【摘要】房地產是我國的支柱產業(yè)，但是長期以來，我國房地產經濟區(qū)域發(fā)展極不平衡。近年來，隨著國家政策一再收緊，房地產業(yè)整體發(fā)展速度有所放緩。如何促使房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展，就成為學界和行業(yè)關注的重要問題。文章首先分析了房地產經濟發(fā)展區(qū)域差異及其影響，然后就如何促進房地產經濟可持續(xù)發(fā)展提出了幾點建議。

【關鍵詞】房地產 經濟區(qū)域差異 可持續(xù)發(fā)展

房地產業(yè)是第三產業(yè)的代表，從起步至今，我國房地產業(yè)多次掀起了發(fā)展高潮，但是，區(qū)域發(fā)展差異性始終影響著整個行業(yè)的成熟和布局。就房地產經濟的區(qū)域差異表現(xiàn)和原因進行分析，找到促使房地產經濟可持續(xù)發(fā)展的對策，可以有效彌合房地產經濟的區(qū)域差異，也是房地產市場穩(wěn)定發(fā)展的可行之路。

一、房地產經濟區(qū)域差異

根據房地產經濟發(fā)展狀況，我國房地產經濟一般被劃分為東部、中部、西部三個區(qū)域。這三個區(qū)域的房地產經濟在投資、消費、就業(yè)、供給等方面存在著顯著差異，下面是其具體情況：

（一）投資規(guī)模差異

1992年，我國各地掀起了開發(fā)區(qū)興辦熱潮，這一熱潮也帶動了房地產投資熱潮的興起。但是，第一次房地產投資熱潮持續(xù)的時間并不長，它于1995年開始降溫。此后，在1998年～2002年，隨著住房市場化政策和房地產新政實施，我國房地產投資再次掀起了新高潮，房地產行業(yè)的國民經濟支柱地位很快穩(wěn)定下來。整體來看，我國東部地區(qū)的房地產投資率較高，房地產發(fā)展勢頭火熱，房地產經濟已經越過了超高速成長階段，房地產泡沫需要在較長的時間內才能消失，中西部區(qū)域的房地產投資力度較低，投資規(guī)模也無法與東部相比。

（二）房地產消費差異

房地產消費，尤其是消費者收入水平、職業(yè)、年齡和習慣，都會給房地產開發(fā)帶來影響。眾所周知，房地產需求量與家庭經濟狀況是呈正關聯(lián)的，居民收入達到一定水平后，房地產經濟才能發(fā)展。我國東部地區(qū)經濟發(fā)展水平較高，居民可支配收入較多，所以房地產消費和投資一直都很旺盛，許多人也因為房產投資而獲得了良好的收益。相對而言，中西部地區(qū)經濟水平較低，居民收入水平較低，民眾的房地產消費和投資熱情普遍較低。不過，近年來，東部房地產經濟發(fā)展，也影響了中西部地區(qū)，這兩地的房地產經濟漲幅也較快。

（三）房地產就業(yè)差距

房地產業(yè)有著強勁的就業(yè)吸納能力，房地產經濟發(fā)展促使行業(yè)就業(yè)隊伍也不斷發(fā)展壯大。與此同時，與房地產關聯(lián)緊密的建材、家裝、冶金、金融、服務業(yè)等，也快速發(fā)展并吸引了大量的勞動力。不過，由于各地的房地產發(fā)展水平不同，所以房地產就業(yè)也有差異。其中，東部地區(qū)地理位置優(yōu)越，房地產經濟發(fā)展水平高，輻射范圍廣，房地產行業(yè)及從屬行業(yè)的從業(yè)人員數(shù)量較多。中西部地區(qū)經濟水平較低，高素質勞動力外流嚴重，房地產經濟發(fā)展缺乏后續(xù)動力。

