周晴

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)近幾年發(fā)展態(tài)勢(shì)如火如荼，更多的資金集中到房地產(chǎn)市場(chǎng)，其他行業(yè)的發(fā)展相對(duì)受到影響，不利于經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨諸多問題，這就使得房地產(chǎn)金融存在著許多潛在的風(fēng)險(xiǎn)，如果任由房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)存在和增強(qiáng)，而對(duì)其不加控制的話，將會(huì)嚴(yán)重制約房地產(chǎn)業(yè)甚至是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。因此我國(guó)政府出臺(tái)了一系列措施來應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)，下面我們來研究下現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素有哪些，并分析當(dāng)前市場(chǎng)的現(xiàn)狀，總結(jié)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的相應(yīng)措施和辦法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；金融風(fēng)險(xiǎn)；防范對(duì)策

在我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)問題變得越來越凸顯，國(guó)家和政府相關(guān)部門迫切關(guān)注該問題，并一直在尋求更好地解決這些問題的手段。通過本文的分析和思考，能夠?qū)ξ覈?guó)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)如何進(jìn)行有效的防范提供參考和借鑒，將有助于房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展。

一、風(fēng)險(xiǎn)介紹

房地產(chǎn)市場(chǎng)主要涉及的有三方面，即房地產(chǎn)商、個(gè)人購(gòu)房者、銀行。三者構(gòu)成了基本要素，作為市場(chǎng)活動(dòng)的主體，是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的主要方面。個(gè)人購(gòu)房者中，能全款付房款的是極少數(shù)人，絕大多數(shù)都是貸款買房，他們從銀行一次性借貸或長(zhǎng)期借貸以支付房款。銀行作為雙方的借貸者，負(fù)債率自然很高。銀行為房地產(chǎn)商和個(gè)人購(gòu)房者提供信貸、融資的過程中，由于各種因素的影響及不確定性，可能引發(fā)損失，即為壞賬損失。二者同時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)放于銀行上，加大了風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

二、觸發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的因子

（一）國(guó)家政策的引導(dǎo)

國(guó)家政策不是一成不變的，國(guó)家根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)的需要調(diào)整財(cái)政政策和貨幣政策的執(zhí)行，寬松的貨幣政策或緊縮的貨幣政策必然影響流入市場(chǎng)的資金量，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。政府政策是否能刺激人們的消費(fèi)也影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。人們手中的剩余資金較多時(shí)，投入房地產(chǎn)行業(yè)的資金也較多，反之較少，制約房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

就利率而言，當(dāng)利率下降時(shí)，購(gòu)房者還貸資金減少，考慮購(gòu)房的人群增加，這時(shí)會(huì)帶動(dòng)房產(chǎn)的銷售；當(dāng)利率上升時(shí)，購(gòu)房者買房的成本加大，考慮購(gòu)房的人群會(huì)減少，人們更傾向于持幣觀望，這時(shí)會(huì)減少房產(chǎn)的銷售，造成銷售額的降低。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)中的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)

市場(chǎng)是自發(fā)的，行業(yè)的興盛帶來了更多的投資者。部分投資者在進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)之初并不了解這一行業(yè)，缺乏行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。投資者缺乏這方面的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，沒有理性分析面臨的風(fēng)險(xiǎn)，這本身加大了市場(chǎng)的不穩(wěn)定性，投資者的不理性投資，從銀行借貸投入市場(chǎng)，而后期投資者的破產(chǎn)或退出行為給銀行的信貸業(yè)務(wù)帶來諸多不確定因素，嚴(yán)重影響了行業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展。

（三）觸發(fā)銀行損失可能性增大

各大小銀行不僅背負(fù)了房產(chǎn)開發(fā)商的貸款，還背負(fù)了個(gè)人購(gòu)房者的貸款，造成負(fù)債率奇高。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，地方政府為了當(dāng)?shù)貥I(yè)績(jī)干預(yù)地方銀行的信貸業(yè)務(wù)，銀行盲目的房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金支持，沒有有效的監(jiān)管措施，引發(fā)了不良貸款的產(chǎn)生。房地產(chǎn)商因經(jīng)營(yíng)不善或退出市場(chǎng)或宣告破產(chǎn)，無一不把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了銀行身上。這極大地造成了銀行的損失，致使經(jīng)營(yíng)困難。

在貸款之初質(zhì)押或抵押的物品因時(shí)間因素或市場(chǎng)的變動(dòng)，其價(jià)值難以保證。銀行對(duì)抵押或質(zhì)押的物品在處理或拍賣過程中耗費(fèi)費(fèi)用，成本過大，無形中降低了物品的價(jià)值。

（四）市場(chǎng)中庫(kù)存過大

隨之今年房產(chǎn)開發(fā)的熱潮，房地產(chǎn)市場(chǎng)中樓盤的庫(kù)存量不斷加大。市場(chǎng)上的樓盤未能及時(shí)賣出，庫(kù)存量不減，意味著開發(fā)商手中手中資金不足，長(zhǎng)期的投資未能及時(shí)變現(xiàn)，缺少資金，影響了企業(yè)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，于是開發(fā)商只能再次通過銀行借貸補(bǔ)充資金。而銀行也陷入了只能再次房貸的怪圈，加大了金融風(fēng)險(xiǎn)。

