析與對(duì)策研究
——以淮北市為個(gè)案

岳 珍

(中共淮北市委黨校， 安徽淮北 235000)

中小城市的房地產(chǎn)長(zhǎng)期高企，累及房地產(chǎn)行業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。以淮北市為例，剖析房地產(chǎn)去庫存方面存在的困境及出路?；幢鄙唐纷》繋齑媪枯^高，有效需求不足，銷售低迷，明顯拉長(zhǎng)庫存消化周期。庫存高企影響房企資金回籠與投資意愿，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展下滑。應(yīng)多措并舉推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展，從政府、房企與政策支持保障三方面多維度探討當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存問題。

房地產(chǎn)；去庫存；問題；政策

2016年安徽省人民政府工作報(bào)告指出，2016年要重點(diǎn)做好十個(gè)方面工作，首先就是著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。中小城市的房地產(chǎn)庫存長(zhǎng)期高企，累及房地產(chǎn)行業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2015年下半年以來，中央連續(xù)幾次會(huì)議強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫存”，并將其納入2016年經(jīng)濟(jì)工作“五大任務(wù)”之一。房地產(chǎn)去庫存直接關(guān)系到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、社會(huì)穩(wěn)定與民生大計(jì)，其重要性、關(guān)聯(lián)度與敏感性不言而喻[1]。在這一背景下，厘清房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存情況，采取積極有效的措施化解房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存，穩(wěn)定未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，成為當(dāng)前亟待解決的問題。特別是三四線中小城市，落實(shí)解決好這個(gè)問題，對(duì)民生經(jīng)濟(jì)的影響尤其重大，可夯實(shí)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的根基。

一、淮北市房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前發(fā)展概況及主要問題

淮北市現(xiàn)有拆遷安置房供應(yīng)量150萬m2，保障房供應(yīng)量67萬m2，淮北礦業(yè)集團(tuán)中央下放地方煤礦棚改住房53萬m2。截至2016年2月底，全市商品房待售面積247.89萬m2，其中，商品住房143.14萬平方米。屬于商品住房和保障性住房庫存量較高城市。

(一)商品房有效需求不足，銷售低迷，明顯拉長(zhǎng)庫存消化周期

隨著住房制度改革的不斷深化，淮北市民眾住房剛性需求一度激增，在城市拆遷和圈地過程中大批商品房拔地而起，出現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)簡(jiǎn)單、低端、可復(fù)制的黃金時(shí)代。如今城區(qū)內(nèi)機(jī)關(guān)事業(yè)單位、國有商業(yè)銀行、商貿(mào)從業(yè)者等收入較高較穩(wěn)定的幾大購房需求群體，基本已完成購房改善需求，市內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨于飽和。

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，商品房銷售低迷

在中央實(shí)施刺激政策、淮北市自主出臺(tái)調(diào)整政策的背景下，經(jīng)濟(jì)仍有下行壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)充足，市場(chǎng)需求卻萎靡不振，房產(chǎn)銷售成交低迷。

表1 近三年淮北市商品房銷售統(tǒng)計(jì)表

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)淮北市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)公開數(shù)據(jù)整理

如表1所示，近兩年，淮北市商品房銷售面積、銷售額同比均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。商品房銷售套數(shù)、面積、均價(jià)與成交金額均有所下降，并且降價(jià)由點(diǎn)及面，區(qū)位好的差的都未能幸免。從2016年前5個(gè)月本市房地產(chǎn)市場(chǎng)每周均價(jià)、銷售量情況走勢(shì)來看，市區(qū)、縣住宅銷售面積穩(wěn)中小幅回升，均價(jià)略有波動(dòng)但趨于平穩(wěn)。綜合以上數(shù)據(jù)，表明民眾購房已回歸理性，市場(chǎng)成交仍舊低位徘徊。市場(chǎng)飽和，銷售低迷，商品房消化周期無形中被拉長(zhǎng)。