（四）房地產供給差異

自從1992年以來，我國房地產經濟幾經起落，房地產投資和消費深受國家宏觀政策影響，時有起落。如在1992年之后，東部房地產經濟熱度不斷上升，1995年，國家對東部房地產市場進行了戰(zhàn)略調控，很快，東部房地產行業(yè)房屋竣工面積開始大幅度減少，房地產供給減少。與東部地區(qū)相比，中西部地區(qū)的房地產市場在供給上受國家政策干預較弱，供給起伏波動不大，房地產的市場開發(fā)度不高。

二、房地產經濟區(qū)域差異的社會影響

（一）東部房產經濟泡沫嚴重

房地產投資居高不下，炒房族的出現(xiàn)，使得房價虛高、房地產市場失衡也成為房地產經濟發(fā)展中無法回避的問題。以福建省為例，福建地區(qū)的經濟水平與廣東、浙江相比，還有一定的差距，但是近年來，福建房產開發(fā)以火箭的速度高漲，與此同時，房價也一路飆升，有數(shù)據為證：2013年，福建城鎮(zhèn)人口2293萬人，人口數(shù)量與北京市相近，同年房地產開發(fā)施工面積達到2.63億平方米，為北京的1.22倍；2014年，福建廈門平均房價為2.22萬/平米，超過杭州、三亞和廣州等地。房地產泡沫經濟的后果是：它使東部城市成為了鋼筋水泥森林，盲目的開發(fā)也使我們失去了大量的土地。與此同時，城市文化環(huán)境被埋沒，城市空氣污染更加嚴重，由開發(fā)拆遷引起的群體事件時有發(fā)生。居高不下的房價，也加大了城鎮(zhèn)居民的生活壓力，許多人爭先赴后地成為“房奴”，房地產泡沫使青年一代的幸福感整體下降。即使是同一省份不地區(qū)差異較大，福州、廈門房價大幅上漲，目前實行限購，而閩北山區(qū)南平卻存在去產能、去庫存任務。在制定政策時必須一城一策，區(qū)分對待。

（二）區(qū)域經濟差距進一步拉大

目前，房地產經濟在國民經濟中扮演著重要角色，數(shù)據統(tǒng)計，我國房地產對GDP的貢獻率超過10%，對鋼鐵、水泥、裝修、家電等行業(yè)來講，房地產的帶動效應巨大。房地產經濟是名副其實的支柱產業(yè)。但是，我們在看到房地產行業(yè)積極作用的同時，也要看到房地產經濟不均衡發(fā)展所帶來的消極影響，如地區(qū)經濟失衡，區(qū)域經濟收入差距不但拉大。這種差距直接導致中西部的勞動力大量的向西部匯流，西部經濟發(fā)展缺乏強有力的人力支持。

（三）資源浪費

房地產空置是房地產經濟發(fā)展中一個極其常見的現(xiàn)象，如許多房地產商在高利潤吸引下，通常會置市場真實的房產需求于不顧，盲目加大房地產開發(fā)投入，導致資源浪費嚴重。如在中東部地區(qū)“海景房”開發(fā)銷售火爆全國的時候，各地消費者的購房、搶房熱情空前高漲。在這種情況下，許多開發(fā)商紛紛入駐內地，并打著“休閑”、“養(yǎng)老”的名義開發(fā)了許多樓盤，樓盤扎堆建設成風。但是，中西部人口數(shù)量有限，民眾的房地產消費能力也有限。所以，許多新開發(fā)樓盤都因為無人問津而成為空房，內蒙古鄂爾多斯就因為房屋空置率高而被稱為“鬼城”。此外，許多房地產商和購房者都以銀行貸款為主要的資金來源，在金融二級市場缺位的情況下，金融系統(tǒng)住房消費信貸發(fā)放吃力，大量的資金被用到房產領域，金融資金的使用效率較低。