三、當(dāng)前市場(chǎng)中風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

（一）開發(fā)商和個(gè)人均以銀行為貸款對(duì)象

目前不論國(guó)有銀行還是商業(yè)銀行，貸款主要依賴于房貸，各個(gè)銀行都在爭(zhēng)奪房貸這塊蛋糕，無一不在利率、貸款額度上通過各種優(yōu)惠政策吸引客戶，力爭(zhēng)擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。但反過來講，市場(chǎng)占有率的擴(kuò)大，意味著吸收了更多的房貸客戶，風(fēng)險(xiǎn)與利益是相伴的，房產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)隨之上升，銀行在享受收益的同時(shí)，承擔(dān)著風(fēng)險(xiǎn)。

（二）消費(fèi)者盲目購(gòu)房

在隨著房?jī)r(jià)過快上漲的同時(shí)，消費(fèi)者購(gòu)房的熱情不斷上漲，客觀上推動(dòng)了房?jī)r(jià)的再次上漲。各地政府各顯神通，防止房?jī)r(jià)的過快波動(dòng)，尤其去年、今年房?jī)r(jià)不斷上漲，在國(guó)家宏觀調(diào)控下，消費(fèi)者購(gòu)房依然熱情不減，使政府調(diào)控效果甚微。而消費(fèi)者的盲目購(gòu)買，正是市場(chǎng)自發(fā)性、盲目性的表現(xiàn)，不僅加劇拉大了社會(huì)貧富差距，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡也不利于經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行。房地產(chǎn)商的盲目進(jìn)入和追求經(jīng)濟(jì)利益的急迫心理，造成整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的浮躁和不穩(wěn)定，消費(fèi)者盲目購(gòu)房，擴(kuò)大這種不穩(wěn)定性，弱化了政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控和指導(dǎo)能力。

（三）房?jī)r(jià)上漲過快

與其他國(guó)家相比，我國(guó)房?jī)r(jià)在短期內(nèi)上漲過快，翻了幾倍甚至十幾倍，不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律。房地產(chǎn)市場(chǎng)的過快發(fā)展，難免沒有投機(jī)、泡沫的存在，一旦觸發(fā)這些風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)產(chǎn)生大的動(dòng)蕩，進(jìn)而影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系。

四、應(yīng)對(duì)未來風(fēng)險(xiǎn)，我們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)

（一）銀行嚴(yán)格審查把控

銀行工作人員在接觸貸款業(yè)務(wù)之初，充分了解客戶的資產(chǎn)狀況及還貸能力，嚴(yán)格按照規(guī)定核實(shí)和鑒別客戶的信用等級(jí)，規(guī)避可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于客戶的抵押物，不僅要看當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的價(jià)值，更要看未來市場(chǎng)的走向，健全對(duì)抵押物品的衡量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)貸款的風(fēng)險(xiǎn)判斷更客觀、全面。根據(jù)市場(chǎng)的變化，及時(shí)應(yīng)對(duì)，通過提前處理抵押物品等方式減少價(jià)值減值，減少因市場(chǎng)變動(dòng)而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）將道德賦予法律的保障

加強(qiáng)在全社會(huì)誠(chéng)實(shí)守信的宣傳和引導(dǎo)，健全企業(yè)和個(gè)人的信用體系，通過立法規(guī)范市場(chǎng)主體的行為，在全社會(huì)倡導(dǎo)誠(chéng)實(shí)信用的觀念，鼓勵(lì)誠(chéng)信行為，嚴(yán)格懲處老賴行為，并在全國(guó)范圍內(nèi)予以信息披露，加大違規(guī)操作的成本，使不法分子不敢冒風(fēng)險(xiǎn)。這就需要相關(guān)部門的嚴(yán)格把控和各部門間信息的共享和行動(dòng)的配合，依法行政，保障廣大人民的權(quán)益。

（三）經(jīng)濟(jì)政策引導(dǎo)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展需要國(guó)家政策的支撐。相較市場(chǎng)的主體作用，國(guó)家政策的引導(dǎo)，見效緩慢，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度，國(guó)家政策的調(diào)控可以在一定程度上彌補(bǔ)市場(chǎng)盲目性、自發(fā)性的不足。及時(shí)的預(yù)警和防范，有助于減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，這是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的優(yōu)越性，在尋求經(jīng)濟(jì)平衡的同時(shí)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展。

（四）互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展，融資渠道增加

互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，P2P、眾籌等更多投資、融資方式出現(xiàn)，有利于緩解傳統(tǒng)金融行業(yè)只依賴與銀行信貸的壓力，減少銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。用戶通過互聯(lián)網(wǎng)，就可以獲取資金的支持，突破了地域、時(shí)間的限制，相比傳統(tǒng)金融系統(tǒng)更加方便靈活。規(guī)范化現(xiàn)代借貸融資渠道，在良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中促進(jìn)民間資本的發(fā)展，激活民間資本的活力，同時(shí)促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的黃金期已過，雖然現(xiàn)階段房?jī)r(jià)依然居高不下，但相對(duì)來說庫(kù)存過大，尤其三線四線城市。如何將資源合理匹配和利用，是一個(gè)重要的課題。企業(yè)和個(gè)人將資金大部分投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，其他領(lǐng)域投資明顯過少，不利于經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展，也加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。近幾次的房產(chǎn)調(diào)控政策作用不明顯，這表明如果房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦失控，帶來的影響將是巨大的和難以把控的。因此，倡導(dǎo)理想消費(fèi)，著眼于客觀現(xiàn)實(shí)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的后續(xù)發(fā)展，使其符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律更為重要。

參考文獻(xiàn)：

[1]敖青. 我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)演進(jìn)與風(fēng)險(xiǎn)抑制研究[D].廣東省社會(huì)科學(xué)院，2015.

[2]周攀奇. 我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)研究[D].浙江大學(xué)，2014.

[3]胡俊. 我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2010.

[4]譚曉紅. 我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2012.