李美瑢

摘 要：在企業(yè)和個(gè)人申請(qǐng)抵押貸款的過(guò)程中，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估能夠?yàn)槠涮峁┮罁?jù)，并具有很強(qiáng)的參考和借鑒價(jià)值。同時(shí)也能夠保證商業(yè)銀行做出的貸款決策是正確的，也能夠?qū)ΡＷC借貸雙方房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的合理性具有一定的幫助作用。但是在房地產(chǎn)評(píng)估在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中，很多的弊端和問(wèn)題都逐漸的顯現(xiàn)和暴露出來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款實(shí)際價(jià)值的評(píng)估工作造成不利的影響，因此在實(shí)際房地產(chǎn)抵押評(píng)估過(guò)程中需要掌握一定的方式方法，從而保證房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作的高效和合理。現(xiàn)本文就房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估現(xiàn)狀特點(diǎn)以及估價(jià)方法進(jìn)行探究，僅供參考借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；抵押；價(jià)值評(píng)估；評(píng)估方法

隨著社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)也日趨繁榮，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的提高做出了較大的貢獻(xiàn)。而在銀行的發(fā)展過(guò)程中，其主要的經(jīng)濟(jì)來(lái)源之一就是房地產(chǎn)抵押，因此在我國(guó)，受到了各界人士的關(guān)注和重視。隨著時(shí)間的發(fā)展，可以作為房地產(chǎn)抵押的東西也逐漸增多，隨之興起的還有房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)。我國(guó)相關(guān)法律明確規(guī)定房地產(chǎn)的抵押評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)際抵押評(píng)估過(guò)程中，還是存在一些特殊性的房地產(chǎn)，加大了房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作的難度系數(shù)，影響到價(jià)值評(píng)估工作效率和質(zhì)量的提高，因此在實(shí)際的價(jià)值評(píng)估過(guò)程中需要熟練掌握一定的方式方法，從而保證房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的合理性。

1 房地產(chǎn)抵押評(píng)估的現(xiàn)狀及特點(diǎn)

房地產(chǎn)也稱為不動(dòng)產(chǎn)，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具備著顯著的不可移動(dòng)、易于保管且實(shí)用的特征，這種特點(diǎn)也讓房地產(chǎn)有著一定的增值可能性和保值特征。與其他產(chǎn)業(yè)相比較，房地產(chǎn)雖然沒(méi)有不存在流動(dòng)資產(chǎn)的靈活性，但是其方便保管和易于保值的特征明顯，不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)價(jià)格波動(dòng)而出現(xiàn)變化。另外，房地產(chǎn)作為人們生活與生產(chǎn)活動(dòng)中不可缺少的組成，人們對(duì)其的依賴性更為強(qiáng)烈，與那些五行資產(chǎn)相比較卻又存在著鮮明的流動(dòng)特性?；谶@一特征，房地產(chǎn)可謂是不動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)資產(chǎn)的完美結(jié)合體，使其在商業(yè)銀行的抵押貸款過(guò)程中，往往更多、更經(jīng)常的被債僅人青睞，成為主要的抵押擔(dān)保物，被借、貸雙方所接受和認(rèn)可。

2 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的方法

2.1 不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估方法

不擁有房屋產(chǎn)權(quán)出讓土地的使用權(quán)，而擁有房屋的產(chǎn)權(quán)就是不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)，有些房屋土地的獲得是通過(guò)劃撥的方式實(shí)現(xiàn)的，包括企事業(yè)單位的房產(chǎn)、廉租房和社會(huì)各界的經(jīng)濟(jì)房等等。在評(píng)估這類房產(chǎn)抵押價(jià)值的過(guò)程中，可以采取以下兩種方式，首先就是對(duì)土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行直接評(píng)估，還可以對(duì)這類房地產(chǎn)在假設(shè)出讓土地使用權(quán)所形成的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，然后在此基礎(chǔ)上，把土地使用權(quán)出讓時(shí)所賺的租金或者是出讓使用權(quán)所賺的租金扣除的方式進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估。

2.2 完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)

通過(guò)購(gòu)買和出讓等方式獲得的土地使用權(quán)，說(shuō)的就是完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)。通俗來(lái)說(shuō)話就是在一定期限內(nèi)，對(duì)房屋土地的使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的擁有，而在擁有產(chǎn)權(quán)期間可以任意轉(zhuǎn)讓、出租和出賣該當(dāng)?shù)禺a(chǎn)。各類商品房、自主經(jīng)營(yíng)的飯店以及娛樂(lè)場(chǎng)所等都屬于完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)。在具體評(píng)估該類房地產(chǎn)的抵押價(jià)值過(guò)程中，市場(chǎng)法是主要的評(píng)估方式方法之一，同時(shí)收益法和成本法也是可以應(yīng)用的評(píng)估方法。也可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估通過(guò)單獨(dú)出讓方式所獲得的土地使用權(quán)所成為的抵押物，同時(shí)也可以應(yīng)用假設(shè)開發(fā)評(píng)估方式和市場(chǎng)法對(duì)其進(jìn)行抵押價(jià)值的評(píng)估。

