郭松海

加快農(nóng)民工市民化，運用分享經(jīng)濟(jì)，推進(jìn)以滿足“新市民”為出發(fā)點的新一輪住房制度改革

“十二五”以來，黨中央、國務(wù)院高度重視農(nóng)民工問題，制定出臺了一系列政策措施，農(nóng)民工就業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大、工資水平穩(wěn)步提升，越來越多的農(nóng)民工選擇在城鎮(zhèn)落戶、成為“新市民”。在2015年12月召開的中共中央政治局會議上，國家主席習(xí)近平提出：“通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足‘新市民為出發(fā)點的住房制度改革”。2016年公布的《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》提出，要“實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，完成約1億人居住的棚戶區(qū)和城中村改造”。新常態(tài)背景下的城鎮(zhèn)化建設(shè)，是以“人”為核心的新型城鎮(zhèn)化，應(yīng)該讓更多農(nóng)民工享受到城市的現(xiàn)代生活，融入城市。

目前，完成全國“新市民”在城鎮(zhèn)落戶的住房保障，任務(wù)仍十分艱巨。特別是大城市保障房供給數(shù)量有限，且城市本身還存在一個買不起商品房的“夾心層”群體，保障房的需求與供應(yīng)差距甚大，亟須加強(qiáng)保障房的市場供給。因此，除了鼓勵積壓的普通商品房轉(zhuǎn)為保障房（政府可給予一定的補(bǔ)貼），以及在城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造中為“新市民”建造一批保障房之外，運用共享經(jīng)濟(jì)推進(jìn)新一輪住房制度改革，則顯得十分重要。

運用共享經(jīng)濟(jì)推進(jìn)新一輪

住房制度改革

1.共享經(jīng)濟(jì)。分享經(jīng)濟(jì)是包括不同人或組織之間對生產(chǎn)資料、產(chǎn)品、分銷渠道、處于交易或消費過程中的商品和服務(wù)的分享。共享經(jīng)濟(jì)是基于共享和租賃的產(chǎn)品服務(wù)，是基于資產(chǎn)共享的協(xié)同生活方式，它擴(kuò)大了交易主體的可選擇空間和福利提升空間，形成了一種新的供給模式，有助于解決城市管理難題。

2.發(fā)展保障房共享經(jīng)濟(jì)的必要性。新一輪房改應(yīng)“租購并重”，實行租賃式保障住房與產(chǎn)權(quán)式保障住房并重。保障房只租不售，房屋租金收益較少且建設(shè)資金回流緩慢，就加重了地方財政的支出負(fù)擔(dān)，建設(shè)資金缺口大，這在實際操作中是不容回避的問題。在保障性住房建設(shè)中，各級財政預(yù)算支持只能占到20%-30%，其余建設(shè)資金均需通過貸款融資、PPP模式籌集。加之市場條件限制，保障房融資壓力很大，在一定程度上制約了自身的建設(shè)發(fā)展。因此，發(fā)展保障房共享經(jīng)濟(jì)勢在必然。

保障房作為一種公共社會資源，讓社會弱勢群體公平、有償?shù)毓蚕?，能夠使其以一定的付出分享改革與發(fā)展的紅利。保障房共享經(jīng)濟(jì)的模式是“產(chǎn)權(quán)共有，租售并舉”，即通過產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，促使部分“新市民”先租后買。政府與保障房住戶按出資比例共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)（共有產(chǎn)權(quán)），按照“誰投資，誰收益”的原則，合理界定產(chǎn)權(quán)份額。當(dāng)租住保障房家庭經(jīng)濟(jì)條件許可時，就可以按市場價格或稍低于市場價格，購買政府擁有的部分產(chǎn)權(quán)。

保障房共享經(jīng)濟(jì)的優(yōu)越性

1.緩解政府財政壓力。在“產(chǎn)權(quán)共有，租售并舉”制度實施中，政府作為共有產(chǎn)權(quán)的一方，通過投資得到住房產(chǎn)權(quán)，在用戶購買住房部分產(chǎn)權(quán)、收取租金、用戶后期再次購買部分溢價產(chǎn)權(quán)過程中，政府投入資金逐次收回；政府可將收回資金再次投入到保障房建設(shè)中，這將有效地緩解政府財政壓力。

