摘要：隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，推動(dòng)農(nóng)村房屋進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)成為當(dāng)前市場(chǎng)改革的重要環(huán)節(jié)。本文通過(guò)對(duì)農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的障礙分析，指出房屋與土地天然的相關(guān)性、宅基地的身份性獲得和轉(zhuǎn)讓的限制以及房屋私有化與宅基地集體所有的法律沖突等因素對(duì)于農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的制約，在此基礎(chǔ)上，提出了應(yīng)對(duì)農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的對(duì)策。當(dāng)前我國(guó)應(yīng)該積極健全農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)主體，通過(guò)對(duì)農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的立法管理完善農(nóng)村房屋所有權(quán)職能，從而促進(jìn)我國(guó)農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村；房屋流轉(zhuǎn)；對(duì)策研究

中圖分類號(hào)：F301.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-4379-（2017）05-0254-01

作者簡(jiǎn)介：楊艷芬（1985-），女，漢族，河北保定人，研究生，畢業(yè)于中國(guó)政法大學(xué)，內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市人民檢察院民事行政檢察處，檢察員，主要研究方向：物權(quán)法。

一、農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的障礙分析

（一）房屋與土地天然的相關(guān)性

由于房屋是在一定土地上建成的，所以其與建筑土地有著長(zhǎng)期依存的關(guān)系，我國(guó)的法律規(guī)定，土地和房屋都是獨(dú)立的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，實(shí)行分別登記的制度，可以有不同的所有權(quán)個(gè)人，相關(guān)權(quán)利所有者分別保管土地證和房產(chǎn)證。由于我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，土地實(shí)行公有制的管理模式，即土地在法律上是歸國(guó)家所有，個(gè)人只占有土地的使用權(quán)。但是由于房屋建筑的不可移動(dòng)性，房屋和土地具有不可分割的聯(lián)系，房屋的流轉(zhuǎn)必然帶來(lái)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，這給當(dāng)前農(nóng)村房屋的市場(chǎng)流轉(zhuǎn)帶來(lái)一定的障礙[1]。

（二）宅基地的身份性及獲得、轉(zhuǎn)讓的限制

通常來(lái)說(shuō)，農(nóng)民的房屋使用地是通過(guò)向集體組織申請(qǐng)而無(wú)償使用的，這是我國(guó)特有的土地分配方式，符合當(dāng)前農(nóng)民人口數(shù)量眾多的國(guó)情，充分體現(xiàn)社會(huì)主義制度的優(yōu)越性。但是，這種土地使用方式卻給農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)帶來(lái)一定的問(wèn)題。

（三）房屋私有化與宅基地集體所有的法律沖突

我國(guó)雖然地大物博，但是人口數(shù)量眾多，尤其是農(nóng)業(yè)人口眾多，可以說(shuō)，農(nóng)業(yè)是我國(guó)的立國(guó)之本，關(guān)乎國(guó)計(jì)民生。因此，國(guó)家對(duì)于農(nóng)村土地的轉(zhuǎn)讓存在著諸多的限制因素。雖然農(nóng)村房屋的所有權(quán)屬于農(nóng)民，農(nóng)民在法律上可以自行轉(zhuǎn)讓房屋，但是由于房屋和土地長(zhǎng)期存在的聯(lián)系，使得農(nóng)村房屋缺乏相應(yīng)的地產(chǎn)市場(chǎng)，使得房屋私有化和土地集體所有產(chǎn)生了強(qiáng)烈的沖突，導(dǎo)致農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)陷入困境[2]。

二、農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的對(duì)策

（一）農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)主體的健全

根據(jù)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主體的差異，可以將宅基地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的主體分為原始主體和受讓主體。雖然農(nóng)村土地保障制度是為了維護(hù)農(nóng)民的切身利益，但是農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)并不會(huì)影響農(nóng)民的既得利益，也不會(huì)導(dǎo)致社會(huì)的不穩(wěn)定。因此，國(guó)家不能通過(guò)對(duì)農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的限制實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。通過(guò)劃分明確的流轉(zhuǎn)主體，將屬于原始主體的部分仍然局限于集體組織內(nèi)流轉(zhuǎn)，而開(kāi)放受讓主體的權(quán)限，使得更廣泛的城鎮(zhèn)居民等都可以進(jìn)行農(nóng)村房屋的購(gòu)買(mǎi)，從而實(shí)現(xiàn)農(nóng)村房屋的市場(chǎng)價(jià)值，充分體現(xiàn)農(nóng)民對(duì)房屋不動(dòng)產(chǎn)的支配權(quán)[3]。

（二）農(nóng)村房屋所有權(quán)職能的完善

由于房屋和土地不可分割的聯(lián)系，使得農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)程中必須注意房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的界限，不斷完善農(nóng)村房屋所有權(quán)，促進(jìn)農(nóng)村房屋的市場(chǎng)流轉(zhuǎn)[4]。雖然我國(guó)的物權(quán)法承認(rèn)宅基地使用者對(duì)占有權(quán)，但是卻限制了宅基地獲得收益的權(quán)利。隨著現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量農(nóng)民外出務(wù)工，造成了農(nóng)村房屋的閑置和浪費(fèi)。而在物權(quán)法的限制下，宅基地的流轉(zhuǎn)受到限制，不利于“物盡其用”的原則，充分實(shí)現(xiàn)農(nóng)村房屋的收益和價(jià)值。

（三）加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的立法管理

做好農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的立法管理，切實(shí)保障農(nóng)民利益，對(duì)于維護(hù)農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的意義。在現(xiàn)行的法律制度下，農(nóng)民無(wú)法真正掌握土地的實(shí)權(quán)，政府可以以少量的征地價(jià)格對(duì)集體土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)[6]。而通過(guò)建立農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，依靠市場(chǎng)對(duì)房屋價(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)，可以有效維護(hù)農(nóng)民的合法利益，提高土地的利用效率[5]。

三、總結(jié)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)應(yīng)該使用發(fā)展的眼光進(jìn)行分析，不應(yīng)該局限于傳統(tǒng)的規(guī)定。通過(guò)完善農(nóng)村房屋的所有權(quán)主體，健全相關(guān)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓制度，從而確保農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)在法律的框架下進(jìn)行，不得損害國(guó)家和集體的利益，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。通過(guò)法律賦予農(nóng)民房屋的收益權(quán)，使得農(nóng)民真正掌握了房屋的實(shí)權(quán)，可以有效促進(jìn)農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推動(dòng)社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè)。

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