王建麗

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，開發(fā)成本大，如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本有效控制，實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)期效益？本文通過分析房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中成本關(guān)鍵控制點(diǎn)，以及目標(biāo)成本法在開發(fā)項(xiàng)目的具體運(yùn)用，提出了房地產(chǎn)成本管控的一些思路和方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目定位與設(shè)計(jì)；目標(biāo)成本管理；預(yù)算控制

今年以來，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展依然嚴(yán)峻。長遠(yuǎn)來看，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)整體向好。但在目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是國家保持經(jīng)濟(jì)增長的堅(jiān)強(qiáng)支撐和強(qiáng)勁動(dòng)力。房地產(chǎn)企業(yè)如何保持自身穩(wěn)健發(fā)展，在實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值的同時(shí)，增強(qiáng)企業(yè)自身的發(fā)展動(dòng)力，不斷提升自身企業(yè)價(jià)值，這對(duì)企業(yè)來說是一個(gè)命題。目前看，房地產(chǎn)形勢(shì)并不樂觀，面對(duì)外部強(qiáng)大的市場(chǎng)競爭壓力，只有通過企業(yè)挖掘內(nèi)部潛力，嚴(yán)控成本，才能使企業(yè)有參與市場(chǎng)競爭的資本，真正提高企業(yè)競爭力。下面筆者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)和開發(fā)過程，針對(duì)成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，通過分析目標(biāo)成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的重要性及如何進(jìn)行成本管理談?wù)勛约旱恼J(rèn)識(shí)。

成本有廣義和狹義之分，廣義的成本泛指為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所發(fā)生的一切費(fèi)用，狹義的成本概念僅指產(chǎn)品的開發(fā)成本，本文僅就狹義成本即房企開發(fā)成本的管控進(jìn)行分析。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營有其獨(dú)有特點(diǎn)，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期長，資金占用量大，項(xiàng)目從開發(fā)建設(shè)到建成完工，短則2-3年，長則3-5年，開發(fā)期間，成本的過程管控會(huì)出現(xiàn)很多不確定性，只有加強(qiáng)開發(fā)成本全過程的管理和監(jiān)控，才能確保成本可控，實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)開發(fā)主要包括以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：1.項(xiàng)目立項(xiàng)。2.項(xiàng)目定位。3.規(guī)劃設(shè)計(jì)。4.前期開發(fā)。5.建筑施工。6.銷售。7.售后服務(wù)?，F(xiàn)就與開發(fā)成本相關(guān)度高的項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工各環(huán)節(jié)進(jìn)行分析成本控制的必要性和方法。

項(xiàng)目定位，主要指通過市場(chǎng)調(diào)研及研究，根據(jù)項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)狀況、市場(chǎng)需求、居民收入水平等客觀環(huán)境因素，結(jié)合企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，針對(duì)特定的消費(fèi)人群，對(duì)將要開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行定位工作。

項(xiàng)目定位在整個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)中非常重要，決定著項(xiàng)目開發(fā)的方向，準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位，不但能幫助企業(yè)順利完成項(xiàng)目開發(fā)及銷售的全過程，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，同時(shí)對(duì)開發(fā)成本的高低起著決定性作用。開發(fā)成本，不只是一個(gè)絕對(duì)數(shù)的概念，更是一個(gè)相對(duì)數(shù)的概念，企業(yè)財(cái)務(wù)管理中，不是成本絕對(duì)額越低越好，而是以相對(duì)低的成本取得最好的項(xiàng)目收益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的效益和股東利潤最大化。假如項(xiàng)目定位是高檔社區(qū)，那開發(fā)成本相對(duì)要比普通小區(qū)的房屋造價(jià)要高，但是因?yàn)轫?xiàng)目的品質(zhì)與定位決定了售價(jià)相對(duì)偏高，在保證企業(yè)預(yù)期利潤的前提下，所有的成本管理工作要建立在保證項(xiàng)目定位要求和產(chǎn)品品質(zhì)的前提之上。如果單純的追求開發(fā)成本的最小化，并不利與企業(yè)的整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，還有可能影響企業(yè)發(fā)展。

