王月紅++劉正源

之前我們就天津在實現房地登記與土地供應管理、集體土地征收工作的有效銜接的一些具體做法和粗淺經驗進行了分享。最近數十年來，城市化快速發(fā)展，在城市邊界外延擴展的同時，也伴隨著建成區(qū)大量房地產收購拆遷整理后出讓用于城市基礎設施、開發(fā)建設。在土地儲備機構對特定地塊實施拆遷整理，直至對該地塊出讓的這一過程中，一般要經歷以下六大步驟，如圖1所示。

這些環(huán)節(jié)都與被整理地塊的土地及其地上房屋權屬狀況息息相關，與不動產登記相互交織，涉及的權利方主要有原權利人、土地儲備機構、新的用地單位等，任一環(huán)節(jié)如果沒有處理得當，都會對后續(xù)工作造成影響。因此，為解決土地收購整理過程中的補償錯誤、原權利人不配合注銷、儲備機構登記難等問題，實現新、舊權利登記與土地儲備管理工作的有效銜接，我局研究制定了若干政策文件有針對性地提出解決意見。

一、土地收購整理儲備中存在的權屬問題

規(guī)范實施土地收購整理儲備，不僅關系著被收購整理地塊原權利人的重大財產權益和生產生活保障，而且還關系著土地儲備機構能否順利開展收購整理儲備工作，以及后續(xù)土地供應能否正常進行。

在實踐中我們發(fā)現由于歷史上管理不規(guī)范不嚴謹等因素加上土地儲備機構依法進行不動產權利登記意識不強，部分土地收購整理儲備與登記的銜接存在下列問題：一是被收購整理儲備土地不動產權屬不清晰。這個問題表現在土地儲備機構對計劃實施收購整理范圍內的土地及地上房屋權利狀況掌握不清，甚至可以說屬于圖1中第一個步驟工作缺失。由于權利人的確定直接關系著被收購整理及補償款對象的確定，而第一步驟工作不到位、權利狀況不清晰，其一，導致有的土地儲備機構往往簡單的將現使用人認定為權利人進行補償，造成真正的權利人沒有得到補償，而付出的補償費用又無法收回；其二，有的存在抵押、查封等情況，應當在補償前先行解除抵押、查封，避免補償后無法完成權屬注銷等問題。二是原權利人房地權利未及時注銷。此類問題主要表現是土地儲備機構對原土地及地上房屋權利是否辦理了注銷登記手續(xù)重視程度不夠，認為已經與原權利人簽署了相關收購整理補償協(xié)議后，原權利人完成了搬離即履行了其義務，隨即向原權利人給付補償款，而原權利人在取得補償款后沒有主動申請辦理注銷登記的動力和意愿，導致被收購整理儲備土地及地上房屋權利仍在原權利人名下。按《物權法》規(guī)定，不動產物權的設立、轉讓、變更和消滅，經登記發(fā)生效力。因此，未經注銷登記，意味著與原權利人的土地收購整理工作并沒有結束，可能發(fā)生原權利人對已簽訂的協(xié)議反悔、提高補償訴求等問題。甚至會有部分企業(yè)繼續(xù)以房地進行抵押，或者在獲得補償后因未及時注銷，涉及訴訟等而被查封。三是整理儲備土地登記與土地供應銜接問題。整理儲備土地在被供應前，應確保權屬清晰，以確保在供應后能夠為新的用地單位辦理其國有建設用地使用權登記。因此，需要對未登記的儲備土地進行登記，已登記的存在抵押等權利限制情形的應先行注銷。而被整理儲備的地塊往往不是按照其全部范圍進行供應，因此涉及到一宗整理地塊分割或多宗整理地塊合并供地的，既要確保供地后新的用地單位能夠正常辦理國有建設用地使用權登記，又不能影響土地儲備機構未供地部分的不動產權利。