2.商品房有效需求不足，供求關(guān)系失衡

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，特別是煤炭企業(yè)作為去產(chǎn)能的重點(diǎn)行業(yè)，企業(yè)脫困經(jīng)營非常困難，淮北市作為煤炭資源型城市，受此影響更大，全市整體經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展面臨較大壓力，民眾對(duì)自己的后期收入預(yù)期不看好，致使購買力下降，不敢去房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資消費(fèi)，部分甚至出現(xiàn)退購，或延期或停止住房還貸。另外，人口流出與購買力外溢現(xiàn)象也進(jìn)一步縮減了住房需求。經(jīng)濟(jì)條件較好的家庭，其子女作為年輕一代出去上學(xué)的，回流的很少。淮北市外來人員不多，較少的本地人口中有的又去外地如省會(huì)合肥購房。以上種種因素致使我市住房有效需求減少，造成供求關(guān)系失衡，無疑將拉長(zhǎng)房屋消化周期。

(二)庫存高企影響房企資金回籠與投資意愿，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展下滑

1.房產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)時(shí)間銷路不佳，空置房屋不能及時(shí)銷售，資金回籠極其緩慢，拖欠大量工程款及稅費(fèi)等，引發(fā)的社會(huì)矛盾增多。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年，淮北市信訪領(lǐng)域群眾來訪反映問題涉及人數(shù)最多的，是住房和房地產(chǎn)類，共164批5594人次，主要反映有因?qū)徟坏轿弧㈤_發(fā)建設(shè)手續(xù)不合格導(dǎo)致無法辦理房產(chǎn)證。此種歷史遺留問題并非個(gè)案，柳暗花明、中央花城、百合公寓等交房很多年一直未辦理房產(chǎn)證。開發(fā)企業(yè)為了利益最大化，相關(guān)的規(guī)劃違規(guī)，或因房產(chǎn)企業(yè)資金實(shí)力弱，相關(guān)費(fèi)用不能及時(shí)上繳等，種種因素導(dǎo)致業(yè)主房產(chǎn)證遲遲得不到辦理，這種情況勢(shì)必抑制民眾的有效購房需求。

另外，逾期不交房問題尤為突出。很多規(guī)模小、經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱的房地產(chǎn)公司購房協(xié)議不能及時(shí)兌現(xiàn)，出現(xiàn)樓盤停工甚至爛尾。金色云天小區(qū)項(xiàng)目因開發(fā)商資金鏈斷裂，遲遲不能交房，涉及到近千名業(yè)主，每次上訪人數(shù)眾多。五號(hào)公館項(xiàng)目，自2006年開始進(jìn)行拆遷，2013年6月完成拆遷工作，目前規(guī)劃的8棟18層住宅樓只有2棟封頂，拆遷戶常年流離失所，怨聲載道，重復(fù)上訪。房屋質(zhì)量不合格，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差等問題也較集中，國購廣場(chǎng)項(xiàng)目，房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題，不同購房戶的賠償標(biāo)準(zhǔn)不同，導(dǎo)致購房戶頻繁上訪。

2.因后期銷售存有諸多困難，造成嚴(yán)重資金鏈斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)新購置土地面積大幅回落，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速節(jié)節(jié)下滑，中小開發(fā)企業(yè)投資意愿大幅降低，行業(yè)整體增速明顯放緩。

施工面積和房地產(chǎn)完成投資額數(shù)據(jù)走向，最能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度等相關(guān)信息(見圖1-2)。此方面數(shù)據(jù)顯示，2013年起淮北市房地產(chǎn)施工面積與完成投資額比上年同期增幅均顯著下降。表明房企對(duì)市場(chǎng)發(fā)展前景保持謹(jǐn)慎態(tài)度，出于資金平衡和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)控制考慮，紛紛縮減投資，控制新開工面積，加快去化，這是房企應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整、適應(yīng)供求關(guān)系變化的主動(dòng)“去庫存”。以目前情況看，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)的可能性不大。

圖1 施工面積_本年比上年同期增幅(%)(淮北市)

數(shù)據(jù)來源：安徽省統(tǒng)計(jì)局

圖2 完成投資額_本年比上年同期增幅(%)(淮北市)

