孫偉

摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，我國(guó)也頻繁出臺(tái)相關(guān)政策法規(guī)予以調(diào)控，房地產(chǎn)稅收政策的水平，直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。如果能夠采用科學(xué)、合理的稅收政策，不僅可以降低企業(yè)的稅收成本，還能增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。因此房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段定制稅收政策具有至關(guān)重要的意義。本文就對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的稅收政策進(jìn)行分析，并提出相關(guān)的意見(jiàn)與建議，為其提供一點(diǎn)參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；各階段；稅收政策

一、房地產(chǎn)階段稅收政策現(xiàn)狀

對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)政府財(cái)政貢獻(xiàn)較大，總體的稅負(fù)率也是較高的。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，稅收種類繁多，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓過(guò)程中有所征稅，其中有耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、土地增值稅、增值稅（原營(yíng)業(yè)稅）、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等等。尤其是土地增值稅，其稅收比重不斷上升，目前已經(jīng)占到35%左右。房地產(chǎn)項(xiàng)目通常有七個(gè)具體階段，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的稅收政策只占其中四個(gè)。

二、決策階段

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行新項(xiàng)目建設(shè)前期，所涉及的稅種較少，比例也不高，在這一階段需要繳納契稅和耕地占用稅等。但是決策階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目最重要的組成部分，項(xiàng)目投資方案的選擇與確定直接影響到后期房地產(chǎn)項(xiàng)目稅負(fù)的高低。例如，房地產(chǎn)項(xiàng)目籌融資方式的選擇與確定與后期企業(yè)的稅費(fèi)關(guān)聯(lián)甚大。一般的籌資方式有向金融機(jī)構(gòu)或者非金融機(jī)構(gòu)借貸，發(fā)型債券或股票。稅法規(guī)定，股息的支付只能從稅后利潤(rùn)扣除，卻不能作為成本費(fèi)用，不能抵稅。但是債務(wù)利息支出可以作為費(fèi)用支出，抵稅作用較好。而在土地增值稅方面，房地產(chǎn)的利息支出，有兩種扣除方式：當(dāng)企業(yè)能夠提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明等法律文件，且不超過(guò)商業(yè)銀行同期最高利率，其扣除的限額就是實(shí)際利息支出。反之，就是按照取得土地使用權(quán)支付金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的5%進(jìn)行扣除。因此優(yōu)化利息扣除方式，是節(jié)約企業(yè)資金投入的關(guān)鍵。利息支出可以起到一定的減稅作用，但是會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的負(fù)債比重增加，會(huì)帶來(lái)一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此企業(yè)要確定節(jié)稅和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的平衡點(diǎn)，做好籌劃。

三、設(shè)計(jì)施工階段

設(shè)計(jì)施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)委托設(shè)計(jì)公司和建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)的階段。該階段也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要階段。在這個(gè)階段所涉及的稅種相對(duì)簡(jiǎn)單，該階段主要涉及印花稅、對(duì)外支付勞務(wù)代扣代繳、城鎮(zhèn)土地使用稅、計(jì)稅成本的核算等稅務(wù)事項(xiàng)。印花稅則按企業(yè)實(shí)際簽訂的合同類型繳納；城鎮(zhèn)土地使用稅則按土地合同約定土地交付次月起繳納，上述倆稅種并無(wú)太多的稅收籌劃。在這個(gè)階段重點(diǎn)是需要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算對(duì)象的劃分、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)稅成本、費(fèi)用的歸集與分?jǐn)?，為后期的?xiàng)目竣工結(jié)算審計(jì)與稅務(wù)清算做好鋪墊。例如，合理劃分開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與管理費(fèi)用就十分重要。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行組織管理等活動(dòng)產(chǎn)生的費(fèi)用可以在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用列支；企業(yè)管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用則在管理費(fèi)用列支。兩者歸集性質(zhì)有所相同也有所不同，最終的歸集會(huì)對(duì)后續(xù)項(xiàng)目清算的稅負(fù)產(chǎn)生影響。按土地增值稅開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是可以加計(jì)20%扣除的，管理費(fèi)用則歸入其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照取得土地使用權(quán)支付金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的5%扣除。但管理費(fèi)用的歸集會(huì)影響到當(dāng)期企業(yè)所得稅稅負(fù)的增減，但這也只是時(shí)間因素后續(xù)可消化。而開(kāi)發(fā)間接費(fèi)則用直接影響到土地增值稅稅負(fù)的高低。

四、銷售階段（預(yù)銷售及竣工后銷售）

銷售階段，涉及的稅種主要有增值稅（原營(yíng)業(yè)稅）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，稅收比重占比較高。這階段可以在土地增值稅和企業(yè)所得稅做一些籌劃。例如：當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)銷售大多采用自銷、代理公司銷售、還有就是設(shè)立獨(dú)立的銷售公司。筆者認(rèn)為設(shè)立獨(dú)立的銷售公司，可以在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中增加經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，拉長(zhǎng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)鏈條，進(jìn)而分離經(jīng)營(yíng)收入，降低計(jì)稅收入，能夠有效的進(jìn)行稅收成本控制。其次制定合理的銷售價(jià)格，選擇利潤(rùn)最大化的土地增值稅稅負(fù)也是關(guān)鍵。另外，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目都有促銷環(huán)節(jié)，不同的促銷方式，會(huì)影響到收入，同時(shí)也會(huì)影響稅負(fù)。目前，采用贈(zèng)送裝修的促銷方式，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)加計(jì)20%的扣除，而現(xiàn)金折扣可以從銷售收入中扣除。

五、交付清算

當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入交付清算階段時(shí)，對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一些剩余資產(chǎn)可以結(jié)合土地增值稅清算以及企業(yè)所得稅清算，先自我測(cè)算總體稅負(fù)成本，再選擇對(duì)其剩余部份資產(chǎn)進(jìn)行出售、自持物業(yè)、或無(wú)償贈(zèng)送業(yè)主等方式，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。其次，就是公司的項(xiàng)目清算，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)或者其他外界原因的影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司不能順利的持續(xù)運(yùn)營(yíng)，就需要根據(jù)法律程度，對(duì)債務(wù)對(duì)其結(jié)算，并且要對(duì)剩余資產(chǎn)進(jìn)行合理的分配和規(guī)劃。更多時(shí)候，很多子公司都是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目而建立的，當(dāng)項(xiàng)目完成之后，總公司就會(huì)對(duì)其清算。在清算過(guò)程中，要保障清算日期準(zhǔn)確清晰，房地產(chǎn)企業(yè)也可采取相應(yīng)的措施來(lái)進(jìn)行調(diào)整，合理避稅。

六、總結(jié)

綜上所述，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)政策調(diào)控也更為嚴(yán)謹(jǐn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的稅收政策也在日益完善。因此，提前介入房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段，合理規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段的稅收政策，有效降低稅收成本，控制房地產(chǎn)稅收風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有十分重要的意義。

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