二、主要解決措施建議

為了解決上述問題，避免出現拆遷整理糾紛，規(guī)范土地收購整理儲備和登記管理鏈條，使各環(huán)節(jié)實現無縫銜接，我局結合土地收購整理有關規(guī)定和我市實際，本著減少訴訟、糾紛和明確依據、規(guī)范登記的原則，陸續(xù)制定下發(fā)了《關于辦理收購儲備地塊房地產權屬登記有關問題的通知》（津國土房權〔2007〕1122號）《關于收購整理儲備土地房地權屬登記有關問題的補充通知》（津國土房地權〔2009〕328號）《關于做好土地供應前土地登記工作的通知》（津國土房地權〔2010〕118號）《土地登記技術規(guī)范》（津國土房地權〔2012〕317號）《天津市地籍調查規(guī)范（試行）》（津國土房地權〔2013〕263號）等規(guī)范性文件，并在不動產統(tǒng)一登記后的《天津市不動產登記規(guī)范》中以專門章節(jié)對儲備土地登記進行規(guī)定。主要采取了以下措施：一是通過權籍調查明晰被收購整理土地的不動產權利。為了使土地儲備機構能夠準確界定簽訂收購整理協(xié)議、給付補償款項的對象范圍，我們在《天津市地籍調查規(guī)范（試行）》第四條予以了明確，土地整理儲備機構實施土地整理儲備，申報土地整理儲備計劃或辦理整理儲備土地初始登記的，在登記前應委托地籍調查承擔單位進行地籍調查，出具調查報告，摸清收購整理地塊土地及地上房屋等不動產權利歸屬以及有無抵押、查封等限制性記載，有效避免不動產權屬不清晰的問題，夯實收購整理的產權基礎。二是推動被收購整理土地原不動產權利及時注銷。本著尊重和保護產權、依申請啟動登記的原則，通過召開座談會、印發(fā)辦事指南等多種形式加大對土地儲備機構的政策宣講力度，提高土地儲備機構對依法登記的重視程度。被收購整理土地及地上房屋原權利人在簽訂收購整理協(xié)議后，雖在協(xié)議中同意放棄相關不動產權利，但其是否申請注銷登記直接關系著土地儲備機構的權益，土地儲備機構在簽訂收購整理協(xié)議時，應要求原權利人及時申請被收購整理部分的不動產注銷登記，待原權利人辦理注銷登記后再將相關補償落實到位，以避免其對補償價格等事項出現反復，影響后續(xù)工作正常開展。三是妥善處理歷史遺留收購整理項目原不動產權利注銷登記。對于歷史遺留的收購整理項目等特殊情況，收購實施單位已簽訂收購補償協(xié)議、補償到位并完成拆遷，原權利人未及時辦理注銷登記的，現因原權利人已注銷、下落不明或者不配合等原因無法申請注銷登記的，本著“尊重歷史、減少糾紛、保護權利”的原則，按照《天津市土地管理條例》第二十九條 “有下列情形之一的，土地行政主管部門直接辦理土地權利注銷登記，并予以公告：……（三）因依法拆遷房屋、收購土地等使原國有土地使用權喪失的；……”的規(guī)定辦理，我局在登記規(guī)范中細化了具體操作程序和要件：其一，明確申請主體。由土地整理儲備機構代為申請原權利注銷登記；其二，明確提交要件。除申請書、身份證明、不動產權屬證書外，還應提交土地整理儲備計劃、完成收購整理及補償的書面承諾以及與原權利人簽訂的收購整理協(xié)議；其三，明確審查要點。重點審核提交材料是否齊全、補償是否到位、是否完成拆遷等；其四，規(guī)范辦理程序。相比于其他登記程序，增加了現場查看是否完成拆遷以及登簿后公告等程序。四是規(guī)范整理儲備類國有建設用地使用權登記程序和要件。被收購整理儲備土地在原權利完成注銷登記手續(xù)之后，土地儲備機構可持不動產登記申請書、申請人身份證明、土地儲備計劃、原不動產權利注銷的證明文件、不動產權籍調查成果等材料到不動產登記機構申請辦理整理儲備類的國有建設用地使用權首次登記。關于相關登記審查事項，我們明確，其一，按照《土地儲備管理辦法》等對土地儲備機構資質的規(guī)定，申請登記的土地儲備機構應已納入國家土地儲備機構名錄。其二，整理儲備類國有建設用地使用權登記時土地權利性質記載為“整理儲備”，土地用途為“建設用地”。這樣，實現了整理儲備土地的登記發(fā)證的規(guī)范化。五是實現儲備土地登記與土地供應的無縫銜接。為解決整理儲備土地部分或多宗地合并供地的問題，我局文件規(guī)定，需要土地儲備機構先申請辦理整理儲備類國有建設用地使用權變更登記，提交相關建設用地規(guī)劃許可證或者規(guī)劃條件通知書及附圖等，對整理儲備宗地按擬供地范圍進行分割、合并，擬供地部分核發(fā)的不動產權屬證書復印件作為辦理供地手續(xù)的要件，原件由登記機構留存；擬供地的裁余部分為原權利人即土地儲備機構核發(fā)不動產權屬證書。土地供應后，不動產登記機構在新的用地單位申請辦理國有建設用地使用權首次登記時依職權一并辦理原權利的注銷登記。實現了土地收購整理儲備與土地供應環(huán)節(jié)辦理登記的順暢銜接。

陳品祿/責任編輯