文/陳伯庚

強化居住功能，抑制投機炒房

文/陳伯庚

近期召開的中央經(jīng)濟工作會議提出：要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)市場泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。這一明確定位和要求，為加強宏觀調(diào)控、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展指明了方向。認真貫徹落實這一要求，需要從理論上進一步明晰住房的性質(zhì)和功能，分析炒房產(chǎn)生的深層原因，有針對性地采取措施，切實抑制投機“炒房”。

一、厘清住房的性質(zhì)和功能

住房，簡要地說，是供人們居住生活之用的房屋建筑。住房的本質(zhì)屬性是用來居住的生活消費品?！胺孔邮怯脕碜〉摹蓖ㄋ椎亟沂玖俗》康谋举|(zhì)屬性。

這一定位應(yīng)是十分清楚的，但由于住房功能的多重性，它引起了許多誤解。在現(xiàn)代社會中，隨著住房條件的不斷改善和高科技手段的運用，住房的功能從居住生活資料進一步拓展為發(fā)展、社交、資產(chǎn)和文化藝術(shù)等多種功能。必須明確，盡管住房的功能是多種多樣的，而主要功能仍然是居住消費，其他功能都是由此派生出來的。即使住房的資產(chǎn)功能，也是消費性資產(chǎn)功能，就其使用價值來說，最終都要落實為居住消費。從理論上說，片面強調(diào)住房的資產(chǎn)功能，以為住房是投資品，本就應(yīng)該用來炒買炒賣，從中牟利，是毫無根據(jù)的。

在市場經(jīng)濟條件下，住房具有商品性，它是使用價值和價值的統(tǒng)一體。住房的使用價值就是用來居住消費，“房子是用來住的”，準確指出了住房的居住功能，這是其唯一的使用價值。住房的價值則是生產(chǎn)住房所花費的物化勞動和活勞動的凝結(jié)。住房價值的貨幣表現(xiàn)就是住房價格。由于住房是超耐用消費品，使用年限長達50年至70年，內(nèi)含的價值量大，又具有固定性和不可移動性等特點，因而構(gòu)成重要的固定資產(chǎn)。居民購買了住宅以后，家庭的貨幣資產(chǎn)便轉(zhuǎn)化為住房資產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計，目前中國城鎮(zhèn)居民的家庭資產(chǎn)中，住房資產(chǎn)占60%以上。住房的資產(chǎn)功能是由住房商品的價值屬性轉(zhuǎn)化而來的，是派生出來的功能。因此，既不能混淆住房使用價值的居住功能和住房的資產(chǎn)功能，也不能把二者等量齊觀。

二、投機“炒房”的深層原因分析

既然住房是用來住的，那么為什么會出現(xiàn)“炒房”？其中有復(fù)雜的深層原因。

其一，利益驅(qū)動是“炒房”的根本動因。土地是稀缺資源且不能再生，而市場對土地的需求量則不斷上升，因此土地有升值趨勢。地價上升必然帶動房價上升，住房也有升值趨勢。買房投資有利可圖，不僅可以帶來家庭資產(chǎn)的增值，而且可以購房出租，賺取租金，若炒買炒賣房屋，還可以賺取高額利差，因此，“炒房”有很大的吸引力。以上海市為例：2001年上海住房均價為每平方米4329元，2016年9月為每平方米44893元，上漲了10倍，如此巨大的利益空間，吸引了眾多投資客炒房。因此，利益驅(qū)動是“炒房”現(xiàn)象產(chǎn)生的根本動因。

其二，住房供不應(yīng)求是“炒房”的直接原因。商品房市場屬于市場經(jīng)濟范疇,在市場經(jīng)濟條件下，市場在住房資源配置中起決定性作用，主要由價值規(guī)律、供求規(guī)律和競爭規(guī)律調(diào)節(jié)資源配置。市場供求狀況對房價的影響很大。一般來說，住房供不應(yīng)求，房價上漲，供過于求，房價下跌。為什么北上廣深等一線城市“炒房”特別嚴重？主要是因為這些城市的住房供不應(yīng)求。

住房市場需求擴張。一是居民收入提高，改善性住房需求增加；二是城鎮(zhèn)化過程中，農(nóng)民工市民化后對住房需求旺盛。以上海為例：外來人口已達1000多萬，如果以人均居住面積30平方米計算，要提供3億多平方米建筑面積，這是個巨大的需求。

商品住房供應(yīng)不足。這主要是因為“人地矛盾”未處理好，住宅建設(shè)用地供應(yīng)不足，影響住房供給量。上海增加1000萬常住人口，而住宅建設(shè)用地卻沒有相應(yīng)增加，造成地價飛漲，拉動房價節(jié)節(jié)上升。