數(shù)據(jù)來源：安徽省統(tǒng)計(jì)局

二、多措并舉推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展

針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有效需求不足，去化周期拉長(zhǎng)的情況，2016年4月底《淮北市人民政府關(guān)于推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存的若干意見》出臺(tái)，主要包括滿足新市民住房需求、加大住房保障貨幣化力度、支持城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)和加強(qiáng)商品房供應(yīng)管理等四方面共十六條，政府層面自主多樣化“救市”手段數(shù)量和力度加大。房地產(chǎn)去庫存是涉及房企、政府、百姓乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等多方面的系統(tǒng)工程，可統(tǒng)籌推進(jìn)政府、房企及消費(fèi)者等諸多利益方，多維度多思路共同解決當(dāng)前房地產(chǎn)庫存問題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

(一)政府層面

1.盤活存量，拓寬去庫存渠道

堅(jiān)持周邊配套設(shè)施優(yōu)先于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的理念，加大存量商品房周邊道路、公交、醫(yī)療、養(yǎng)老、商場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)等公共配套設(shè)施，有力帶動(dòng)存量商品房銷售。利用庫存房源拓展生活型服務(wù)業(yè)。開展“互聯(lián)網(wǎng)+家政”、社區(qū)電子商務(wù)等服務(wù)。在存量房較多的小區(qū)內(nèi)增設(shè)公共圖書館、活動(dòng)室，托管所等，收取管理費(fèi)用增加企業(yè)收入。增設(shè)網(wǎng)絡(luò)、通信、移動(dòng)營業(yè)點(diǎn)以及商品配送中心，打造功能多樣化小區(qū)，增強(qiáng)庫存房源的服務(wù)附加值和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

對(duì)庫存商業(yè)地產(chǎn)，可支持縣區(qū)市各部門收購或長(zhǎng)期租用符合條件的商業(yè)房、寫字樓，改造為中小學(xué)、幼兒園、養(yǎng)老院用房。將去庫存與發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，支持房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)需求，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，將符合條件的商品房改造為“創(chuàng)客空間”、企業(yè)總部、軟件產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等，發(fā)展跨界地產(chǎn)，不斷拓寬去庫存渠道。

2.加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范管理與服務(wù)

加強(qiáng)行業(yè)審批力度及監(jiān)督措施。市場(chǎng)的不規(guī)范不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展，也不利于去庫存問題的解決，對(duì)違規(guī)建筑、無證銷售、捂盤惜售等期瞞消費(fèi)者的行為應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)厲懲處，營造和諧健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。

著力減輕房企稅負(fù)。鼓勵(lì)開發(fā)商適當(dāng)降價(jià)，對(duì)帶頭降低房?jī)r(jià)的開發(fā)商政府可給予獎(jiǎng)勵(lì)，同時(shí)協(xié)調(diào)相關(guān)機(jī)構(gòu)給予降息、降稅等一定支持。通過降低出讓土地價(jià)格，減免或緩期繳納新房建設(shè)銷售中收取的各項(xiàng)稅費(fèi)，降低房地產(chǎn)商開發(fā)銷售成本，從而降低房?jī)r(jià)。

3.細(xì)化完善相關(guān)政策法律，進(jìn)一步發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

買房是消費(fèi)，租房同樣是消費(fèi)，而且是更有彈性和活力的消費(fèi)。這次房地產(chǎn)新政之一，是鼓勵(lì)住房投資者購買住房出租。要讓更多投資者進(jìn)入住房市場(chǎng)消化過高的住房庫存，一個(gè)成熟繁榮的租房市場(chǎng)是最為重要的。

首先，嚴(yán)格把住房投資與投機(jī)區(qū)分開，防止投機(jī)炒作引起房地產(chǎn)泡沫。為有效界定投資者購買的住房是投資并用于租賃而不是用于投機(jī)炒作，可借鑒外地做法，住房購買半年內(nèi)交易的要交15%額外所得稅，住房購買一年內(nèi)交易的要交10%額外所得稅，住房購買三年內(nèi)交易的要交5%額外所得稅，三年以上則可免交額外所得稅。

