李欣

（淄博職業(yè)學(xué)院國(guó)際學(xué)院）

近年來(lái)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，現(xiàn)代化進(jìn)程不斷推進(jìn)，反映在建筑工程領(lǐng)域表現(xiàn)為工程項(xiàng)目數(shù)量的增多，其中房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)更是突飛猛進(jìn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年全年全社會(huì)建筑業(yè)增加值35459億元，比上年增長(zhǎng)9.3%。但是由于市場(chǎng)自身的盲目性、國(guó)內(nèi)外不確定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政府宏觀調(diào)控政策的影響，由此產(chǎn)生的項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)也與日俱增。

一是建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目需要一個(gè)很長(zhǎng)的建設(shè)周期，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，不僅要承擔(dān)建設(shè)管理的風(fēng)險(xiǎn)，還必須承擔(dān)不可抗力，譬如地震、臺(tái)風(fēng)、洪水等風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目碰到這種情況，前期的投資就基本會(huì)損失掉，對(duì)銀行貸款也會(huì)造成風(fēng)險(xiǎn)。二是房地產(chǎn)項(xiàng)目需要一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的開發(fā)過(guò)程，從項(xiàng)目獲取土地到建設(shè)、銷售、資金回籠，會(huì)經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的周期。在此期間，項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)外部環(huán)境在不斷變化，為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。

二是政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)不僅是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，而且關(guān)聯(lián)的行業(yè)范圍廣、數(shù)量多。因此也受到多種政策的影響和制約，例如產(chǎn)業(yè)政策、投資政策、金融政策、土地政策、稅費(fèi)政策、住房政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)管理政策等。房地產(chǎn)行業(yè)自發(fā)展以來(lái)，就一直受政策的約束。政策的變化會(huì)對(duì)投資者帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)，從而也影響房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

三是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)為不可移動(dòng)資產(chǎn)，一旦確定開發(fā)，就很難調(diào)整。若市場(chǎng)的供求現(xiàn)狀發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，必然會(huì)影響房地產(chǎn)的銷售和資金回籠，從而給投資商和銀行的資金帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，因此，投資商和開發(fā)商在前期應(yīng)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)做充分的評(píng)估和預(yù)測(cè)。

四是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的好壞對(duì)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，企業(yè)時(shí)刻都需要考慮資金安全和發(fā)展的關(guān)系。

從2003年到2013年，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)歷了“十年九調(diào)”，十年來(lái)幾乎每年都有新的政策出臺(tái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策一次比一次嚴(yán)厲。

國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

伴隨著國(guó)際建筑工程項(xiàng)目大市場(chǎng)的形成和發(fā)展，國(guó)外的工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理論研究與實(shí)踐也產(chǎn)生了，并不斷地發(fā)展進(jìn)步完善。最早在二十世紀(jì)30年代末40年代初即第二次世界大戰(zhàn)期間，就已將工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析技術(shù)應(yīng)用到了系統(tǒng)工程和運(yùn)籌學(xué)領(lǐng)域。然而真正把風(fēng)險(xiǎn)分析管理技術(shù)應(yīng)用到工程項(xiàng)目管理中的時(shí)候，卻已經(jīng)是在二十世紀(jì)50年代到二十世紀(jì)60年代之間了。

目前，由于國(guó)際上不同學(xué)者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的認(rèn)識(shí)、目的、方法、管理范圍和管理目標(biāo)等側(cè)重點(diǎn)的不同，使得國(guó)際學(xué)術(shù)界對(duì)項(xiàng)目管理的爭(zhēng)論仍有很多，但主要集中在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、評(píng)價(jià)的方式方法上，進(jìn)而形成了各自不同的學(xué)說(shuō)。美國(guó)學(xué)說(shuō)和英國(guó)學(xué)說(shuō)是最具有代表性的兩種學(xué)說(shuō)，也由此派生出來(lái)一些其他學(xué)說(shuō)。當(dāng)然項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理論經(jīng)過(guò)近幾十年的研究、探討以及初步的實(shí)踐，國(guó)際學(xué)術(shù)界達(dá)成了基本一致的看法，認(rèn)為國(guó)際工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)涉及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的辯識(shí)、評(píng)估、評(píng)價(jià)、控制及處置等工程項(xiàng)目管理的各個(gè)方面，通過(guò)對(duì)工程項(xiàng)目面臨的不確定性環(huán)境的研究、分析與干預(yù)，達(dá)到能夠充分的減少工程項(xiàng)目損失，有效控制其成本的目的。