住房供不應(yīng)求的市場環(huán)境是“炒房”存在的溫床。本來住房不是用來炒的，但在住房供不應(yīng)求、房價上漲的情況下，“炒房”可以賺大錢，這就勢必出現(xiàn)“炒房”現(xiàn)象。

其三，游資增加，缺乏投資渠道。改革開放以來，經(jīng)濟發(fā)展、收入增加，特別是收入來源多元化，使一部分中、高收入者手中積累了相當(dāng)多的資金，他們勢必要尋找投資場所。證券市場不景氣，而住房市場又呈現(xiàn)利好態(tài)勢，因而投資者把資金集中投向住宅市場，“炒房”也就難以避免了。

正是由于上述深層原因，投資投機性購房必然會存在，現(xiàn)在的關(guān)鍵是要加強控制，積極引導(dǎo)，防止其危害房地產(chǎn)市場正常運行。

三、探尋管住“炒房”的辦法

要管住“炒房”，首先要正確區(qū)分投資性購房和“炒房”的界限。從一般意義上說，投資性購房的目的是購房出租，賺取租金收入，而“炒房”則是投機性“炒買炒賣”，賺取價差，目的是炒高房價，獲取高額利潤。投資性購房后將其出租，有利于增加租賃房供應(yīng)，房屋最終仍然用于居住。而“炒房”者為獲取高額利潤，抬高房價，制造虛假需求，影響住房的正常供應(yīng)和銷售，妨礙居民群眾的住房需求得到滿足，有百害而無一利，必須對其行為予以打擊和制止。要遵循社會主義市場經(jīng)濟規(guī)律，主要采取經(jīng)濟手段和法律手段，輔以必要的行政手段，管住“炒房”。

（一）增加住房供給，改善供給結(jié)構(gòu)，營造供略大于求的市場均衡態(tài)

針對一線城市住房供不應(yīng)求的狀況，首先要增加商品住房供給，落實人地掛鉤政策，增加住宅建設(shè)用地，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高中小套型住房的比重，更好地滿足中等收入者的住房需求，營造供略大于求的市場均衡態(tài)，讓購房者有自由選購的余地。這樣可以抑制高房價，抽去“炒房”產(chǎn)生的基礎(chǔ)性市場條件。

（二）管住貨幣，實施差別化信貸政策，從資金角度抑制“炒房”

買房需要大量資金，這就需要住房信貸給予資金支持。住房信貸應(yīng)當(dāng)被用來支持居民自住性購房，解決基本的住房需求，決不能為“炒房”投機者占用。為此，要實行差別化信貸政策：對首次購自住房者實行低利率、高成數(shù)貸款，而對投資性購房者實施高利率、低成數(shù)貸款；對“炒買炒賣”投機性購房者不予貸款。以此在信貸上掐斷“炒房”的信貸資金來源。

（三）完善房地產(chǎn)稅收制度，開征房地產(chǎn)保有稅，從稅負角度抑制“炒房”

稅收是調(diào)節(jié)住房需求的重要手段。在稅率方面：對自住性住房實施低稅率，保障廣大居民的住房需求得到滿足；對投資投機性購房則實施高稅率，抑制“炒買炒賣”住房的投機行為。在稅種方面：降低住房流通稅，增加住房保有稅，提高“炒房”成本，從而抑制“炒房”投機行為。為此，要盡快出臺物業(yè)稅，使擁有多套房產(chǎn)的投資投機客因感到持有房產(chǎn)“炒房”成本高、收益低而退出。

（四）制定基礎(chǔ)性制度，建立長效機制，調(diào)控房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

從宏觀調(diào)控的角度分析，抑制“炒房”的最根本辦法是加強制度建設(shè)。建立和健全基礎(chǔ)性制度，包括：1.住宅用地制度方面，建立人地掛鉤制度，根據(jù)新增常住人口數(shù)量增加住宅建設(shè)用地，實施住宅用地價格控制，制止高地價；2.制定住宅金融制度，住房消費信貸實施差別利率制度；3.制定住房財稅制度，改革房地產(chǎn)稅制，建立物業(yè)稅制度；4.加快住宅相關(guān)立法，盡快出臺住宅法和住房保障法，既在法律上保護居民居住權(quán)利，又能抑制住房“炒買炒賣”的投機行為。

（五）適當(dāng)使用必要的行政手段，限制“炒房”

在基礎(chǔ)性制度和長效機制建立和健全之前，動用適當(dāng)?shù)男姓侄芜€是必要的。北上廣深等一線城市在出現(xiàn)房地產(chǎn)市場過熱、房價猛漲的情況下，出臺限購、限貸政策，有利于抑制“炒房”，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。但這只能作為臨時措施使用，從長期看，還是要依靠基礎(chǔ)性制度，通過立法建立長效機制來實施有效的宏觀調(diào)控。

（作者單位：華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院）