三、促進房地產經濟可持續(xù)發(fā)展的建議

（一）加強宏觀調控，完善房地產業(yè)長效機制

我國房地經濟的可持續(xù)發(fā)展，離不開政府的宏觀調控和有效管理?？v觀近幾年來房地產經濟發(fā)展軌跡，可以發(fā)現(xiàn)，每次房地產經濟交易秩序出現(xiàn)問題的時候，都是政府的宏觀調控挽救了房地產行業(yè)。因此，在今后的發(fā)展中，政府仍要以房地產行業(yè)為重點，利用經濟手段、金融手段加強對房地產經濟的市場監(jiān)管和宏觀調控，增設權威機構，由其負責土地交易控制和規(guī)范，打擊土地市場壟斷性交易行為，嚴厲打擊土地交易中的腐敗行為，依法取締一些不合理收費現(xiàn)象。與此同時，完善以住房制度、土地制度、金融制度、房地產稅收制度為主要內容的房地產行業(yè)管理機制，依靠市場機制去調控房地產市場，突出市場在房地產行業(yè)及相關產業(yè)資源配置中的重要作用。通過房地產稅立法與改革，增加房地產持有環(huán)節(jié)稅收，減輕房產交易環(huán)節(jié)的賦稅，簡化房產交易流程，推動不動產登記和居民住房信息聯(lián)網。在此基礎上，加快房地產金融制度改革，完善住房金融監(jiān)管體系，完善政策性住房金融政策，增強政府在房地產市場調控中的主動權和有效性。

（二）優(yōu)化房地產投資，解決資金難題

目前，中低群體已經成為房地產消費主力軍，但是，許多發(fā)地產商開發(fā)的房產都屬于高檔住宅，市場需求與市場供給不對等，只能導致資源浪費。因此，政府要關注市場，完善廉租住房制度建設，改進城市經濟適用住房制度，在棚戶區(qū)改造中采取集中力量解決一些重點、難點問題，加大中低檔住宅譬如保障性住房的投資力度，優(yōu)化房地產投資結構。在這一過程中，政府還要根據我國房地產經濟發(fā)展現(xiàn)狀，將政策和資金適度向中西部傾斜，以促進中西部地區(qū)的房地產經濟可持續(xù)發(fā)展。在此基礎上，政府還要完善金融體系，重視和加強房地產金融二級市場建設，通過住房抵押貸款二級市場建設和抵押貸款證券化，打通房地產市場和資本市場內部通道，提高房地產金融的市場化水平和房地產經濟的市場風險抵抗能力，從根本上解決制約房地產經濟發(fā)展的資金來源、資產流動等問題。

（三）走生態(tài)創(chuàng)新發(fā)展之路

在經濟新常態(tài)下，房地產行業(yè)要樹立全新的發(fā)展理念，對房地產功能進行定位，關注生態(tài)環(huán)境保護，走房地產經濟可持續(xù)發(fā)展之路。確切來說，房地產投資商、企業(yè)在房產投資和項目決策前，要實事求是，深入了解地方房地產市場演變、城市特點、人口總量、城市承載力和文化環(huán)境情況，廣泛聽取城市環(huán)境部門、文化部門的建議，擯棄“牟取暴利”的思想，科學制定房產投資規(guī)劃和建筑規(guī)劃，優(yōu)化地方房地產供需關系。然后，明確房地產的物質功能，秉承“污染少、環(huán)境好、可循環(huán)利用”原則，選用綠色環(huán)保材料，文明施工，減少資源浪費和環(huán)境污染，提高房產質量，打造環(huán)保、健康、安全的居住環(huán)境。然后，采取有效措施，如通過價格調控、利用大數(shù)據構建網絡營銷空間等手段，解決房產庫存，搞活市場。

總之，房地產經濟可持續(xù)發(fā)展是一個事關國計民生的大事。這不僅需要政府加強宏觀調控，創(chuàng)造一個公平、透明的市場環(huán)境。也需要房地產業(yè)轉變發(fā)展理念與方式，進一步協(xié)調行業(yè)與資源、環(huán)境的關系。惟其如此，才能促進房地產經濟不斷向前發(fā)展。

作者簡介：章瑜（1965-），男，江西人，本科，主要從事住房公積金管理工作。