2.滿足“新市民”住房需求。對于部分“新市民”來說，受傳統(tǒng)思想觀念、住房消費習(xí)慣的影響，擁有住房產(chǎn)權(quán)是夢中所求。實施公租房共享經(jīng)濟(jì)，對這個資產(chǎn)積累欠缺的群體而言，可使其由租賃者轉(zhuǎn)變?yōu)樽》克姓?，從而提高他們的財富地位?/p>

以租促購，大力發(fā)展保障房共享經(jīng)濟(jì)

20世紀(jì)40年代，英國住房保障制度在建立初期就引入“共有產(chǎn)權(quán)”制度，其實施在世界上產(chǎn)生了較大影響。21世紀(jì)初，山東省部分地區(qū)在經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房中引入了共有產(chǎn)權(quán)模式開展試點，取得較好效果。但在運行中還存在缺少法律制度保障、保障房共有產(chǎn)權(quán)雙方出資比例難以科學(xué)劃定等問題。

在新一輪房改中，將共享經(jīng)濟(jì)引入保障房，建立“租購并舉、以租促購”的住房制度，應(yīng)由政府出臺規(guī)范性文件，對保障房的特點和產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利義務(wù)予以約定，明確共有產(chǎn)權(quán)保障房在房屋使用、管理、風(fēng)險承擔(dān)等方面的細(xì)則，并在住房合同中加以引用，轉(zhuǎn)化為合同約定，以滿足產(chǎn)權(quán)保障和轉(zhuǎn)移的需求。政府與保障對象之間的產(chǎn)權(quán)比例如何確定應(yīng)有一個標(biāo)準(zhǔn)，可總結(jié)國內(nèi)外的實踐經(jīng)驗，將保障房產(chǎn)權(quán)在公有產(chǎn)權(quán)與私有產(chǎn)權(quán)之間合理分割，分割比例按照雙方實際支出所占市場價值予以確定。

推進(jìn)土地制度、金融制度的配套改革

1.允許宅基地轉(zhuǎn)讓，為農(nóng)民工進(jìn)城安居提供物質(zhì)條件。宅基地制度、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度是土地制度改革的重要內(nèi)容。農(nóng)民工進(jìn)城定居，遠(yuǎn)離鄉(xiāng)村故土，客觀上要求解決宅基地置換、買賣的問題。事實上法律并不禁止農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓，既然宅基地上的房屋所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，則意味著宅基地使用權(quán)也可以轉(zhuǎn)讓。因為“地隨房走”是中國現(xiàn)行法的一項基本原則，宅基地是一種財產(chǎn)權(quán)利，所以應(yīng)建立宅基地流轉(zhuǎn)制度，允許進(jìn)城農(nóng)民按市場價格轉(zhuǎn)讓，即使當(dāng)前只能在一定地域范圍內(nèi)或在集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行自由轉(zhuǎn)讓，也為農(nóng)民進(jìn)城安居提供了一定經(jīng)濟(jì)條件，增加了農(nóng)民融資手段，增強(qiáng)了農(nóng)民進(jìn)城購房能力，客觀上也有利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.設(shè)立住房儲蓄銀行，開展“新市民”貸款購房業(yè)務(wù)。住房儲蓄銀行可全面開展“新市民”購房貸款業(yè)務(wù)，銀行可為“新市民”開設(shè)私人或家庭賬戶。該賬戶資金來源由兩部分組成，一部分是“新市民”個人或家庭就業(yè)期間由單位和個人共同繳納的住房公積金；另一部分是“新市民”原駐地的農(nóng)地、宅基地轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓的補(bǔ)償款。為鼓勵農(nóng)民工退出農(nóng)地，以便推進(jìn)農(nóng)地的規(guī)?；?jīng)營，受讓人可按永久產(chǎn)權(quán)價值給予進(jìn)城農(nóng)民工補(bǔ)償；補(bǔ)償款全部直接打入住房儲蓄銀行。“新市民”可在住房儲蓄銀行低息抵押貸款購房，存款提取權(quán)由賬戶所有人享有，且定向用于該賬戶所有人和家庭的城鎮(zhèn)住房消費。購房貸款要簡化擔(dān)保手續(xù)，降低利率，采取多種還款方式，以切實提高農(nóng)民工在大中城市的購房能力。

（作者為第九、十、十一屆全國政協(xié)委員，山東財經(jīng)大學(xué)教授）