其次，加快完善房屋租賃制度。盡快設(shè)立一部真正保護(hù)住房租賃者的法律，保護(hù)租房者這一市場(chǎng)弱勢(shì)者的利益不受侵害。另外，設(shè)立保護(hù)租房者的中介組織，或政府相關(guān)的職能部門。在歐美發(fā)達(dá)國家，幾乎都會(huì)有一部十分強(qiáng)勢(shì)的保護(hù)租房者的法律，這樣居民就能根據(jù)市場(chǎng)情況做出租房還是買房的不同選擇。若租房成本低，租房更有利，就會(huì)有更多人選擇租房。這也是發(fā)達(dá)國家許多居民寧愿租房而不愿意購買住房的根本原因所在。而在我國，這些都是空白，導(dǎo)致我國的租房市場(chǎng)很難健康發(fā)展起來。租房市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，租房市場(chǎng)的收益率就很低，投資者自然不愿進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，即使購買了住房也大多是為炒作升值[2]。

淮北目標(biāo)人群購買力不強(qiáng)，為解決高庫存壓力，政府可設(shè)置專項(xiàng)基金，或引導(dǎo)社會(huì)資金先買后租。同時(shí)，扶持部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展住房租賃托管業(yè)務(wù)，或政府主導(dǎo)建立公共租賃住房公司，積極發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，建立適合不同人群不同住房需求的多層次住房供應(yīng)體系。鼓勵(lì)開發(fā)商建立“先租后售”的方式運(yùn)營商品住房。由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源作為租賃房源向市場(chǎng)租賃或向保障對(duì)象配租，或?qū)⒉糠稚唐贩宽?xiàng)目轉(zhuǎn)成租賃型的養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等[3]。

4.控制金融風(fēng)險(xiǎn)底線

金融支持是落實(shí)去庫存的重要保障，但應(yīng)保證風(fēng)險(xiǎn)可測(cè)可控。若為短期去庫存而采取零首付、場(chǎng)外配資等手段過度加杠桿，則會(huì)埋下長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)的禍根。我國長(zhǎng)期執(zhí)行的較高的首付率，保證了銀行按揭貸款的安全，這點(diǎn)在未來總體上還要堅(jiān)持，房產(chǎn)按揭20%首付是風(fēng)險(xiǎn)底線。首付降到零就意味著上百倍金融杠桿，金融風(fēng)險(xiǎn)將不期而遇。過度杠桿化會(huì)引致那些本沒有足夠儲(chǔ)蓄的人提前進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致未來還款違約風(fēng)險(xiǎn)顯著增加。過度杠桿還會(huì)提升房地產(chǎn)有效需求假象，加劇房?jī)r(jià)上漲，加大購房成本，市場(chǎng)整體杠桿率隨之進(jìn)一步上升。要堅(jiān)決打擊查處首付貸、過橋貸、場(chǎng)外配資等違法違規(guī)行為，堅(jiān)決杜絕用非正規(guī)金融手段加杠桿促銷售、去庫存，有效控制金融風(fēng)險(xiǎn)。但對(duì)一部分財(cái)富不足、收入增長(zhǎng)預(yù)期很強(qiáng)的群體，如技術(shù)白領(lǐng)、醫(yī)生、教師等，可考慮通過適當(dāng)?shù)膭?chuàng)新金融產(chǎn)品放寬首付限制，鼓勵(lì)其早點(diǎn)擁有住房[4]。

(二)房企層面

1.通過提升供給品質(zhì)、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)、創(chuàng)新供給模式，引導(dǎo)、刺激與創(chuàng)造住房需求

優(yōu)化住宅結(jié)構(gòu)和功能，加強(qiáng)建筑節(jié)能科技應(yīng)用，規(guī)范裝飾裝修市場(chǎng)秩序，提高物業(yè)管理水平，完善住宅小區(qū)水、氣、熱、強(qiáng)弱電、地下停車位和教育、文體等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實(shí)行高標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量驗(yàn)收，減少或避免因房屋質(zhì)量問題引發(fā)的多種社會(huì)矛盾。根據(jù)市場(chǎng)需求提供有效供給，對(duì)購房者進(jìn)行深入調(diào)查，定位目標(biāo)人群，提升供需配比創(chuàng)新。如伴隨二胎政策促進(jìn)房屋結(jié)構(gòu)改革，策劃開發(fā)部分四居五居等剛需商品房。