國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀

陳漢雙（2002）在《如何應(yīng)對(duì)與處置房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)》中指出房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程中必然會(huì)面臨各種投資風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中必須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)情況充分了解，對(duì)“易發(fā)險(xiǎn)情”進(jìn)行認(rèn)真地分析，并根據(jù)自身實(shí)力，估算對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力，最大限度地把握與防范風(fēng)險(xiǎn)，以求達(dá)到效益最優(yōu)化之目的。

項(xiàng)敏、王學(xué)英（2003）在《商業(yè)房地產(chǎn)投資：商鋪攻略》中介紹商用物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)，從投資的角度分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目商業(yè)的投資價(jià)值和技巧，為投資者提供了有價(jià)值的參考。

張躍松、戴朝紅（2005）在《我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)前期策略研究》中提出了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目前期工作存在產(chǎn)品前期不準(zhǔn)確、客戶需求管理不規(guī)范和缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃等問(wèn)題。項(xiàng)目在前期市場(chǎng)前期階段即決定了企業(yè)的成敗。

中國(guó)礦業(yè)大學(xué)的尹鵬（2010）在《魯商廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究》一文中以青島魯商廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為研究對(duì)象，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過(guò)程中采用了因子分析法提取了項(xiàng)目中的關(guān)鍵投資風(fēng)險(xiǎn)因子，然后運(yùn)用結(jié)構(gòu)方程（SEM）建模方法分析各個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)因子與投資風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果之間的關(guān)系，采用因果分析法對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)因素產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析，并對(duì)如何處理這些投資風(fēng)險(xiǎn)提出了相應(yīng)的對(duì)策。

鄭金海等（2008）提出了重視可行性分析、建立信息中心、建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系、重視工程質(zhì)量、提高管理水平、培養(yǎng)和引進(jìn)優(yōu)秀人才、規(guī)避和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)六種相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。

建立多元化的融資渠道；優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；降低籌資風(fēng)險(xiǎn)；加強(qiáng)資金管理、提高資金的利用率；加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理、控制投資風(fēng)險(xiǎn)；加強(qiáng)企業(yè)之間的合作；完善內(nèi)部審計(jì)。

趙敏（2012）將風(fēng)險(xiǎn)因素分析成為資金、項(xiàng)目管理和納稅（稅收政策風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)計(jì)核算導(dǎo)致的錯(cuò)誤納稅風(fēng)險(xiǎn)）三種風(fēng)險(xiǎn)，提出了5種治理措施：做好項(xiàng)目的可行性分析及事前規(guī)劃、積極拓寬融資渠道、加強(qiáng)成本的內(nèi)部控制管理、建立全面預(yù)算控制系統(tǒng)和研究稅收政策、規(guī)范財(cái)務(wù)核算計(jì)劃。

研究目的與研究意義

研究意義表現(xiàn)在：（1）通過(guò)深入的風(fēng)險(xiǎn)管理研究，幫助企業(yè)科學(xué)化、合理化的決策，保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；（2）通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)分析，使企業(yè)處理好項(xiàng)目各階段產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目管理中減少被動(dòng)，增加主動(dòng)，適應(yīng)現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的變化和不確定性的環(huán)境，以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；（3）幫助企業(yè)控制風(fēng)險(xiǎn)，減小風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生后對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流的影響，避免引起開發(fā)商現(xiàn)金流短缺，保證企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)；（4）有利于保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。通過(guò)預(yù)先判斷風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后損失程度，確定重大風(fēng)險(xiǎn)因素；采用有效的風(fēng)險(xiǎn)因素控制措施，控制風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，保證開發(fā)商經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，變相的提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。