規(guī)劃設(shè)計(jì)是指結(jié)合項(xiàng)目定位成果完成從概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)到施工圖設(shè)計(jì)等重要環(huán)節(jié)，中間還要穿插景觀設(shè)計(jì)、機(jī)電配套設(shè)備設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)等配套設(shè)計(jì)工作。設(shè)計(jì)成本在開發(fā)總成本中所占比例很低，但是設(shè)計(jì)的好壞對(duì)成本的影響將達(dá)到開發(fā)總成本的70%以上，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)對(duì)總成本的影響不言而喻。項(xiàng)目設(shè)計(jì)要結(jié)合規(guī)劃要求、土地情況、房屋交房條件、目標(biāo)成本及項(xiàng)目總控成本等具體要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，同時(shí)要結(jié)合項(xiàng)目周圍自然環(huán)境、人文環(huán)境，因地制宜，使項(xiàng)目設(shè)計(jì)既能達(dá)整體要求，又能有效降低成本。

建筑施工環(huán)節(jié)成本控制的主要工作是嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖和工程進(jìn)度施工，保證保質(zhì)保量按期完工，減少不必要的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，降低建筑施工成本。重視開發(fā)節(jié)點(diǎn)，保工期，保證房屋按時(shí)完工，減少資金占用時(shí)間，節(jié)約資金成本。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)日趨成熟的市場(chǎng)，企業(yè)對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格的影響力越來越有限，為了實(shí)現(xiàn)預(yù)定利潤，必須從成本控制下手。結(jié)合以上房地產(chǎn)成本形成原因分析來看，往往在產(chǎn)品生命周期早期的設(shè)計(jì)階段，產(chǎn)品的價(jià)值和屬性就已經(jīng)大量的成本固化，這為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本進(jìn)行成本管理提供了條件。

從內(nèi)涵上看，目標(biāo)成本法是確定目標(biāo)成本以及圍繞目標(biāo)成本落實(shí)而展開一系列成本控制活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本的設(shè)定經(jīng)歷三個(gè)階段。1.市場(chǎng)調(diào)查，通過市場(chǎng)調(diào)查了解顧客對(duì)房屋的功能、質(zhì)量、面積、戶型、配套設(shè)施、周邊環(huán)境的具體需求及房屋銷售價(jià)格的可接受程度，明確項(xiàng)目定位，鎖定目標(biāo)消費(fèi)群體。2.銷售價(jià)格確定。該銷售價(jià)格是由競爭對(duì)手和目標(biāo)顧客所決定的產(chǎn)品價(jià)格，需要考慮目標(biāo)客戶的可接受價(jià)格、相同或相近地段，開發(fā)時(shí)間接近的同類型樓盤的價(jià)格，結(jié)合企業(yè)預(yù)計(jì)目標(biāo)市場(chǎng)占有率和公司的整體發(fā)展戰(zhàn)略等因素來確定。3.必要利潤的確定。必要利潤指的是企業(yè)在既定經(jīng)營戰(zhàn)略下所要求的利潤水平。主要考慮企業(yè)的加權(quán)平均資本成本，同時(shí)還要考慮企業(yè)管理者兩種不同的行為動(dòng)機(jī)對(duì)目標(biāo)成本測(cè)定的影響，如果管理者采用相對(duì)激進(jìn)的方法，追求較高的利潤水平，就增強(qiáng)了目標(biāo)成本對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的硬性約束?；蛘吖芾碚卟捎孟鄬?duì)寬松的方法確定目標(biāo)成本，這樣產(chǎn)品設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)擁有相對(duì)多的備選項(xiàng)，可以來提高產(chǎn)品設(shè)計(jì)的靈活性。

根據(jù)前面步驟確定的產(chǎn)品目標(biāo)售價(jià)與企業(yè)要求的必要利潤，即可倒算出產(chǎn)品的目標(biāo)成本，完成目標(biāo)成本第一階段工作。