2.推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)間兼并重組

四五線小城市房企準(zhǔn)入門檻較低，很多企業(yè)規(guī)模小，開發(fā)成本較高，品牌附加值較低?？梢龑?dǎo)規(guī)模小、銷售難、資金緊的房企與實(shí)力強(qiáng)的房企合作或兼并整合，有利于提高產(chǎn)業(yè)集中度，提升產(chǎn)品的營銷策劃能力和品牌效應(yīng)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，減少資源損失和浪費(fèi)，是控制和縮減供給端擴(kuò)張的重要路徑。

3.加強(qiáng)銀行、信貸及房地產(chǎn)等行業(yè)的合作

可借國家意志建立一定的融資平臺(tái)，以及通過促進(jìn)銀行等金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)合作(如出讓房地產(chǎn)企業(yè)股份、房產(chǎn)抵押等)共贏的方式為房地產(chǎn)開發(fā)商提供后續(xù)資金，切實(shí)解決爛尾樓問題，保障動(dòng)遷戶能夠適時(shí)入住，減少或避免由此引發(fā)的社會(huì)不穩(wěn)定因素。通過利益出讓、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)等形式保障房企的正常運(yùn)營，提升其市場(chǎng)生存和適應(yīng)能力。各類房企也應(yīng)規(guī)范自身財(cái)務(wù)狀況，杜絕偷漏稅等行為的發(fā)生，不斷提升企業(yè)資金合理科學(xué)運(yùn)作能力。

(三)政策支持與保障

1.提升城市規(guī)劃水平是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的重要保障

2016年2月6日，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》出臺(tái)，標(biāo)志著房地產(chǎn)政策思路開始從行業(yè)本身轉(zhuǎn)向行業(yè)生存環(huán)境。高水平的城市規(guī)劃可提升當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)附加價(jià)值，反之，低水平和短視的城市規(guī)劃嚴(yán)重阻礙城市運(yùn)行和房產(chǎn)升值[5]。

2.去庫存的同時(shí)開拓投資新渠道

開辟房地產(chǎn)業(yè)的新投資渠道，壓縮“陣痛期”。加大力度，將棚戶區(qū)改造政策擴(kuò)展到城鎮(zhèn)危舊房改造，包括抗震加固、裝電梯、節(jié)能、節(jié)水等，社區(qū)整體設(shè)計(jì)中還包括立體停車庫與海綿社區(qū)等內(nèi)容，是一個(gè)很大的市場(chǎng)。既可改善城鎮(zhèn)居民的生活條件，又能帶動(dòng)大量投資和居民消費(fèi)。

3.結(jié)合新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化

針對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口對(duì)房地產(chǎn)需求的潛力，加強(qiáng)戰(zhàn)略研究，統(tǒng)籌推進(jìn)土地、財(cái)政、教育、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老、住房保障等領(lǐng)域配套改革，鼓勵(lì)外來人員在本市定居，增加住房消費(fèi)。

目前農(nóng)民市民化的難題，并非只是落戶、就業(yè)、教育等配套政策積極跟進(jìn)的問題，更為重要的是，農(nóng)民有沒有進(jìn)入城市購房或租房的能力的問題。只是單一地讓農(nóng)民群體大量買房，則農(nóng)民的購買力可能會(huì)因此下降，買房后會(huì)減少農(nóng)民在其他方面的消費(fèi)，這并不利好經(jīng)濟(jì)。要將這部分潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，還需解決好農(nóng)民工低收入、工作不穩(wěn)定、征信體系缺失等客觀約束問題。

可通過積極發(fā)展住房租賃市場(chǎng)(上文已提及)，引導(dǎo)農(nóng)村居民先租后買，使房子先用起來。或探索實(shí)行商品房共有產(chǎn)權(quán)制度，針對(duì)農(nóng)民工等中低收入人群，實(shí)行商品住房產(chǎn)權(quán)分期累計(jì)讓渡的支付機(jī)制，這樣供求雙方的資金壓力都能得到緩解。另外，一邊是農(nóng)民工進(jìn)城買房難，一邊是未得到有效利用的農(nóng)村宅基地大量閑置，如何盤活宅基地使其真正惠及農(nóng)民，是未來政策需解決的重點(diǎn)內(nèi)容之一。總之，要讓農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口“進(jìn)得來、住得下、活得好”，而不是簡(jiǎn)單地讓其“接盤”房地產(chǎn)庫存。