2.3 局部房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估方法

顧名思義，該類房地產(chǎn)就是指整體房地產(chǎn)當(dāng)中的一個(gè)部分，可能是一個(gè)房地產(chǎn)當(dāng)中的某層樓、某個(gè)單位或者是某個(gè)套件組合，也可能是具有綜合性質(zhì)房地產(chǎn)當(dāng)中的不同用途的部分房產(chǎn)。在評(píng)估已建成或者是已經(jīng)使用的整體房地產(chǎn)當(dāng)中的部分房產(chǎn)抵押過(guò)程中，應(yīng)該對(duì)部分房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)當(dāng)中所起到的作用進(jìn)行高度重視，同時(shí)還應(yīng)該重視部分房地產(chǎn)所具有的權(quán)益，其是否能夠獨(dú)立使用，是否能夠獨(dú)立出售等都應(yīng)該有事先的了解，還應(yīng)該分析和關(guān)注部分房地產(chǎn)對(duì)整體房地產(chǎn)土地當(dāng)中公共配套設(shè)施和公用部分的合理使用。在評(píng)估該類房地產(chǎn)的抵押價(jià)值過(guò)程中，成本法、市場(chǎng)法和收益法是可以采用的價(jià)值評(píng)估方法。

2.4 在建工程房地產(chǎn)的評(píng)估方法

在建工程是指正在施工還沒(méi)有竣工或通過(guò)驗(yàn)收的工程，在建工程的重要特點(diǎn)是還沒(méi)有完整的建筑形態(tài)和內(nèi)部設(shè)施，還不具備驗(yàn)收的條件，不能體現(xiàn)它原有的設(shè)計(jì)價(jià)值和使用價(jià)值。這類房產(chǎn)抵押評(píng)估就比較麻煩，要對(duì)在建抵押物進(jìn)行全面的調(diào)查了解，首先要了解在建工程是否取得了土地使用權(quán)和建筑開發(fā)資質(zhì)，和發(fā)包承包資質(zhì)等。其次就是要注意實(shí)際施工進(jìn)度和相應(yīng)的設(shè)計(jì)使用權(quán)益，并且要了解清楚是否拖欠工程款等，并按照核查結(jié)果進(jìn)行時(shí)點(diǎn)評(píng)估。此時(shí)評(píng)估只能反映房屋未建成時(shí)的某一時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，不舍拖欠價(jià)款估價(jià)方法可選用成本法和假設(shè)開發(fā)法。

2.5 成本評(píng)估法在房地產(chǎn)建設(shè)中的應(yīng)用

工程建設(shè)離不開各種資源的支撐月配合，在房地產(chǎn)建設(shè)中，必然會(huì)消耗一定的物力、財(cái)力以及人力，這些都是房地產(chǎn)建設(shè)的成本所在，也正是如此，我們有必要錄用成本評(píng)估法來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)建設(shè)費(fèi)用。這種方法是通過(guò)工程建設(shè)開發(fā)成本作為依據(jù)，在評(píng)估師利用重置成本的方法對(duì)建筑單位的施工技術(shù)、所消耗的材料、價(jià)格水平進(jìn)行評(píng)估，得出一個(gè)全新的物資耗費(fèi)成本。在具體的應(yīng)用中，首先是對(duì)房地產(chǎn)土地成本進(jìn)行估量，通過(guò)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法或者市場(chǎng)比較法來(lái)獲取土地成本。其次對(duì)已經(jīng)建設(shè)完成的部分建筑物的價(jià)值進(jìn)行求取，可以采用重置成本的方法來(lái)獲取。最后，前面兩部分的價(jià)值進(jìn)行整理，其總和就是當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)值。具體來(lái)說(shuō)，成本評(píng)估法在房地產(chǎn)建設(shè)中的計(jì)算公式為：在建工程價(jià)值=土地成本+本工程已經(jīng)建成完工部分的價(jià)值（這里面又包含了前期設(shè)計(jì)、策劃費(fèi)用，建筑安裝費(fèi)用，管理費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，投資利息，開發(fā)利潤(rùn)，銷售費(fèi)用，稅金等。）

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作開展過(guò)程中，掌握不同有效的價(jià)值評(píng)估方式方法對(duì)提高房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的合理性具有較大的影響，所以需要價(jià)值評(píng)估工作人員加強(qiáng)重視，保證借貸雙方的權(quán)益不受到侵害。本文從房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的現(xiàn)狀和特點(diǎn)入手探究房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的方式方法，對(duì)系統(tǒng)的建立一個(gè)有效的抵押價(jià)值評(píng)估體系具有良好的促進(jìn)作用。為了保證抵押品價(jià)值評(píng)估的合理性，方式方法的掌握能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)貸款抵押風(fēng)險(xiǎn)具有一定的防范作用，規(guī)避不同程度的風(fēng)險(xiǎn)，從而有效保證借貸雙方的合法權(quán)益。為了使用社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作質(zhì)量的高要求，需要不斷創(chuàng)新抵押價(jià)值評(píng)估的方式方法。

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