確定目標(biāo)成本后，如何將目標(biāo)成本落到實(shí)處呢？實(shí)現(xiàn)過程首先要用目標(biāo)成本約束產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作。如前所述，雖然設(shè)計(jì)費(fèi)用在整個(gè)開發(fā)成本中必中很少，大概只占2-3%，但是卻決定著絕大部分的開發(fā)成本。一旦設(shè)計(jì)完成，房屋建造環(huán)節(jié)的材料投入、人工費(fèi)成本、機(jī)械使用費(fèi)等都被固化，發(fā)生在建造環(huán)節(jié)的各成本項(xiàng)目也均被事前設(shè)定，只有通過精細(xì)化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)植入成本控制意識(shí)，才能從根本上實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的控制要求。同時(shí)，應(yīng)用價(jià)值工程技術(shù)進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)。在最大化顧客價(jià)值的同時(shí)，減少產(chǎn)品成本。這是目標(biāo)成本管理的第二階段。

目標(biāo)成本管理的第三階段是產(chǎn)品的制造和持續(xù)改進(jìn)。目標(biāo)成本管理在具體實(shí)施過程中不是一次性的，而是一個(gè)連續(xù)的循環(huán)過程，因?yàn)楫a(chǎn)品的售價(jià)是競爭性的，是不斷變化的，需要根據(jù)售價(jià)的波動(dòng)不斷調(diào)整目標(biāo)利潤和目標(biāo)成本，同時(shí)，隨著管理水平的不斷提高，原來的目標(biāo)成本不再適用或要求過低的情況，失去應(yīng)有的管理激勵(lì)作用。而且在建造期間投入的成本價(jià)格也隨著市場(chǎng)變化而變化，需要及時(shí)調(diào)整目標(biāo)成本，反映企業(yè)真實(shí)的成本狀況。

具體在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位，采用多家競標(biāo)、專家評(píng)標(biāo)、擇優(yōu)錄取的原則，這樣既可以選出設(shè)計(jì)水平高、善于與甲方溝通的設(shè)計(jì)單位，同時(shí)通過多方案的比選，開拓項(xiàng)目設(shè)計(jì)思路，降低工程造價(jià)。在設(shè)計(jì)實(shí)施過程中，貫徹成本限額概念，改變?cè)O(shè)計(jì)單位重技術(shù)輕經(jīng)濟(jì)的傳統(tǒng)思維模式，將設(shè)計(jì)成本的控制與支付的設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤，提高設(shè)計(jì)單位參與成本控制的積極性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)和成本管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。加強(qiáng)與設(shè)計(jì)院之間的溝通交流，結(jié)合目標(biāo)顧客群的對(duì)產(chǎn)品功能需求及功能目標(biāo)成本的對(duì)比分析，將產(chǎn)品某項(xiàng)功能的獲取與付出成本相匹配，去掉價(jià)值功能低的冗余功能，防止產(chǎn)品的過度設(shè)計(jì)，盡可能節(jié)約成本。

由于項(xiàng)目定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)已經(jīng)確定，在項(xiàng)目建造施工過程中針對(duì)可能存在的成本降低空間進(jìn)行持續(xù)改進(jìn)，通過不斷提高管理水平，引入企業(yè)預(yù)算管理概念，將目標(biāo)成本分解落實(shí)到各個(gè)節(jié)點(diǎn)和環(huán)節(jié)，通過開展月度、季度、年度經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析會(huì)等形式，分析本期各項(xiàng)成本指標(biāo)控制情況及累計(jì)成本指標(biāo)完成情況，進(jìn)行當(dāng)期和累進(jìn)的綜合控制，對(duì)于超過預(yù)算指標(biāo)的成本項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)化分析，找出原因，采取糾偏措施，保證目標(biāo)成本落實(shí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要關(guān)注建造環(huán)節(jié)的新技術(shù)新工藝、管理控制的新方法等，盡量降低在既定產(chǎn)品設(shè)計(jì)、功能定位下的產(chǎn)品建造環(huán)節(jié)的成本。

總之，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)特點(diǎn)，采用目標(biāo)成本法管理，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)之初就將成本控制放在首要位置，保證成本控制不錯(cuò)過關(guān)鍵期。變事后控制為事前控制，是提高企業(yè)競爭力，保證企業(yè)目標(biāo)利潤實(shí)現(xiàn)的重要手段。

（作者單位：中國鐵路工程總公司黨校）