4.改善區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力與集聚力

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)在不同城市表現(xiàn)出過熱和趨冷分化的冰火兩重天局面，樓市冷熱背后，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)和人口流動(dòng)因素共同作用的結(jié)果?；幢弊鳛橥畋毙〕鞘?，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間有限，就業(yè)機(jī)會(huì)少，工資水平低，城市的集聚力、牽引力及擴(kuò)張力弱，吸引不了大量的外來人口，房地產(chǎn)需求不足，樓市基本處于不冷不熱的格局。產(chǎn)業(yè)是支撐城市人口集聚的關(guān)鍵因素，產(chǎn)城融合，拉動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，提高就業(yè)吸引力，改善城市生活品質(zhì)，可吸引外來人口，促進(jìn)住房供求保持動(dòng)態(tài)平衡。

5.切斷住房市場(chǎng)再快速擴(kuò)張的根源

對(duì)淮北等四五線城市來說，房地產(chǎn)去庫存不僅在于如何把目前過多的住房銷售出去，更在于如何能夠切斷再快速增加城市住房庫存的根源。如果不能切斷住房庫存的根源，現(xiàn)在的住房庫存去掉后，新的住房庫存又會(huì)涌現(xiàn)。這些根源包括地方的土地財(cái)政、對(duì)GDP業(yè)績(jī)追求的偏好，也包括地方政府官員尋租與設(shè)租等[6]。因此，房地產(chǎn)去庫存需要一系列重要制度的改革。

房地產(chǎn)去庫存，無論對(duì)國家層面各相關(guān)部門還是對(duì)地方政府，都是前所未有的新課題、新挑戰(zhàn)。樓市去庫存無法一蹴而就，需放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，及時(shí)出臺(tái)政策引導(dǎo)，充分發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)整體“控增量、轉(zhuǎn)存量”的目標(biāo)，最終確保房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序化、規(guī)范化、合理化、科學(xué)化運(yùn)作。

[1] 去庫存要兩端發(fā)力，一城一策——訪湖北省副省長(zhǎng)曹廣晶[EB/OL].http://www.cngjg.com/zixun/jianzhu/2016/0516/296108.html.

[2] 易憲容.靠“租房”去庫存還需制度配套[EB/OL]. http://news.xinhuanet.com/house/nj/2015-12-23/c_1117548401.htm.

[3] 蘭州成立去庫存工作協(xié)調(diào)推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組,鼓勵(lì)“先租后售”[EB/OL]. http://ly.house.ifeng.com/detail/2016_06_30/50815661_0.shtml.

[4] 宣宇.關(guān)于房地產(chǎn)去庫存的幾點(diǎn)思考[J].中國發(fā)展觀察，2016(8):28-30.

[5] 劉旌.房地產(chǎn)去庫存要因城施策[J].中國報(bào)道,2016(5)：48-49.

[6] “去庫存”不是把房子賣出去那么簡(jiǎn)單[EB/OL].http://gx.house.sina.com.cn/news/2015-12-29/09456087417886585180265.shtml.

[學(xué)術(shù)編輯 趙大洲]

[責(zé)任編輯 熊 偉]

Research and Reflection on Promoting the Resolution of Real Estate House Stocks in Small Cities— Taking Huaibei City as Case Example

YUEZhen

(HuaibeiMunicipalPartyschool，Huaibei235000，China)

Medium and small cities real estate have taking long-term high prices，dragging the real estate industry and economic development. This paper takes Huaibei city as an example by analyzing the existing problems of the real estate and the way out. Huaibei commodity housing inventory is quite high，which is lack of effective demand. The high housing prices affects the return of funds and investment，and the real estate development has declined. We should take measures to promote the real estate to the inventory，to promote the healthy and stable development. The paper talks about the resolutions from the government policy support to explore the current problems.

real estate;resolution of stocking;problem;policy

2016-09-12;

2016-11-03

2016-2017年度安徽省行政學(xué)院課題專題研究項(xiàng)目

岳珍，女，安徽碭山人，中共淮北市委黨校馬基教研室副教授，主要研究方向：城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

F299.23

A

2095-770X(2017)03-0018-05

http://sxxqsfxy.ijournal.cn/ch/index.aspx

10.11995/j.issn.2095-770X.2017.03.005